עם הפנים לחו"ל

בסכום של כמה מאות אלפי שקלים בודדים אפשר היום למצוא השקעות נדל"ן מעניינות בלא מעט מדינות. מה חשוב לבדוק לפני שיוצאים להרפתקה מעבר לים?

רונית מורגנשטרן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עם הפנים לחו"ל
עם הפנים לחו"לצילום: Shutterstock
רונית מורגנשטרן
תוכן שיווקי

ישראלים משקיעים בנדל"ן בחו"ל כבר שנים רבות, רובם בעלי הון. אבל בשנים האחרונות, עם העליות המשמעותיות של מחירי הנדל"ן בישראל, ישראלים רבים — שנואשו מרכישת דירה למגורים בארץ אפילו בפריפריה וחששו לשקוע בהתחייבויות כספיות לעשרות שנים — גילו את אפיק ההשקעה בחו"ל. במחיר של כ–300 אלף שקל — ההון העצמי שהם צריכים להשיג רק כדי לקבל משכנתה לדירה בשווי 1.2 מיליון שקל בפריפריה — הם יכולים לקנות דירה בחו"ל, שתהווה אפיק השקעה נוסף לכסף שלהם.

גם הכנסה וגם פיזור סיכונים

ברוב המקרים, רוכשי הדירות הישראלים בחו"ל הם משקיעים שכבר יש דירה בבעלותם בארץ, אבל הם לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה נוספת להשקעה בישראל, או לא רוצים לשקוע בחובות לשם כך. רכישת דירה נוספת מחוץ לישראל מספקת הכנסה חודשית נוספת גם למי שנמצאים לקראת פרישה לפנסיה ורוצים להגדיל אותה בעוד כמה אלפי שקלים. לא רק בעלי אמצעים צנועים משקיעים בדירות קטנות וזולות בחו"ל — יש גם משקיעים רבים שרכישת דירה קטנה בחו"ל היא אמצעי נוסף לפיזור ההשקעות שלהם על פני כמה אפיקים.

ההשקעה נמוכה יחסית, מה שיכול לאפשר למשקיעים הפוטנציאליים לרכוש כמה דירות בחו"ל במחיר של דירה אחת בישראל. בנוסף, יש גמישות בהיצע הנכסים ובסוג ההשקעה — לטווח ארוך, למימוש בטווח קצר או אולי כחלק מקבוצת רכישה. כמו כן, ההשקעה ביעדים שונים כוללת לעתים יתרונות מיסוי משמעותיים. במקרים שבהם קיים הסכם מס בין ישראל לבין המדינה שבה משקיעים, המשקיע הישראלי מוגן מתשלום מס כפול.

מעבר להשקעה הנמוכה יחסית, גם התשואה על הכסף שאתם משקיעים ברכישת דירות קטנות במדינות רבות מחוץ לישראל, היא לעתים קרובות גבוהה יותר ביחס לזו המושגת בארץ — לרוב נרשמת תשואה של כ–4% בישראל על דירות קטנות בפריפריה (ללא חישוב של עליית שווי הדירה).

מה כדאי לבדוק לפני?
הבדיקות המקדמיות אינן שונות מאשר בהשקעה בנכסי נדל"ן בישראל, ואולם כשמדובר בהשקעה בחו"ל יש דברים נוספים שכדאי לבדוק:

* התמצאות פיסית וכללית במקום — מה המצב הכלכלי / המדיני / הפוליטי באותה מדינה?

* רמת הביקוש באזור לדירות בשכירות — למשל, אוניברסיטה בעיר שמושכת סטודנטים מכל רחבי המדינה היא יתרון גדול.

* בכמה התייקרו הדירות באזור בשנים האחרונות ומה הסיכוי להתייקרות נוספת שלהן?

* סוגיות משפטיות במדינה שבה תשקיעו.

* היבטי המיסוי במדינה זו והיחס למשקיעים זרים — מדינות שיוצאות ממשבר כלכלי, יוון לדוגמה, מעודדות השקעה בהן באמצעות מיסוי נמוך למשקיעים, ויש גם אמנת מס בינה לבין ישראל, שמוסיפה הטבות מיסוי אחרות.

* נגישות — איך מתאפשר מעקב אחרי הנכס / הפרויקט בשלט רחוק? למדינות קרובות יש יתרון מבחינה זו.

את המענה לסוגיות האלה ולחשש מפני הביורוקרטיה במדינה זרה מספקות היום לא מעט חברות ישראליות. בשנים האחרונות החברות הישראליות המתמחות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל התפתחו והתמקצעו, ומשקיעים רבים בוחרים להשתמש בשירותיהן. גם כאן חשוב לשים לב לכמה דברים: לבדוק את המקצועיות של החברות, לבקש הוכחות מוחשיות על הצלחה בתחום זה, קרי עסקאות מוצלחות; האם יש להן שירותי עו"ד ורו"ח? האם הן מספקות מצגת מפורטת על ההשקעה, סיכוייה וסיכוניה? מה ההוצאות הנדרשות מכם? האם יש לחברה נציגות/חברה מקומית במדינה שבה אתם משקיעים? האם היא מתמחה באזור מסוים במדינת היעד?

שקיפות ואמינות

בשורה התחתונה, אין בטוחות מושלמות להשקעה בנדל"ן, אבל כשאתם משקיעים דרך מתווך/חברת נדל"ן ישראלית, חשוב לתת מקום מרכזי לפרמטרים כמו שקיפות, הבטחה לדו"חות תקופתיים על ההשקעה לצורך מעקב אחריה ואמינות. שותפות בנטילת הסיכונים היא אולי הפרמטר החשוב ביותר.

בכל השקעה כספית יש סיכון כלשהו, לבטח כשמדובר בשוק ההון. נכון שהשקעה בנדל"ן נחשבת לרוב לסולידית יותר. עם זאת, גם מדינות בתנופה עלולות להיקלע למשבר כלכלי, במקרה של מגפה עולמית כמו הקורונה, או מלחמה כמו באוקראינה. בכל מקרה, כשאתם משקיעים בנדל"ן בחו"ל, העדיפו לעשות זאת בהיקפים שלא יכניסו אתכם לקושי כלכלי ושלא ימוטטו אתכם במקרה שההשקעה לא תממש את עצמה. למרות שרבים סבורים שהשקעה בנדל"ן תניב הכנסה גדולה יותר מפנסיה בעת פרישה מהעבודה, לא מומלץ, למשל, להשקיע את כספי הפנסיה שלכם (אם זו ההכנסה היחידה שלכם כגמלאים) בנכס בחו"ל; חשוב לזכור שההשקעה שלכם צריכה להיות בסכום שאתם יכולים לסכן. בתקווה, כמובן, מבוססת כמה שיותר, שההשקעה באמת תניב את הפירות שציפיתם להם.