תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

על תאונות ברכישת דירה ועל מניעתן

עו"ד רותם בראון מסבירה מה עושים ומה לא עושים

בור רובנו, רכישת דירה היא העסקה היקרה ביותר שנעשה בחיינו. לכן טעויות בעסקה הזו גוררות מחיר גבוה וכואב מאוד, ולחלופין – הליך נבון ומוצלח מביא איתו רווח גדול. הן את הטעויות והן את ההצלחות עו"ד רותם בראון מכירה היטב מכוח עיסוקה רב השנים בעסקאות נדל"ן וייצוג בבית המשפט. ההמלצה של בראון בכל הקשור לרכישת דירה פשוטה ונוגעת בעיקר למודעוּת:

"לא עושים עסקת נדל"ן ללא עורך דין המתמחה בנדל"ן. בכל שנותיי במקצוע אני פוגשת יותר מדי אנשים שנופלים בזה ומתחילים הליך משפטי של רכישת דירה ללא עורך-דין. טעות נפוצה אחרת היא אנשים השוכרים עורך-דין שאיננו מומחה בנדל"ן לצורך רכישת דירה. זה לא שונה מללכת לרופא שיניים ולהפקיד בידיו ניתוח לב פתוח. רופא שיניים ומנתח לב הם פשוט מקצועות שונים, וכך גם עו"ד לנדל"ן מול עו"ד בכל נושא אחר. אני אגיד יותר מזה – הסכמי מקרקעין נכתבים בדם – דם של טעויות ותאונות משפטיות, משום כך עו"ד שגם מייצג בבתי משפט בתחום המקרקעין מביא איתו ניסיון יקר, ניסיון שאין לעורכי-דין לנדל"ן שהתמחותם בניסוח חוזים בלבד."

בראון מסבירה כי עו"ד מנוסה המתמחה בכל היבטי עסקאות הנדל"ן פועל בהליך מפוקח, מסודר וחכם ולכן יודע לזהות בעיות מראש ובכך מונע מלקוחותיו הפסדים כספיים, טרטורים, חיכוכים ועומסים נפשיים מיותרים הכרוכים בעסקה לא טובה. למעשה, עו"ד נדל"ן מנוסה המלווה את תהליך הרכישה מתחילתו – מקצר תהליכים ועשוי לחסוך ללקוחותיו עשרות אלפי שקלים ויותר.

בקיצור, את אומרת – ברגע שאדם איתר דירה לרכישה שמוצאת חן בעיניו – עליו לפנות לעו"ד המתמחה בנדל"ן.

"לא מדויק. מרגע שאדם בכלל העלה על דעתו לרכוש דירה – כבר אז עליו לפנות לעורך הדין. צריך להבין – מדובר בתהליך משפטי, פיננסי ומנהלי מורכב ובעיקר טעון, ולנו, עורכי הדין לנדל"ן, יש המון ניסיון בעולם הזה. אנחנו יודעים מה הם צעדי הפעולה הנכונים ובאיזה סדר, מה לחפש ואיך, מה אסור לעשות ומה מומלץ לעשות.

עו"ד רותם בראון
רוני ינקוביץ

אני אגיד אפילו יותר מזה, משהו שחלק מחבריי המתווכים פחות יאהבו לשמוע: בין עורכי הדין לנדל"ן יש קשרים רבים והיכרות עם נכסים רבים. לכן, פעמים רבות, אנחנו בעצמנו מוצאים נכס טוב ללקוחות שלנו ובכך חוסכים להם את דמי התיווך וכמובן זמן רב של טרחה וחיפושים."

ובכל זאת – חלק גדול מן העבודה שלך הוא תיקון של עסקאות נדל"ן שהסתבכו, כולל ייצוג בבתי משפט. במה בדיוק מדובר, מה משתבש בעסקאות הללו?

"יש כל-כך הרבה דברים שיכולים להשתבש. אבל בכדי לעשות סדר, אפשר לומר שהטעויות הן בד"כ בארבעה תחומים: בעיות במבנה הדירה, בעיות בבעלות הדירה, בעיות של מיסוי וטיפול לקוי בלקוח ע"י עו"ד. ואני אסביר:

בעיות במבנה הדירה – למשל, מקרה שבו לקוח שלי קנה מקבלן "דירת גן", הכוללת חצר קטנה. לאחר שקנה הסתבר לו שב"חצר" אי אפשר לשתול כלום ושמדובר ברצפה דקה שיש מתחתיה חניון – רצפה כ"כ דקה שאיננה יכולה להחזיק אפילו בריכת גומי קטנה לילדים. עו"ד נדל"ן מנוסה היה מזהה מראש ומונע את העסקה או מעגן אותה כך שהלקוח יהיה מוגן מפני מקרים כאלה.

בעיות בבעלות הדירה – למשל, מקרה שבו גיליתי ברגע האחרון כי אישה שעמדה למכור את דירתה ללקוחות שלי, נכנעה ללחצי הבן שלה וכמה ימים לפני החתימה אתנו – הרשתה לו למכור את הדירה לאנשים אחרים. בקיצור – היא עמדה למכור את אותה דירה פעמיים... בכך שהקפדתי לבדוק את נסח הטאבו יום לפני הרכישה – הצלתי אותנו משקיעה בעסקה איומה.

בעיות של מיסוי – דוגמא קטנה וקלאסית – בעסקאות קומבינציה עם קבלנים שבהן אנשים מוכרים שטח ומקבלים דירות מן הקבלן. כאן העיתוי חשוב – אם המוכרים מעבירים את הדירה על שמם לפני היתר הבנייה – הם חוסכים כסף רב במיסוי.

תחום רביעי של בעיות הוא טיפול לקוי של עו"ד בלקוחות. במקרה זה לא צריך ללכת רחוק – מספיק שעו"ד לא וידא שהלקוח מבין את התנאים המסחריים של ההסכם, או אפילו לא עדכן את הלקוח שלו על שינוי בתאריכי העברת הבעלות על הדירה – ואז במעמד החתימה המוכר מגלה, לאחר חתימה, שעליו להעביר בעלות בתאריך לא נוח ואולי אפילו לא אפשרי מבחינתו. מדובר במצב מאוד לא נעים שהיה נמנע במקרה של טיפול מקצועי."

במילים אחרות, כמו בכל תחום, בוודאי בעריכת-דין, אין תחליף ליושרה ולאחריות המקצועית.

"בוודאי. בהקשר זה, אני גם סבורה שלא ראוי שעורך-דין ייצג באותה עסקה את המוכרים והרוכשים גם יחד. כשמציעים לי אופציה כזו – אני ממליצה בחום שלא לעשות זאת כיוון שקשה מאוד בסיטואציה כזו לשמור על האינטרסים של שני הצדדים. והלא זה העיקר כאן – לשמור על הלקוחות."

לאתר של עו"ד רותם בראון >>

» חזרה למדור הזווית המשפטית

כתבות שאולי פיספסתם

*#