תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עסקות נדל"ן בחוץ לארץ: המלכודות שכבר לא תיפלו אליהן

לאחר עלייה ממושכת במחירי הנדל"ן בישראל  ובעוד התקשורת הישראלית לא מפסיקה להתריע על בועה שעומדת להתפוצץ, משקיעים רבים פונים למקומות מחוץ לגבולות מדינתנו הקטנה ולעיתים מוצאים שם שוק רגוע, מחירים נמוכים בהרבה ותשואות שאמנם אינן בשמיים, אולם מבטיחות רווח יציב. יחד עם זאת, הדרך להשקעה מוצלחת  רצופה בבורות שאליהם נופלים משקיעים רבים. חלק מהמכשולים לא גדולים והנפילה בהם יכולה לעבור כ-"שכר לימוד". אבל ישנן נסיבות שיכולות לחסל את כלל הרווח בהשקעה ואף הרבה מעבר לכך.

בעיקר בשנים האחרונות גורמים רבים התחילו לחזר אחרי המשקיע הישראלי ומציעים לו שירותי תווך או יזמות או מגוון שירותים אחרים, כגון ניהול נכסים ודווח לרשויות המס בחו"ל. חלק מגורמים אלה אכן עושים עבודה טובה ויסודית, בקיאים בפרטים ומנהלים מערכת יעילה לליווי לקוחותיהם. אולם, לצד השירותים הטובים רואים גם לא מעט "תאונות":

זהירות ביזמות לרכישה משותפת של בניין במימון בנקאי

אחת הסוגיות הנפוצות  בתחום יזמות  הנדל"ן בגרמניה היא  הצעת יזם למספר משקיעים לרכוש כקבוצה בניין, לבצע  פרצלציה (כלומר לרשום כול דירה בבניין כנכס נפרד) ולהקציב לכול משקיע את הדירה שאותה "רכש" בעסקה. בדרך כלל, היזם ידאג  לקבל מימון בנקאי לרכישת הנכס ולצורך כך ידרוש מכלל המשקיעים לחתום על הסכמתם לרישום משכנתא על הבניין. כעקרון אין כול פסול בכך, אולם, חשוב שתהיו מודעים לכך  שהמשכנתא תשעבד את כול הנכס, גם את הדירה שלכם. לכן: במידה והיזם יפסיק להעביר לבנק את תשלומי המשכנתא, ייקחו לכם את הדירה וימכרו אותה לצורך כיסוי המשכנתא ולכם יישאר רק לתבוע את היזם שמזמן כבר אין לו את הכסף ששילמתם לו עבור הדירה ועבור שירותיו.

עו"ד, ד"ר קטי אלמליח
איציק להב

אי התאמה בין חוזה הרכישה ובין החוזה הפנימי עם היזם

בדרך כלל, על מנת לתת ללקוח להרגיש "בבית", היזם הישראלי חותם איתו קודם על הסכם פנימי, בעברית, שבו המשקיע והיזם קובעים את תנאיי שיתוף פעולתם. מאוחר יותר ולאחר שהמשקיע העביר תשלום על חשבון, נערך חוזה רכישה על ידי נוטריון או עורך דין במקום שבו נמצא הנכס (ובשפה של אותו המקום). לעיתים קרובות מאוד ניכרת לעין אי-התאמה מוחלטת בין מה שהוסכם בעברית ובין מה שנרשם בחוזה הרכישה בשפה הזרה. אי התאמות אלה לא תמיד נוצרו מתוך כוונה רעה של היזם אלא נובעות מחוסר הבנה של הנוטריון המקומי או מהעובדה שבין חתימת החוזה בעברית  לבין עריכת הסכם הרכישה עבר זמן והשתנו הנסיבות. אולם, בסופו של דבר, המסמך הקובע   הוא הסכם הרכישה אשר נערך בשפת הארץ שבה נמצא הנכס. העובדה שנקבע לפני כן הסדר אחר לגמרי עם היזם, לא תעניין  אף אחד. לכן, אם אינכם רוצים לקחת סיכון ברכישת הנכס הראשון שלכם בחוץ לארץ, עדיף לרכוש דירה בבניין שכבר נעשתה בו פרצלציה ושבו הדירה שקניתם תהיה רשומה על שמכם מההתחלה.

קניית דירה בברלין עם דייר "BUILT IN"

לעיתים, לקוחות ישראליים רוכשים דירה מושכרת ומתכוונים להמתין לכך שהיזם יבצע את הפרצלציה וכשהדירה תהיה רשומה על שמם, לסיים את חוזה השכירות ולעשות בדירה שימוש עצמי: לגור בה בזמן שהם נמצאים בחוץ לארץ, להשכיר אותה לתיירים לתקופות קצרות או לתת לאחד מילדיהם לגור בדירה בזמן לימודיהם בחו"ל.

במקרה שהדירה נמצאת בברלין, מינכן או במספר מקומות מבוקשים אחרים ברחבי גרמניה, לא תוכלו לסיים את הסכם השכירות עם השוכר בדירתכם לתקופה אסטרונומית של 10 שנים. זה קורה בעיקר אם הדייר התגורר בדירה כבר לפני שנעשתה בבניין פרצלציה. לכן, ברכישת דירה דרך יזם לפני פרצלציה, כדאי מאוד לבדוק האם הבניין נמצא באזור  המאופיין במחסור בדירות  להשכרה שבו קיימת הגבלה חוקית לסיום הסכמי השכירות.

גם אם רכשתם דירה אחרי פרצלציה וגם אם הנכס לא נמצא באזור  המאופיין  במחסור בדירות להשכרה: במידה ואתם מתכוונים לסיים את חוזה השכירות עם הדייר שבדירתכם לצורך שימוש עצמי בנכס, תתקלו בפסיקה בלתי מתפשרת לטובת הדייר: בגרמניה ובארצות אחרות, בתי המשפט  מאזנים בין האינטרס של הדייר להישאר בדירה  לבין האינטרס של הבעלים לעשות בדירה שימוש עצמי. ברגע שהבעלים הם אנשים זרים שאינם מתכוונים לגור בדירתם דרך קבע, השופטים נוטים לפסוק לטובת הדייר אשר לו אינטרס ברור להישאר לגור "בדירתו".

» אתר ד"ר קטי

» חזרה למדור הזווית המשפטית

כתבות שאולי פיספסתם

*#