תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38: ועדת הערר דחתה ניסיון של הועדה המקומית לצמצם את הפטור מהיטל השבחה

ועדת הערר קבעה בניגוד לעמדת הועדה המקומית גבעתיים, כי לעניין חבות בהיטל השבחה זכויות בנייה מאושרות במסגרת פרויקטים להריסה ובנייה עפ"י תמ"א 38 יוכרו בראש ובראשונה כזכויות שניתנות מכח תמ"א 38 ולא מכח תכניות תקפות

במסגרת התמריצים אשר העניק המחוקק בכדי לעודד ביצועם של פרויקטים מסוג תמ”א 38, קובע סעיף 19 (ב) (10) (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מתן פטורים מהיטל השבחה בגין מימוש זכויות בנייה מכח תמ"א 38.

עם זאת, במסגרת מיזמי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה מחדש (38/2), שבהם ניתן לנצל זכויות בנייה הן מכח תמ"א 38 והן מכח תכניות תקפות במצטבר, דורשות הרשויות המקומיות היטלי השבחה עבור אותן זכויות שנוצלו מכח התכניות התקפות.

על מנת להגדיל את היקף ההכנסות מהיטלי השבחה קיימת עדיפות ברורה מבחינת הרשויות לפרש בצמצום את תחולת הפטור מהיטל השבחה שניתן לפרויקטים מסוג תמ"א 38, ואחת השאלות המרכזיות העולות לדיון בהקשר זה הינה מה דינן של זכויות בנייה שהוענקו לפרויקטים של תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ואשר ניתן ליחסן הן כזכויות שהוענקו מכח תכניות תקפות והן כזכויות בנייה מכח תמ"א 38? ברור כי הרשויות היו מעוניינות לראות בזכויות אלו כזכויות שהוענקו מכח תכניות תקפות, ולא מכח תמ"א 38, שאז הענקתן תחייב את היזמים בתשלום היטל השבחה.

עו"ד נתנאל דויטש
יח"צ

לשאלה זו יש נפקות ממשית מקום שבו לא נוצלו מלוא זכויות הבניה הניתנות לניצול. כך למשל, נניח כי היקף זכויות הבנייה המקסימלי הניתן לניצול במגרש מסוים עומד על 3,000 מ"ר, מתוכו זכויות בנייה בהיקף של 2,500 מ"ר ניתן לנצל מכח תכניות תקפות וזכויות בנייה נוספות בהיקף של 500 מ"ר ניתן לנצל מכח תמ"א 38. עוד נניח כי היקף הזכויות שאושר לנצל בסופו של דבר עמד על 2,800 מ"ר בלבד, כך שנותרו 200 מ"ר עודפים שלא מומשו. כעת תעלה השאלה: כיצד יש לראות את אותם 200 מ"ר עודפים שלא מומשו - האם כזכויות מכח תמ"א 38 או כזכויות מכח התכניות התקפות?

אם יקבע כי הזכויות שלא מומשו הינן זכויות שיש לייחס לתמ"א 38 הרי שאז יינתן פטור מהיטל השבחה עבור 300 מ"ר בלבד מתוך 500 המ"ר שמאפשרת תמ"א 38 לנצל. מאידך, אם יקבע כי יש לראות את אותן 200 מ"ר שלא מומשו כזכויות תב"עיות הרי שאז יינתן פטור מלא מהיטל השבחה בגין כל 500 המ"ר שניתן לקבל מכח תמ"א 38.

שאלה מעניינת זו עמדה במרכזו של דיון חוזר אשר נדון בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בערר 5400/15 ואח' אקו סיטי אס אל בניה בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח'. הדיון נסב על רקע החלטת הועדה המקומית גבעתיים שקבעה, בנסיבות דומות לנסיבות הדוגמא שהובאה לעיל, כי את אותן זכויות בנייה שלא מומשו במלואן יש לראות כזכויות מכח תמ"א 38 וחייבה את היזם במלוא היטל ההשבחה שניתן היה לחייב מכח התכניות התקפות. היזם הגיש על כך ערר, במסגרתו נדרשה ועדת הערר המחוזית לשאלה מהו מקור הזכויות שלא מומשו.

היזם הפנה את ועדת הערר להוראות סעיף 13 לתמ"א 38 הקובעות כי במצב שבו מבוקשת תוספת בנייה מכח תכניות תקפות שאותה ניתן לקבל מכח תמ"א 38, יראו בהיתר כאילו ניתן מכח הוראות תמ"א 38. הועדה המקומית טענה מנגד, כי הוראות סעיף 13 רלוונטיות רק לפרויקטים מסוג חיזוק ועיבוי (38/1), ולא לפרויקטים מסוג הריסה ובנייה (38/2) שבהן ניתן לנצל זכויות בנייה מכח התמ"א והתב"ע במצטבר ושעליהן חלות הוראות אחרות.

עו"ד ארז ללצ'וק
יח"צ

ועדת הערר דחתה את עמדת הועדה המקומית וקבעה כי הוראות סעיף 13 לתמ"א 38 חלות גם בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה וכי לעניין החבות בהיטל השבחה יש לראות בכל תוספת בניה שתאושר כתוספת שניתנה, בראש ובראשונה, מכח תמ"א 38 וזאת עד לגבול הזכויות שזו מקנה.

פועל יוצא של החלטה זו הינו כי זכויות בנייה מאושרות במסגרת פרויקטים להריסה ובנייה עפ"י תמ"א 38 זכאיות לפטור מהיטל השבחה עד למסגרת הזכויות הניתנת לניצול על פי הוראות תמ"א 38 ובכפוף להוראות סעיף 19 (ב) (10) (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון.

אנו סבורים כי מדובר בהחלטה חשובה וראויה אשר עולה בקנה אחד עם תכליתה של תמ"א 38, ואשר מאפשרת ודאות כלכלית ליזמים העורכים בדיקות היתכנות לטובת ביצוע מיזמי תמ"א 38. במיוחד, בשים לב לכך שגובה החבות בהיטל השבחה מהווה פקטור מרכזי ומשמעותי בבחינת כדאיותם הכלכלית של פרויקטים אלו.

» לאתר עו"ד ח.נועם ושות'

» חזרה למדור 

כתבות שאולי פיספסתם

*#