תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מוכר או קונה דירה/נכס? 5 הבדיקות הראשוניות והמרכזיות שאתה חייב לבצע באופן מיידי

לתהליך רכישה או מכירה של נכס או דירה היבטים רבים וסבוכים, מדובר בהליך יקר הטומן בחובו לא מעט סיכונים וכדי לבצעו על הצד הטוב ביותר חשוב לערוך בדיקות קפדניות עוד בטרם הרכישה או המכירה ולהיוועץ ולהיות מלווה בתהליך בעו״ד מומחה בתחום

עו"דעו״ד חני צ'רנובילסקי

1. היבטי המיסוי המרכזיים:

מס השבח - במכירת דירת מגורים הבדיקה הראשונית תהיה האם מדובר בדירה יחידה מזכה של המוכר, אז הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.

בנוסף יש לבדוק כי המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות מהמועד בו רכש אותה עד למועד בו רוצה למכור את הדירה, יש לשים לב, כי אם המוכר מחזיק בדירה פחות מ- 18 חודשים, הוא עלול לשלם מס שבח במכירת הדירה.

עו״ד חני צ'רנובילסקי
דניאל בר-און

מס רכישה קונה דירה חדשה/נוספת ועדיין לא מכר את הדירה הישנה?

בעל דירת מגורים המעוניין לרכוש דירה חדשה והתחייב בעסקת מכר רכש דירה חדשה/נוספת כאשר עדיין לא מכר את דירתו ה״ישנה", החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "הדירה הנוספת" ולשלם מס רכישה כאילו הייתה דירה יחידה.

בסיטואציה כזו לקונה יש אורכה למכור את הדירה "הישנה" בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה, כך שבסוף יישאר בבעלותו דירה אחד ויחידה.

במקרה כזה כאשר ימכור את דירתו הישנה יצטרף להודיע לרשויות המס למשרד האזורי על כך שמכר את הדירה ואז במשרדי מיסוי מקרקעין תחושב הרכישה של דירתו החדשה כאילו רכש דירה יחידה לפי סכום הדירה בהתאם למדרגות המס. במידה והרוכש לא ימכור את דירתו הישנה בתוך שנתיים, ישלם מס רכישה לפי מדרגות המס של דירה שנייה והסכום בנוסף יישא סכום של ריבית והצמדה.

מס רכישה - דרגות המס נכון ליום המאמר: מס רכישה

דירת מגורים יחידה:

1) עד 1,600,175 ש"ח - 0%

2) מ- 1,600,175 ש"ח עד 1,898,005 ש"ח- 3.5%

3) מ- 1,898,005 ש"ח עד 4,896,615 ש"ח- 5%

4) מ- 4,896,615 ש"ח עד 16,322,055 ש"ח- 8%

5) מעל 16,322,055  ש"ח- 10%

דירת מגורים שנייה:

1) עד 4,896,615  ש"ח- 8%

2) מעל 4,896,615 ש"ח- 10%

נכס עיסקי: (משרד, חנות, קרקע ) 6% 

היטל השבחה - מס שמוטל בעירייה (היכן שמצוי הנכס/הדירה):

  • היטל השבחה הנו מס אשר בדרך כלל חל על המוכר אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים בהסכמה. יכול ויחליטו הצדדים בהסכמה כי מס השבח יוטל על הצדדים שווה בשווה כאשר תגיע השומה מהעירייה או כי המס ישולם על ידי הקונה.

  • דגש נוסף אליו חשוב לשים לב, נכס או דירה שהייתה מושכרת מספר שנים לשוכר, יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.

  • דגש נוסף - חשוב לשים לב, נכס או דירה שלא נוצלו מלוא זכויות הבניה על פי תכנית בניין עיר (תב"ע ), יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.

היטל השבחה הנו מס אשר בדרך כלל חל על המוכר אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים בהסכמה. יכול ויחליטו הצדדים בהסכמה כי מס השבח יוטל על הצדדים שווה בשווה כאשר תגיע השומה מהעירייה או כי המס ישולם על ידי הקונה.

דגש נוסף אליו חשוב לשים לב, נכס או דירה שהייתה מושכרת מספר שנים לשוכר, יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.

דגש נוסף - חשוב לשים לב, נכס או דירה שלא נוצלו מלוא זכויות הבניה על פי תכנית בניין עיר (תב"ע ), יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.

הטיפ שלי - חשוב לבדוק לפני עסקת המכירה של הדירה או הנכס האם יש מס של היטל השבחה ברשות המקומית, המוטל בעת מכירת הנכס או הדירה, הבדיקה נעשית בעירייה וזאת על מנת שלא לקבל בהפתעה תשלום מס בלתי צפוי.

2. בדיקות כלליות בטרם הרכישה או המכירה:

  • הוצאת נסח עדכני לפני עסקת המכר סמוך לחתימת עסקת המכר, יש להוציא נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות עדכני, או מהמינהל או מחברה משכנת, על מנת לבדוק שהמצב בנכס תקין או ללא שינוי.

  • בנוסף יש לבדוק שלא הוטל עיקול חדש המהווה מוקש בעסקה. במידה והוטל עיקול חדש יש לפנות לגורם המעקל ולראות מה גובה סכום העיקול, יש לבדוק כי גובה העיקול לא יותר מגובה מחיר יתרת מלוא התמורה של הדירה.

  •  במקרה שגובה העיקול פחות ממחיר תמורת הדירה, מאחד מתשלומי הרוכש לרכישת הדירה יש לשלם את סכום העיקול ולמחוק את העיקול מנסח הטאבו.

  • בנוסף יש לבדוק מה יתרת המשכנתא הרובצת על הדירה.

  • בנוסף יש לבדוק שהמשכנתא הרובצת על הדירה אינה מעל מחיר מלוא תמורת הדירה ובנוסף להקפיד לקבל כל מידע נוסף הנחוץ בקשר לדירה.

  • בנוסף מומלץ לבדוק מי נמצא בנכס/בדירה:

  •  בני זוג לבדוק אם למוכר יש בן/בת זוג ידועים בציבור.

  • לשים לב ולבדוק בתעודת זהות המוכר מה הסטטוס שלו, אם המוכר נשוי, יש לקבל הסכמה למכירה גם מבן הזוג השני.

  • הסכמת בן הזוג למכירה - חשוב מאוד לרוכש בעת רכישת משכנתא בנק הליווי יבקש את הסכמת בן הזוג למכירה, במידה ולא תהיה הסכמה, הבנק למשכנתאות לא יאשר את מתן המשכנתא לרוכש ולכן רצוי לבדוק עניין זה עוד בטרם הרכישה.

  • חשוב לדעת אם מתגורר שוכר בנכס וזאת על מנת לדעת אם קונים נכס הפנוי מכל אדם וחפץ. ענין זה חשוב לנושא הפינוי וזאת על מנת שלא להגיש תביעות פינוי שיגרמו הוצאות נוספות לרוכש.

  • חשוב לבדוק שבנכס לא מתגורר דייר מוגן.

  • חשוב לבדוק מי המוכר? כי יש מקרים של קטין או פסול דין במקרה כזה, המכירה טעונה אישור בימ"ש עפ"י חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.

הוצאת נסח עדכני לפני עסקת המכר סמוך לחתימת עסקת המכר, יש להוציא נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות עדכני, או מהמינהל או מחברה משכנת, על מנת לבדוק שהמצב בנכס תקין או ללא שינוי.

בנוסף יש לבדוק שלא הוטל עיקול חדש המהווה מוקש בעסקה. במידה והוטל עיקול חדש יש לפנות לגורם המעקל ולראות מה גובה סכום העיקול, יש לבדוק כי גובה העיקול לא יותר מגובה מחיר יתרת מלוא התמורה של הדירה.

 במקרה שגובה העיקול פחות ממחיר תמורת הדירה, מאחד מתשלומי הרוכש לרכישת הדירה יש לשלם את סכום העיקול ולמחוק את העיקול מנסח הטאבו.

בנוסף יש לבדוק מה יתרת המשכנתא הרובצת על הדירה.

בנוסף יש לבדוק שהמשכנתא הרובצת על הדירה אינה מעל מחיר מלוא תמורת הדירה ובנוסף להקפיד לקבל כל מידע נוסף הנחוץ בקשר לדירה.

בנוסף מומלץ לבדוק מי נמצא בנכס/בדירה:

 בני זוג לבדוק אם למוכר יש בן/בת זוג ידועים בציבור.

לשים לב ולבדוק בתעודת זהות המוכר מה הסטטוס שלו, אם המוכר נשוי, יש לקבל הסכמה למכירה גם מבן הזוג השני.

הסכמת בן הזוג למכירה - חשוב מאוד לרוכש בעת רכישת משכנתא בנק הליווי יבקש את הסכמת בן הזוג למכירה, במידה ולא תהיה הסכמה, הבנק למשכנתאות לא יאשר את מתן המשכנתא לרוכש ולכן רצוי לבדוק עניין זה עוד בטרם הרכישה.

חשוב לדעת אם מתגורר שוכר בנכס וזאת על מנת לדעת אם קונים נכס הפנוי מכל אדם וחפץ. ענין זה חשוב לנושא הפינוי וזאת על מנת שלא להגיש תביעות פינוי שיגרמו הוצאות נוספות לרוכש.

חשוב לבדוק שבנכס לא מתגורר דייר מוגן.

חשוב לבדוק מי המוכר? כי יש מקרים של קטין או פסול דין במקרה כזה, המכירה טעונה אישור בימ"ש עפ"י חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.

3. בדיקה של המצב התכנוני של הנכס:

בכל עירייה/ועדה מקומית מתנהל תיק הבניין של הדירה ובו ניתן לבדוק:

  • האם הוטלו צווי הריסה על הנכס או הדירה, האם הדירה נבנתה לפי היתר, האם השימוש בדירה הוא על פי היתר? האם קיימות חריגות בניה בנכס? האם נוצלו מלוא זכויות הבניה על פי תכנית בניין עיר. כמו כן חשוב לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית (באמצעות פניה למחלקת ההנדסה בעירייה) לבדוק את כל הבדיקות שציינו מעל.

  • הקפידו לבדוק אם יש תוכניות בנין עיר תב"ע עתידיות כגון: בנייה לפי תמ"א 38 או התחדשות עירונית או פינוי בינוי.

  • מומלץ לשכור את שרותיו של שמאי, על מנת שיבדוק את תיק  הבניין וישווה את המצב בשטח ואת תאימותו.

  • בשכונה חדשה חשוב לבדוק את הסביבה שמתהווה - כבישים שעוברים במקום, פיתוח סביבתי והאם אמורים להיות מוקמים באזור מוסדות ציבור: גנים, בתי ספר, פארקים ועוד.

  • בדיקה בטאבו רשם המקרקעין- תיק בית משותף בטאבו

האם הוטלו צווי הריסה על הנכס או הדירה, האם הדירה נבנתה לפי היתר, האם השימוש בדירה הוא על פי היתר? האם קיימות חריגות בניה בנכס? האם נוצלו מלוא זכויות הבניה על פי תכנית בניין עיר. כמו כן חשוב לבדוק את תיק הבניין ברשות המקומית (באמצעות פניה למחלקת ההנדסה בעירייה) לבדוק את כל הבדיקות שציינו מעל.

הקפידו לבדוק אם יש תוכניות בנין עיר תב"ע עתידיות כגון: בנייה לפי תמ"א 38 או התחדשות עירונית או פינוי בינוי.

מומלץ לשכור את שרותיו של שמאי, על מנת שיבדוק את תיק  הבניין וישווה את המצב בשטח ואת תאימותו.

בשכונה חדשה חשוב לבדוק את הסביבה שמתהווה - כבישים שעוברים במקום, פיתוח סביבתי והאם אמורים להיות מוקמים באזור מוסדות ציבור: גנים, בתי ספר, פארקים ועוד.

בדיקה בטאבו רשם המקרקעין- תיק בית משותף בטאבו

חשוב לראות תשריט של הדירה לוודא שתת החלקה תואמת לתשריט ושאכן הדירה עומדת בהתאם לתשריט וחלילה לא קונים דירה אחרת הנמצאת בשטח או רשומה לא נכון בתשריט.

4. מצבו הפיזי של הנכס:

  • חשוב לבדוק את מצבה של הדירה ואת מערכותיה השונות כגון: מצב הקירות, מצב האינסטלציה בדירה חשוב מאוד, מצב החשמל בדירה.

  • כמו כן יש לבדוק את מצב הבניין המשותף ואזור סביבתו.

  • במקרה של נכס חדש, מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע המומחים לתחום של ליקויי בניה ומבנים.

חשוב לבדוק את מצבה של הדירה ואת מערכותיה השונות כגון: מצב הקירות, מצב האינסטלציה בדירה חשוב מאוד, מצב החשמל בדירה.

כמו כן יש לבדוק את מצב הבניין המשותף ואזור סביבתו.

במקרה של נכס חדש, מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע המומחים לתחום של ליקויי בניה ומבנים.

5. מימון הדירה/נכס -משכנתא ושיעבודים:

על המוכר, טרם עסקת הרכישה או המכירה לבדוק אם יש משכנתא על הנכס ולבקש להביא מהבנק יתרה לסילוק משכנתא עדכנית. בין היתר חשוב לראות שסכום המשכנתא לא עולה על סכום הנכס.

על הרוכש לבדוק, בעסקה בה הוא נוטל משכנתא, האם יאשרו לו את הרכישה במימון וליווי בנקאי ולקבל "אישור עקרוני" לרכישה, לאחר חתימת ההסכם, קשה לבטל את העסקה ויש פיצוי מוסכם בצידו.

רשם המשכונות ורשם החברות

ניתן להוציא תדפיס מרשם המשכונות, לפי שמות ומספרי תעודת הזהות של בעלי הנכס כאשר אינו רשום בטאבו. ניתן לבדוק את מצב הזכויות של כל אחד מהמוכרים בנכס, את אותן הבדיקות יש לבצע גם ברשם החברות בעסקה של קניה מחברה.

בדיקת שעבודים ועיקולים

העיקול ברישום צריך להופיע באישור הזכויות או בנסח. במקרה כזה יש לבקש מכתב התחייבות מהגוף המעקל, אשר מתחייב, עם קבלת הסכום הנקוב, להסיר את העיקול. במקרה בו העיקול בסכום חלקי מגובה העסקה, יש לרשום שהתשלום הראשון יכסה את העיקול ורק לאחר הסרתו בפועל והצגת נסח נקי או אישור זכויות נקי, ניתן יהיה להתקדם עם העסקה.

עו״ד חני צ׳רנובילסקי, עוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן.

מאמר זה אינו מחליף ייעוץ משפטי.

בחזרה לזירה המשפטית>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#