תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ירוק, מעורב, נגיש לתחבורה ציבורית – 5 טרנדים בתחום המשרדים שחייבים להכיר

לכתבה
Wenling01 | Dreamstime.com

שוק הנדל"ן למגורים נמצא תמיד בכותרות אבל לצידו פועל שוק דינמי, מרתק ופעיל לא פחות, שוק המשרדים. בשנתיים האחרונות, מאז ששר האוצר כחלון החליט להרחיק את המשקיעים משוק הדיור חלה עליה משמעותית בהתעניינות בהשקעה בשוק המשרדים, שמגלם עבור המשקיעים עוד שני יתרונות מהותיים: הראשון הוא סף כניסה נמוך משמעותית משוק הדיור והשני הוא האפשרות ליהנות מכ- 7% תשואה שנתית ממוצעת משכירות בשוק המשרדים. יצאנו לבדוק מה הטרנדים המשמעותיים בתחום הדיור וזה מה שמצאנו:

הרכבת משנה את פריסת המשרדים

בשנים האחרונות חלה קפיצת מדרגה משמעותית בכל הנוגע לתחבורה ציבורית ברכבות. נכון להיום רכבת ישראל מספקת שירות אמין ואינטנסיבי על הציר מדימונה בדרום ועד לעפולה בצפון ובעוד כחצי שנה תחל הרכבת לפעול גם בירושלים.

במקביל הרכבת הקלה בתל אביב, שמועד השקתה צפוי לשנת 2022 אמורה לשנות באופן מהותי את האופן בו תושבי גוש דן והעובדים בה יגיעו לעבודה וממנה.

שתי הרכבות: גם רכבת ישראל וגם הרכבת הקלה בתל אביב משנות באופן מהותי את פריסת המשרדים ברחבי גוש דן והארץ, כמו גם מחזקות מתחמי משרדים וותיקים. הנה כמה דוגמאות, מצפון לדרום:

בצומת הצ'ק פוסט בחיפה מוקם בימים אלה בניין משרדים שייהנה מתשתית תחבורה ציבורית שתחבר אותו לא רק לתל אביב, אלא גם לטכניון, לאוניברסיטת חיפה באמצעות הרכבל וגם למטרונית ולכביש המנהרות לאלה שמגיעים ברכב.

בבת ים, שמחכה לרכבת הקלה יותר מכולם בגוש דן, נבנה בימים אלה UPTOWN - מגדל משרדים שימשוך אליו חברות וארגונים רבים שייהנו לא רק מחיבור לתל אביב, רמת גן ופתח תקווה, אלא גם ממחירי שכירות זולים בעשרות אחוזים מתל אביב ומדמי ארנונה תחרותיים במיוחד. הראשונים שיגיעו לבת ים יהיו מן הסתם משרדי עורכי הדין שיתמקמו בסמוך לבתי הדין לתעבורה ולדיני עבודה, שיעברו בשנים הקרובות לבת ים.

לערים אלה מצטרפות אשדוד, מודיעין ורעננה שגם בהם נבנים מתחמי משרדים הנהנים מביקושים.

לצד המתחמים החדשים, מתעצמים הביקושים גם למתחמים הקיימים של גוש דן. מתחם ה- BBC בבני ברק, הולך ותופס תאוצה יותר מאי פעם בשל תמהיל העסקים שבו, המגדלים המודרניים ולא פחות חשוב – המחירים האטרקטיביים והארנונה הנמוכה, יחסית לתל אביב ורמת גן.

הביקושים מחוץ לתל אביב מתעצמים

הרכבת, יחד עם תשתיות הכבישים המתפתחות מחד, והעומס המתעצם בכבישים מאידך, גורמים לחברות גדולות וקטנות כאחד לחפש אלטרנטיבות מחוץ לתל אביב. החברות הגדולות רואות יתרונות מהותיים בהעתקת הפעילות שלהם מחוץ לתל אביב בשל המחירים האטרקטיביים מחוץ לגוש דן, מחירי הארנונה הזולים והקרבה לכח אדם איכותי.

ההתפתחויות הטכנולוגיות מאפשרות לחסוך את הזמן המתבזבז בכבישים ולקצר טווחים באמצעות האינטרנט יותר מאי פעם. החברות הקטנות ומשרדי עורכי הדין, רואי החשבון, האדריכלים וחברות הדיגיטל מבינות כי היציאה מגוש דן מאפשרת להם ליהנות ממשרדים מעוצבים, חכמים ובמחירים תחרותיים, ובדרך לחסוך את הזמן בפקקים וליהנות מפריון גבוה יותר.

כדי להבין עד כמה הביקושים מתחזקים, די לציין פרויקטים דוגמת: בית מנצור ברעננה, הנבנה על ידי החברה הכלכלית לפיתוח ישראל, פרויקט KBUSINESS הנבנה על ידי חברת קלוד נחמיאס באשדוד, ומתחם אילה 360 במודיעין.

שגיא אורנשטיין – מנהל המכירות בפרויקט אילה 360 אומר בהקשר זה: "צריך להבין, במודיעין קיימת תופעה שכמעט ולא קיימת באזורים אחרים בארץ והיא ביקוש לשטחי מסחר שעולה בצורה קיצונית על ההיצע. יש היום ביקוש מאוד חזק למשרדים ולשטחים שיאכלסו את התעשייה והמסחר המתפתח בעיר, אבל כמעט ואין להשיג את השטחים שיענו על הביקוש."

שגיא אורנשטיין
באדיבות שגיא אורנשטיין

בניינים חכמים, ירוקים וידידותיים למשתמש

בשנים האחרונות טרנד הבניה הירוקה הולך ומתחזק ביתר שאת בתחום הבנייה למשרדים. זאת משום שבתחום זה היזמים, השוכרים וחברות הניהול מכירות ביתרונות המהותיים של הבנייה הירוקה למודל העסקי ובחסכון בעלויות אחזקה ובשימוש באנרגיה.

לצד שילוב טכנולוגיות ירוקות, משולבים במתחמי המשרדים מתקנים שנועדו לשרת את דיירי המשרדים כמו חניוני אופניים, חדרי הטענה לאופניים חשמליות, ומקלחות, שנועדו לאפשר שימוש בתחבורה ציבורית כמו גם באופניים ובכך לעודד חיים ירוקים ופעילים, והנה שתי דוגמאות מעניינות:

בניין הצ'קפוסט תוכנן על ידי האדריכל עוזי גורדון כבניין ירוק הכולל, בין השאר, חיפויים ירוקים מסנני קרינה, מערכות חשמל ומיזוג חסכוניות, חניון אופניים, חדרי הטענה לאופניים חשמליות ומקלחות לרוכבים.

במגדל לווינשטיין, שולבו לאחרונה גם חניונים ומקלחונים לרוכבי האופניים ובמקביל, מיושמות מערכות אוטונומיות מתקדמות וחכמות לחדרי הישיבות, כך ניתן לשלוט לא רק בתאורה ובמיזוג, אלא גם במקרנים ובמחשבים הנמצאים בחדר. כל זאת לצד מערכות בטיחות ובטחון, חסכון באנרגיה ועוד.

החברות הקטנות והבינוניות מפסיקות לשכור!

טרנד חשוב נוסף שמשפיע באופן ניכר על שוק המשרדים הוא חדירתם המשמעותית של בעלי העסקים הקטנים ובינוניים בתור רוכשים ולא רק בתור שוכרים.

בעלי עסקים וחברות אלה מבינים כי ההוצאה שלהם בשכירות יכולה להעניק להם נכס שמהווה אפיק השקעה נוסף לאורך זמן. יתר על כן, בעלי העסקים מצליחים להשיג משכנתאות למימון הרכישה בקלות יחסית משום שמדובר בסכומים נמוכים משמעותית מהמוכר בשוק הדיור.

היזמים ומשווקי המשרדים מגיבים לטרנד הזה ומציעים שטחי משרדים מגוונים, החל מעשרות ועד למאות מטרים ומבינים כי רוכשים אלה תורמים באופן מהותי לתמהיל העסקים במתחמי המשרדים וליציבות הניהולית שלו.

אמיר חמיצר, סמנכ"ל בחברה הכלכלית לפיתוח ישראל, הבונה את פרויקט בית מנצור ברעננה אומר בהקשר זה:  "לאחרונה אנו עדים לדרישה הולכת ומתחזקת למשרדים קטנים הנעים בין עשרות למאות מטרים. בסביבת הריבית הנוכחית, עסקים רבים רכשו מאתנו משרדים חדשים באמצעות הון עצמי נמוך ופריסת תשלומים נוחה, כך שההחזר החודשי אותו הם מעבירים לבנק זהה פחות או יותר לשכירות שהם שילמו בעבר. מעבר לעובדה שכרגע יש ברשותם משרד חדש בבניין מרשים, המעוצב ומתוכנן בהתאם לרצונם, לאחר 10-12 שנים הם פורעים את ההלוואה ואז יש ברשותם נכס או מקור הכנסה פסיבי נוסף."

אמיר חמיצר
אמיר חמיצר

אבנר פלדי – סמנכ"ל השיווק בקבוצת בסר, המשווקת את בסר סיטי בפתח תקווה אומר בהקשר זה כי לצד החברות הגדולות הרוכשות שטחים גדולים, מתקיים שוק דינמי של רוכשים המתעניינים בשטחים של 100-200 מ"ר, מקרב המקצועות החופשיים, דוגמת רופאים, עורכי דין, רואי חשבון, שמאים יועצי השקעות ועוד.

עירוב השימושים מסתמן כהצלחה

עירוב השימושים הוא כנראה אחד הטרנדים האורבניים החזקים ביותר כיום והוא משפיע באופן ניכר על הדרך בה מתכננים ובונים מתחמי משרדים בעולם ובישראל. הטרנד גורס כי מתחמים הכוללים מגוון שימושי קרקע, לרבות משרדים, מסחר, בילוי ופנאי, הופכים לאטרקטיביים במיוחד בשל כמה יתרונות:

הראשון הוא שהם מסוגלים לספק את כל הצרכים של העובדים והמנהלים במתחם, ממשרדים, דרך בתי קפה ומסעדות ועד לחדרי כושר.

השני הוא שמתחמים אלה אטרקטיביים לסביבה שלהם ולכן הם חיים לאורך כל שעות היום והלילה ומספקים לבעליהם הכנסות ממכירות ומשכירות של מגוון עסקים.

השלישי הוא שמתחמים אלה מהווים מוקד אורבני חי, נעים ובטוח באופן רציף – בימי עבודה ובחופשים, בצהרי היום ובערבו. כך נמנעים מצבים בהם יש צורך להגביר אבטחה או לטפל במפגעים הנובעים ממתחמים שוממים שלא בשעות העבודה.

בישראל קיימים כבר כמה מתחמים המצטיינים בעירוב שימושים כמו רחוב הארבעה ורמת החיל, שניהם בתל אביב. בקרוב הטרנד עתיד להתפשט לכל רחבי אזורי הביקוש, בניהם: מתחם בסר סיטי שיכלול משרדים, מחסר ואפילו פארק ירוק, מתחם KBUSINESS הכולל מגדל המשלב משרדים, מסחר ומגורים, מתחם אילה 360 במודיעין הנמצא בכניסה למרכז עינב בעיר ועוד.

שוק המשרדים העתידי בישראל – ירוק יותר, חכם יותר ונגיש יותר

אחרי שבחנו את הטרנדים הבולטים בשוק המשרדים, נסכם במבט לעתיד. מומחים מעריכים כי הטרנדים האלה הם שיכתיבו את השוק בשנים הקרובות. אוהד דנוס – נשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא אומר בהקשר זה: "התרגלנו לחשוב על שוק המשרדים כשוק שמתחיל ונגמר בתל אביב ורמת גן. עם התפתחות רכבת ישראל והרכבת הקלה בתל אביב, אנחנו נראה את השוק הזה הולך ונמתח. דבר נוסף שכדאי לשים לב אליו בשוק הזה הוא העובדה שהוא משתחרר מהתלות של המעסיקים והשוכרים הגדולים. אנחנו רואים יותר ויותר בעלי עסקים קטנים ובינוניים שקונים נכסים ובמקביל משקי בית שבוחרים באפיק הזה להשקעה. שני קהלי היעד האלה יעשירו את השוק ביציבות ובגיוון, דבר שתרומתו משמעותית לכל שוק"

חזרה למדור >>