מימון נדל"ני לבניית ארץ-ישראל

איילת רוסק, מנכ"לית ובעלת מניות בחברת "מכלול מימון וליווי בניה למגורים", הקימה יחד עם שותפיה את החברה במטרה לאפשר מימון חוץ-בנקאי נגיש וגמיש יותר ליזמים וקבלנים בפרויקטי בנייה למגורים והתחדשות עירונית. דווקא בתקופת הקורונה היקף הפעילות של החברה התעצם משמעותית

גליה היפש
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
גליה היפש
תוכן מקודם

תומכת בבניית ארץ ישראל: "הקשר שלי לנדל"ן החל ב-1993, כאשר הגעתי לבנק אדנים ככלכלנית במחלקת ליווי פרויקטים בסקטור הנדל"ני. עזבתי את הבנק לאחר 13 שנה שבהן גם ניהלתי את המחלקה. אני אוהבת מאוד את תחום הנדל"ן, הוא יצירתי ומעניק לי תחושת שליחות: אני מרגישה שאני מקדמת ותומכת בבניית ארץ-ישראל. בתחילת 2007 עברתי לבנק ירושלים, שם ניהלתי את סקטור ליווי הבנייה, עם פריצות דרך רבות, כמו חלוציות במימון פרויקטים של התחדשות עירונית. החזקתי שם בתיק נדל"ן החולש על 12% מהבנייה למגורים בישראל". 

איילת רוסק צילום: איתן טל

אפשר לממן פרויקטים קצת אחרת: "בשלב מסוים הרגשתי שהמערכת הבנקאית היא טובה ונכונה, אך אפשר לעשות דברים קצת אחרת. את אותו מוצר של מימון פרויקט אפשר לעשות בדרך אחרת, שהיא יותר בגובה העיניים וידידותית יותר למשתמש. הגורם הזה בא לידי ביטוי בעיקר בעסקאות של התחדשות עירונית, ששם בניגוד לפרויקט רגיל יש מעורבות של בעלי הדירות לאורך כל חיי הפרויקט. יש צורך לתת להם מענה לאורך כל תקופת הבנייה ולספק להם ערבויות נוספות, מעבר לערבויות של רוכשי דירות רגילים. אני מאמינה שהמימון צריך להיות גורם תומך ומסייע ולא גורם מעכב". 

חברת מכלול: "לאחר שעזבתי את בנק ירושלים ב-2017, הקמתי יחד עם שותפיי אורי פז (לשעבר מנכ"ל בנק ירושלים וכיום שותף מנהל בקרן פנינסולה) וירון בלנק (בעל השליטה בקבוצת גלים) את חברת מכלול המתמחה במימון חוץ-בנקאי של פרויקטים למגורים. מכלול קמה מתוך מחשבה על בנקאות אחרת. זה אותו מוצר מימוני שנמכר גם על-ידי המערכת הבנקאית ותחרותי לה, אך הדרך אליו היא מאוד שונה. הקמנו כאן ממש סיירת מימון. התהליכים אצלנו קצרים יותר, הבירוקרטיה הרבה פחות מסורבלת, הגמישות היא גדולה ואנחנו יודעים לתת מענה אד הוק לאתגרים שצצים במהלך הפרויקטים ולא נצפו מראש".  

תנופת צמיחה: "המימון לפרויקטים ליזמים וקבלנים ניתן על-ידי מכלול בשותפות עם חברת כלל ביטוח ופיננסים המעניקה חבילת מימון הכוללת את כל מרכיבי המימון הנחוצים ליזמים בתחום הבנייה למגורים, לרבות השלמת הון, אשראי בכיר וערבויות חוק מכר. עד כה היקף פעילות האשראי אליו הגענו הינו מיליארדי שקלים הפרוסים על למעלה מ-150 פרויקטים, מהקריות ועד אשדוד". 

מחנכים את השוק: "האתגר הגדול ביותר שלי הוא להביא לקוחות חדשים, מכיוון שזהו סוג של חינוך שוק - להראות ללקוחות שיש אלטרנטיבה לבנקים, ברגע שפתחנו פעילות עם לקוח ובגלל הקשר האישי מול הלקוח, סביר מאוד שניתן לו מענה גם לעסקאות הבאות שלו". 

תקופה של הזדמנויות 

מימון בזמן קורונה: "משבר הקורונה היווה תקופה טובה מאוד עבורנו, מכיוון שבאירוע כה משמעותי, המערכת הבנקאית עוצרת פעילות כמעט לגמרי ובודקת את עצמה. בחודשי הקורונה הראשונים המערכת הבנקאית עצרה כמעט לגמרי מתן אישורים לעסקאות נדל"ן חדשות, ויזמים שעבדו מול הבנקים נתקלו בפחות גמישות. במכלול, לעומת זאת, המשכנו לאשר ולממן עסקאות חדשות וקיימות, תוך התאמת התנאים לתוספת הסיכון. קיבלנו החלטה אסטרטגית, שדווקא בימים קשים כאלה אנחנו מאמינים בשוק ורוצים לפתח פעילות ולהוות בית ליזמים. תקופת הקורונה הייתה תקופה של הזדמנויות ובמהלך התקופה הגברנו את הפעילות, הענקנו יותר אשראי גם לקבלנים ויזמים גדולים לרבות חברות ציבוריות שעבדו בעבר בעיקר מול הבנקים ומטעמי יעילות החליטו לעבור למימון חוץ בנקאי וכך הצלחנו להגדיל את היקפי הפעילות שלנו בענף".

העתיד טמון בהתחדשות עירונית: "התחלות הבנייה בישראל הן בשפל חסר תקדים, יש מחסור בהיצע קרקעות ותהליכי אישור התוכניות הם איטיים מאוד. לכן מחירי הדיור עדיין עולים. על אף שיש עננה סביב עתיד התמ"א, פרויקטי התחדשות עירונית יקבלו היתרים גם אם יקראו לכך בשם אחר. עתודות הקרקע של מרכז הארץ טמונות בהתחדשות עירונית, בעיקר פינוי-בינוי והריסת מתחמים, והיכן שלא ניתן לעשות זאת - יהיו פרויקטי תמ"א כאלה או אחרים, כי הבניינים אכן זקוקים לחיזוק ולתוספת של יחידות דיור". 

"להיות הכי טובה במה שאני עושה"

קודם כל להיות בן אדם: "זו התפיסה הניהולית שלי. החשוב ביותר הוא לדעת לתת יחס אישי טוב לכולם, החל מהשומר בחניון והמנקה בבניין, עובר לעובדים ועד ללקוחות. נכון שעסקים הם חשובים מאוד, אבל הם לא יצליחו ללא היחס הטוב לאנשים והקשר הבין-אישי". 
אישה בעולם מימון הנדל"ן: "נכון שזהו תחום שיש בו יותר גברים מנשים, אך מעולם לא הרגשתי שזה פוגע במעמדי ולא נתקלתי בתקרת זכוכית. השתדלתי להיות הכי טובה במה שאני עושה. אני מאמינה בעשייה טובה, תוך ראיית האחר, צניעות, ענווה ועין טובה. מי שפועל בצורה כזו יכול להגיע להישגים טובים מאוד". 

דמות מעוררת השראה: "סא"ל עמנואל מורנו ז"ל, אדם פורץ דרך שנהרג בפעילות מבצעית במלחמת לבנון השנייה. היה איש של צניעות וענווה ואהבת הארץ ואלה ערכים שחשובים לי מאוד. כדמות נשית מעוררת השראה אני מתבוננת על אימא שלי, שעלתה לארץ כילדה מתימן, יתומה מאב, ולמרות נתוני פתיחה לא פשוטים, בנתה בית לתפארת. תמיד אני אומרת שאני דור שני לאנשים שעוסקים בנדל"ן, כי אמי עבדה בטאבו בפ"ת ואבי בחברת עמיגור. היא מעולם לא ויתרה וממנה למדתי שהבית הוא הדבר החשוב ביותר בחיים, עוגן ואי של שפיות, וכי הכל מתחיל בבית. בעלי הוא החבר הטוב ביותר שלי, שותף אמיתי לעשייה, כך גם הילדים וכלתי. אימא שלי החדירה בי את ההבנה שהבית הוא הבסיס ומכאן צומחים". 

שם ומשפחה: איילת רוסק.
גיל ומצב משפחתי:
50, נשואה לחובב, אמא לאביתר ונדב וחמתה של שירה.
מקום מגורים: פתח תקווה.
תפקיד: מנכ"לית חברת מכלול מימון וליווי להתחדשות עירונית.
השכלה: תואר שני בכלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר-אילן.
תחביבים והתנדבות: חובבת טיולים, מתנדבת בעמותת "רפואה וחיים". 
מוטו ניהולי: "עסקים עושים קודם כל עם אנשים" וגם "המעז מנצח, אבל מתוך צניעות וענוה".