השקעות נדל"ן מעבר לים: הישראלים נשארים על המפה

אין לאן לטוס? מסתבר שעבור המשקיעים הישראלים שמים סגורים אינם הגבול. הישראלים ממשיכים להשקיע בנדל"ן בחו"ל ובוחנים את אירופה, ארצות הברית, ואת הלהיט החדש - איחוד האמירויות

אסף לבנון
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מפת העולם בזהב
השקעות נדל"ן מעבר לים: הישראלים נשארים על המפה צילום: Shutterstock
אסף לבנון
תוכן שיווקי

למרות הקורונה, הסגרים, המשבר הכלכלי ואחוזי האבטלה הגואים, נראה כי מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות, כפי שעשו בשנת 2020.הפער בין הביקוש להיצע נשמר, ויותר מכך – בשל הקיפאון בשיווק ובתכנון קרקעות למגורים, סביר להניח כי בשנים הקרובות נראה עליות נוספות במחירים. במהלך הסגרים היה לכולנו זמן לחשוב על מודל ההכנסות של משק הבית שלנו ולשאוף ליצור הכנסה פסיבית ונזילה, באמצעות רכישת נכס מניב.

לנוכח העובדה כי מחירה הממוצע של דירה בישראל עומד כיום על 1.6 מיליון שקל, הרי שמשקיעים ישראלים רבים מבינים כי ההון העצמי למשכנתה לדירה שנייה מאפשר להם לרכוש נכס אחד או יותר באירופה או בארצות הברית וליהנות מתשואה על שכירות של פי 3 לערך מהתשואה הממוצעת בארץ, המוערכת בכ- 2.5%. בנוסף, בימים אלה שערו האטרקטיבי של הדולר נותן ערך גדול יותר.

הדולר מושך יותר מאי פעם

במהלך 2020 חל פיחות של כ-7% בערכו של הדולר מול השקל, הנובע בעיקר מהריבית האפסית בארצות הברית ומהעובדה כי הבנק הפדרלי מדפיס כסף בקצב גבוה יותר מאי פעם. ירידת ערך הדולר אמנם אינה מבשרת טובות עבור היצואנים הישראלים, אולם מבחינתם של משקיעי הנדל"ן בחו"ל היא מספקת הזדמנות ליהנות מהשקעה שרף הכניסה אליה נמוך יותר מאי פעם ומהזדמנות לתשואה שתגיע בשל עליית הדולר בשנים הקרובות.

לצד הירידה בערך הדולר, ואולי במטרה לייצר הכנסות ממסים בישראל, הודיע בנק ישראל כי הוא יתיר מעתה והלאה משכנתאות בתמהיל של שליש ריבית קבועה ושני שלישים ריבית פריים. הודעה זו אמורה להחזיר את משקיעי הנדל"ן בהמוניהם לשוק, אולם חזרתם עלולה ליצור עליות מחירים נוספות ומינוף גבוה יותר. כל אלה, יחזקו שוב את האטרקטיביות הטמונה בהשקעה בנדל"ן בחו"ל.

המשבר הכלכלי מייצר הזדמנות שסיכון לצדה

יעדי ההשקעה העיקריים של הישראלים מתמקדים עדיין באירופה ובארצות הברית, שם מוקדי ההשקעה מתרבים. מדינות אלה נפגעו במידות שונות ממשבר הקורונה, בחלקן חלה עלייה באחוזי האבטלה ומצבם הכלכלי של התושבים הורע במידה זו או אחרת.

לכן, סביר להניח שלפחות בחלק מהמדינות מחכות למשקיעים הישראלים הזדמנויות אטרקטיביות הן ברמת המחיר והן ברמת תנאי העסקה. עם זאת, חשוב לזכור כי המשבר גרם לפגיעה חמורה בענף התיירות שלא פסח על דירות הנופש, ובחלק מהמקרים אלה שסבלו מפגיעה במקור ההכנסה שלהם עלולים לגלות קשיים בתשלום השכירות.

בהקשר זה כדאי לציין כי בארצות הברית הפגיעה במקבצי הדיור בדירוג B ו-C המיועדים למעמד הבינוני כמעט שלא הורגשה, ויותר מכך – חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית CBRE וסוכנות הדירוג MOODYS מעריכות כי במהלך 2021 השוק יצמח בכ-33% למרות הדשדוש הכלכלי בשנה זו.

בהתייחס לאירופה, בתחזית השנתית של CBRE לאירופה מצוין כי שוק הדיור להשכרה צפוי לשמור על יציבות כזאת או אחרת, בשל הביקוש הקשיח ליחידות דיור למשפחות. עם זאת, סביר להניח כי התנאים שיוצעו לשוכרים טובים יהיו תחרותיים יותר, בכל הנוגע לניהול, לאחזקה ולאיכות הנכס.

זריקת מרץ לשוק

מדינת ישראל תחל במבצע החיסונים בסוף דצמבר ותאפשר כנראה לכל האוכלוסייה להתחסן ללא יצירת העדפה בשל רזרבות החיסונים המרשימות שיצרה הממשלה בחודשים האחרונים. סביר להניח כי מבצע החיסונים יצבור תאוצה בחודשי החורף ברחבי העולם ויביא להסרת מגבלות הריחוק החברתי, לשיפור המורל ולחזרתם לתפקוד של הענפים שנפגעו קשות מהמשבר, בהם ענפי התיירות, התעופה, האירוח והמסעדנות. מומחים בתחום התיירות צופים כי קיץ 2021 יסמן חזרה להיקפי התיירות טרום המשבר, אולם תהליך השיקום של ענפים אלה ייקח קצת יותר זמן בשל ההפסדים העצומים שנגרמו במהלכו. לכן המשקיעים המחפשים אפיקים בתחומים כמו מלונאות ודירות נופש יכולים ליהנות מהזדמנויות אטרקטיביות במיוחד הנובעות מצורך נואש במזומנים בקרב בעלי הנכסים במהלך החודשים הקרובים. עם זאת חשוב לזכור כי מדובר בחלון הזדמנויות שיש למצות במהירות, כי ככל שהפעילות בענפים אלה תחזור לסדרה, בעלי הנכסים יצברו ביטחון ומזומנים, דבר שיגרום למחיר לטפס לרמתו לפני המשבר.

איחוד האמירויות כיעד להשקעה

חוזה אברהם, המסדיר יחסים דיפלומטיים עם איחוד האמירויות ובהמשך עם בחריין, עשוי לפתוח את הדלת בפני משקיעי הנדל"ן הישראלים בדובאי, באבו דאבי ובעוד ערים באיחוד.

גורמים בכירים בענף הנדל"ן מעריכים כי כבר היום ישראלים רבים מגיעים לאמירויות במסגרות שונות ובוחנים אפיקי השקעה.

איל חכם, יועץ בכיר בענף המגורים ומנכ"ל חברת מניבים, המעניקה שירותי שיווק ומכירות במיקור חוץ ליזמים ישראלים, שב לאחרונה מביקור וסדרת פגישות עבודה בדובאי ומעניק כמה טיפים יקרי ערך לישראלים השוקלים להשקיע שם:

  • הדבר החשוב ביותר הוא למצוא ברוקר מקומי מנוסה, אמין ובעל קשרים ענפים בשוק, על מנת לקבל תמונה מלאה ומהימנה על כל נכס שנבחן.
  • כדאי להתמקד בחברות הגדולות והמובילות בשוק, דוגמת Emaar Properties, Meraasואחרות, הנמצאות בבעלות חלקית של הנסיכויות ומסוגלות להעניק מעטפת של ערבויות וביטחונות ויש להן היסטוריה מוכחת של עמידה בהתחייבויות.
  • התשואות הממתינות למשקיעים הישראלים באמירויות מושפעות גם ממצב התיירות, שהוא נדבך חשוב בכלכלה המקומית, וכמובן במיקום ובפיתוי העכשווי והעתידי.

ומה עם מרוקו?

לצד הבשורה על אישור ה-FDA לחיסונים של פייזר, קיבלנו בשורה משמחת נוספת: חידוש היחסים עם מרוקו וכינון היחסים עם בהוטן. אמנם בהוטן נראית כמו ארץ פלאות, אבל בהתחשב בכך שמנהיגיה אוהבים לשמור על צביון אינטימי ולהקטין באופן משמעותי את מספר התיירים במדינה, סביר להניח כי לא נראה מטוסים מלאי משקיעים בדרך לשם.

מרוקו, לעומת זאת, היא אחד ממוקדי התיירות המשמעותיים באפריקה, בה ביקרו בשנת 2019 כ- 13 מיליון תיירים. לצד התיירות הנכנסת, אירופאים רבים מחזיקים בדירות נופש בממלכה וחלקם אף עוברים אליה בשנות הפרישה שלהם בשל עלות המחיה, האפשרות ליהנות מעובדי משק בית במחירים זולים מאוד ומזג האוויר המתון ברצועת החוף.

האם ישראלים יהיו הרוכשים הבאים במרוקו? לפני שאתם עולים על המטוס כדי לבחור נכס, כדאי להמתין עוד קצת עד שייחתם הסכם בין שתי המדינות, שבראש ובראשונה יגדיר את מעמדם של הישראלים, וחשוב עוד יותר, של הישראלים ממוצא מרוקאי במדינה.

לאחר הגדרת המעמד, לו יש השפעה עצומה על זכויות וחובות ועל מדיניות המיסוי, כדאי לבחור בעסקאות שבהן מעורבות חברות או גורמים אירופאיים שמחויבים לשקיפות ומידע עדכני מול המשקיעים שלהם, על מנת שאתם הרוכשים תוכלו לקבל תמונה מלאה ומהימנה על הנכס ועל תנאי העסקה.

האחריות היא עליכם

למרות ההזדמנות שמחכה מעבר לים, זכרו כי האחריות על השלמת עסקה אטרקטיבית ובטוחה מוטלת על כתפיכם בלבד, והתנהלו באופן מושכל וזהיר.

קחו בחשבון כי גם אם אתם מכירים את השפה המדוברת ביעד ההשקעה וגם אם ביקרתם בו פעם אחת או יותר, יש לכם הרבה שיעורי בית לעשות. קחו את הזמן לחקור לעומק את תחום הנדל"ן במקום, את ההזדמנויות והסיכונים.

אם אתם מתכוונים לקדם עסקה עמדו על קבלת ערבויות וביטחונות על ההון שלכם.

כפי שאינכם מוותרים על ייצוג עורך דין ברכישת דירה בישראל, אל תוותרו על ייצוג של עורך דין מטעמכם, שנהנה מניסיון בעסקאות נדל"ן ביעד ההשקעה. עורך הדין יוכל לעבור בקפידה על החוזה, לחשוף מולכם מוקשים ולייצג את האינטרסים שלכם נאמנה.