תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

העדר ודאות תכנונית מעכב פרויקטים של התחדשות עירונית

עו"ד מירה בורנשטיין מפרטת את השלכות חוסר הוודאות התכנונית על התמשכות פרויקטים של פינוי בינוי

עו"ד בורנשטיין עוסקת במקצוע 37  שנים. בוגרת אוניברסיטת ת"א, התמחתה במשרד עו"ד סוכובולסקי –הרטבי בו עבדה  עד להקמת המשרד הנוכחי, HBB הרטבי בורנשטיין-בסון ושות', לפני כ- 22 שנה. המשרד עוסק בנדל"ן על כל נגזרותיו כולל סכסוכי קניין, ייצוג גופים גדולים ורשויות בנושא נדל"ן ,עסקאות מורכבות, וייצוג מושבים וקיבוצים.

המשרד הוא אחד הראשונים שהחלו לעסוק בהתחדשות עירונית עוד בשנת 2000, כשעו"ד בורנשטיין הכניסה את התחום למשרד בהיותו חדשני ובלתי מוכר. "מדובר בפרויקטים בעלי  מורכבות גדולה המצריכים ידע רב תחומי, אורך רוח וזמן רב", היא אומרת. "אנחנו מייצגים בעלי דירות רבים בפרוייקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שפונים אלינו בעקבות המוניטין שנצבר לאורך השנים".

מתי נכון להכניס עו"ד לפרויקט התחדשות עירונית?

 "חשוב להכניס עו"ד בתחילת התהליך, ולהימנע מחתימה על מסמכים ללא יעוץ משפטי הולם. לא אחת מגיעים למשרדנו דיירים שחתמו על מסמכים משפטיים מבלי להבין את משמעותם.

הליווי שלנו מתחיל במכרז לבחירת היזם, וממשיך בניסוח חוזה סופי עם היזם הנבחר, מעקב אחר אישור תב"ע והיתר הבנייה, הליווי הבנקאי, הפינוי, הביטחונות, הבנייה, עד לקבלת הדירות החדשות, החזרת הערבויות הבנקאיות והרישום בטאבו. מדובר בתהליכים ממושכים, שאורכים שנים ארוכות".

עו"ד מירה בורנשטיין
יח"צ

מדוע התהליכים כה ארוכים?

"התהליכים התקצרו, גם הודות לחוקים חדשים שנחקקו, אך לא באופן משמעותי  כפי שהייתי רוצה לראות. שתי הבעיות המהותיות  שטרם נפתרו ומעיבות על הצלחת פרויקטים הן: חוסר הוודאות בקשר לזכויות הבניה שיינתנו לפרויקט ובאשר לגובה היטל ההשבחה שיושת על הפרויקט.

בערים בהן לא קיימת תכנית מתאר כוללנית, זכויות הבניה אינן ידועות בתחילת הדרך ועקב כך היזמים מגישים את הצעותיהם בהסתמך על השערות או שיחות בלתי מחייבות עם הצוותים המקצועיים ברשות המקומית. לעתים קורה שנחתם חוזה עם יזם ומתברר כי הזכויות פחותות מהצפוי ולפיכך אין באפשרות היזם לעמוד בהתחייבותו כלפי הדיירים. הצדדים חוזרים לנקודת ההתחלה ואם הם מגיעים להסכמה, יש צורך בחתימה מחודשת על החוזה דבר הגורם לעיכוב משמעותי בקידום הפרויקט.

בהקשר זה יש להדגיש את  "קמצנות" הרשויות באשר לזכויות הבנייה המאושרות על ידן בפרויקטים של פינוי בינוי. הרעיון שעמד בבסיס החלטת הממשלה משנת 1998 בעניין התחדשות עירונית היה לצופף את מרכזי הערים ולהוסיף בנייה משמעותית, וע"י כך להוזיל את מחירי הדירות ולהביא אוכלוסייה צעירה שתוביל לתחיה מחודשת, תוך ניצול הקרקעות והתשתיות הקיימות. לצערי, ועדות התכנון טרם הפנימו זאת ומעדיפות סיסמאות חברתיות אוטופיות של תכנון שכונתי, חברתי וכד', שתוצאתן פרויקטים שאינם מנצלים את הקרקע בצורה מיטבית ומאפשרים בניית דירות קטנות שאינן ראויות למגורי משפחות צעירות עם ילדים וכך מוחמצת מטרת הפרוייקטים הללו.

בעיה נוספת נעוצה בהעדר ודאות בדבר היטל ההשבחה שהיזם יידרש לשלם. על פי החוק, שומת היטל השבחה נערכת ע"י הרשות רק לאחר שהתב"ע מאושרת. במקרים רבים היזם חולק על גובה השומה ומתחיל הליך משפטי ממושך שתוצאתו אינה ידועה. כשהיזם מגיש את הצעתו לדיירים גובה ההיטל אינו ידוע, ולא אחת קורה שהשומה הסופית בתום ההליכים משנה את כל התחשיבים שערך היזם ואינה מאפשרת לו לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים. גם כאן נוצר הצורך בעדכון החוזה על המשתמע מכך.

חוסר הוודאות בדבר זכויות הבניה מוצא את פתרונו בתכניות בנין עיר מתאריות הקובעות סל זכויות, וכך יודעים היזמים וגם הדיירים את היקף השטחים שבנייתם תותר. חשוב אם כך שכל הרשויות המקומיות יצטרפו לתהליך וימהרו לאשר תכניות אלה.

את חוסר הוודאות בעניין היטל השבחה ניתן לפתור באמצעות חקיקה שתפטור פרויקטים של פינוי בינוי מהיטל השבחה, או תקבע נוסחה ברורה לחישוב ההיטל, כך שהיזם יוכל לכלכל צעדיו בתחילת הדרך.

בסיכום חשוב לציין כי פרויקטים של התחדשות עירונית טומנים בחובם יתרונות עצומים הן לדיירים המשפרים משמעותית את איכות חייהם והן לרשויות המשפרות את נראות מרכזי הערים וזוכות לשטחים המופקעים לטובת הציבור.

תהליכי החקיקה במהלך השנים הסירו חסמים ומכשולים שהפריעו לקידום פרויקטים אלה וחשוב שהמגמה תימשך ושפרויקטים נוספים יוכלו לצאת לדרך".

לאתר >>

» חזרה למדור הזווית המשפטית

כתבות שאולי פיספסתם

*#