תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חותמים על הסכם תמ"א 38 עם קבלן? אלה הסעיפים שדורשים תשומת לב

לפני שתגלו שהקבלן הפקיע לטובתו את השטחים המשותפים ובנה עליהם דירת גן, כדאי להשקיע בסעיפי החוזה, שיגנו עליכם גם מהפתעות כמו איחור במסירת הדירות, אי מתן פיצוי שכירות על איחור כזה, קבלת דירה קטנה יותר משהובטח ועוד. עו"ד רווית סיני עם זרקור על האותיות הקטנות והכוכביות המסוכנות שבהסכם תמ"א 38

בהנחה שעברנו את התהליך המייגע של קבלת הסכמות מבעלי כל הדירות על כניסה להליך של תמ"א 38, ובהנחה שכבר סיכמנו והסכמנו על התמורות העתידיות שכל דייר יקבל, ובהנחה שכל בעלי הדירות הסכימו על היזם המועדף מתוך כל ההצעות והיזמים זה אומר שהגענו לשלב הקריטי של עריכת ההסכם בין הדיירים  לבין הקבלן/היזם.

חתימת חוזה
© Arne9001 | Dreamstime.com - Bus

מדובר בהסכם הדומה מאוד להסכם בין קבלן לקונה ואף חל עליו חוק המכר (דירות), המקנה לדיירים את כל הזכויות וההגנות של קונה מקבלן.

כעורכת דין שמייצגת דיירים בלבד הדבר החשוב ביותר שהדיירים צריכים להתעקש עליו בהסכם הוא להחיל עליו את חוק המכר, מכיוון שלמעשה הם אינם בגדר קונים כפי שמגדיר החוק וכל ההגנות של הקונים אמורים לחול גם על בעלי הדירות שמתפנים לטובת הבנייה.

עו"ד רוית סיני

אלה ההגנות החשובות ביותר שיש להכיל בהסכם:

את ערבות חוק מכר (בשוויי הדירה החדשה שבעל הדירה אמור לקבל) - בעל הדירה אמור, לפני שהוא מתפנה מדירתו, לקבל לידיו את ערבות חוק המכר מהבנק המלווה, וזאת תמומש במקרה שהיזם לא יכול למסור את הדירה מחמת עיקול, או צו הקפאת הליכים נגדו, או צו למינוי כינוס נכסים או מניעה מוחלטת למסירת הדירה החדשה. הערבות אמורה להיות מוצמדת למדד תשומות הבניה.

בנוסף, יש להחיל את החלק שעוסק בפיצויים, למקרה שהיזם מאחר במסירת הדירה החדשה איחור של מעל 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם. במידה והיזם אכן יאחר, בעל הדירה אמור לקבל פי 1.5% פיצוי משווי השכירות שהוא מקבל מהיזם. כלומר, אם היזם משלם לבעל הדירה שפינה שכירות בסך 5,000 שקלים לחודש, הפיצוי יקנה לו 2,500 שקלים נוספים מעבר ל-5,000 שבהסכם.

יש להחיל את הסעיף בחוק המכר שמתייחס לסטיות שמותרות עד 2% בתכנון ובביצוע. לדוגמא, היזם מתחייב במסגרת ההסכם למסור דירה חדשה בגודל של 100 מ"ר, אולם בפועל גודל הדירה קטן יותר והיא כעת 95 מ"ר לפי חוק המכר, עדלסטיה של 2% אין פיצוי. מעבר לכך, ישנה הזכות לבעל הדירה לדרוש פיצוי (בשווי כספי). אם הסטייה היא מעל 10% ניתן לבטל את ההסכם.במידה וסעיף זה לא מוחל על ההסכם, היזם רשאי להקטין את הדירה ללא מתן פיצוי.

פרק חשוב שיש להחיל בחוק המכר על הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה הוא החלק העוסק באחריות לבדק. כל תיקון וכל פריט שהיזם מתחייב עליו במסגרת המפרט הטכני, חלה עליו אחריות של עד שבע שנים (תלוי בחלק ובפריט, שכן החוק מחלק את הפרטים לתקופות זמן שונות).אם לא מחילים את החלק הזה, לכאורה אין ליזם חובה להיות אחראי לתיקונים ולבדק.

מעבר להחלת חוק המכר, יש עוד נושאים חשובים שאותם יש לכלול במסגרת הסכם המכר: יש לרשום במפורש כמה דירות וכמה קומות מתכוון היזם לבנות בסך הכל בבניין. רצוי לצרף תוכניותאו סקיצות.כמו כן חשוב לצרף את טבלת התמורות שמתארת מה מקבל כל דייר. הטבלה תכלול את גודל הדירה החדשה, כיווני האוויר, קומה, מחסן אם יש, חניה מקורה וכן מפרט טכני שאותו בדק המפקח מטעם הדיירים.

יש לוודא שההסכם מנוסח כך שהדייר אינו אמור לשלם מכיסו אפילו שקל בהוצאת הפרויקט לפועל. זו עיסקה המכונה "עסקת נטו". יש לבדוק היטב שמלבד חובות או תשלומים אישים שלו (תשלום ארנונה ומים עד למסירת הדירה) לא צריך הדייר לשלם דבר וכל ההוצאות יחולו על היזם.

בנוסף, כמובן שיש את הפרק בהסכם הדן בערבויות שעל הדיירים לקבל מהיזם. מעבר לערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, אשר מפורטת לעיל, ישנן עוד ערבויות שחשוב לדרוש ואלה הן:

ערבות שכירות - ערבות אוטונומית אשר מבטיחה את דמי השכירות לכל דייר למשך כל תקופת הבניה ועד למסירת הדירות החדשות (הדייר אמור לקבל בכל רבעון את סכום דמי השכירות במצטבר).

ערבות מיסים - שתבטיח שהדייר לא ייאלץ לשלם מס שבח או כל מס אחר שיידרש (אלא אם כן אין לו פטור ממס שבח).

ערבות רישום של הדירה החדשה בטאבו - למקרה שעורך הדין של היזם לא רשם ולא תיקן את צו הבית המשותף תוך פרק הזמן המצוין בהסכם.

ערבות בדק - למקרה שהיזם לא הגיע לתקן את מה שהיה צריך תיקון בדירה החדשה.

נושא חשוב שיש לבדוק הוא מועד קבלת הדירות החדשות. הדייר שהתפנה מדירתו מתגורר בשכירות. ככל הנראה ובהתאם להסכם השכירות שלו, עליו להודיע למשכיר לפחות חודשיים מראש על עזיבתו.  משהודיע היזם שהדירה תהיה מוכנה לפני כן, אמור היזם לשלם את כל החודשיים שהדייר אמור היה לשלם למשכיר. כמו כן חובה לוודא שבעת ההודעה על קבלת הדירה יש בידי היזם טופס 4 וטופס איכלוס לדירה החדשה. כל הודעה אחרת מבלי לוודא שיש טופס 4 לבניין - תסכן את הדייר, שיודיע למשכיר שהוא עוזב מבלי לדעת בוודאות שהדירה שלו כבר מוכנה וראויה למגורים.

ישנם עוד כמה סעיפים שמסתתרים להם בשקט במסגרת 60 העמודים של ההסכםאולם ישנם סעיפים שבדרך כלל איש לא מתייחס אליהם. סעיפים אלה נוגעים לרכוש המשותף ולזכות הקבלן/היזם להוציא אותם ולנצל את השטחים הללו לטובתו.

כך קרה כאשר דיירים נוכחו לדעת כי היזם גזל חלק מהרכוש המשותף וביקש לקבל היתר לבניית דירת גן, בניגוד למובטח להם בהסכם.דירת הגן נמכרה על ידי היזם והדיירים טענו במסגרת כתב תביעה שהגישו - באמצעות עו"ד רון טורקלטאוב - שהבקשה להוצאת היתר לדירת הגן הוצאה בניגוד לתקנות התכנון (תקנה 2) ומבלי שניתנה להם הזדמנות להסכים לכך או להתנגד, למרות זכותם הקניינית ברכוש המשותף.

במסגרת כתב התביעה, התנגדו התובעים להקמת היחידה הנוספת,לנוכח הצפיפות והפגיעה באיכות חייהם. מעבר לכך,הם דרשו לקבל את חלקם מתוך המחיר שקיבל היזם, בטענה כי יש להם חלק יחסי בבעלות על דירת הגן, שכן היא היתה חלק מהרכוש המשותף.

סעיף 6 לחוק המכר (דירות) קובע כי:"זכויות הבניה בבית המשותף הן בבעלות משותפת ואם היזם מעוניין להוציא חלקים מהרכוש המשותף הוא יהיה חייב לכלול במפרט או לצרף להסכם המכר את הפרטים על אותו עניין באופן ספציפי ומפורש. לא די לכתוב בהסכם המכר כי היזם שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף, אלא שעל היזם חלה חובה להבהיר כי הוא שומר לעצמו את הזכות להותיר בידו ולרשום אותה כיחידה בבעלותו".

בית המשפט נעתר לדרישת הדיירים ופסק להם פיצוי בשווי שתואם את החלקים היחסיים שלהם ברכוש המשותף ובשווי דירת הגן.

מקרה דומה קרה ברמת גן, כאשר היזם לא הביא לידיעת הדיירים בהסכם כי הוא מתכנן להקים דירת גן, אלא הבטיח כי יבנה במסגרת החיזוק דירות חדשות מעל לקומת הדיירים הקיימת, אלא שעם תחילת הבניה הבינו הדיירים כי היזם סיפח לעצמו חלק מהגינה לטובת דירת גן.

הכותבת היא עו״ד רוית סיני, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.

www.ravit-law.co.il

כל הכתוב לעיל מוגש כמידע כללי, אינו  בא להחליף את הוראות החוק והתקנות ואינו בא להחליף ייעוץ משפטי. במקרה של אי התאמה עם הוראות החוק, הנאמר בחוק הוא הקובע. המסתמך על מידע זה עושה זאת באחריותו  ועל דעת עצמו בלבד.           

כתבות שאולי פיספסתם

*#