תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מפרגולה ועד קו בניין: 6 עובדות שכל יזם נדל"ן (וגם מי שמשפץ בית) חייב להכיר

מדיניות הבניה בישראל היא תחום סבוך במיוחד, וחריגה מהחוק עלולה להסתיים בהליך פלילי. לכן אסור ליזמי נדל"ן - וגם למי שבסך הכול מתכנן לבנות פרגולה - לצאת לדרך בלי לבדוק את לשון החוק ואת העובדות בשטח

עו"ד ענת בירן מרצה בתכנית ניהול עסקי בנדל"ן בלהב פיתוח מנהלים בפקולטה לניהול באונ' תל אביב, מסבירה מדוע לא כל פרגולה צריכה אישור בניה, מדוע התנגדות הציבור היא דבר משמעותי ומבקשת לא לחפש את המונח תב"ע בחוק- כי אין דבר כזה

 

1. גם אחרי רפורמת הפרגולות כל בניה כפופה לתב"ע ולחוק

העיקרון הבסיסי ביותר של חוק התכנון והבניה הוא שכל בניה טעונה ביתר. בחודשים האחרונים פורסמו תקנות שמוציאות מכלל זה מספר חריגים אולם בפועל מדובר בהקלות בבנייה של אלמנטים שרוב הציבור כלל לא ידע שנדרש עבורם היתר: למשל היתר להתקנת מזגן, לבנות שער חשמלי, מתקן לקשירת אופניים ואפילו קבלת היתר להתקנת סורגים בחלון. זו הייתה אות מתה בחוק, אלא אם כן התחשק למישהו להגיש נגד 'העבריין' כתב אישום. גם התיקון הנוכחי בחוק לא פוטר מחובת הדיווח ומבנייה בהתאמה לחוק,  ולכן המלצתי היא תמיד לפנות לאיש מקצוע על מנת שיברר מה המסלול בו צריך לפעול. זכרו כי בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית ובאופן פרדוקסאלי דווקא בעבירות קטנות קל יותר להרשיע. אגב, דווקא בניית פרגולה לא תמיד מחייבת היתר לפי חוק התכנון והבנייה. כדי לדעת אם ניתן לקבל פטור מהיתר צריך לבדוק באיזה סוג פרגולה מדובר, מה קובעת התכנית העירונית החלה במקום לגבי פרגולות והאם יש הנחיות מרחביות.

 

2. אין התיישנות על עבירות בניה, הן פשוט הופכות לעבירות שימוש

יש מי שמאמין כי הזמן מרפא את הכול, וכי קיימת התיישנות על עבירות בניה. בפועל, אם רכשתם בית שבוצעה בו חריגת בנייה לפני שלושים שנה ואתם 'נהנים' מהחריגה ניתן להגיש נגדכם כתב אישום על שימוש חורג ללא היתר. פעמים רבות זה מתגלה במקרה כאשר בעלי בתים פרטיים רוצים לבנות בריכה או להוסיף פרגולה. הם מגישים בקשה, ואז מודיעים להם שהם צריכים להרוס את חריגות הבניה שכלל לא ידעו על קיומם. יש לי לקוח שקנה בית קיים שנבנה לפני עשרות שנים, וכאשר ביקש היתר לחדש את הגג התגלה כי הבית חורג בסנטימטרים מקו הבנייה. כעת על מנת לקבל אישור לחדש את הגג הוא נדרש להרוס את הקיר החזיתי דבר שיביא להתמוטטות הבניין כולו. הנושא נמצא בהליכים משפטיים במטרה למצוא פתרון לבעיה. לקוח אחר הואשם בשימוש שלא כדין בדירות מפוצלות, למרות שרכש את הדירות כפי שהיו ולא נעשה בהן שינוי מאז הקמתן בשנות הארבעים.

 

3. כל בניין יכול לקבל אישור לביצוע תמ"א 38? ממש לא

קיימת חשיבה מוטעית שכל בניין שקיבל היתר בנייה לפני אחד בינואר 1980 רשאי לקבל אישור תמ"א 38.

בפועל ההיתר נתון לשיקול דעת וועדות מקומיות. חוק התכנון והבניה בנוי מהיררכיה של תכניות, החל מתכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות. התכניות הללו בוחנות את מציאות הבניה במבט על וקובעות מדיניות, בעוד שהיתרי בניה אפשר להוציא מכוח תכניות מפורטות בלבד. תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית חריגה, הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, ומאפשרת לחזק בניינים נגד רעידת אדמה ובתמורה להגדיל את אחוזי הבניה, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת נוספת. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שהתכנית מאפשרת לכל ועדה מקומית לסייג את תחולת התמ"א באזורים שונים ברחבי העיר, והזכויות הקבועות בתמ"א אינו ודאיות. ועדות מקומיות רבות משנות את עמדתן חדשות לבקרים ביחס לתחולת התמ"א, ורשויות רבות אינן תומכות בה.

 

תכניות ארציות נוספות ברמה מפורטת שמכוחן ניתן להוציא היתר בניה הן תמ"א 18 העוסקת בתחנות תדלוק ותמ"א 36א העוסקת באנטנות סלולאריות . תכניות אלו אושרו כדי לפתור בעיות של היתרים שנדרשו ברמה הארצית על מנת לחסוך זמן ולהימנע מהליכי תכנון ארוכים בכל רשות ורשות. כאשר רצתה המדינה  לפתוח לתחרות  את משק הדלק ולהקים תחנות תדלוק שייצרו תחרות, היה צריך לפתור את נושא התכנון- על מנת לאפשר קבלת היתרי בניה לתחנות תדלוק חדשות. ולכן קבעה התכנית הארצית שבכל אזור תעשייה מותר יהיה להקים תחנת דלק. כך גם נפתר נושא רישוי אנטנות סלולריות זעירות- במקום להמתין עד שוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות יקדמו תכניות שיאפשרו הקמת אנטנה קטנה, אישרה הממשלה תכנית מתאר ארצית המטפלת בנושא באופן גורף. 

 

4. לא מיותר להגיש התנגדויות לתכניות מתאר בתכנון

כל תכנית מתאר מחוזית ומטה שמקודמת, מפורסמת באופן פומבי כך שהציבור יכול להגיש התנגדויות  (בדרך כלל תוך חודשיים ממועד הפרסום להפקדה בעיתון.)  מי ששומע את ההתנגדויות הוא למעשה אותו גוף תכנון שהפקיד את התכנית. אם למשל וועדה מחוזית הפקידה תכנית להתנגדויות אפשר להניח שהיא תעמוד מאחוריה, אז לכאורה מה הטעם להתנגד? אבל בניגוד לתחושה הרווחת, יש בהחלט משמעות להגשת התנגדויות והציבור לא צריך להרים ידיים ולחשוב שהכול קבוע מראש. הדיון בהתנגדויות הוא הליך מעין שיפוטי והניסיון מלמד כי תכניות רבות משתנות ואפילו מתבטלות עקב קבלת התנגדויות. קיימים מאבקים ציבוריים רבים שגרמו לביטולן של תכניות וגם האזרח הקטן יכול לעתים קרובות לשפר את מצבו ביחס לתכנית שהופקדה, על ידי שכנוע לשנות הוראות כאלה ואחרות בתכנית.

 

 

5. המונח תב"ע אינו מופיע בחוק

המונח שקבוע בחוק הוא תכנית מתאר ארצית, מקומית, מפורטת וכדומה. אולם בציבור קנה אחיזה דווקא המונח תכנית בניין עיר, או בקיצור שלה - תב"ע.  תב"ע  הוא ביטוי הלקוח מפקודת בניין ערים המנדטורית, ומשמעותו המקובלת היא תכנית שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה. בפועל נעשה במונח זה שימוש רחב, אם כי אין לו כל זכר במונחים בחוק.

 

6. התנגדויות תושבים הן לא אלו ש 'תוקעות' את הפיתוח בישראל

זה נכון שלוקח שנים ארוכות לאשר תכניות בישראל, אולם מי שאשם בכך הן לאו דווקא התנגדויות תושבים. יזם שמקדם תכנית יכול לבנות במסגרת מסלול של היתר בניה בתכנית קיימת או ליזום תכנית מתאר חדשה. במקרה כזה, הוא צריך לקחת בחשבון שיהיו לו התנגדויות שיעכבו את תהליך האישור. אומנם, התנגדויות אלו הן חלק מהסיבות שנדרש זמן רב, לעתים שנים ארוכות, לאשר תכניות. אבל ההתנגדויות הן רק חלק מהעניין, שכן ההמתנה להתנגדויות והדיון בהן לוקח חודשים ספורים בלבד. מה שמעכב הוא הצורך לקבל אישורים ממשרדי ממשלה, לבצע תיאומים מול גופים חשובים כמו מע"צ, רשות שדות התעופה, רשות הגז, ועוד.  אין סנקציות על משך עבודת הוועדות ולכן עצם התהליך לוקח שנים, ובינתיים תפישות עולם משתנות ובעלי תפקידים מתחלפים. דווקא לוחות הזמנים שקבועים בחוק הם סבירים, הבעיה היא שאינם מחייבים ואין כל סנקציה על מוסד תכנון אם אינו עומד בהם.



עו"ד ענת בירן היא מרצה בתכנית ניהול עסקי בנדל"ן בלהב פיתוח מנהלים, אונ' תל אביב

בחזרה למדור להב פיתוח מנהלים .

כתבות שאולי פיספסתם

*#