תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצצה לאסיפת דיירים הנערכים לפרוייקט תמ"א 38 ברמת-גן

כמה זמן יימשך הפרוייקט? איך מבטיחים את הערבויות שהיזם אמור לתת? מה גורל ההפרש בתשלומי ועד הבית והארנונה, שבוודאי יגדלו בבניין המשופץ? רווית סיני, עו"ד המלווה פרוייקטים של תמ"א 38, עם כל התשובות

אורלי ושמעון, זוג צעיר בשנות השלושים לחייהם, ביקשו להיפגש עמי על מנת לדעת מה זכויותיהם במסגרת פרוייקט תמ"א 38 ואיך הם אמורים להתקדם.  לצורך כך נקבעה אסיפת דיירים בבניין. טווח גילאי הדיירים נע בין 25 ל-85. הדיירים המבוגרים הגיעו בליווי ילדיהם, שביקשו לעזור להם בהבנת הנאמר באסיפה.

אסיפת דיירים
Dreamstime.com

הרושם מהאסיפה היה שבבניין שוררים יחסי שכנות טובים, היחסים בין הדיירים קרובים, כולם מכירים את כולם וכולם מסכימים שצריך לנצל את הזכויות של תמ"א 38,על מנת להתקדם ולשקם את הבניין ואת הדירות.

הישיבה החלה לאחר שהסברתי כי הבניין עומד בתנאי תמ"א 38 וכי מגיעות לדיירים זכויות שיקנו להם דירות חדשות בבניין חדיש ומפואר.

לאחר שבדקתי את נסח הטאבו של הבניין, הסברתי שהבעלות היא פרטית (לא חכירה של מנהל מקרקעי ישראל) ושהמגרש של הבניין,שגודלו 840 מ"ר, הוא יחסית גדול ונוח ליזמים.

לאחר שלב בדיקת נסח הטאבו, הסברתי כי האדריכל מטעמנו בדק את הזכויות בבניין, אזור המגורים מוכר כמגורים ג' -  מה שמקנה יותר זכויות מאזור מגורים ב' - וניתן לבנות בו שבע קומות + גג. בסה"כ 3,000 מ"ר. כלומר ניתן לבנות כ-27-28 דירות.

עו"ד רוית סיני

הסברתי כי לאור העובדה שבבניין קיימות תשע דירות, הרי ש-28 הדירות החדשות שיוקמו במקומן  מקנות יחס טוב ומשתלם ליזם.

כעת נותר רק לחפש יזם עם הצעה מתאימה, שיקנה לדיירים את מקסימום התמורה המגיעה להם - הרחבת הדירה הקיימת ב- 25 מ"ר (13 מ"ר ממ"ד +חדר נוסף של 12 מ"ר) לכל דירה, ובנוסף 12 מ"ר מרפסת, חניות תת קרקעיות (כאשר דיירי הבניין יבחרו את החניות ומה שיישאר יהיה לדירות היזם), מחסנים (אם יהיו)יהיו קודם כל לדיירי הבניין וכו'.

לאחר כינוס הדיירים לאסיפה ראשונה, אמור עורך הדין המלווה את הפרוייקט לענות על כל השאלות הרלוונטיות. ובכן, מהם השאלות ששואלים הדיירים באסיפה כזו?

כמה זמן זה תהליך כזה אמור לקחת? – תשובתי: ברגע שנקבל הצעה או שתיים מיזמים, נבחן את ההצעות וננסה לערוך התמחרות בין היזמים– תהליך שבדרך כלל אורך בין שלושה לארבעה חודשים.

מרגע שהוחלט על יזם, עשויים לעבור כחצי שנה עד שנה עד לשלב החתימה על ההסכם עימו. תלוי איך בוחר עורך הדין המלווה את הפרוייקט לנהל את התהליך.

מרגע החתימה על ההסכם, יש לקחת בחשבון שנה וחצי עד שנתיים עד לקבלת היתר הבניה.

מרגע קבלת היתר הבניה, מתפנים הדיירים מדירותיהם,על מנת לאפשר את הבניה, לא לפני שקיבלו ערבויות מתאימות. תהליך הבניה עשוי לארוך מעל 24 חודשים.

איזו ערבויות אנו אמורים לקבל מהיזם? – תשובתי: אנו דורשים מהיזם ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, כלומר אם הדירה כיום היא בת שלושה חדרים, ללא מעלית וללא חניה ושווה כ- 1,200,000 , שווי הערבות יהיה בשווי הדירה חדשה, קרי דירת חמישה חדרים עם מעלית וחניה, קרי כ- 1,800,000 , לערך.

בנוסף נדרוש ערבויות אוטונומיות (מיידיות) מהבנק המלווה, עבור תשלום דמי השכירות שעל היזם לשלם לכל דייר, משלב פינוי הדיירים ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה (למשך 3 שנים).

כמובן שהערבויות לא ניתנות מהיזם אלא מהבנק המלווה, שילווה את הפרוייקט בליווי בנקאי סגור. המשמעות היא שאנו יודעים שהבנק בדק את העסקה, מצא אותה מתאימה והוא שידאג לשחרר ליזם את הכספים לפי קצב התקדמות הבניה, וידאג להוציא מפקח מטעמו, שיבדוק ויעקוב אחרי שלבי הבניה.

בנוסף למפקח מטעם הבנק, יתמנה מפקח בניה גם מטעם הדיירים והוא שיפקח על התקדמות הבניה של היזם. בנוסף הוא יבדוק ליקויי בניה וכד'. עלות המפקח תחול על היזם שייבחר.

אחד מבעלי הדירות, אדם בן 70 המתגורר בבניין, שאל: "מה לגבי תשלום ועד הבית ותשלומי הארנונה? הרי ברור שבבניין יוקרתי עלות דמי האחזקה תהיה הרבה מעבר למה שמשלמים הדיירים היום וכך גם תשלומי הארנונה".

במענה לשאלה זו הסברתי שהחוק היום - חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התש"ע 2016 סעיפים 17 ו-19–מקנה לאנשים בגיל פרישה שמתגוררים בניין וזוהי דירתם היחידה, לקבל הנחה בארנונה על הפער בין הדירה שברשותם היום לבין גודל הדירה החדשה. בנוסף הם גם זכאים שלא לשלם את דמי האחזקה של הבניין החדש במשך חמש שנים.

הישיבה הסתיימה בהצלחה והתחלנו בתהליך פרוייקט תמ"א 38, לאחר שהדיירים מינו חברי נציגות שיקדמו יחד איתי את התהליך.

הכותבת היא עו״ד רוית סיני, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.

www.ravit-law.co.il

כל הכתוב לעיל מוגש כמידע כללי, אינו  בא להחליף את הוראות החוק והתקנות ואינו בא להחליף ייעוץ משפטי. במקרה של אי התאמה עם הוראות החוק, הנאמר בחוק הוא הקובע. המסתמך על מידע זה עושה זאת באחריותו  ועל דעת עצמו בלבד.

כתבות שאולי פיספסתם

*#