תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך עושים אקזיט בברלין

הגדלת התשואה על דירות מושכרות באמצעות שיפוץ וריהוט וניהול מו"מ עם שוכרים על סיום חוזה תמורת פיצוי כספי כך תוכלו לשדרג באופן משמעותי את ההשקעה שלכם בבירה הגרמנית

השקעת נדל"ן בברלין נחשבת לאחת מההשקעות הבטוחות והסולידיות ביותר שיש היום: התשואה השנתית הממוצעת על נכסים נעה סביב 4%, שוק הדיור יציב מאוד, הביקוש למגורים בשכירות עצום, מוסר התשלומים של השוכרים גבוה, ומכיוון שמחירי הדירות בעיר עדיין נמוכים מאוד יחסית לאלה המקובלים בשאר חלקי גרמניה ולא מפסיקים לעלות - ערך הנכס הולך וגדל כל הזמן.

אבל רכישה של דירה בבירת גרמניה לא חייבת להיות בהכרח השקעה סולידית. במקרים רבים אפשר גם, עם קצת סבלנות, להגדיל את התשואה על ההשקעה הזו באופן משמעותי או לעשות עליה "אקזיט": למכור אותה בתוך זמן קצר יחסית ברווח משמעותי. סיפורי הצלחה מהסוג הזה לא חסרים בעיר. לעתים מדובר בעניין של מזל, אבל ברוב המקרים מדובר פשוט בתוצר של תוכנית עסקית חכמה שנבנתה והוצאה לפועל בעזרתם של יועצים מקומיים המכירים את השוק.

חברת אינפיריישן גרופ הישראלית, שמתמחה ברכישת נדל"ן במיקומים אטרקטיביים במיוחד בברלין ומנהלת יותר מ-800 דירות בעיר, חתומה על לא מעט סיפורים כאלה. יועצי ההשקעות המנוסים שלה יודעים לזהות את "נקודות התורפה" של כל דירה, ולבנות תוכנית עסקית מתאימה לתסריטים שונים - הגדלת תשואה או מכירה ברווח.

צפו: אקזיט על השקעה בברלין

לעתים, כמו במקרים שבהם דירה נרכשת כשהיא ריקה מדיירים, די בהוצאה קטנה יחסית על שיפוץ וריהוט כדי לשדרג את הנכס באופן משמעותי ולהבטיח שתתקבל עליו תשואה גבוהה מהממוצע. שכר הדירה שניתן לבקש על דירה מרוהטת בברלין, מהסוג שקורץ בעיקר לשוכרים זמניים כמו דוקטורנטים, סטאז'רים ואנשי היי-טק שמגיעים לעיר לתקופה קצובה, יכול להיות גבוה באיזורים מסוימים בעד 30 אחוז משכר הדירה המבוקש על דירות "רגילות".

במקרים אחרים, הנפוצים יותר, שבהם הדירה נרכשת כשבתוכה שוכרים, שידרוג משמעותי של התשואה - או מכירה ברווח גדול - תלוי בעיקר בנכונתם של השוכרים המתגוררים בה לעזוב את הנכס.

חוקי השכירות הגרמניים ידועים כמיטיבים מאוד עם שוכרים, החוזים הסטנדרטיים שהם חתומים עליהם אינם מוגבלים בזמן, והוצאתם מהנכס אפשרית על-פי חוק רק במקרה של הפרת חוזה או לצורך שימוש עצמי, סעיף שלרוב איננו רלוונטי כאשר מדובר במשקיעים זרים. עם זאת, מומחים של חברות כמו אינספיריישן גרופ צברו כבר נסיון רב בניהול משא-ומתן עם שוכרים על פינוי מרצון תמורת פיצוי כספי, ובמקרים רבים מדובר בהשקעה כדאית מאוד

אחד המשקיעים הישראליים שרכש דירה גדולה של כ-100 מ"ר עם שכ"ד נמוך במיוחד אבל במיקום מרכזי בשכונת נויקלן הפופולארית ועם תשואה שנתית נאה של כ-3%, למשל, ביקש מיועצי ההשקעות של חברת אינספיריישן גרופ לנהל עם הדיירים שלו משא-ומתן על פינוי מרצון תמורת פיצוי. הדיירים, שלושה סטודנטים שהתגוררו בדירה כשותפים, הסכימו לצאת תמורת פיצוי של 2,000 אירו לכל אחד וסיוע בהעברת הרהיטים שלהם.

לאחר יציאתם נמכרה הדירה ברווח גדול, עם תשואה של כ-25% על המכירה. באותה מידה היה יכול בעליה להחליט להשכיר אותה מחדש ולהגדיל את התשואה השנתית עליה משכירות לכ-6%. טווח הזמן שעבר בין רכישתה ועד מכירתה - שנה וחצי בלבד.

הסכמי פינוי-פיצוי, מדגישים באינספיריישן גרופ, מתבצעים תמיד בהסכמתם המלאה של השוכרים - ועונים גם על האינטרסים שלהם וגם של בעלי הדירה. במקרים רבים, כחלק מההסכם, מאתרים אנשי החברה עבור השוכרים דירות חלופיות שעונות יותר טוב על צרכיהם.

ישנם גם, כמובן, מקרים שבהם מתרחשים תהליכים כאלה ללא התערבות ובאופן טבעי: שוכרים צעירים, מטבעם, נוטים להחליף דירות בקצב גבוה יותר משוכרים מבוגרים וממשפחות. בשכונות מסוימות, כמו נויקלן, וודינג או מואביט, שנהנות מפופולאריות גדולה בקרב סטודנטים - התחלופה גבוהה מבשכונות אחרות. גם הסבלנות, לעתים, יכולה להשתלם מאוד.

אבל חשוב לזכור: גם אם הדיירים לא הולכים לשום מקום - ערכן של דירות במיקום טוב בברלין עולה כל הזמן. כמה וכמה מלקוחות החברה, אומרים באינספיריישן גרופ, מכרו דירות בתשואה של 20% ואף יותר בטווח של שנתיים בלבד לאחר רכישתן, וזאת מבלי שדבר השתנה.

 

לפרטים נוספים על השקעת נדל"ן בברלין – לחצו כאן >>

כתבות שאולי פיספסתם

*#