"מי שחולם להרוויח מבית פרטי אחד בארה"ב – פשוט מהמר על הכסף שלו היום"

החלום של עשרות אלפי ישראלים לייצר לעצמם "הכנסה פאסיבית" מהשקעות נדל"ן בחו"ל מסתיים לעתים בהפסדים ועוגמת נפש. גלעד עוז, הייטקיסט לשעבר שהפך ליזם נדל"ן בארה"ב, מגלה מה הטעות של רוב הישראלים שהשקיעו בנכס בארה"ב בעשור האחרון ומהי הנוסחה של המשקיעים הסדרתיים שמייצרים רווחים גבוהים מהשקעות נדל"ן פעם אחר פעם

בן יעבץ
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שורה של בניינים פרטיים
בן יעבץ
תוכן מקודם

זה לא סוד. כל מי שקרא את ספרו של רוברט קיוסאקי "אבא עשיר, אבא עני" יודע שהשקעות נדל"ן הן אחת הדרכים הבטוחות לצבור הון לאורך זמן. אבל מחירי הנדל"ן בישראל שזינקו בצורה מטאורית בעשור האחרון, העלאת מס הרכישה וביטול הפטור למס שבח לא השאירו לישראלים ברירה. מי שרוצה להשקיע בנדל"ן וגם לראות תשואה חיובית על הכסף, נאלץ לחפש השקעה מעבר לים, בשווקים שבהם המחירים נמוכים בהרבה והתשואות על הנייר מבטיחות.

אבל רבים מאלה שנהרו אל הזדמנויות ההשקעה הקורצות בחו"ל וחלמו על שכר דירה שנכנס לחשבון הבנק בכל חודש, גילו לאכזבתם שלא הכל ורוד כמו שהובטח להם. אף אחד לא הכין אותם לכך שהבית הפרטי היפה, שקנו בפרבר של מטרופולין אמריקאי, עלול להפוך לבור בלי תחתית שההוצאות עליו בלתי נגמרות. עבור רבים החלום פשוט הפך לסיוט.

גלעד עוז, מהנדס תוכנה ואיש הייטק לשעבר, החל את דרכו כמשקיע נדל"ן לפני 13 שנים. "הפגישה עם יועץ הפנסיה שלי הובילה אותי לתחום הנדל"ן. בעבר עבדתי בהיי-טק כמהנדס תוכנה ומנהל צוות, וכשנפגשתי עם יועץ הפנסיה שלי ושאלתי אותו מה יהיה סכום הפנסיה שלי בגיל 65 - הזדעזעתי. ראיתי שבמקום שאוכל לעזור לילדים שלי, הם אלו שיצטרכו לתמוך בי. נרשמתי לקורס נדל"ן ובסיומו כבר הייתי עם כמה נכסים להשקעה בבעלותי. זה היה בתקופה שבה עוד אפשר היה לייצר השקעות טובות בישראל. כשמס הרכישה היה 3.5%, היו פטורים של מס שבח, והמשכנתא שיכולת לקבל הייתה 70% ממחיר הדירה ולא 50% כמו היום".

גלעד עוזצילום: גלעד עוז

את דרכו בנדל"ן בארה"ב החל גלעד בהשקעה בבתים פרטיים. היום הוא מודה שזו הייתה טעות, ומסביר: "בסופו של דבר, מדובר בהשקעה די מסוכנת למשקיע. כשאתה משקיע בדירה או בית יחיד והשוכר עוזב, לא תקבל הכנסה עד שתמצא שוכר חדש. בנוסף, תשלם דמי תיווך לחברת הניהול על מציאת דייר חדש, בדרך כלל חודש שכירות, כי אין לך אפשרות לחפש ולראיין דיירים בעצמך. חברות הניהול בדרך כלל גם מנצלות את העובדה שהמשקיע מרוחק מהנכס וגורמות להוצאות מיותרות, לדוגמה על-ידי ניפוח הוצאות התיקונים בנכס. כך שמספיק שהשוכר עוזב, חברת הניהול גוררת רגליים במציאת שוכר חדש, ואחר כך גם גובה מהמשקיע דמי תיווך של חודש שכירות – וכבר רבע מהתשואה השנתית הלכה לפח. וזה עוד לפני שדברנו על שיפוץ קל לפני הכנסת דייר חדש, תיקונים שוטפים ועוד. למרות כל ההבטחות, זה מאוד קשה להשקיע באופן עצמאי בשלט רחוק".

אז מה, עדיף לוותר לגמרי על חלום הנדל"ן בארה"ב?
"ממש לא. יש לזה פתרון פשוט: השקעה קבוצתית. כשאתה רוכש חלק מנכס גדול באזור מבוקש שיש בו הרבה דירות או חנויות להשכרה - גם כאשר חלק מהיחידות אינן מושכרות, שאר היחידות יחפו עליך, ועדיין תקבל את רוב התשואה. נשמע הגיוני, נכון? לעומת השקעה בבית פרטי, השקעה קבוצתית בנדל"ן בארה"ב מייצרת הכנסה חודשית קבועה ויפה תוך פיזור סיכונים רחב, ולכן רמת הסיכון נמוכה יותר. בנוסף, נחסך ממך הצורך להתנהל באופן אישי מול חברת הניהול, מה שמצריך ממך ידע וזמן שלרובנו אין".

היום, כמייסד ומנכ"ל ROInvest, מלווה גלעד עוז משקיעים רבים במטרה לייצר עבורם מה שהוא קורא לו "פנסיה מבוססת נדל"ן". הוא עוסק בהשקעות נדל"ן בארצות הברית קרוב לעשר שנים. בימים אלה החברה שלו פעילה במדינות טקסט, אוהיו ומיזורי ומתמקדת בבנייני מגורים (Multi Family) ומרכזים מסחריים.

גלעד עוזצילום: דורן לצטר

הרבה ישראלים אוהבים להיות בשליטה מלאה על ההשקעה שלהם ולא מעוניינים להיות חלק מקבוצה. מה אתה אומר על זה?
"זה בסדר גמור. רק צריך להיות מודע לכך שכשאתה רוכש בית פרטי להשקעה, אם יש שוכר ואין תקלות, אתה מקבל 100% מהכסף. אבל אם אין שוכר, אתה מקבל 0% מהכסף. זאת אומרת שרמת הסיכון גבוהה מאוד. בנוסף, כשאתה משקיע מרחוק, אתה צריך להיעזר בשירותיה של חברת ניהול מקומית ואין לך 100% שליטה על מה שקורה. התקשורת והפיקוח על חברות הניהול שמנהלות את הנכס מאתגרות. ישנן חברות שמנצלות את המרחק הפיזי של המשקיע מהנכס, ולוקחות חלק מהתשואה מסיבות שונות כמו 'הוצאות בלתי צפויות', דוגמת החלפת מזגן באלפי דולרים מעל המחיר המקובל, ובעצם נוגסות ברווח של המשקיע. הבעיה הגדולה של משקיע שקונה בית פרטי בארה"ב ללא ליווי, זה שהוא אינו מודע לדברים שמתרחשים בנכס. אי אפשר להתגונן מפני דברים שאתה לא מודע אליהם. אתה אפילו לא יודע מה אתה לא יודע. לכן קל לחברות הניהול ולבעלי המקצוע לעבוד על המשקיע".

גלעד ממשיך, "לעומת זאת, ברכישת נדל"ן קבוצתית אתה לא רוכש נכס ספציפי אחד, אלא רוכש אחוז מסוים מנכס גדול יותר. רמת הסיכון של ההשקעה נמוכה והמשקיע מתחיל לקבל כסף כבר מהיום הראשון של הרכישה. בלי צורך לעבור תהליך של בנייה, שיפוצים או חיפוש שוכרים. היתרון שלנו שאנו קונים נכסים קיימים – לא צריך לבנות אותם, משופצים – לא צריך לשפץ אותם, ומושכרים – השוכרים כבר בפנים. אנחנו מנהלים את הנכסים בשביל המשקיעים שלנו, אנחנו אחראים על כל העניינים השוטפים ומייצרים להם ערוצי הכנסה מקבילים. כל זה נותן למשקיעים שקט נפשי ומאפשר להם להמשיך לעבוד ולעשות את מה שהם יודעים לעשות הכי טוב".

מה אתה אומר לכל אלה שמתעקשים להשקיע רק בישראל? ולא מוכנים לשמוע על השקעות נדל"ן בארה"ב בגלל המרחק?
"נתחיל מכך שרמת הכניסה בנדל"ן בארה"ב הרבה יותר נמוכה. אין הרבה נכסים בישראל שאפשר לקנות בסכום של 300,000 שקלים. בנוסף ההשקעה בנדל"ן בארה"ב היא רווחית יותר: בארץ התשואות באזור תל אביב וגוש דן עומדות על 2-3 אחוזים. בפריפריה אפשר להגיע לתשואה של עד 4-5 אחוזים, אבל צריך ממש להבין בנדל"ן ולהתאמץ בשביל זה. בארה"ב לעומת זאת, התשואה היא כמעט פי 2. זה כמובן תלוי בהרבה פרמטרים, אבל התשואה המקובלת בארה"ב עומדת, גם היום, על 9-10 אחוזים.

"בנוסף, בישראל הגזרות של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, הפכו את השקעות הנדל"ן לפחות אטרקטיביות: את מס הרכישה שעמד על 3.5%, הוא העלה לשמונה אחוזים. רק לאחרונה המס ירד ל-5%. כחלון ביטל את כל הפטורים למס שבח ושינה את אחוזי מימון המשכנתאות, כך שמשקיע שיש לו יותר מדירה אחת יכול לקבל רק עד 50% משכנתא, כשבעבר היה ניתן לקבל 70% משכנתא. רכישת הנדל"ן נעשתה קשה יותר בישראל כי צריך להביא יותר כסף מהבית.

"שלא כמו בישראל, שבה מקובל שבעל הבית גר קרוב ומטפל בעצמו בכל מה שקשור להשכרה, מפרסם את הדירה, מראיין את השוכרים, חותם על החוזה בעצמו ולפעמים אפילו מתקן בעצמו דברים בדירה - בארה"ב הבעלות והניהול של נכסים מרחוק זה דבר מקובל, ונוהרים אליה משקיעים מכל העולם. כשזה מתנהל בצורה מקצועית כפי שקורה אצלנו, זו יכולה להיות השקעה באמת 'פאסיבית', ולחסוך למשקיע הרבה כאב ראש".

אתה אומר שהסיכון בהשקעה בבית פרטי גבוה. במה כן כדאי להשקיע? אז איך משקיעים מצליחים שוב ושוב?
"אני מתרכז בשני סוגים של נכסים. הראשון הוא בנייני מגורים (Multi Family) והשני הוא מרכזים מסחריים קטנים, מעין קניוני רחוב אשר נפוצים מאוד בארה"ב (Strip Mall). בעוד שבבנייני מגורים ובתים פרטיים, בדרך כלל הוצאות הארנונה, ביטוח ותיקונים, חלות על הבעלים, במרכזים המסחריים שאני רוכש זה הפוך. כל ההוצאות האלה חלות על השוכרים. אם ישנם תיקונים או שהביטוחים ומיסי הארנונה עולים, השוכרים משלמים את זה. והתשואה של המשקיע לא נפגעת. זה נותן סוג של מקדם ביטחון נוסף לעסקה. לדוגמה, המרכז המסחרי שרכשנו לאחרונה במייסון אוהיו, מניב תשואות גבוהות למשקיעים שלנו, והתשואה של המשקיעים אינה נפגעת אם הוצאות הארנונה, הביטוח או התיקונים עלו".

אבל איך יודעים שלא קונים "חתול בשק"?
"יש הרבה מאד בדיקות שאני עורך לפני שאני נכנס לפרויקט. ראשית, אני בודק האם החוקים הנהוגים באותה מדינה הם לטובת בעל הנכס. אחר כך אני בודק את הנתונים הדמוגרפיים: רמת ההגירה באזור, עד כמה האזור מבוקש בעיני המקומיים, מהם אחוזי הפשיעה, האם יש בסביבה בתי הספר איכותיים שימשכו שוכרים ברמה גבוהה, מהי רמת ההשכלה באזור, מה גובה המשכורת החציונית באותה שכונה ועוד. במידה ואני רואה שהתנאים הדמוגרפיים טובים, אני מבצע גם בדיקה פיננסית כדי לראות שהמספרים עובדים. בשלב הבא אני מזמין מהנדס שעורך בדיקה הנדסית של הנכס ושל כל המערכות: אינסטלציה, חשמל, מיזוג, גז, גג ועוד. ורק אז אני פונה למשקיעים ומציג להם את העסקה".

קניון שרכשה חברת ROInvest עם משקיעים במייסון, אוהיוצילום: loopnet

אם אני רוצה לקבל עוד מידע על פרויקט, איך זה עובד?
"התהליך לא מתחיל במידע על הפרויקט, אלא בבדיקת התאמה של המשקיע. רק אם נמצאת התאמה מלאה בין המשקיע לבנינו, נתחיל בתהליך הליווי. אנחנו מתחילים בפגישה ראשונית (ללא עלות). אני משוחח עם המשקיעים ושומע מה התקציב שלהם ומה המטרות שלהם: האם הם מעוניינים להגדיל את ההון העצמי? לייצר הכנסה חודשית? לשלב בין השניים? מה חשוב להם בנדל"ן? בתום תהליך אפיון צרכי המשקיעים ורק אם אני בטוח שאנחנו יכולים לעזור להם ולספק להם מענה מותאם לצרכים שלהם – החברה מתאימה למשקיעים את הנכס הרלוונטי מתוך הנכסים הקיימים, ואנחנו יוצאים לדרך.

"לאחר שנחתם החוזה, המשקיעים מעבירים את הכסף לעורך דין בנאמנות, כך שהכסף שלהם מוגן. לי אין גישה לכספי המשקיעים בנאמנות. בשלב הבא מתבצעת העברת הבעלות על שם המשקיעים, בחלק היחסי שלהם באותה עסקה קבוצתית. ורק אחרי שהעברת הבעלות התבצעה, הכסף עובר למוכר. מכיוון שהשוכרים כבר בפנים, המשקיעים מתחילים לקבל כסף די במיידי, והתשואה מועברת לחשבונם מדי רבעון.

"כאמור, פרמטרים רבים הופכים את העסקה לעסקה ברמת ביטחון גבוהה למשקיעים. ויחד עם זאת חשוב לי להדגיש שאין השקעה ללא סיכון בכלל. ומי שאומר זאת הוא שקרן. תמיד זה סיכון מול סיכוי. השאלה היא מה רמת הסיכון מול הסיכוי להצלחה, וכיצד מנהלים את הסיכונים בצורה טובה".

לתיאום פגישת התאמה להשקעה קבוצתית בארה"ב, 
צרו קשר עם גלעד עוז ROInvest LLC:

טלפון: 052-6888999
לכתובת המייל >>
לעמוד הפייסבוק >>
לפרופיל הלינקדאין >>

בחזרה למדור השקעות נדל"ן בחו"ל >>