תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך תגדילו את התשואה על הדירה בברלין

משייפים את רצפות העץ, מתקינים מטבח ומתאימים את החדרים למגורי שותפים הטיפים שיעזרו לכם להרוויח יותר על הנדל"ן שרכשתם בעיר הכי לוהטת באירופה

חדרים ענקיים ומרווחים, תקרות מעוטרות בגובה של שלושה וחצי מטרים, רצפות מעץ מלא, ידיות נחושת עתיקות על הדלתות, חלונות כפולים שמשקיפים אל תוך חצרות פנימיות ירוקות: לא פלא שהדירות בבנייני האלטבאו הישנים של ברלין קוסמות כל-כך לצעירים האופנתיים שמציפים אותה בשנים האחרונות. הן נראות מדהים עוד לפני שהרהיט הראשון נכנס לתוכן, ואפשר לעשות איתן כל-כך הרבה.

הדירות האלה, כמובן, קוסמות לא רק לצעירים אופנתיים - אלא גם למשקיעים זרים. מבין שלל הדירות המוצעות למכירה בשוק הנדל"ן הברלינאי, דירות אלטבאו הן נכון להיום העסקה הטובה ביותר שאפשר למצוא.

יש להן, כאמור, אופי מיוחד שמושך אליהן סטודנטים, אמנים וצעירים משכילים, מה שמבטיח שתמיד אפשר למצוא להן דיירים טובים. הן זולות בהרבה מדירות בבניינים חדשים ומודרניים אולם מייצרות תשואה גבוהה, והביקוש עבורן תמיד עולה על ההיצע - שכן מספר הבניינים הישנים בעיר רק הולך ומתמעט עם השנים.

לשם השוואה, בשכונת וודינג המרכזית, החביבה מאוד על סטודנטים, ניתן עדיין לקנות היום דירות אלטבאו מושכרות, במצב טוב, במיקומים מבוקשים, במחירים שנעים סביב 2,000-1,800 אירו למ"ר. על דירות בבניינים חדשים תשלמו לא פחות מ-3,500 אירו למ"ר.

הפער בין דמי השכירות שניתן לקבל עליהן לא גדול בכלל: על דירה חדשה מהניילונים בשכונה אפשר לבקש שכ"ד חודשי של בין 8 ל-10 אירו למ"ר. על דירת אלטבאו בשכונה, על-פי המדד הרשמי, אפשר לבקש כ-7 אירו למ"ר. אבל מעשית, באמצעות כמה שיפורים קטנים או שיווק נכון, אפשר לגבות עליה שכ"ד גבוה יותר.

יש לא מעט דברים שאפשר לעשות עם דירות ברלינאיות ישנות כדי למקסם את התשואה שלהן - בהנחה, כמובן, שהן ריקות משוכרים. שיפוצים קטנים יחסית, כמו למשל שיוף של רצפות עץ ישנות או התקנת מטבח - הוצאה של כמה אלפי אירו בסך הכל - יכולים לשדרג את ערך הדירה באופן משמעותי לקראת השכרתה.

ישנם גם מקרים שבהם שיפוצים נרחבים ויקרים יותר יכולים להשתלם מאוד. בחלק מבנייני האלטבאו הלא משופצים בעיר אפשר עדיין למצוא דירות ישנות במיוחד שמוסקות עדיין באמצעות תנורי פחמים ושבהן המקלחת ממוקמת במטבח והשירותים בחדר המדרגות. עלות הרכישה שלהן נמוכה בהרבה מהרגיל וכך גם שכר הדירה שניתן לגבות עליהן: לעתים עד כדי 3 אירו למ"ר. אחרי שיפוץ מקיף, שכולל חיבור להסקה מרכזית והתקנת חדר אמבטיה מודרני, ניתן להכפיל את שכר הדירה הזה פי ארבעה.

דרך נוספת, פופלארית מאוד, לשדרג את ערך הנכס היא להשקיע סכום לא גדול במיוחד בעיצוב פנים וברכישת רהיטים - והשכרת הדירה כדירה מרוהטת לטווחים בינוניים. לא מעט זרים מגיעים לברלין לצורך עבודות זמניות, לימודים או הרפתקאות - ומכיוון שהם מתכננים לשהות בעיר לתקופות קצרות ומוגבלות יחסית של שנה-שנתיים אין להם כל רצון לרכוש רהיטים משלהם.

הם גם מוכנים, בדרך כלל, לשלם מעט יותר - מחירי השכירות של דירות מרוהטות גבוהים בדרך כלל ב-15 עד 20% יותר ממחיריהן של דירות ריקות - עבור דירה שאליה הם יכולים פשוט להיכנס עם מזוודה ולהתחיל לחיות.

אם מדובר בדירה עם שלושה חדרים ויותר, למשל, אפשר לשווק אותה כדירת שותפים - דבר המאפשר לגבות עליה שכר דירה גבוה מהרגיל שכן הוא מתחלק בין כמה שוכרים. מגורים בשותפות מאוד פופולאריים בברלין, ולא רק בקרב סטודנטים, ודירות שותפים במיקומים טובים נחטפות כמו נקניקיות חמות.

מכיוון שהתקרות בבנייני אלטבאו גבוהות מאוד בדרך כלל (כשלושה וחצי מטרים בממוצע), שטח דירת השותפים לא חשוב כמו מספר החדרים שיש בה. שכן אפילו עם חדר של 20 מ"ר אפשר לעשות המון: בונים גלריית עץ גבוהה לשינה - עיצוב נפוץ מאוד בעיר - וכל היתר נכנס מתחתיה.

את כל הדברים הללו ניתן לעשות, כאמור, רק אם הדירה ריקה משוכרים. מכיוון שרוב הדירות הישנות בברלין נמכרות כשהן מאוכלסות ומכיוון שחוזי השכירות בגרמניה לרוב אינם מוגבלים בזמן צריך לרוב להתאזר בסבלנות עד שהדיירים ייצאו מרצונם מהדירה ואז לשדרג את הנכס. ניתן גם, כמובן, לנהל משא-ומתן מסודר עם השוכרים על יציאה מוקדמת מחוזה תמורת פיצוי כספי. את זה מומלץ לעשות באמצעות חברות נדל"ן מקומיות המתמחות בתחום, כמו אינספיריישן גרופ, שלה נסיון רב בפינוי ובפיצוי דיירים במסגרת החוק.

למידע נוסף על השקעות נדל"ן בברלין

כתבות שאולי פיספסתם

*#