רכשת נכס מקרקעין ונרשמה הערת אזהרה: האם זכויותיך מובטחות?

הערת אזהרה היא הכלי הניתן בחוק על מנת להגן על זכויותיו של קונה מול בעל נכס לאחר החתימה על הסכם המכר ועד לרישום הנכס על שם הקונה

עו״ד לימור אילני
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עו״ד לימור אילני
תוכן מקודם

הערת האזהרה היא הערה הנרשמת בפנקסי המקרקעין (טאבו) ומהווה הודעה לכל אדם השוקל עסקה מול בעל הנכס או לנושים של בעל הנכס ומטרתה להודיע שקיימת התחייבות של בעל הנכס לבצע עסקה ביחס לנכס, למשל, למכור אותו. לחילופין, מציינת הערה שיש לבעל הנכס התחייבות להימנע מביצוע עסקה בנכס, למשל התחייבות שלא ליטול משכנתא על הנכס.

בנוסף להערות אזהרה, חוק המקרקעין מאפשר רישומן של הערות נוספות, סוג נפוץ נוסף של הערה כזו היא הערה על הצורך בהסכמה. במקרה בו הורים סייעו לילדיהם ברכישת בית והם רוצים להשאיר בידם את אפשרות הפיקוח על מכירת הבית, יוכלו ההורים לרשום הערה על הצורך בהסכמה ובמצב דברים זה לא ניתן יהיה למכור את הנכס ללא הסכמת ההורים.

צילום: dremstime

משמעותה של הערת האזהרה

לפי החוק, לא ניתן לבצע עסקה בנכס הנוגדת את הערת האזהרה, כל עוד רשומה הערת כזו. לכן, כשאדם קונה נכס, נהוג לקבוע בהסכם המכר שכנגד ביצוע התשלום הראשון תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה.  מטרתה של הערה זו היא להבטיח את כספו והשקעתו של הקונה בנכס וחשוב להקפיד על רישומה במועד הראשון האפשרי לאחר החתימה על ההסכם. בנוסף להערת אזהרה שנרשמת לטובת הקונה, במקרה בו הקונה מבקש לממן חלק מתמורת הדירה באמצעות הלוואה מובטחת משכנתא דורש הבנק מהמוכר להתחייב שלא יעביר את הבעלות לרוכש אלא אם באותו המעמד תירשם משכנתא לטובת הבנק.

בכך, מקבל הבנק זכות ביחס לדירה גם מהמוכר וכנגד התחייבות זו תירשם הערת אזהרה גם לטובת הבנק נותן ההלוואה. במקרה כזה, אם במהלך התהליך "תתפוצץ" העסקה והצדדים יחליטו לבטלה, עדיין יישמרו זכויות הבנק.

לא פשוט יותר לרשום משכנתא?

משכנתא מעניקה לבעל המשכנתא זכות קניינית להיפרע מן הנכס והיא יכולה להינתן רק על ידי בעל הנכס. משמע, אם לבעל הנכס יש חוב כלפי הבנק, הבנק יהיה רשאי לממש את המשכנתא (למכור את הנכס), ומתוך התמורה הוא יקבל את החזר החוב.  הערת אזהרה לעומת זאת אינה מעניקה לנושה זכות למכור את הנכס, אך כאמור לא ניתן יהיה למכור או להעביר בדרך אחרת את הזכויות בנכס ללא מחיקת הערת האזהרה או הסכמת הזכאי על פי הערת האזהרה.  בפסקי דין מסויימים, אף העניקו לזכאי על פי הערת אזהרה מעמד דומה לזה של נושה מובטח (הקודם לנושים אחרים) באופן בו הוא למעשה יהיה זכאי לקבלת החוב כלפיו מכספי התמורה ממכירת הנכס, לפני נושים אחרים (אך לאחר תשלום לנושים שלהם משכנתא על הנכס שנרשמה לפני רישום הערת האזהרה).

האם עיקול גובר על הערת אזהרה?

עו"ד לימור אילני

עיקול מונע למעשה מכירה של נכס וזאת על מנת להבטיח תשלום של החוב אשר בקשר אליו הוטל העיקול. הערה על העיקול נרשמת גם היא בפנקסי המקרקעין. עיקול שהוטל על נכס לפני רישומה של הערת אזהרה גובר על זכויות הזכאי על פי הערת האזהרה. נקודת המוצא היא שעל הקונה לבדוק כי הנכס אינו מעוקל עוד טרם רכש הדירה ושאין רישום על פרט אחר העשוי למנוע את העסקה. אם הרוכש לא בדק, הרי שהאחריות לכך מוטלת עליו.  קיימים מקרים חריגים בהם בתי המשפט העדיפו זכויות של קונה נכס מקרקעין על פני עיקולים שנרשמו טרם רישומה של הערת אזהרה, אולם מדובר על מקרים נדירים בהם העסקה נעשתה קודם למועד הטלת העיקולים אולם לא נרשמה הערת אזהרה.

לעומת זאת, החוק קובע שעיקול שהוטל על נכס לאחר רישום הערת האזהרה לא יגבר על זכויות הזכאי על פי הערת האזהרה. כלומר, הכלל הוא שבמקרה "הרגיל" נושים של בעל הנכס לא יוכלו להיפרע ממנו לאחר שנרשמה על זכויות הבעלים הערת אזהרה לטובת צד ג'. 

בפסק דין שניתן לאחרונה ע"י ביהמ"ש המחוזי בתל אביב (הפ (ת"א) 56478-09-11), בית המשפט קבע שעיקולים שהוטלו לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובת קונה גוברים על זכויות הקונה. בית המשפט קבע שמדובר בחוזה למראית עין בלבד, כלומר חוזה "פיקטיבי" אשר כל מטרתו הברחת נכסים מנושים של המוכרת, ועל כן ההסכם בטל.  אם ההסכם בטל, המשמעות היא שהערת האזהרה שנרשמה על פיו בטלה גם היא ולכן העיקולים שהוטלו לאחר רישומה של הערת האזהרה גוברים. אולם מקרה זה הנו מקרה חריג בו קבע ביהמ"ש שמדובר למעשה במעשי מרמה של המוכר והקונה. 

כאשר קיימת לכם זכות או אינטרס בקשר על נכס מקרקעין, הקפידו על רישומה של הערת אזהרה בטאבו.  רישומה של ההערה במועד הראשון האפשרי ימנע רישום הערות אחרות בקשר בתקופה שבין מועד החתימה על העסקה לבין רישום ההערה.

זכרו כי רישום זה חיוני להבטחת זכויותיכם והוא זה היאפשר לכם "לישון בשקט" עד להשלמת העסקה.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
עו״ד לימור אילני בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחומי המשפט האזרחי מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן 

בחזרה לזירה המשפטית>>>