מקייב ועד פורטוגל: שווקי הנדל"ן בחו"ל קורצים למשקיעים הישראלים

השקעות נדל"ן מעבר לים הוכיחו את עצמן כאפיק השקעה יציב ביחס לשאר גם בתקופות משבר וחוסר וודאות. ישראלים רבים ממשיכים בחיפוש אחר העסקה המשתלמת ביותר ונהנים מהיצע יעדים רחב ומגוון

קורל אוגדן
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מקייב ועד פורטוגל: שווקי הנדל"ן בחו"ל קורצים למשקיעים הישראליםצילום: shutterstock
קורל אוגדן
תוכן מקודם

שנת 2020 הסעירה את כל תחומי החיים, וגם שוק הנדל"ן הגלובלי ספג מהלומה, אך לא בהכרח קשה כמו זו שספגו שווקים אחרים. ברחבי העולם חל זינוק חד בשיעורי האבטלה לצד אובדן הכנסות, כאשר הדבר לא ערער לחלוטין את מחירי הנדל"ן, שהמשיכו לעלות. בלא מעט מדינות נוצרו הזדמנויות השקעה שלא ניתן היה לראות בשנת 2019.

יוון, שנקלעה בשנת 2008 למשבר גדול, היא דוגמה טובה לכך. בזמנו, טיפסה האבטלה ל-27.5% ורבים מתושביה נאלצו למכור את בתיהם במחירים נמוכים. פחות מעשור לאחר שנחלצה מהמשבר בעזרת סיוע מהאיחוד האירופאי, הכלכלה היוונית הציגה שיעורי צמיחה חיוביים ומאז נמצאת בפריחה. אל גבולותיה החלו לנהור משקיעים שנהנו מלא מעט הטבות מס בחסות הממשלה היוונית, המעודדת השקעות זרות בין היתר גם לטובת פיתוח תשתיות במקום. משקיעים ישראלים קפצו על ההזדמנות והחלו להשקיע באתונה וסלוניקי, המאופיינות באורבניות תוססת, תנופת בנייה מסיבית, סטודנטים המחפשים אחר דירות בשפע ואפשרויות בילוי מגוונות. כל זאת במרחק של כשעתיים טיסה מגבולותינו, דבר המהווה יתרון.

מדינה נוספת הנמצאת בקרבתנו והפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה עבור תיירים היא גיאורגיה, המציעה תנאי מחייה בסטנדרטים גבוהים לצד מחירים זולים. משקיעים רבים כבר סימנו אותה כאפיק השקעה משתלם. בבטומי למשל, מחירי הדירות המשיכו להיות נמוכים ביחס לאירופה בשנה האחרונה, זאת לצד מחירי שכירות גבוהים ואפשרות לתשואה גבוהה עבור המשקיעים בגבולותיה. לצד זאת, המדיניות הממשלתית במדינה דוגלת ברגולציה פחותה ומינימום בירוקרטיה. מי שרוכש נכס לא בהכרח ימצא את עצמו מתעסק בתשלומי מס רכישה או תשלומי מיסים. השקעתם בנכס? תוכלו למכור אותו אחרי שנתיים עם פטור ממס על רווחי הון.

מחירי נדל"ן נמוכים ביחס לישראל למשל ניתן למצוא גם ברומניה. בדומה ליוון, היא הושפעה מאוד מהמשבר העולמי בשנת 2008, אך לאחר עשר שנים נראה כי הצליחה להתגבר ואף להוות יעד עם ביקוש גבוה לדירות. קרן המטבע העולמית שיבחה את המדינה על הישגיה בשנים האחרונות, בהם אבטלה נמוכה ומשכורות יציבות. הממשלה במקום מקפידה לספק סביבה נוחה למשקיעים הזרים באמצעות שינויים במדיניות המיסוי הדוגלת במניעת תשלום מס כפול.

גם הונגריה נכנסה לתנופה נדל"נית ומציגה תחזיות אופטימיות לגבי המשך צמיחה עם תשואות עולות ומטפסות. העיר בודפסט, שמאופיינת באדריכלות קלאסית לצד מיקום גיאוגרפי אטרקטיבי, כוללת מגוון נכסים ייחודיים להשקעה. מדובר ביעד תיירותי חם עבור מיליוני תיירים הפוקדים אותה מידי שנה וסטודנטים רבים התרים אחר דירות באופן תמידי. אלו מהווים יתרון למשקיע הישראלי שנהנה בין היתר מהיצע רחב בהתאם, אך על כדי לצאת לדרך בראש שקט רבים משכילים לערוך בירורים מקדימים על אזורים בולטים ותנאי המיסוי בהם. משבר הקורונה יצר התעוררות מקומית בדמות מחירים יציבים לצד עלייה בהיצע הנכסים. עבור ישראלים, נחשב השוק לאטרקטיבי בימים אלה כיוון ששער השקל חזק מול הפורינט ההונגרי. בנוסף, הסכמים בין ממשלתיים שנחתמו בין שתי המדינות הובילו להטבות: המיסוי ירד, מס הרכישה נותר זהה ורישום שם של בעל נכס לא נעשה דרך לברה חיצונית, אלא בטאבו.

כאמור, הטבות שונות מהוות תמריץ למשקיעים רבים, ואחת המדינות שמציעה הזדמנות פז היא פורטוגל. לדברי גליה ואסף שלף, מבעלי חברת PIO המלווה משקיעים בפורטוגל (בעיקר בליסבון ובפורטו), ניתן לקבל אף אזרחות פורטוגזית מלאה בעזרת ויזת זהב: "כך אפשר לעבוד בפורטוגל ובמדינות האיחוד האירופאי, לעבור בצורה חופשית בין המדינות, ללמוד במוסדות אקדמאים בחינם או בעלות נמוכה מאוד, לפתוח חשבונות בנק ועסקים ועוד". לדבריהם, הגולדן ויזה ניתנת למי שמשקיע בנדל"ן בפורטו או בליסבון בשווי 500,000 יורו, באזורים של התחדשות עירונית נדרשת השקעה של 350,000 יורו, ובאזורים מרוחקים יותר ודלילי אוכלוסייה ניתן לקבל את ההטבה של הוויזה גם בהשקעה של כ-200,000 יורו.

עבור משקיעים מיטיבי לכת המחפשים דווקא אופציות שגרתיות פחות, נחשבת אוקראינה ליעד האידאלי. קייב, השוכנת במרחק שלוש שעות טיסה בלבד, שינתה את פניה והפכה (בעזרת הממשל האמריקני וכמה מיליוני דולרים) לעיר בעלת פוטנציאל להשקעה. השחיתות והפשיעה פינו את מקומם לדירות מגורים חדשות, תעשיית הייטק מפותחת ותיירות משגשגת. מטיילים רבים נהנים מחיי לילה מגוונים לצד מחירים נוחים – תמהיל מוצלח לחופשה זולה. דניאל שפירא, איש עסקים ישראלי-אמריקאי המתגורר בקייב ואחד ממייסדי DGY, המתמחה בהשקעות נדל"ן וניהול נכסים בקייב מספר: "אם תרכשו דירה במרכז קייב בסכום הנע בין 200 ל-400 אלף שקלים בלבד, תוכלו לקבל בתמורה שכירות הנעה בין 2,500 ל-5,000 שקלים בכל חודש. במילים אחרות, החזר השקעה שיכול להגיע ל-15% לשנה, זו תשואה פנטסטית עבור השקעת נדל"ן ועוד בסכומים קטנים יחסית".

אך אחת המדינות שגוררת הכי הרבה התעניינות בכל הנוגע להשקעות בנדל"ן היא ארה"ב. בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות ניתן למצוא גם מספר בלתי מוגבל של נכסים: דירות להשקעה, בתים בהתאמה אישית, נכסים יוקרתיים ונדל"ן מסחרי לרכישה או להשכרה. מוקדי ההשקעות מתרבים וכך גם המשקיעים, כאשר לכל מדינה אופי התנהלות שונה המשפיע על הדרך בה מתבצעת כל עסקה. לדברי יהונתן ליבנת, סוכן נדל"ן והבעלים של Atlanta Expert: "באטלנטה הסוכן עושה 99 אחוז מהעבודה לעומת ניו יורק, למשל. הסוכן נחשב כאן שחקן מרכזי בעסקה, וזה עוד אחד מהדברים שצריכים להבין לפני שמגיעים לסוג כזו של השקעה".

היצע עצום לצד ירידת ערך הדולר (פיחות של כ-7% בערכו מול השקל) מספקים הזדמנות לתשואה שיכולה להגיע בהמשך, אך לפני שקופצים על המציאות חשוב לעשות שיעורי בית, לדעת לזהות פוטנציאל, להכיר את מחירי השכירות בסביבה, מהן התשואות הצפויות ועוד. ישנם נתונים רבים שיש לקחת בחשבון לפני שיוצאים לדרך, כאלה שיסייעו בקבלת החלטה מושכלת.

עבור המשקיע המתחיל, טבילת האש הראשונית עלולה להיות מלאה באי וודאות וחששות ברורים מאליהם. מצד שני, לא חסרים גורמים שיעשו את כל המאמצים כדי לסייע למשקיע בתהליך עצמו, גם מול עורכי דין, רואי חשבון, חברות תחזוקה ועוד – דבר שיכול להבטיח שקט נפשי - במיוחד לישראלים שרוצים להשקיע באזור מסוים מבלי בהכרח לחיות בו.

בחזרה למדור השקעות נדל"ן בחו"ל >>