איך לצלוח בשלום עסקאות בנחלות ומשקים חקלאיים?

עוה"ד שמרית גיגי, המשמשת בשנים האחרונות כמנהלת מחלקת לקוחות פרטיים במשרד עורכי הדין הוותיק חגי שבתאי, שפירא, מספרת על התמחות משפטית ייחודית זו לצד הצורך באנושיות ורגישות בתהליך הטיפול בכל תיק

אורי קריב
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
תמונת רחף של שטח חקלאי ליד הים
אורי קריב
תוכן מקודם

אין כמעט תהליך מכירה או קנייה של נדל"ן שלא מלווה בבירוקרטיה, חוקים תקנות, והיבטי מיסוי. עסקאות נדל"ן בנחלות ומשקים חקלאיים כרוכות בתהליך מורכב אשר בשונה מעסקאות נדל"ן רגילות בעיר – מצריך התנהלות מורכבת יותר. "אם אתם או הוריכם בעלי נחלה או משק חקלאי, בוודאי נתקלתם לא פעם בשאלות רבות על הליך העסקה בטח בכל הקשור להתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – על דרישותיה והחלטותיה השונות הרבות והמשתנות מעת לעת", כך אומרת עוה"ד שמרית גיגי, שמאחוריה התמחות מעמיקה ורבת שנים במקרקעין של המגזר החקלאי והכפרי במושבים בכל רחבי הארץ, ומשמשת בשנים האחרונות כמנהלת מחלקת לקוחות פרטיים במשרד עורכי הדין הוותיק חגי שבתאי, שפירא, משרד בוטיק הבקיא בתחום.

מהי המורכבות המרכזית בעסקאות רכישה ומכירה של נחלות ומשקים חקלאיים?
"עסקת קנייה ומכירה של נחלה היא נושא מורכב, מסובך ונישתי, שמצריך התמחות ספציפית ושונה באופן מהותי מטיפול בנכסי נדל"ן רגילים שאינם נחלות. ישנם מספר גורמים שעשויים לשנות לחלוטין את העסקה בנחלה ואף את עצם קיומה. לדוגמה, תשלומים כמו דמי רכישה בגין חלקת המגורים (תשלום שלא קיים במקום אחר) ודמי הסכמה בגין יתרת השטחים החקלאיים ושאלות מסוימות לגבי גובה המיסוי. ישנה גם ייחודיות לגבי עצם הזכות הקניינית הנמכרת ומעורבות של גופים שונים אשר רישום בכל אחד מהם יכול להשפיע על מהות הזכות הנמכרת, למשל: האגודה השיתופית, רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית. נדרשת הבנה מעמיקה בניתוח מהות הזכויות ברשויות הללו אשר הכרחית לצורך הבנת הממכר והעברת הזכויות מהמוכר לקונה. לאחר הבנת הממכר יש לקבוע את סוג מבנה העסקה הרצוי, וסדר הפעולות על מנת להפחית תשלומי חובה ולהשיא תמורות ללקוח".

אילו סוגיות עולות כאשר בעלי נחלות ומשקים חקלאיים מגיעים לערוך צוואות?
"העלייה העצומה בשווי הנכסים במגזר החקלאי והעיקרון לפיו לא ניתן לפצל נחלה וסוגיית הבן הממשיך יוצרות בעייתיות רבה בחלוקת הירושה. הנושא נפיץ ביותר ויוצר לא פעם סכסוכים המפרקים משפחות. בתי המשפט במדינת ישראל מלאים במאות סיפורים כאלה. לצערי, בכל מושב יודעים לספר על מקרה כזה או אחר".

עוה"ד שמרית גיגיצילום: דנה טל אל

קושי נוסף אותו מציינת עו"ד גיגי, הוא העובדה שאנשים נדרשים עוד בימי חייהם לשאלה איך ולמי לחלק את רכושם ונכסיהם. בשל העובדה שמדובר בהליך עם המון אמוציות ונושאים אישיים שעלולים להוביל חלילה לקרע בתוך המשפחה, מטפלת עו"ד גיגי בנושאים הללו בכפפות של משי. "אנחנו מנסים להסדיר את הנושאים, כך שהלקוחות יהיו סמוכים ובטוחים שהם מטופלים במקצועיות, ברגישות ובאנושיות לטובת יקיריהם אחרי לכתם. מעבר לזה, ברגע שהסדרנו את ענייני הצוואה, נותרת השאלה מה עושים עם המשק בעודם בחיים, שכאמור, חלים עליו היבטים משפטיים ייחודיים מנדל"ן רגיל. כאן חשוב מאוד שלא לפעול לבד - ובוודאי גם לא להסתפק בעורך דין שאינו בקיא עד תום בכל הסוגיות המשפטיות והכלכליות בעסקאות של נחלות ומשקים חקלאיים ובוודאי בכל מה שקשור לירושות, צוואות והסדרים בין משפחתיים".

מעטפת משפטית רחבה, שירות אישי ומוקפד

עו"ד גיגי יודעת על מה היא מדברת. כעורכת דין הבקיאה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בתחום ועוסקת בתחום שנים רבות, היא מדגישה את החשיבות הגדולה בהתנהלות מקצועית וליווי משפטי מול הרשויות. "יש המון ביורוקרטיה וטופסולוגיה בתהליכים הללו, החלטות רבות שמשתנות מעת ועת והמון ניואנסים שרק עורכי דין המתעסקים בזה מדי יום מכירים. אנו נדרשים למאמץ עילאי ודבקות בערכים של מקצועיות, זמינות ואמינות מוחלטים על מנת לנסות ולאפשר קיום עסקאות ללא תקלות".

במשרדים המטופחים שלהם, השוכנים, כמעט כמתבקש, בבניין בית התנועה הקיבוצית בתל אביב, מלווה הצוות המקצועי עשרות רבות של לקוחות, שנהנים מפאנל עורכי דין רחב וותיק המספקים ערך מוסף. המשרד בכלל, והמחלקה של גיגי בפרט, מעניק מעטפת משפטית רחבה, תוך הקפדה יתרה על שירות אישי, אנושי ורגיש, ועל זמינות גבוהה בכל סוגיה שעולה על הפרק. "כל אחד מעורכי הדין שלנו הוא בעל בקיאות מעמיקה בתחומי עיסוקו", מדגישה עו"ד גיגי. "הניסיון העשיר והמומחיות הרבה מאפשרים לנו לספק שירות מקיף ומותאם אישית לצרכים של הלקוחות. לאורך השנים, אנחנו מונחים על-ידי ערכים של יושרה ללא פשרות, הגינות, דיסקרטיות מלאה ושמירה מובהקת על האינטרסים של הלקוחות שלנו".

ערכים של יושרה ללא פשרות, הגינות, דיסקרטיות מלאה ושמירה מובהקת על האינטרסים של הלקוחותצילום: iStock

במה זה בא לידי ביטוי?
"מכיוון שאנו מתעסקים בתחומים משפטיים ספציפיים ומורכבים, הרי שכמעט מיום הקמת המשרד, לפני כ-4 עשורים, אנו מחזיקים בתפיסה שהתפקיד שלנו לא יכול להסתכם בזווית משפטית צרה, אלא שעלינו לספק ללקוח ראייה מקיפה בקשת רחבה של סוגיות משפטיות. כל זה מוביל אותנו למצוא את הפתרון הנכון ביותר, מתוך גישה מעשית ועניינית בדגש על יעילות ורווחיות ככל שניתן".

מה כוללים השירותים שלכם ללקוחות פרטיים?
"אנו מספקים שירותים משפטיים מקיפים מקצה אל קצה, תמיד תוך רגישות רבה ומקצועיות בלתי מתפשרת. אבל לא פחות מכך אנחנו מזקקים חלומות, מטרות או צרכים, ובונים מהם תוכנית פעולה ממוקדת מאוד להגשמתן. כך, המחלקה שלי מספקת ליווי משפטי מקיף, החל מייצוג של מוכרי ורוכשי נחלות ומשקים חקלאיים טרום התקשרות, איתור נחלות, בדיקה של הזכויות המשפטיות, בדיקת העסקה, ליווי בהיבט המיסוי, ניהול המו"מ, ועד לסיום העסקה ורישומה ברמ"י ובלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כולל טיפול שוטף מול רמ"י בנושאים רבים ומגוונים כגון: חידוש חוזי חכירה, עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים (היוון חלקת המגורים), הליכי פיצול מגרש מנחלה, הסדרת שימושים חורגים, הסדרת פעילות לא חקלאית (פל"ח), מעבר מזכות החכירה לזכות הבעלות, ייעוץ וליווי בנושאי ירושות, ועריכת צוואות והסדרים בתוך המשפחה".

מה את ממליצה לבעלי נחלות ומשקים חקלאיים ולמי שמעונין לרכוש נכס במגזר החקלאי?
"אספר לך שני סיפורים בהם אני מטפלת בימים אלו שימחישו את החשיבות בשירות משפטי המתמחה במגזר החקלאי: לאור העובדה שלא ניתן לרשום את המשק על שם יותר מיורש אחד, היורשים רצו למכור את המשק שירשו מהוריהם במושב באזור המבוקש בארץ. תחילה הם ניהלו את מכירת המשק לבד ואז התגלעו מחלוקות שונות בנוגע למכירה. כשהיו מרחק פסיעה מפתחו של בית משפט הם הגיעו למשרדנו, וקיבלו ליווי משפטי שכלל מעיין גישור פנימי. בסופו, האחים הגיעו להסדר משפחתי מוסכם ובכך מנענו מהם קרע משפחתי, שנים של סכסוכים בבתי משפט והוצאות כספיות מיותרות.

"דוגמה נוספת היא של לקוחות ממושב בדרום שכל חייהם חיו במושב, ובהגיעם לגיל השלישי החליטו לעבור לעיר מתוך רצון לשפר את איכות חייהם וליהנות מחיי התרבות והקהילה העירוניים. הם נכנסו לעסקה למכירת הנחלה, ורגע לפני חתימת ההסכם קיבלו רגליים קרות. הפחד לעבור מהמושב לעיר אחרי כל כך הרבה שנים במושב שיתק אותם. ליווינו אותם מתחילת התהליך, והיינו איתם גם ברגעים הלא קלים הללו.

"אני חושבת ששתי הדוגמאות הללו ממחישות בדיוק את ההמלצה שלי - בכל מקרה של עסקה או הורשה של נחלות ומשקים חקלאיים, חשוב לבחור במשרד עורכי דין שמומחה לעניין הזה, ובשלב מוקדם ככל האפשר וזאת על מנת שניתן יהיה לגבש תוכנית עבודה מסודרת. בנוסף, בגלל שמדובר בנושאים משפחתיים מאוד רגישים, ובהיבטים משפטיים סבוכים לפעמים – אני רואה חשיבות עליונה במתן ליווי אישי צמוד וזמין, שמגלה המון סבלנות ללקוח ושם את טובתו האישית בראש סדרי העדיפות. זה, כמובן, לצד היכרות מעמיקה בכל מגוון הנושאים והסוגיות מול רמ"י".

עו"ד שמרית גיגי, ממשרד עורכי דין חגי שבתאי שפירא
לאונרדו דה וינצ'י 13 ת"א (בניין בית התנועה הקיבוצית, קומה 2)
מעבר לאתר >>
טלפון: 03-5259050
לפנייה במייל >>