תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כל מה שצריך לדעת לפני שמצטרפים לקבוצות רכישה

ההחלטה להצטרף לקבוצת רכישה יכולה לחסוך לכם הרבה כסף במיסים, דמי תיווך ורווחי קבלן. אבל בשטח מדובר במהלך שטומן בחובו לא מעט סיכונים. אז מה חשוב לדעת? ועל מה אסור לוותר?

הכלי המרכזי שבאמצעותו ניתן להבטיח כי קבוצות הרכישה יעמדו ביעדים שלשמן הוקמו הינו הסכמי שיתוף בין חברי הקבוצה. מטרת ההסכמים הללו היא  הסדיר את השותפות בין חברי הקבוצה החל משלב ההתארגנות ועד קבלת היחידה. הלכה למעשה, כאשר מספר אנשים רוכשים קרקע יחדיו (בנויה או לא בנויה) הם הופכים לשותפים במקרקעין. כל עוד לא הוגדר אחרת, הבעלות במקרקעין מתחלקת בצורה שווה בין הבעלים המשותפים. יודגש, שלאור חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בעלות משותפת במקרקעין היא בעלות משותפת על כל הקרקע ואין לאף שותף חלק מסוים בנכס. הצורך בהסדרת השותפות מתעורר לרוב כאשר מספר שותפים רוכשים שטח שמיועד לבנייה, לבניית בניין או לבניית מספר בתים צמודי קרקע, ואם השטח טרם עבר פרצלציה (חלוקת השטח לתתי חלקות לפי יחידות הדיור המוקמות בו). בכדי להסדיר את מערכת היחסים בין השותפים השונים בבעלות על המקרקעין, הן מבחינת חובות וזכויות והן מבחינת הגדרת שטחי ואחוזי הבעלות בקרקע, מומלץ לערוך הסכם שיתוף במקרקעין.

» המדריך למציאת עורך הדין המושלם
» כל החדשות על משפט ופלילים

הסכם שיתוף במקרקעין מגדיר את חלקו המסוים בקרקע של כל אחד מהבעלים, ומהן הזכויות והחובות שלו בנוגע לשטח וכלפי שאר הבעלים. דה פקטו, ניתן לקבוע האם מותר לשותף להשכיר את חלקו בקרקע, לבנות עליה ואף למכור אותה. עוד ניתן לקבוע בהסכם כיצד ינוהל הנכס ומה יהיה השימוש של המקרקעין. חשוב להבין שהסכם השיתוף מאפשר לא רק רישום בטאבו של בעלות על חלק מסוים במקרקעין, אלא קובע זכויות החזקה ושימוש לכל אחד מהשותפים בחלק מסוים בנכס. בהעדרו של הסכם שיתוף, או כאשר ישנו נושא אליו לא מתייחס הסכם השיתוף, יחולו על השותפות הכללים הקבועים בחוק. על כן רצוי שאת הסכם השיתוף ינסח עורך דין הבקיא בתחום אשר יבטיח שהסכם יהיה מקיף, מקצועי ומלא. יש לזכור שהסכם שיתוף הינו חוזה משפטי לכל דבר, ובמקרה של הפרת ההסכם ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לאכיפת ההסכם או לפיצויים כספיים.

חתימה על הסכם
dreamstime

להלן סקירה של הסעיפים המרכזיים שחשוב לכלול בהסכם:

» בחירת קבלן המבצע ואנשי מקצוע: פירוט המנגנונים לבחירתם  של אנשי המקצוע, לדוגמא עריכת מכרז. התנהלות מול הקבלן ואנשי המקצוע: ההסכם חייב להיות מפורט ככל האפשר, ולכלול את המנגנונים לקבלת החלטות בהם מענה למגוון הבעיות והמחדלים, שעלולים לגרום לעיכובים ואף לעצירת הפרויקט.

» הגדרה של ה"המוצר" עבור כל אחד מחברי הקבוצה: ההסדר מפרט איזה דירה זכאי כל חבר לבנות על פי החלק היחסי שרכש בקרקע, שזה כולל: קומה, גודל הדירה, כיוונים, חנייה ומחסן. במידה והקרקע נרכשה עוד לפני אישור התוכניות הסופיות, על ההסכם לכלול מנגנונים להתאמה של הרכבי הדירות לתוכנית המקורית.  

» הגדרת חלוקת התשלומים בין חברי הקבוצה: על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין נקבע מה חלקו של כל אחד מהשותפים בעלויות הבנייה.

» בחירת נציגי הקבוצה; שמתנהלים מול הגופים השונים בפרויקט בהם: קבלן, אדריכל, עורכי דין, שמאים, מפקחי בניין ועוד. ההסכם מפרט את מספר הנציגים, דרך בחירתם, תדירות החלפתם, מועדים לדיווח תקופתי, סמכויות שבידיהם (פירוט של הפעולות שבסמכותם להחליט באופן עצמאי ואלו באמצעות אסיפת החברים) ועוד.

» התנהלות מול הגורם הפיננסי המלווה: קביעת מנגנון לבחירת המוסד הפיננסי שילווה את כל חברי הפרויקט ופירוט ההליכים שיינקטו כנגד חבר שלא יעמוד בהעברת התשלומים.

הגדרת שימושי הקרקע: ההסכם עושה הבחנה בין חלקי הקרקע שמוגדרים  לשימושים משותפים (כדוגמת שביל גישה), שלהם נדרשת הסכמה של כל בעלי הזכויות בקרקע לבין חלקים שבעל הזכויות רשאי להחליט על דעת עצמו ללא אישור של השותפים.

» מנגנונים ליישוב מחלוקת: ההסכם מפרט באילו אמצעים ייפתרו מחלוקות בין חברי הקבוצה כדוגמת מגשר או בורר.

» עזיבת השותפות: ההסכם מגדיר כי לכל אחד יש זכות להעביר את הקרקע לאחר או לשעבד אותה ללא אישור מהשותפים האחרים, גם לפני תום סיום הפרויקט. אך חשוב לציין, כי אין כל אפשרות להתנתק מהקבוצה ולהישאר רק עם החלק היחסי של הקרקע.

רישום ההסכם: לאחר עריכת הסכם, בכדי להקנות לו תוקף מחייב, יש לבצע רישום של ההסכם בלשכת המקרקעין. לאחר שמוגש ללשכת המקרקעין הסכם השיתוף בצירוף תשריט חלוקה של השטח, תירשם הערה בנוסח הטאבו של החלקה המציינת כי קיים הסכם שיתוף במקרקעין. מרגע שההסכם נירשם הוא מחייב כל מי שמעוניין לרכוש חלק מהשטח האמור. כאשר רוכשים חלק ממקרקעין, חשוב מאוד לוודא האם קיים הסכם שיתוף רשום, ואם כן מהן הוראותיו. זאת כיוון שלאחר הרכישה הוראות ההסכם יחולו על הבעלים החדשים, שכן הרוכש החדש יכנס בנעליו של המוכר.

לאתר >>

חזרה למדור >>

כתבות שאולי פיספסתם

*#