תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ה"סטארט אפ" של ההתחדשות העירונית בישראל

על רקע הנתון המדאיג לפיו 80 אחוזים מפרויקטי התמ"א 38 תקועים כיום בשלבים שונים החליטה חברת "מרכז העיר" להקים "סטארט אפ" בתחום ההתחדשות העירונית - מינהלת מפתח המאגדת עבור הדיירים את כלל גורמי המקצוע הרלוונטיים לצורך ייעוץ, ניהול וליווי הפרויקט; עו"ד שירן בן עזרא המלווה את הדיירים:"הרעיון של מינהלת המפתח יהפוך עם הזמן למודל שיוביל את שוק התמ"א 38 בישראל."

דחפור מצויר
shutterstock

חששם הגדול ביותר של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הוא מקרה בו היזם פושט את הרגל וגורר את הדיירים לתסבוכת משפטית ארוכת שנים. זה בדיוק מה שקרה לדיירי רחוב פופל 1 בראשון לציון בשנת 2014. דיירי הבניין הישן ביקשו להוציא לדרך פרויקט תמ"א 38 שיחדש את פני הבניין הישן והמוזנח ויעלה את רמת חייהם. לצערם, לאחר פחות משנה מתחילת הפרויקט, נטשה אותו החברה היזמית עקב הפסדים כלכליים תוך שהיא מותירה אחריה לא רק קירות סדוקים, צנרת פגומה ופיגומים נטושים אלא גם רוכשי דירות חדשים שהסכימו לרכוש דירות "על הנייר" והפסידו חלק נכבד מכספם. סיפורם של דירי רחוב פופל 1 הוא רק אחד מסיפורים רבים בהם פרויקטי תמ"א 38 נעצרו באמצע הליך הבנייה או התכנון  תוך שהדיירים הופכים חסרי אונים.

עו"ד שירן בן עזרא
יח"צ

למען האמת לא מדובר רק באשמת היזמים. פרויקטי ההתחדשות העירונית הינם פרויקטים מורכבים מאוד הדורשים לצד יכולות ניהול, תכנון וביצוע גבוהות, גם הבנה משפטית עמוקה בתחום הספציפי וכן יכולת עבודה צמודה מול הרשויות המקומיות. כל אלו גורמים לכך שהפרויקטים מלאים כרימון באנשי מקצוע שונים, לעיתים בעלי אינטרסים מנוגדים לאינטרסים של הדיירים. כך, בכל פרויקט ממוצע ניתן למצוא יזם, קבלן מבצע, עורך דין   מטעם החברה היזמית, מפקח, אדריכל, שמאי ומפקח בטיחות. כל זאת עוד לפני שדיברנו על דיירי המתחם עצמו שלכל אחד ואחת מהם דרישות ספציפיות בנוגע לדירתו, דרישות שללא טיפול יכולות אף לבלום את הפרויקט כולו.

מי שזיהתה את הכשל הזה והחליטה להביא לפיתרון עבור הדיירים הנבוכים היא חברת "מרכז העיר" אשר הקימה את מה שניתן לכנות כ"סטארט אפ" בתחום ההתחדשות העירונית- מינהלת מפתח עבור הדיירים בפרויקטי תמ"א 38, על סוגיהם.  המינהלת מאגדת את כלל גורמי המקצוע הרלוונטיים לצורך ייעוץ, ניהול וליווי דיירים המתעניינים והמעוניינים בפרויקט התחדשות עירונית. "80 אחוזים מפרויקטי התמ"א 38 תקועים כיום בשלבים שונים", מסביר אלון קליין, ממייסדי החברה, "על מנת לפתור את הכשל הזה החלטנו להקים מינהלת מומחים בתחומי הייזום, התכנון הניהול, הפיקוח, הייעוץ המשפטי, השמאות,  האדריכלות ועוד, אשר תהיה אחראית לליווי אובייקטיבי של ועדי בניינים ודיירים במבנים הזכאים לתמ"א 38."

איך זה עובד?

אלון קליין
יח"צ

"המינהלת מובילה את הפרויקט עבור הדיירים ובתיאום מלא עם נציגות הדיירים, החל משלב ההתארגנות והתכנון, דרך שלבי הבניה, ועד לסיום הפרויקט ומסירת הדירות (קבלת מפתח). המינהלת פועלת בשקיפות מלאה, ללא הטיות ועם נאמנות בלעדית לדיירי הבניין. ביציאה לדרך המינהלת בוחנת את זכויות הדיירים, מבצעת ניתוח כלכלי, מציעה לאישורם של הדיירים תכנית פרויקט מיטבית וכדאית, מנהלת מכרז מול יזמים ובוחרת יחד עם נציגות הדיירים את היזם המיטבי. בשלב הביצוע מפקחת המינהלת על איכות הביצוע ועמידה קפדנית בלוחות זמנים ודואגת לליווי הדיירים ולהעברת מידע באופן שוטף עד לסיום הפרויקט ומסירת הדירות. מראש אנחנו אומרים לדיירים שאנחנו לא מתכוונים להיות היזמים על מנת להיות אובייקטיביים בכל התהליך."

מה מקור הרווח שלכם?

"התמורה שלנו היא כ- 3 אחוזים מהתמורות המגיעות ליזם (הדירות החדשות אותן הוא מוכר) על פי אבני דרך בהקמת הפרויקט שאנו קובעים מראש כגון החלטת וועדה, היתר בניה, תחילת בנייה, סיום שלד וכו'. בצורה זו הדיירים יכולים להיות רגועים שאנו איתם לאורך כל הדרך."

שגיא אבשי
יח"צ

על אף שנראה לכאורה כאילו ליזמים יהיה מדובר בהפסד, אבשי שגיא, ממייסדי החברה מסביר כי עבור היזמים מדובר על יתרון אדיר לעומת פרויקטים רגילים. "אנחנו מקטינים להם את אי הוודאות התכנונית ואת אי הוודאות לגבי רצינות הדיירים תוך שאנחנו מצמצמים להם  את זמן העבודה בפועל, כך שלרוב היזם יקבל את הפרויקט ממש לקראת היציאה לדרך", הוא אומר. "בכל מקרה היזמים היו צריכים להוציא את הכספים האלו עבור אנשי מקצוע חיצוניים וכאן הם עושים זאת במרוכז מול המינהלת. זה חוסך גם להם וגם לדיירים המון כאב ראש."

המינהלת פועלת בצורה פורמאלית מזה כחצי שנה ונמצאת כעת במשא ומתן לקראת חתימה על פרויקטי תמ"א 38 בהרצליה, ראשון לציון ונס ציונה. מי שמלווה את הדיירים בפרויקטים של המינהלת הוא משרד הבוטיק "שירן בן עזרא עורכי דין" המתמחה בתחומי משפט הנדל"ן, הליטיגציה והמסחר. "זיהינו את החידוש המרענן אותו מביאה המינהלת לשוק ההתחדשות העירונית, ובמיוחד את היתרון שיש במתן מכלול והיקף השירותים על ידי מינהלת אחת הדרושים לדיירים בפרויקטים מסוג זה", מציינת עו"ד נתי גלעד המרכזת במשרד את הליווי, הייעוץ והטיפול המשפטי במסגרת המינהלת. "הכל נעשה במטרה למקסם את הזכויות להם זכאים הדיירים תוך שמירה על זכויותיהם לכל אורכו של הפרויקט ועד השלמתו ואנו מעניקים את הייעוץ המשפטי לדיירי הפרויקטים".

עו"ד נתי גלעד
יח"צ

 גלעד, עורכת דין בעלת ניסיון של כ- 12 שנה בתחומי הנדל"ן בכלל וההתחדשות העירונית בפרט גם מהפן היזמי וגם מהפן של בעלי הדירות, הקימה במשרד צוות האמון על ליווי המינהלת. דבר  זה מעניק למשרד "שירן בן עזרא עורכי דין" יתרון מהותי על פני משרדים אחרים העוסקים במקרקעין. "שירן ואני מאוד מאוד התלהבנו מהרעיון החדשני שהמינהלת מביאה איתה לענף הנדל"ן והמשרד החליט לחבור אליה ולהוות זרוע אינטגרלית בתחום המשפטי לשמירה על טובת הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט", היא אומרת. "אנחנו ועורכי הדין במשרד המלווים את המינהלת מעניקים  את המענה המשפטי לדיירים עוד מהשלבים המאוד ראשוניים של הפרויקטים. מבחינתנו הרעיון של המינהלת יהפוך עם הזמן למודל שיוביל את שוק התמ"א 38 בישראל."

לאתר של עו"ד שירן בן עזרא >>

» חזרה למדור הזווית המשפטית

כתבות שאולי פיספסתם

*#