משרד שרמן-לנדאו מתמחה בעיקר בעסקאות נדל"ן, ובפרט עסקאות קומבינציה מורכבות ובהיקפים גדולים, כמו גם פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ודיור מוגן לגימלאים. אחרי 24 שנים בתחום הנדל"ן, מתוכן מעל 15 שנים כיזם נדל"ן בעצמו, עו"ד דרור שרמן מציע ללקוחות המשרד אוריינטציה עסקית שתסייע ליזמים, קבלנים, רוכשים ומוכרים למקסם את תוצאות המשא ומתן, ולהחזיר בריבית דריבית את שכר הטרחה של עורכי הדין.
"המורכבויות והדינמיות בתחום הנדל"ן תמיד ריתקו אותי. להבדיל מענפים אחרים שלא זוכים להתייחסות רגולטורית ענפה, בתחום הנדל"ן קיים פיקוח אדוק מצד הממשלה, מה שגורם לשינויים תמידיים" - מתאר שרמן את תשוקתו לתחום. "זה מחייב אותנו כעורכי דין, ואותי כיזם – להיות עם היד על הדופק בכל עת, להגדיל ראש ותמיד לחשוב קדימה".
על היישום היום-יומי של הניסיון שצבר, מספר שרמן כי "הרבה מהעצות שאני נותן ללקוחות הם פועל יוצא של הניסיון שלי כיזם נדל"ן וכמי שמוביל פרויקטים גדולים. מתוך הגישה הזו אני מייעץ כיצד ניתן לקחת את החוק הקיים, החוק היבש, ולהוציא ממנו את מירב היתרונות והזכויות".
לבחון מחדש את הדרך
עו"ד שרמן הוא יזם, מייסד ומנכ"ל של שתי חברות המנהלות כיום ארבעה פרויקטים: האחד הוא בניין של 46 דירות חדשות במרכז העיר הרצליה, והשלושה האחרים הם פרויקטים במעגל הראשון סביב כיכר המדינה בתל אביב, המונים בסה"כ כ-70 דירות חדשות.
לאורך השנים, גיבש עו"ד שרמן מספר מסקנות חשובות הנוגעות לאלמנטים מהותיים בעסקת רכישה או מכירה, שחשוב להכיר בשלב המשא והמתן.
ראשית, כבר בנושא הבטוחות לפי חוק המכר, מציין שרמן כי לדעתו הערת אזהרה איננה בטוחה מספיקה לכספי הקונים ברכישת דירה או נכס, יד ראשונה (מקבלן/יזם). "לעומת משכנתה, ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח – הערת אזהרה היא דפנסיבית מטבעה ואינה ניתנת למימוש אקטיבי", מסביר שרמן. "התקבלו תלונות אצל הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, מצד רוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1, בהם היזם נכנס להליכי פירוק. הרוכשים איבדו את כספי הרכישה ששילמו והובטחו על ידי הערת אזהרה. בהליך הפירוק הם לא הוכרו כנושים מובטחים".
כלומר: הערת האזהרה אינה בטוחה ממשית ואינה מעניקה זכות קניינית. על כן, עו"ד שרמן ממליץ לרוכשים פוטנציאליים לבחור באחת מארבעת האפשרויות האחרות שבחוק המכר, הניתנות למימוש אפקטיבי.
שרמן מציג כדוגמה לעצת רכישה חשובה, מקרה נוסף בו טיפל לאחרונה ובו רוכש דירה קיבל מהמוכר, את החזקה הפיסית בדירה עוד לפני שהראשון סיים להסדיר את תשלום מלוא התמורה עבור הדירה. במצב כזה הגדיר עו"ד שרמן את הקונה כמי שנכנס לגור בדירה הנרכשת במעמד של שוכר, עם הסכם שכירות ובטחונות מתאימים.
יחד עם זאת, המוכר נאלץ להמשיך ולשלם את המשכנתה בעבור הדירה הנמכרת, אך נותר ללא מלוא תשלומי התמורה בעבור הדירה שמכר. "מבחינה עסקית, ראוי לחייב את הקונים שנכנסו לגור בדירה בלי להשלים את תשלומי התמורה – בתשלום עלות המימון של הלוואת המשכנתא שנושא בה המוכר. אם הקונים לא היו דוחים את מועד השלמת התשלום, המוכר יכול היה לפרוע את מלוא יתרת ההלוואה, ולא היו חלות עליו הוצאות המימון הנוספות", מסביר שרמן.
"מבחינתי, כאן למשל טמון הערך המוסף של עורך דין הבקיא בתחום, כיוון שעל פי רוב, עניין התשלומים מוסדר בדרך המקובלת וללא הטלת ספק בשאלה האם זו הדרך הנכונה או היחידה".
בנייה עכשווית במבט אל העתיד
על רקע היעד האסטרטגי של מדינת ישראל לפיו משנת 2030 מותר יהיה לייבא ארצה רכבים חדשים רק אם הם רכבים חשמליים, הממשלה החלה בהכנת התשתית החוקית לאסדרת נושא התקנת עמדות טעינה לרכבים חשמליים בבתים משותפים, ללא צורך ותלות בהסכמת בעלי הדירות. החוק העתידי יאפשר להקים עמדות טעינה לרכבים חשמליים, בבתים משותפים, תוך העברת התשתית הנדרשת לעמדות הטעינה דרך השטח המשותף. "כבר היום קוני דירות, יזמים וקבלנים צריכים לשים לב להיבט הזה. זוהי עוד דוגמה לכך שצריך להיות עם היד על הדופק", מסביר שרמן. "אם בפרויקט מסוים התכנון הוא לאכלס את הבניין עוד כארבע שנים, אנחנו מחויבים לחשוב ולהיערך לתשתית חשמל מתאימה לעמדות כאלה, כדי לאפשר לרוכשים גמישות ברכישת רכבים חשמליים".
נושא רלבנטי נוסף לתחום הרכבים החשמליים, הוא כניסתם של אוטובוסים חשמליים לעולם התחבורה העירונית בישראל. "האוטובוסים החשמליים צפויים להשביח את ערך הנדל"ן במרכז הארץ, בעיקר במרכזי הערים הסואנות, כיוון שנכסים רבים יפסיקו לסבול ממטרדי רעש וזיהום.
לאור מדיניות המשרד להגנת הסביבה במתן מענקים כתמריץ – אנחנו נראה בקרוב, מעבר של חברות האוטובוסים לרכבים חשמליים, וערך הנדל"ן יעלה". כך למשל, דירה טיפוסית במרכז תל-אביב אשר מתחתיה תחנת אוטובוס בה עוצרים שמונה קווי אוטובוס שיוצרים רעש ופיח לאורך כל היום תזכה לעליית ערך ניכרת מרגע שהאוטובוסים יהפכו לשקטים ובלתי מזהמים, עם המעבר לאוטובוסים חשמליים".
לדעתו של שרמן, ידיעת החוק על בוריו איננה מספיקה.
ניסיון ארוך שנים, הסתכלות עסקית ויזמית ולא בפרספקטיבה משפטית צרה בלבד, על כל עסקת נדל"ן וליווי מקצועי ומקצועני צמוד לאורך כל הדרך – הם שיניבו את התוצאות הטובות ביותר ללקוח.
משרד עוה"ד שרמן-לנדאו
טלפון: 03-6132525
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד עוה"ד שרמן-לנדאו
