תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עו"ד אילן שרקון: "על הממשלה לטפל באפליה של ההתחדשות העירונית בפריפריה"

האם עד שנת 2035, כל השטחים הפותחים המיועדים לבנייה יאזלו? צוות אסטרטגי שהקימה הממשלה בתחום הדיור, פרסם לאחרונה מסמך מדאיג למדי, המזהיר ממשבר חריף בתחום הדיור, שצפוי לפרוץ בשנים הקרובות, זאת במקרה שזו תבחר שלא להגדיל את היקפי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי).

כזכור, בפברואר השנה הממשלה אישרה תכנית דיור אסטרטגית עד לשנת 2040, במסגרתה הוצב יעד לבנייה של 1.5 מיליון דירות חדשות. אלא שעל פי המסמך שפורסם, ההערכה היא שעד שנת 2035, מלאי הקרקעות הפנויות לבנייה בשיטת תמ"א 35 יחוסל לחלוטין.

על פי ההערכות של כותבי המסמך, כדי לענות על האתגר של הגידול באוכלוסייה, המדינה תידרש לבנות 1.5 מיליון דירות חדשות עד שנת 2040, אך בפועל ניתן לבנות בשטחים הפתוחים רק 960 אלף דירות חדשות, כש- 120 אלף דירות נוספות ייבנו במסגרת התחדשות עירונית (סך הכול 1.08 מיליון דירות חדשות). המשמעות: ייווצר מחסור חמור של 420 אלף דירות בעוד כ-20 שנה.

עו"ד אילן שרקון

עו"ד שרקון: "ללא התחדשות עירונית תיעצר תנופת הבנייה"

עורך דין אילן שרקון, בעלים ושותף במשרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות', המלווה שנים רבות מאות פרויקטים  בתחום ההתחדשות העירונית, מציין כי "ללא התחדשות עירונית תיעצר תנופת הבנייה ולא יהיו מספיק קרקעות זמינות ופנויות לבנייה". 

"נכון להיום, התחדשות עירונית ישימה אך ורק במרכז הארץ", אומר עו"ד אילן שרקון. "הסיבה לכך נעוצה בעובדה שפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית מתאימים בעיקר למקומות שבהם הקרקע יקרה, כי אחרת ליזמים אין כדאיות כלכלית לבצע את הפרויקט".

לעומת מרכז הארץ, בפריפריה ובטח בעיירות הפיתוח, אין כמעט דרישה מצד היזמים לפרויקטים של התחדשות עירונית. "בשל האפליה המתמשכת בין הפריפריה למרכז הארץ בכל הנוגע להתחדשות עירונית ושיקום שכונות, הממשלה חייבת לעשות מעשה ולטפל בכך", מציין עו"ד שרקון.

לטענת עורך דין שרקון, המחסור בפרויקטים של התחדשות עירונית אינו נחלתה של הפריפריה בלבד "ישנן קרקעות רבות נוספות, בבעלות המדינה או בבעלות פרטית במקומות שונים בארץ, שאותן ניתן להפשיר לבנייה. אך בשל שיקולים כאלו ואחרים, לא עושים זאת".

שרקון מונה 5 סיבות עיקריות לכך :

1. קרקעות במושבים/קיבוצים

"במושבים וקיבוצים רבים ישנם שטחים נרחבים, אך מספר תושבים מועט", אומר עו"ד אילן שרקון. "עם הקמת המדינה, עיסוקם העיקרי של הקיבוצים היה בתחום החקלאות, אך כיום חלק גדול מהם כבר לא עוסקים במלאכה זו. לכן, יכולה המדינה להפשיר או לגרום להפשרת חלק גדול מיתרת הקרקעות המותרות, ו/או לנסות ולתכנן מחדש את חלוקת הקרקעות של הקיבוצים והמושבים, גם מתוך אינטרס של הקיבוצים והמושבים עצמם. יש לציין שפעולה זו נעצרה בשל פסק הדין של הקשת הדמוקרטית המזרחית".

2. קרקעות במרחב הכפרי

ברחבי ישראל פזורות קרקעות רבות הנמצאות במרחב הכפרי, אך משיקולים שונים הן אינן מופשרות. עורך דין שרקון מסביר: "משיקולים תכנוניים שונים, בעיקר בשל הרצון לשמור על המרחב הציבורי או בשל התנגדויות שונות של גורמים סביבתיים, קרקעות אלו לא מופשרות".

"לעניות דעתי", מציין עורך הדין אילן שרקון. "ניתן לאפשר תכניות מואצות לבנייה בכל הקשור לקרקעות במרחב הכפרי, אך יש להתחשב הן באינטרסים של המדינה לבנייה מואצת והן בשיקול של פגיעה בנוף הכפרי".

3. קרקעות השייכות למשרד הביטחון

במרכז הארץ, ישנם שטחים רבים השייכים לגורמים שונים במשרד הביטחון, כמו צה"ל לדוגמה. "נכון, המדינה אמנם נקטה במספר צעדים כשהעבירה חלק מהבסיסים הצבאיים לדרום הארץ", אומר עו"ד אילן שרקון. "אך לטעמי, ישנם עדיין שטחים רבים השייכים לגורמי ביטחון שגם אותם ניתן וכדאי להעביר לאזור הדרום, ובכך להפשיר קרקעות נוספות לבנייה במרכז הארץ".

4. הקמת יישובים חדשים

"מדינת ישראל לא מרבה להקים יישובים חדשים", מסביר עורך דין אילן שרקון. "כן חשוב שהיא תאשר הקמה של יישובים קטנים או גדולים באזורי הפריפריה, כדי לאכלס תושבים רבים, כמו לדוגמה ביישוב חריש. כך גם המדינה תרוויח מכך, וגם ניתן יהיה להפשיר קרקעות נוספות לטובת הקמת יישובים נוספים".

5. בנייה לגובה

מדינת ישראל וועדות התכנון השונות נאלצות לאפשר בנייה גבוהה ואפילו גבוהה מאוד, גם במרכזי ערים בארץ, זאת לצורכי דיור. עו"ד שרקון מסביר: "על ידי כך נבנות מספר רב של יחידות דיור, זאת משיקולים תכנוניים של הנוף הסביבתי. לטעמי, בנסיבות מסוימות כמובן וככל שהאינטרס הלאומי נוגע לדיור והגדלת ההיצע, יש לאפשר את הרחבת זכויות הבנייה הניתנות למגורים וכן לאפשר בנייה לגובה, בטח במרכזי ערים, זאת כדי להגדיל את היצע הדיור". 

"כמובן שיש סיבות נוספות, אך אלו הן הסיבות העיקריות לתופעה", מציין עו"ד אילן שרקון. "לכן, אין להטיל את כל 'האשמה' בנוגע להיעדר היצע למגורים אך ורק על תחום ההתחדשות העירונית, שהוא תחום שתלוי בגורמים רבים. בכל אופן, המדינה יכולה ככל שהיא רוצה לנקוט בצעדים נוספים כדי להגדיל את היצע הדיור או את הקרקעות הזמינות לתכנון עתידי למגורים בארץ ישראל".

יש לציין, שנושא ההתחדשות העירונית יצר התקדמות מסוימת, אך לא גרם לתאוצה הנדרשת, כפי שמצפה הממשלה, זאת משתי סיבות רגולטוריות שונות:

■ תהליך תכנוני ארוך ומייגע התלוי בשיקול דעת נרחב של ועדות התכנון, הן המקומיות והן המחוזיות, מבלי לייצר תעדוף מסויים בעניין זה 

■ שיקול דעת נרחב זה יוצר לא פעם חוסר ודאות בקרב יזמים שונים, והן בקרב בעלי נכסים, וכן חוסר ידיעה באשר לפרויקט - האם הוא יעבור או לא - ובנוסף, מהם אחוזי הבנייה שאמורים להתקבל כדי לקדם את הפרויקט 

"התיקון האחרון שנעשה בתמ"א עיגן את שיקול הדעת הנרחב שישנן לוועדות תכנון", מציין עו"ד שרקון. "לעניות דעתי, יש ליצור את האיזון המשפטי הנכון בין שיקול הדעת התכנוני לבין עלויות שונות שנושאות רשויות מקומיות במקרים של אישורי תכניות (היטלי השבחה והיטלי פיתוח), זאת על מנת להקל על הרשויות  לאשר תכניות של התחדשות עירונית".

"בנוגע להפשרת קרקעות", אומר עורך דין שרקון. "הנני סבור שהמדינה, במסגרת האיזון הנכון בין שיקולי תכנון לבין שיקולים של מדיניות לאומית להאצת הדיור למגורים, יכולה לאפשר במסגרת רגולציה משפטית את הפשרת הקרקעות, לרבות קרקעות של מושבים/קיבוצים וקרקעות שנמצאות במרחב הכפרי, שהוא מרחב רב מאוד במדינת ישראל". 

כתבות שאולי פיספסתם

*#