תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך הפך הנדל״ן המסחרי לאלטרנטיבת השקעה פופולרית

הצורך הגובר בשטחי לוגיסטיקה, הצטמצמות שטחי המשרדים וההון ההתחלתי הנמוך יחסית מייצרים הזדמנויות השקעה חדשות ומבטיחות בפריסה גיאוגרפית מגוונת

בניינים גבוהים
צילום: Shutterstock

שנת 2019 הוכיחה לכל מי ששקל להשקיע בנדל"ן כי עדיין מדובר באפיק ההשקעה הסולידי והמשתלם מכולם. עם זאת המשך עליות מחירי הנדל״ן למגורים מסיט משקיעים רבים לעבר השקעה בנדל“ן מסחרי, אפיק שעשוי להניב תשואה גבוהה עם רף כניסה נמוך יחסית.

משרדים, מסחר ולוגיסטיקה

בהגדרה רחבה, נדל"ן מניב הוא כל נכס שמשמש לפעילות עסקית: כלומר משרדים, חנויות ומוקדי מסחר, שטחי לוגיסטיקה, בתי מלון וכדומה. כמו כן, בשנים האחרונות התחום כולל דיור להשכרה - תחום שנמצא בחיתוליו במדינת ישראל וכיום מתנהל באמצעות חברות נדל"ן גדולות וגופים ממשלתיים, ודיור מוגן - שבו פעילות מספר חברות מתמחות. לייעודו של נכס למטרות פעילות עסקית השפעה מהותית על סוגיות מימון ומסוי, והחוק החל עליו שונה בתכלית מזה המתייחס לנכסים המיועדים למגורים.

בעוד שבעולם קיימים מאגרי מידע ומדדים מדויקים לתחום, בישראל יש מעט מאוד מידע המגיע ממקורות מוסדיים ולכן קשה לאמוד את היקף הקרקעות המוקצות לפעילות זו. עם זאת, נתוני הלמ"ס לשנת 2018 מסייעים לשפוך אור: בשנת 2018 חלה עלייה של 30% במספר התחלות הבנייה בתחום המשרדים, ואילו בתחום המסחר חלה עלייה של כ-100%. נתונים אלה מעידים על הביקושים לשטחים אלה ברחבי ישראל.

לא רק בגוש דן

אם לפני עשור עיקר הפעילות בתחום הנדל"ן המניב התרחשה בציר שבין הרצליה לתל אביב, הרי שכיום התחלות הבנייה בתחום מוכיחות כי חוקי המשחק בכל הנוגע למיקום השתנו באופן משמעותי.

מאשדוד בדרום, דרך ראשון לציון, באר יעקב, פתח תקווה ועד הקריות שבצפון, כל האזורים האלה נהפכו למוקדי פעילות משמעותיים בתחום המשרדים. הפיזור הגיאוגרפי המבורך הוא תולדה של מספר גורמים: רמת המחירים בגוש דן; תשתיות התחבורה והנגישות ברחבי הארץ; והמשמעותי מכולם - מהפכה התקשורתית, המאפשרת לנהל פעילות כלכלית אינטנסיבית מכל מקום בארץ עם כל מקום בעולם.

גורם נוסף שמשפיע על התחום הוא ללא ספק העומס בכבישים, הגורם למעסיקים רבים לבחור מיקום שישחרר אותם מגודש התנועה במטרופולין תל אביב. כאן חשוב לציין את ההשפעה המיטיבה של רכבת ישראל, שתרמה לפריחתם של מוקדי תעסוקה ומסחר בצפון ובדרום. בהקשר זה אפשר לציין את יקנעם ובאר שבע, שנהפכו למוקדי הייטק חשובים ברמה הלאומית, את רעננה ואת הוד השרון ומוקדים נוספים.

שוק משוכלל ומגוון

שוק המשרדים הוא המשמעותי ביותר בתחום הנדל"ן המניב בישראל, בזכות הצמיחה המואצת של המשק, השיפור באיכות החיים והשינויים העוברים על שוק התעסוקה בשנים האחרונות. כל אלה הביאו בשנים האחרונות ליצירת דרישה למשרדים בסדרי גודל קטנים ובינוניים. אם עד לפני כחמש שנים המשרדים שהוצעו למכירה או להשכרה השתרעו על מאות או אלפי מטרים, היום אפשר למצוא מגוון בנייני משרדים רבים המציעים מגוון שטחים מ-20 ועד 2,000 מטר.

הסיבה העיקרית לכך היא מספר משמעותי של עסקים קטנים ובינוניים המבינים כי למשרד עצמאי יש תרומה משמעותית למיתוג העסקי. יבנוסף, חלה התייעלות בשימוש בשטח המשרד: חדר השרתים עבר מן העולם לטובת אחסון בענן, חדרי הארכיון גם הם הצטמצמו לתיקיות במחשב, וחשוב מכל - סביבת העבודה והאפשרות לעבוד מכל נקודה חסכו בשולחנות ובמשרדים.

המרכזים הלוגיסטיים – השחקן החדש בשוק

כאמור, אחד השינויים המהותיים ביותר בתחום הוא פריחתם של המרכזים הלוגיסטיים והפיכתם למרכזים עתירי טכנולוגיה, המתבססים על רובוטיקה, ביג דאטה ועוד. מדינת ישראל נסמכת בלא מעט תחומים על ייבוא מוצרים מחו"ל. בין שמדובר במכשירי חשמל, ובין שמדובר במזון או בציוד הנדסי ובחומרי בניין.  הסחורות מתנקזות למרכזים לוגיסטיים ומופצות משם לרחבי הארץ. ככל שרמת החיים והפעילות הכלכלית עולות, הצורך במרכזים לוגיסטיים הולך וגובר.

המרכזים הלוגיסטיים גם הפכו להיות חולייה חשובה במסחר המקוון. כדי להבין עד כמה, כדאי להסתכל על נתוני דואר ישראל בחמש השנים האחרונות: בשנת 2014 הגיעו לישראל כ-32 מיליון חבילות, בעוד שבשנת 2019 הגיעו 70 מיליון והיד עוד נטויה. המרכזים הלוגיסטיים הם אלה שמרכזים אליהם את כל היבוא האישי ומשם הוא מופץ לבית שלכם או לנקודת החלוקה הקרובה למקום מגוריכם.

ההערכות הן כי עד לשנת 2025 מספר החבילות שיגיעו לישראל יכפיל את עצמו ולא רק במספר: גודלן ומשקלן של החבילות יעלה, דבר שיצריך היערכות מתאימה במרכזים הלוגיסטיים, הן לאחסון והן לטיפול.

משקי הבית משקיעים

הפיזור הגיאוגרפי של תחום הנדל"ן המסחרי המניב, ובראשו המשרדים ושטחי המסחר, כמו גם הגיוון בשוק והופעתם של שטחי מסחר ומשרדים קטנים, הביאו לאחת המגמות המשמעותיות בתחום: כניסתם של המשקיעים מקרב משקי הבית הפרטיים ובעלי העסקים הקטנים והבינוניים.

המשקיעים מקרב משקי הבית מגיעים לתחום לאחר שמחירי הנדל״ן למגורים  עלו לרמה המצריכה הון התחלתי מינימלי של כ-375 אלף שקל עבור דירה במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל ומינוף גבוה. רמות מחירים אלה אף שחקו בהדרגה את התשואה השנתית משכירות, העומדת כיום על 3.5-2.5%. בתחום המשרדים אפשר למצוא כיום רמות מחירים המתחילות בכ-10,000 שקל למ"ר, ומשקפות תשואה שנתית של 8-6%, כפול מרמת התשואה בתחום המגורים.

לצד משקי הבית, בעלי העסקים הקטנים והבינוניים ששכרו עד כה משרדים מבינים היום כי הם יכולים להפוך את ההוצאה החודשית לשכירות להשקעה בנכס שישמש אותם לפעילות העסקית שלהם ובהמשך עשוי להוות אפיק הכנסה פסיבי לאורך זמן.

*אין באמור בכתבה זו כדי להבטיח השגת תשואה כלשהי או כדי להוות המלצה על כדאיות של השקעה.

בשנת 2018 חלה עלייה של 30% במספר התחלות הבנייה בתחום המשרדים, ואילו בתחום המסחר חלה עלייה של כ-100%. נתונים אלה מעידים על הביקושים לשטחים אלה ברחבי ישראל

הפיזור הגיאוגרפי המבורך בתחום הוא תולדה של מספר גורמים: הראשון הוא רמת המחירים בגוש דן; השני הוא תשתיות התחבורה והנגישות ברחבי הארץ; והשלישי והחשוב בהם הוא ללא ספק המהפכה התקשורתית

אחד השינויים המהותיים ביותר בתחום הוא פריחתם של המרכזים הלוגיסטיים והפיכתם למרכזים עתירי טכנולוגיה, המתבססים על רובוטיקה, ביג דאטה ועוד. מדינת ישראל מסתמכת בלא מעט תחומים על ייבוא מוצרים מחו"ל 

בחזרה למדור נדל"ן מסחרי >>