תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"הרשויות המקומיות הן אלו שצריכות לעודד פרויקטים של תמ"א 38"

עו"ד הילל בבייב, שהיה בין הראשונים שליוו דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מסביר על הצורך במנגנון שיתוף פעולה של הרשויות המקומיות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית

נוף פנורמי
shutterstock

בשנים האחרונות לעומת בעבר, ישנה תחושה של עמידה במקום בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38. אם בעבר הפרויקטים הללו היו נעים יותר במהירות, הרי שכיום, עם סרבול מנגנוני האישורים, והבירוקטיה הסבוכה, הפרויקטים מתעכבים ונמתחים לזמנים ארוכים.

דו”ח שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון בנושא התחדשות עירונית בדצמבר 2017 חשף, כי מספר הבקשות להיתרי תמ"א 38 ירד משמעותית ב־30% בשנים 2014־2016. הסיבה לכך על פי הדו"ח, היא כי הרשויות המקומיות שינו את המדיניות בנוגע לזכויות הבנייה בפרויקטים וגרמו לאי ודאות בשוק.

על פי הדו"ח, בשנת 2014 הוגשו 1,035 בקשות להיתרי תמ"א 38 בישראל, ובשנת 2016 הוגשו 705 בלבד. ממועד אישור תוכנית תמ"א 38 בשנת 005 ועד לשנת 2014 היתה עליה במספר הבקשות להיתרים מדי שנה, אך מאז המגמה השתנתה, ובשנת 2015 נרשמה כבר ירידה ראשונה של 8%, עם 962 בקשות.

לדברי עו"ד הילל בבייב, "אפשר לאפיין את השנים האחרונות לעומת שנים קודמות בתחום התמ"א 38, כמעין עצירה במקום".הרשויות המקומיות הן אלה שצריכות לדחוף את הפרויקטים הללו קדימה". עו"ד בבייב מציין. 6 משרדי עו"ד הילל בבייב, נפרשים ע"פ 4 ערים שונות: אור יהודה, בית שמש, אשדוד ובאר שבע, והוא מבין המומחים בישראל לתחום המקרקעין והתחדשות עירונית. כעו"ד שליווה את הפרויקטים הראשונים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית, הוא צבר ניסיון רב מבחינת הידע והליווי המקצועי והאיכותי ביותר, שיש לספק לבעלי הדירות בפרויקט. באוגוסט 2016, אושר חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר מסדיר את הקמתו של גוף יעודי לטיפול בנושא, זאת על מנת לעודד ולהגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית, להכין תוכניות לקידום המיזמים ולסייע לדיירים ולבעלי הדירות באזורים עירוניים בנויים. על פי החוק, תפקידי הרשות בעיקרם: קידום מיזמים להתחדשות עירונית; האצת מימוש תהליכי התחדשות עירונית, לרבות באמצעות זיהוי חסמים והסרתם; איתור אזורים בנויים לצורך קידום תכנון להתחדשותם והכנת תוכניות לשם כך; גיבוש המלצות לתיקוני חקיקה בתחומי פעולתה של הרשות וקביעת מנגנונים מסייעים; הפעלת קרן להתחדשות עירונית; קידום פתרונות למיגון העורף ולחיזוק כנגד רעידות אדמה במסגרת התחדשות עירונית; קידום פתרונות לתחזוקה ארוכת טווח בבניינים באזורי התחדשות עירונית; סיוע להתארגנות דיירים למימוש וקידום מיזמים להתחדשות עירונית; ועוד ועוד.
על פי החוק, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשמש כגוף המרכזי, האחראי על נושא ההתחדשות העירונית בישראל. החוק עוסק במימון ובתקצוב תוכניות ממשלתיות להתחדשות עירונית, בסיוע ובפיקוח על פרויקטים של התחדשות עירונית מול רשויות מקומיות ויזמים וכן בהכוונה ובייעוץ לתושבי השכונות, המתוכננות לעבור תהליכי התחדשות.

עו"ד הילל בבייב
יח"צ

בכל הקשור לבעלי הדירות והדיירים במתחמים, מייצר החוק מנגנוני סיוע בדמות ממונה על פניות דיירים במיזמים להתחדשות עירונית, וכן הטבות מיסוי, הנחות בארנונה, התייחסות.
פרטנית לקשישים ולדיירי הדיור הציבורי. כמו כן, מגדיר החוק את ההטבות והכללים בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. לדברי עו"ד בבייב: "צריך להקים מנגנון ייעודי לטיפול בכל נושא התמ"א 38 גם ברשויות המקומיות. המנגנון יפעל לקידום, לסגור גרשיים ותכנון פרויקטים של פרויקטי תמ"א 38 בעיר.

כיצד מנגנון הרשות המקומית יפעל?
"הרשויות צריכות לקחת על עצמן לקדם ולאשר את הפרוייקטים". הכמות האדירה של הבקשות להיתרים שמציפה את העיריות בלתי ניתנת לטיפול ועמידה בזמנים בהוצאת היתרים, ללא גוף ייעודי שטיפל בכך. צריך לקיים שיח ושיתוף פעולה בין המחוקק ובין הרשויות המקומיות, אחרת, הפרויקטים ימשיכו להיעצר ועתיד הפיתוח של הערים הוא בהתחדשות עירונית.
חשוב לשחרר מהר ככל האפשר את החסמים העירוניים כדי שהיתרי הבניה יתקדמו מהר יותר והפרויקטים יתחילו לצאת לדרך. במרכזי הערים אין בעיה משמעותית של תקציב או נכונות יזמים לבניה, זה רק העניין של הבירוקרטיה והסרבול, שיש לפתור בהקדם".

מהי המורכבות הרבה בעסקת הקומבינציה הזו שנקראת 'תמ"א 38'?
"תמ"א 38 היא למעשה עסקת קומבינציה מורכבת ביותר, בה בעלי הקרקע מוכרים זכויות בניה וקונים שירותי בניה מהיזם. על אותה מורכבות קיימת – עסקת קומבינציה, חלים חוקים רבים ורגולציה קפדנית בתחום המיסוי, הקניינות, הלווי הפיננסי, וכד', שהופכים את הפרויקט למורכב ורגיש אף יותר.
הדיירים, שלרוב אינם בקיאים בחוקים והזכויות המגיעות להם מתוקף פרויקטים של תמ"א 38, נדרשים לליווי מקצועי ע"י עורך דין מומחה בתחום, שיידע להוביל אותם צעד צעד בכל שלבי הפרויקט – מרגע החתימות ועד לביצוע בפועל, ודרך בחירת קבלן/יזם לפרויקט, שמאי, ומפקח בניה שיפעלו לטובתם לאורך כל הדרך.
כאשר בעלי הדירות למעשה מוכרים את זכויות הקרקע שלהם ליזם ומקבלים בתמורה שירותי בניה ממנו, זו עסקת קומבינציה לכל דבר. החוקים, המיסוי, התקנות והביורוקרטיה של הרשויות המקומיות, הופכות את העסקה למורכבת מאוד".

מה ההבדל בין עו"ד 'רגיל' שנותן שירות ליווי לדיירים בפרויקט תמ"א 38 ובין עו"ד בקיא ומנוסה בתחום?
"למרות המורכבות האדירה בפרויקטים של תמ"א 38, ישנם עורכי דין רבים שהם חסרי ניסיון והבנה מעמיקה בתחום, ובכל זאת מלווים פרויקטים כאלו. לאחר מכן, רבים מהם 'זוכים' לתביעת רשלנות.  חשוב להבין, כי האחריות בפרויקט לא מסתכם באחריות משפטית, ישנם כובעים רבים שעורכי הדין בתחום המקרקעין נדרשים להחזיק. אם זה להיות קצת פסיכולוג שמבין את לבם של הדיירים ופועל לטובת כולם, אם זה כובע המגשר שעליו לאגד בין דיירים שדעותיהם חלוקות ולשכנע דיירים שמתנגדים לפרויקט, אם זה הכובע החינוכי – לימוד הדיירים את הנושא ואת הזכויות שלהם בפרויקט, ולבסוף כמובן, הכובע המשפטי – בקיאות מקסימלית בכל הכרוך בליווי פרויקטים כאלו".

משרד עורכי דין הילל בבייב עומד בשורה הראשונה עם מיטב המשרדים בישראל, ולצד זאת- מתאפיין בעריכת דין מסוג אחר. לצד מקצועיות ומתן שירות מקצועי חסר פשרות, ניחנו עורכי הדין במשרד במודעות עצמית ובאינטליגנציה רגשית גבוהות, המאפשרות התנהלות משוחררת ונעימה, מהסוג שקשה לפגוש בו במשרדי עורכי-דין בדרך כלל. המשרד מעניק יעוץ משפטי וליווי בכל הנושאים הכרוכים לכל סוגי הגופים, הן בסקטור הפרטי והן בסקטור הציבורי. יחודו של המשרד העוסק בכל ענפי המשפט ניכרת בהענקת מענה משפטי עדכני חד ויצירתי. המשרד שם דגש מיוחד על שילוב של מצוינות מקצועית וחדשנות עם תודעת שירות גבוהה וחשיבה מקורית ויצירתית ועל יכולת להתאים את השירות המשפטי הניתן לצרכים המיוחדים של כל לקוח. בין תחומי העיסוק של המשרד: מקרקעין - נדל"ן, הוצאה לפועל, דיני משפחה וירושה, אזרחי-מסחרי.

» לחזרה למדור

כתבות שאולי פיספסתם

*#