תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך קונים דירה בברלין הרבה מתחת למחיר השוק

מחירי הנכסים בבירת גרמניה לא מפסיקים לעלות, אבל ברכישה קבוצתית אפשר עדיין לעשות עסקאות מצוינות מודל ה-GbR: הסוד השמור של משקיעי הנדל"ן

מי שיגיע לברלין בגפו וינסה לחפש דירה לרכישה בדרך המסורתית - דרך חברות תיווך ופרסומים בלוחות נדל"ן באינטרנט - יגלה שבירת גרמניה לא כל-כך זולה כמו שסיפרו לו. מחירי השוק גבוהים יחסית, בעיקר בשכונות המבוקשות, ולמתווכים, שגוזרים עמלה נאה של יותר מ-7% ממחיר המכירה, יש נטיה לנפח אותם עוד יותר. תוסיפו לזה מסי קנייה ועמלות נוטריון - וזה כבר ממש נראה לא טוב.

רכישה ישירה מבעל הבית - מה שמבטיח, בדרך כלל, מחיר נמוך יותר - היא סיפור לא פשוט, ולא רק בגלל שרוב הדירות בשוק נמצאות בידיהם של מתווכים. בעלי דירות פרטיים רבים מעדיפים שלא להיכנס למשא-ומתן עם משקיעים זרים בגלל מגבלות השפה והפוטנציאל הגדול לאי-הבנות. רכישה של דירות שעוקלו מבעליהן - הנמכרות בדרך כלל במחירי מציאה במכירות פומביות בבית המשפט - היא גם לא עסק פשוט עבור משקיע זר ודורשת התמצאות משפטית.

אז איך, בכל זאת, מצליחים כל כך הרבה משקיעים זרים לקנות בברלין דירות בזול, ועוד במיקומים שווים בשכונות מבוקשות ויקרות כמו פרנצלאואר ברג, קרויצבר ונויקלן? מדובר, איך לא, באחד הסודות היותר שמורים של תעשיית הנדל"ן הגרמנית.

מתעניינים ברכישת דירה להשקעה בברלין? לחצו כאן לפרטים נוספים

בנייני מגורים רבים בברלין - ההערכות מדברות על יותר מ-40% מהנכסים בעיר - מוחזקים בבעלות ציבורית או מסחרית ומשמשים, למשל, כנכסים מניבים בתיקי השקעות של חברות ביטוח, קרנות פנסיה וארגונים אחרים. בניינים כאלה מתגלגלים לשוק כל הזמן - אבל נמכרים כיחידה אחת, עם כל הדירות וכל הדיירים שמתגוררים בתוכן. עסק יקר מאוד עבור משקיע בודד - מדובר בדרך כלל בכמה מיליוני אירו - אבל לא עבור חברות גדולות.

כאן נכנס לתמונה מודל רכישה קבוצתית גרמני ייחודי המכונה GbR וידוע גם כ"מודל המבורג" - שהתחיל את דרכו כמודל שנועד לסייע למשפחות גדולות, לקבוצות של חברים ולקומונות לרכוש ביחד בניינים. מדובר, למעשה, בסוג של שותפות לא רשומה המאפשרת לקבוצה של משקיעים פרטיים להתאגד מבחינה כלכלית באופן חד פעמי לצורך רכישת נכס. הבניין נמכר כיחידה אחת לשותפות, ולאחר שתהליך הרכישה מסתיים יכולים השותפים לבצע בו חלוקה ("פרצלציה") לדירות בודדות ולרשום כל אחת מהן בנפרד בטאבו. לאחר מכן, פשוט מפרקים את השותפות.

מדובר בהליך שחוסך למשקיעים לא מעט כסף. ראשית, מפני שכאשר רוכשים בניין שלם משלמים הרבה פחות על כל מטר רבוע. ושנית, מפני שמסי הקנייה והעמלות הנוטריוניות נפרסות על כל הבניין ולא מחושבות לפי כל יחידת דיור בנפרד, דבר המוזיל באופן משמעותי את הרכישה. החסכון, כך לפי מומחי מס גרמנים, עשוי להגיע במקרים מסוימים עד לכ-25% מתחת למחיר השוק.

באופן מעט מפתיע, במיוחד בהתחשב במנגנונים הביורוקרטיים המסורבלים שגרמניה ידועה בהם, מדובר בתהליך פשוט למדי ונטול סיבוכים. אבל יחד עם זאת, "להתארגן כמה חבר'ה" ולקנות בניין זה לא משהו שאפשר לעשות לבד לגמרי בגרמניה, בלי סיוע של מומחים מקומיים שמבינים בתחום - כמו למשל חברת אינספיריישן גרופ הישראלית, שעוסקת כבר כמה שנים ברכישות קבוצתיות של בניינים בברלין.

חברות מהסוג הזה מציעות חבילת "הכל כלול" למשקיעים המעוניינים לחסוך כסף רב והרבה כאב ראש: הן מאתרות בניינים אטרקטיביים במחירי מציאה, מבצעות בדיקות נאותות ובדיקות פיזיות של הנכסים, ומטפלות בכל ההליכים הביורוקרטיים והמשפטיים הכרוכים בהקמת השותפות לצורך רכישתם. לאחר מכן הן מטפלות גם בחלוקתם ליחידות דיור בודדות והעברתן לבעלות המשקיעים השונים שנטלו חלק ברכישה. חברת אינספריישן גרופ, בנוסף, משמשת לאחר הרכישה גם כחברת הניהול של הבניין - ומטפלת בשיפוצו, בתיחזוקו ובטיפול בדיירים המתגוררים בו ובהעברת שכר הדירה לבעלי הבית השונים.

לנוטריון הברלינאי ד"ר יוהאנס מיינל מחברת BMH Bräutigam, שעובד בין היתר גם עם חברת אינספיריישן גרופ, נסיון רב ועשיר בתחום הנדל"ן. מודל ה-GbR, לדבריו, הוא "מודל רכישה מצוין ובטוח שקיים בשוק כבר שנים רבות". למשקיעים, הוא אומר, אין ממה לדאוג - החוק מגן עליהם בכל שלב ושלב של תהליך הרכישה, גם בשלב שבו הדירה שהם רכשו במסגרת השותפות עדיין לא רשומה באופן רשמי על שמם ונמצאת בתהליכי רישום בטאבו הגרמני.

 

צפו בראיון עם ד"ר יוהאנס מיינל על מודל ה-GBR:

 

 

כתבות שאולי פיספסתם

*#