תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הדרך להשקעה בנדל"ן בארצות הברית מתחילה אצל עורך הדין

עו"ד אדי מאירי(מוסמך בישראל ובניו יורק), ממשרד עו"ד מאירי-וימיסברג-כהן-שור, מסביר כיצד ניתן להשקיע בארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות ולחזור הביתה בשלום

ניו יורק
Oliver Niblett

ההערכות הן כי במהלך 2019 היקף הרכישות של ישראלים בשוק הנדל"ן בארצות הברית הסתכם בכ-2.4 מיליארד דולר. במשרד עורכי הדין מאירי-וימיסברג-כהן-שור, העוסקים בדין אמריקאי ומלווים רוכשי נדל"ן, משקיעים ויזמים ישראלים בארה"ב, מספרים כי בהערכה גסה כ-95% מהרוכשים מבצעים עסקאות שכאלו ללא ליווי של עורך דין מטעמם. "הנתון הזה מעניין במיוחד, לאור העובדה כי חלק ניכר מההשקעות מתבצעות באמצעות חברות ישראליות המשווקות את הנכס, אולם הרכישה עצמה מתבצעת מול חברה מקומית בארצות הברית. ביום פקודה הלקוח מוצא עצמו מתמודד עם חברה בארצות הברית ובסביבה משפטית אשר זרה לו לחלוטין", מסביר עו"ד אדי מאירי, שותף במשרד.

קנסות, חובות ונכסים שאי אפשר למכור

השקעה בארצות הברית משקפת יתרונות רבים, בהם רף כניסה שווה לכל נפש, כלכלה מאפשרת עם רגולציה נמוכה יחסית ותשואות מפתות, אולם בפועל חלק מהמשקיעים נאלצים להתמודד עם כשלים משמעותיים השוחקים את ההשקעה שלהם, גורמים להם להפסדים ואף לחשיפה משפטית ומיסויית מול הממשל המקומי והפדרלי. עו"ד מאירי מעניק דוגמאות לכשלים בעסקאות אלה: הנכסים שהוצגו ללקוחות לא היו הנכסים שנמכרו להם, מחיר העסקה היה גבוה משמעותית מהמחיר המקובל בשוק, הנכסים הועברו לידי הרוכשים בלי לנקות חובות לרשות המקומית, חברות הניהול אינן מעבירות את התשואה לרוכשים כמובטח ועוד.

"אחד מלקוחות המשרד הגיע אלינו לאחר שרכש דירה ששווקה כנכס להשכרה, למרות שהחברה המשווקת ידעה כי מתנהל דיון ברשות המקומית בדבר איסור על השכרת נכסים באזור. מספר חודשים לאחר הרכישה, נאסר על השכרת נכסים באזור, אולם לא נמסרה ללקוח הודעה נאותה וחברת הניהול שמטפלת עבורו בנכס המשיכה להשכיר אותה. מכיוון שעבר על החוק המקומי, הוא נאלץ לשלם קנס של אלף דולר לכל חודש שבו הוא השכיר את הדירה.

"במקרה נוסף רוכש קיבל מידע לא אמין על נכס בתהליך הרכישה. בפועל היה הנכס במצב גרוע משמעותית מזה שהוצג לו. מחד-גיסא הרוכש אינו יכול להשכיר את הנכס, ומאידך גיסא אם ימכור אותו, יקבל תמורה נמוכה משמעותית מסכום הרכישה, שהיה גבוה מהמקובל בשוק. במקביל, למרות שכחלק מהעסקה הובטח ללקוח שיקבל תשואה קבועה מדי חודש, גם זו הפסיקה להגיע, והוא נותר עם נכס שלא ניתן למכור ואי אפשר לקבל ממנו תשואה".

עו"ד אדי המאירי

אם מתעוררת בעיה, לרוב הרוכש יצטרך לפתור אותה בארץ זרה, שהוא אינו מכיר בה עורכי דין ואת השיטה וכמעט אין לו שליטה על הנכס. חובה להתייחס לדברים האלה מראש".

תמונה מלאה ומהימנה על העסקה

כיצד ניתן לרכוש נדל"ן בארצות הברית בראש שקט? עו"ד מאירי מסביר: "כפי שבארץ רוכש לא יעלה על דעתו לרכוש דירה ללא עורך דין, הרי שברכישת דירה בארצות הברית הדבר חשוב שבעתיים. ראשית, הסביבה החוקית בארצות הברית שונה מהסביבה החוקית בארץ. מי שמע בארץ על Title Insurance Company? על ההבדל בין שטר בעלות מלא (Warranty Deed) לשטר בעלות מסויג (Limited Warranty Deed) לבין העברה כמעט ללא שום ערובה לבעלות (Quit Claim Deed)? אנשים חושבים שרישום במשרדי המחוז המקומי שווה ערך לרישום בטאבו אצלנו. שנית, הלקוח לא תמיד מודע למי שמוכר לו בפועל את הדירה, ובמקרים לא מעטים מה שנמכר לו במסגרת העסקה, מהי רמת המחירים באזור ומה מצבו האמיתי. בחלק מהמקרים מדובר ברוכשים שאינם שולטים בשפה האנגלית ברמה המאפשרת להם הבנה מלאה ומדויקת של העסקה.

"אנחנו מעניקים שירותי ליווי משפטי לעסקאות נדל"ן המעניקים ללקוחות שלנו מידע והבנה בדבר העסקה וסיכוניה, הנכס והשימוש בו, במטרה לספק להם ראש שקט ותשואה מיטבית. אנו מתייחסים למגוון היבטים, בהם:

. מה המעמד של הגורמים השונים בעסקה? האם החברה שמציעה את הנכס היא הבעלים שלו או שמדובר בחברה משווקת?
. מה רוכשים? האם מדובר ברכישת נכס נדל"ן או שמדובר בהשקעה באמצעות חברה או ישות משפטית אחרת?
. על מה משלמים וכמה? האם יש עלויות נוספות, מלבד מחיר הנכס, כמו דמי תיווך, דמי ניהול, ביטוחים, וכדומה.
. האם העסקה בנויה נכון, מהם השלבים המרכיבים אותה, כיצד מעבירים תשלומי שכירות ודרך איזה גורם.
. היבטי מיסוי: איך נכון לרכוש – כיחיד? כחברה? כ-LLC? כשותפות מוגבלת? כמו כן צריך לקחת בחשבון חובות דיווח לרשויות המס בישראל ובארה"ב ושאלות של ירושה או העברה עתידית.
. ולבסוף, בדיקת נאותות: מה המצב האמיתי של הנכס? האם המיקום שלו הוא זה שהוצג ללקוח? האם יש חובות לרשויות המקומיות? מה טיבה של חברת הניהול והאם יש נושאים אחרים שיכולים להעיב על העסקה?.

מנעד בדיקות לפי בחירת הלקוח

עלויות הליווי המשפטי נעות סביב 2,500-5,000 דולר וכוללות מנעד של ייעוץ ובדיקות לפי בחירת הלקוח. במקרים מתאימים יש להפעיל אנשי מקצוע בשטח, שתפקידם לערוך בדיקת נאותות מפורטת ומדויקת של הנכס.

"בהתחשב בעובדה כי ההשקעה הממוצעת בנדל"ן בארצות הברית נעה סביב 100 אלף דולר, הרי שעלויות הליווי המשפטי מסתכמות באחוזים בודדים, המעניקים ללקוח תמונה מהימנה על הנכס עצמו, פוטנציאל התשואה שלו, החשיפות שלו בכל הנוגע למיסוי ולרגולציה ועל החברה המשווקת והמוכרת.

"כפי שבישראל לקוחות אינם מבצעים עסקאות נדל"ן ללא ליווי, אנו ממליצים על כך על אחת כמה וכמה בזירה רגולטורית שאינה מוכרת לרובם המכריע של המשקיעים מישראל. ליווי משפטי הוא צורך קריטי ומהווה רכיב חשוב בהפחתת הסיכונים ובהגדלת הסיכויים ליהנות מהפוטנציאל המלא של ההשקעה".

למידע נוסף על נדל"ן והשקעות בארה"ב לחצו כאן
לעמוד הלינקדאין של עו"ד אדי מאירי לחצו כאן
לדף הפייסבוק של משרד MVC
לדף הפייסבוק של עו"ד אדי מאירי לחצו כאן

כתבות שאולי פיספסתם

*#