לגעת בחלום האמריקאי

להשקיע בניו יורק או בטקסס? כל משקיע יכול למצוא את החליפה המתאימה לו, אבל רצוי שיעשה זאת 
בליווי מקצועי

רונית מורגנשטרן, תוכן שיווקי
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
000582
לגעת בחלום האמריקאיצילום: shutterstock
רונית מורגנשטרן, תוכן שיווקי
תוכן שיווקי

הישראלים גילו כבר מזמן את כדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים בחו"ל, לאחר שמחירי הדירות בישראל הפכו אותן לפחות ופחות כדאיים להשקעה. ארצות הברית היתה מאז ומעולם יעד מועדף על הישראלים להשקעות בנדל"ן, וגם היום, כששער הדולר עדיין נמוך יחסית, השקל החזק שלנו מאפשר לקנות בה נדל"ן במחיר דולרי יקר מבעבר. ההערכות מדברות על כך שמעל 60% מההשקעות של ישראלים בנדל"ן בחו"ל הן בארצות הברית.

הסיבות להעדפת ארצות הברית כיעד מועדף להשקעה הן די מובנות: מדובר במדינה ידידותית לישראל, עם כלכלה חזקה, מטבע בינלאומי, שפה מקומית - אנגלית - שרוב הישראלים יכולים להסתדר איתה, בהשוואה למשל למדינות במזרח ובמרכז אירופה שם לרוב צריך למצוא מתורגמן. לצד זאת, אופי המגורים בשכירות ברחבי ארצות הברית הוא פופולרי במיוחד, וזאת בניגוד לישראל, שבה בעלות על בית היא התפיסה המובילה. בנוסף, ישראל וארצות הברית חתמו ביניהן על אמנת מס שמקלה מאוד על משקיעי הנדל"ן הישראלים בארצות הברית ומונעת מצב של תשלום מס כפול (גם שם וגם בישראל).

עם זאת, משקיע לא מיומן יתקשה להשקיע לבד בארצות הברית. לא רק בגלל המרחק הפיזי, אלא בעיקר משום שהשקעות בארצות הברית הן הרבה יותר מורכבות, בין היתר, בגלל היבטי מיסוי: קוד המיסוי האמריקאי כולל כ- 40 מיליון מילים, ואם לא די בכך, יש מדינות בארצות הברית שיש להן מדיניות מיסוי משלהן, שגם אותה צריך להכיר.

רבים מהישראלים שבוחנים את אפיק השקעות נדל"ן בארצות הברית אינם בקיאים בחוק האמריקאי. אלא שמערכת החוקים שלה דווקא מיטיבה עם המשקיעים ומאפשרת כיסוי מלא לרוכש, וזאת בתנאי שהוא מכיר אותה ועובד לפי הכללים. סיוע משפטי וליווי מקצועי מאפשרים למשקיעים לא רק הבנה של ההליך המשפטי של עסקת המכר, בדיקת טיב הנכס והאופציה שלו לשמש כנדל"ן מניב, אלא גם מונעים מצבים של חוסר ודאות או סכנה. "קיימים לא מעט סיכונים עבור משקיעים זרים בארצות הברית. חוקי המיסוי והמקרקעין שונים ממדינה למדינה ולכן נדרשת מעטפת שירותים כוללת עבור משקיעים לכל אורך ההשקעה. בעיניי זה המפתח שמאפשר למשקיעים ליהנות מתשואות גבוהות בלי חשש וללא התעסקות בבירוקרטיה", אומר עו"ד שוורץ, המעניק ליווי משפטי מקיף ומקצועי למשקיעי נדל"ן בארצות הברית.

החשיפות, דרישות המס, הדיווח ותכנוני המס האפשריים או נדרשים בארצות הברית, שעלולים לגרור סנקציות וקנסות כבדים, לא תמיד מוכרים למשקיע הישראלי. את אלה יכולים לפתור רואי חשבון/עורכי דין מיומנים, שהליווי שלהם יחסוך לכם הרבה יותר ממה שתשלמו להם. אם אתם מבצעים את ההשקעה שלכם דרך חברת השקעות בנדל"ן או מתווך, חשוב מאוד שהם יספקו לכם גם את הליווי המקצועי בתחום המשפטי ובתחום המיסויי.

נתון נוסף שחשוב לזכור: בעת מכירת נכס בארצות הברית עמלת המכירה (כ-6% משווי הנכס) משולמת על ידי המוכר. יש חברות שמנהלות לכם את הנכס שקניתם, שכשתרצו למכור אותו לא יגבו מכם עמלה גבוהה זו בכלל, או שיגבו עמלה מופחתת משמעותית. לכן, תבדקו סוגיה זאת מראש.

מחירי הנדל"ן בניו יורק מתאוששים

מגוון האפשרויות להשקעה בנדל"ן בארצות הברית הוא רחב מאוד - אין מדינה אחת דומה לשנייה וכל עיר מתנהלת אחרת; אין השקעה במנהטן דומה להשקעה בלאס וגאס, ששונה לחלוטין מאוסטין, טקסס, למשל.

מי שמשקיעים במנהטן, שנחשבת לאזור היקר ביותר בניו-יורק היקרה ממילא, הם לרוב בעלי הון מבוססים, שכן דירה של חדר שינה יחיד (2 חדרים בישראל) עולה שם בממוצע כ-1.6 מיליון דולר. יש לציין, כי מחירי הנדל"ן צנחו בתקופת הקורונה בכ-30% ובשנה האחרונה רואים התאוששות קלה. הביקוש לדיור בניו-יורק תמיד גדל, ולכן הצפי הוא שהמחירים ימשיכו לעלות, גם בגלל האינפלציה ובעיקר בגלל הביקוש. מעבר לתשואה הגבוהה יחסית לישראל (6%‏-7%) מהשכרת דירות, משקיעים אלה גם מתעניינים יותר להיכנס לפרויקטים חדשים שנבנים בניו-יורק בימים אלה, כשותפים ביזמות (גם כאן יש מורכבות, אבל היא פתירה בידי מומחים בתחום), ולמכור את חלקם בתום בניית הפרויקט ואיכלוסו ברווח נאה.

בשנים האחרונות רואים יותר ויותר מתעשרי היי-טק ישראלים שמחפשים לרכוש נדל"ן בניו יורק. מתווכים ועורכי דין מספרים, שהמאפיין את המשקיעים האמידים, מעבר לכסף שיש ברשותם, הוא ההתייחסות הרצינית שלהם להשקעה – הם מתבססים על מחקר מוקדם ומידע על האזור, הבניין, הביקוש לשכירות (לפי הערכות של גורמים מקצועיים בתחום, במנהטן רק כ-20% מתגוררים בדירות בבעלותם), כמות המשקיעים הזרים האחרים במקום, ורק לאחר שיש אותו בידם הם מבצעים את ההשקעה. משקיעים אלה מבקשים להשקיע את כספם באמצעות חברות מקצועיות, שדואגות להם מ-א' ועד ת', ובעיקר מה שחשוב להם, כמי שזמנם יקר מדי, שידאגו עבורם להשכרת הנכס וניהולו.

"בשלוש השנים האחרונות מחירי הנדל"ן בניו יורק צנחו ב-30% ורק בשנה האחרונה רואים התאוששות קלה, עדיין לא חדה, למרות שקצב מכירות דירות היוקרה והאולטרה-יוקרה גבוה. גם בגלל שאנשים מרגישים את האינפלציה ואת עליית המחירים. ההיצע בניו יורק עדיין גדול דיו ולא מאפשר התחלות בנייה רבות חדשות שישפיעו על המחירים. קבלנים היום לא לוקחים פרויקטים רק כדי לבנות. עוד שנה כזו ותהיה בעיה של היצע, יתחילו לבנות שוב והמחירים יתחילו לעלות", אומר אילן ברכה, סוכן נדל"ן, המייסד והנשיא של קבוצת אחזקות הנדל"ן וההשקעות IB Global.

מיני קוסמוס של נדל"ן

אפשר להתייחס לארצות הברית כמיני קוסמוס של נדל"ן מסוגים שונים, שכל משקיע יוכל למצוא בה את החליפה המתאימה לו. מדובר במדינה רחבת ידיים ובה אזורים רבים, פחות מוכרים לישראלי הממוצע, בהם ניתן למצוא נכסים שבמחיר ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתה כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל, ניתן לרכוש בהם דירה גדולה ואפילו בית פרטי וליהנות מתשואה נאה מהשכרתם. יש הנהנים גם מעסקאות "פליפים" של רכישה, שיפוץ הנכס ומכירתו ברווח גבוה בתוך מספר חודשים.

כך למשל, על פי דו"ח של חברת Zillow, אתר נדל"ן מוביל בארצות הברית, שסקר חוות דעת של מספר כלכלנים ומומחי נדל"ן, היתה אוסטין, טקסס העיר הפופולרית ביותר עבור השקעת נדל"ן בארצות הברית בשנת 2021.

לענקיות התוכנה הגדולות בעולם יש חיבה מיוחדת לאוסטין, בה לא משלמים State Tax, ובשנים האחרונות חברות כמו אפל, גוגל, פייסבוק, סמסונג, אמזון ועוד רבות אחרות מרחיבות את מרכזי הפעילות שלהן בעיר. בעקבות מרכזי הפעילות של החברות, אפשרויות התעסוקה בעיר רק מתרחבות ומושכות עוד אוכלוסייה איכותית ומבוססת לעיר מכל רחבי ארצות הברית. "בנוסף לפטור ממס, יש פה השכלה ציבורית מצוינת וגם השכלה גבוהה מעולה", אומר אור יוחנן, משקיע בנדל"ן ויזם באוסטין, טקסס. "זה מאפשר לחברות לגייס כוח אדם איכותי ונגיש. מרוויחים פה מצוין והעלויות יחסית לערים איכותיות אחרות הן מאוד זולות. יותר ויותר אנשים בארצות הברית מגיעים לאוסטין, ולמרות שיש הרבה בנייה בעיר, יש עליית ערך בשווי הנכסים כי יש מעט מאוד עתודות בנייה באזורי הביקוש".

לאס וגאס מוכרת יותר לתיירים הישראלים ופחות למשקיעי הנדל"ן. "במצב השוק בלאס וגאס היום נוצר חלון הזדמנויות צר, ברזל חם שמי שיכה בו ירוויח", קובע איש הנדל"ן אריק רייטר, הבעלים של First United Management העוסקת בתיווך עסקאות נדל"ן ובניהול נכסים בלאס וגאס. "השוק המקומי כרגע בעצירה. יש מלאי של נכסים שהתחרות עליהם קטנה והמחירים יורדים וזאת הזדמנות כמעט חד־פעמית בתנאי השוק הנוכחיים. התחרות על כל נכס ירדה משמעותית, המחירים נמוכים משמעותית מלפני שנה, וזו כמובן הזדמנות למשקיעים. מה עוד, שכשקונים יחזרו אל השוק, אומרים אותם מומחי נדל"ן, נראה שוב עליות מחירים ותחרות גבוהה יותר על נכסים למכירה".

בווגאס אין מס מקומי (State tax) ועלות המחיה בה נחשבת זולה. העיר, הבנויה על תיירות שמגיעה לבתי הקזינו והמלונות המפוארים שלה, והנחשבת למרכז הקונגרסים הגדול של ארצות הברית, שחברות ענק מקיימות בה את כנסיהן, מספקת אפשרויות תעסוקה נרחבות. אלו, לצד המחייה הזולה, מושכות אל לאס וגאס מהגרים רבים מרחבי ארצות הברית. עם הון של כ-120 אלף דולר אפשר לקנות דירה בבניין, או הון עצמי מספק למשכנתה לא גדולה, לרכישה של נכס גדול יותר.

בכל מקרה, יש לזכור - כל השקעה מלווה בסיכון כלשהו, ולכן יש לבדוק ולחקור מראש את יעד ההשקעה שלכם ומי מנהל אותה, כדי למזער סיכונים.

האמור בכתבה אינו מהווה משום המלצה או חוות דעת מקצועית והוא אינו מהווה תחליף להתייעצות עם גורם מוסמך בתחום