תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עם הפנים לחו"ל

מספר הישראלים המשקיעים בנדל"ן בחו"ל נמצא בעלייה מתמדת זה עשור, והצמיח שוק מגוון ומורכב. מה מניע את הישראלים להשקיע בחו"ל והאם המדיניות הנוכחית של משרד האוצר תחזיר את המשקיעים הביתה?

נכסים בחו"ל
Shutterstock

הישראלים משקיעים בנדל"ן בחו"ל כבר שנים ארוכות. עם זאת, נראה שבשנים האחרונות חלה עלייה ביעדים ובהזדמנויות המוצעות בשוק, אותה ניתן לייחס למספר גורמים: הראשון שבהם הוא מדיניות שר האוצר לשעבר, משה כחלון, שמטרתה היתה להדיר את משקיעי הנדל"ן משוק המגורים, באמצעות העלאת מס הרכישה ותוכנית מחיר למשתכן, וצמצמה באופן משמעותי את המלאי הזמין למשקיעים.

הישראלים חובבי ההשקעות בנדל"ן החליטו לקחת את הכסף של הם מעבר לים, שם חיכו להם מגוון גדול של יעדים, מחירים זולים יחסית לשוק הישראלי והבטחות לתשואה אטרקטיבית יותר.

המדיניות של משרד האוצר, יחד עם מחירי הדירות המאמירים, הביאו לכך ששיעור העסקאות של משקיעי הנדל"ן בישראל ירד מרמה של 29% בתחילת העשור החולף לרמה של 13% בלבד בסופו. אמנם קשה למצוא נתון אמת המעריך את השקעות הישראלים בנדל"ן בחו"ל או את את היקף ההשקעות, אבל די לראות את העלייה התלולה במספר החברות המציעות נכסים ברחבי הגלובוס ואת המגוון העצום של הנכסים המוצעים למשקיע הישראלי.

האם ליצמן ישנה את המגמה?

שר השיכון החדש, יעקב ליצמן, פרסם לאחרונה את עיקרי המדיניות שלו לשוק הנדל"ן שאמורים לאפשר למשקיעי הנדל"ן לחזור לשוק הישראלי. במקביל שר האוצר, שאמון בימים אלה על מציאת אפיקי הכנסה חדשים למדינה, הפחית את מס הרכישה ל-5% לדירה שנייה ומעלה, לאחר שקודמו בתפקיד העלה אותו ל-8%. האם הצעדים האלה הם שיביאו לירידה במספר המשקיעים בחו"ל? ובכן, סביר להניח כי תהיה להם השפעה שולית בשל מספר גורמים, הראשון שבהם הוא המחיר הממוצע לדירה בישראל, העומד על 1.5 מיליון שקלים, ולצדו שמרנות היתר של הבנקים בתחום המשכנתאות.

משקי הבית שבוחנים את שתי האלטרנטיבות - השקעה בישראל או בחו"ל - יודעים כי רף הכניסה להשקעה בחו"ל נמוך משמעותית והתשואות המובטחות גבוהות יותר. עם זאת, השקעה בישראל מספקת למשקיעים ראש שקט יותר ונגישות מיידית לנכס, שאינה עוברת בשדות תעופה.

הפסיכולוגיה של המשקיע הישראלי בחו"ל

ביקשנו מטל ספיבק, מנכ"ל חברת FRESH נדל"ן ויועץ לחברות בתחום, לנתח עבורנו את המשקיע הישראלי בנדל"ן בחו"ל: "קהל היעד הוא הטרוגני לחלוטין ומורכב מצעירים בסוף שנות העשרים שלהם שוויתרו על הסיכוי לקנות דירה בישראל, לצד בני 40 פלוס שיש להם הון זמין ופנסיונרים שמחזיקים דירה אחת או יותר בישראל ורוצים לגוון את תיק ההשקעות שלהם לפני היציאה לפנסיה. לעובדה זו יש השפעה אדירה על התנהגות הצרכנים בתחום ועל הדרך שבה הם מודדים את כדאיות ההשקעה. כמו בכל שוק, האופי האישי משתקף בסגנון ההשקעה: המשקיעים הסולידיים יעדיפו יעדים ומסלולים המספקים תשואה יציבה במהלך כל השנה, וחובבי הסיכון יעדיפו סבבי השקעה קצרים עם תשואות גבוהות".

חוזרים הביתה?

מה יקרה בשוק הנדל"ן בעשור הנוכחי והאם המשקיעים ימשיכו לנהור במטוסים או שרובם יעדיפו לחזור להשקיע בישראל? סביר להניח ששני גורמים ישפיעו על תהליך קבלת ההחלטות: הראשון הוא מגפת הקורונה והשפעתה על המצב הכלכלי ביעדי ההשקעה, דבר העלול לשחוק את התשואות בשל ירידה בשכר ובהכנסה הפנויה ואבטלה מאמירה. בכל הנוגע להשקעה בדירות נופש, סגר ועצירת הטיסות יכולים להביא למצב שבו הנכס אינו מניב הכנסה.

הגורם השני הוא שהשוק ימשיך להתחלק בין משקיעים סולידיים, שמוכנים להכיל את מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, תמורת הביטחון שהשוק משקף, ובין חובבי הסיכון, שמחפשים השקעה לטווח קצר עם תשואה גבוהה.

עשרת הדיברות למשקיע מעבר לים

ריכזנו עבורכם עשר נקודות שחשוב להתייחס אליהן לפני שאתם נכנסים להשקעה בחו"ל:

אמצו את כלל הזהב של שוק ההון: הבנקים והשחקנים הגדולים בשוק ההון מכירים את כלל הזהב בתחום ההשקעה: ככל שהסיכון גבוה יותר, התשואה עולה. לכן, אם מציעים לכם תשואות של 10 אחוזים ומעלה, קחו בחשבון שהסיכון בהשקעה גבוה גם הוא. קשה לדעת מהו אחוז תשואה מועדף, אבל אתם המשקיעים צריכים לבצע השוואה בין הפרויקטים המוצעים באותו היעד ולראות מה מציעים לכם בכל פרויקט.

אל תהיו לבד: הציעו לכם יעד חדש, עם הבטחות השמורות רק לחלוצי השוק? חכו רגע. קחו בחשבון שאם מדובר ביעד אטרקטיבי, סביר להניח כי המקומיים כבר איתרו את הפוטנציאל ואיתם משקיעים בינלאומיים. חפשו אותם ונסו ליצור איתם קשר לפני קבלת ההחלטה. ברשתות החברתיות ניתן למצוא קבוצות בינלאומיות כמעט לכל יעד השקעה, שם תוכלו ללמוד מחוכמת ההמונים, לפנות למנהלי וחברי הקבוצה ולשמוע מכלי ראשון וחשוב מכל – אובייקטיבי, על היעד. אם בחרתם ביעד השקעה מבוסס, ודאו כי ביצעתם השוואה בין החברות השונות והתעקשו לשוחח ולהיפגש עם משקיעים קיימים, שיספרו לכם על הדרך שעשו.

בקשו לדעת במדויק מה אתם רוכשים: האם אתם רוכשים יחידת דיור למגורים או לנופש, או נכנסים להשקעה בתחום הנדל"ן העסקי? האם אתם הבעלים הבלעדיים של היחידה שרכשתם או שאתם שותפים בהשקעה? אופי העסקה, הנכס שתקבלו לידיכם והבעלות עליו ישליכו עליכם לאורך זמן.

בהקשר זה חשוב לציין את ההשקעה במולטי פאמילי בארצות הברית, שם אתם מהווים שותפים בקרן ולא בעלים של נכס.

במקביל להבהרה על הנכס הנרכש, בקשו להבין מה תפקידה של החברה: האם היא היזמת או המתווכת ביניכם ובין המוכרים. כך תוכלו להבין מי הכתובת שלכם לאחר הקנייה ולהגדיר ציפיות מולה.

פוטנציאל השבחה ותשואה שנתית משכירות: על מנת לבחון את הכדאיות של השקעה בנדל"ן יש להתייחס לשני פרמטרים: הראשון הוא פוטנציאל ההשבחה של הנכס, כלומר - נכס שנמצא בבנייה בימים אלה מגלם פוטנציאל השבחה שיתממש בתום הבנייה או במועד שבו יוחלט לממש את ההשקעה ולמכור את הנכס.

לצד פוטנציאל השבחת הנכס, חשוב לבדוק מהי התשואה השנתית משכירות. הנוסחה לחישוב התשואה פשוטה: התמורה החודשית נטו, לאחר הפחתת דמי ניהול ומסים מקומיים, כפול 12 חודשים, לחלק למחיר הדירה במועד התשלום.

כאשר רובנו שוקלים השקעה בחו"ל אנו מזהים שני מחסומים: המרחק והשפה. למעשה, לצד אלה יש מחסומים נוספים שהבולטים שבהם הם התרבות המקומית והסביבה הרגולטורית. קחו בחשבון שגם אם אתם מכירים את השפה המקומית וביקרתם ביעד בתור תיירים, יש לכם עדיין פערי מידע משמעותיים שאתם אמורים להשלים עוד לפני שאתם חותמים על חוזה.

חוקים ומסים: כבכל מדינה, רכישת נדל"ן חושפת אתכם למערך חוקים ותקנות לאומיים ומדיניים, המסדירים את הבעלות שלכם על הנכס, את מערכת היחסים ביניכם ובין השוכרים ואת המסים שתידרשו לשלם. בארצות הברית, למשל, כל בעלי הנכסים מחויבים בדיווח שנתי לרשויות המס, גם אם הם אינם אזרחי ארצות הברית, והנושא נאכף באגרסיביות. בדקו לעומק את החשיפה שלכם לחוקים המקומיים ואת החבות שלכם במס, ושכללו אותה בעלות ההשקעה ובחישוב התשואה השנתית.

עלו על מטוס: אם אתם מסוגלים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, אתם יכולים להרשות לעצמכם להגיע ליעד ולהתרשם בעצמכם מההשקעה. אמנם חברות רבות מציעות לכם לבצע את כל התהליך מהספה בבית, אבל כפי שהייתם נוסעים לפרויקט בכל מקום בישראל, ולו הנידח ביותר, הרי שבחו"ל הנושא חשוב שבעתיים.

למדו: הרשת מלאה בסקירות נדל"ן של אתרי חדשות בינלאומיים ובמאגרי מידע עולמיים ושל חברות ייעוץ בולטות בתחום. אל תסתפקו במידע שאתם מוצאים בעברית וקראו סקירות בלתי תלויות על המצב הכלכלי במדינת היעד, על שוק הנדל"ן המקומי ועל המדיניות כלפי משקיעים זרים. המידע הזה יעניק לכם אינדיקטורים חשובים על ההשקעה שלכם.

אל תוותרו על ייצוג וליווי משפטי של עורך הדין שלכם: ואל תסתפקו בעורך דין מלווה. אחת האמרות המפורסמות של עורכי הדין היא שתפקידם הוא למנוע מעסקאות לא טובות לצאת אל הפועל. עורך הדין שלכם יוכל לסייע לכם לבחון את הפרויקט, לוודא כי המידע שהוצג בפניכם אמין ומדויק ולסייע לכם לשמור על האינטרסים שלכם במהלך כל העסקה. אכן מדובר בהוצאה של עוד כמה אלפי שקלים, אבל היא יכולה לחסוך מכם עוגמת נפש והרבה יותר מכך.

שקלו את שירותיה של חברת ניהול: במרבית הפרויקטים החברות המשווקות מציעות את שירותיהן של חברות ניהול לנכס עצמו. אמנם מדובר בשירותים שמחירם נוגס בתשואה השנתית, אבל הם מאפשרים לבעל הנכס ראש שקט במהלך כל תקופת ההשקעה ומעניקים מעטפת שירותים הכוללת תחזוקת הנכס, איתור שוכרים, טיפול בחוזה השכירות וניהול הקשר איתם לאורך כל הדרך. אין ספק שחברות אלה יוצרות ערך עבור המשקיעים ומאפשרות להם לנהל את ההשקעה בשלט רחוק ולכן כדאי לא לוותר על השירותים שלהן. עם זאת, כדאי לעשות שופינג לחברת הניהול ולבחור את החברה המתאימה ביותר עבורכם, שמסוגלת להציג פורטפוליו של לקוחות מרוצים וניסיון מוכח לאורך זמן.

כתבות שאולי פיספסתם

*#