תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פירמת PwC: "ברלין היא העיר שבה נראה את רוב הצמיחה בעשר השנים הבאות"

כששוק הנדל"ן הישראלי עומד בפני חוסר ודאות, רבים מעדיפים לחפש רעיונות השקעה בנדל"ן בחו"ל. השקעה בברלין היא אחד הרעיונות שכדאי לבדוק – הודות לשילוב בין כלכלה איתנה לצמיחה מרשימה

השקעה בנדל"ן בברלין

כשבריטניה מיטלטלת באי ודאות עקב החלטת תושביה לצאת מהאיחוד האירופי ובארצות הברית שולט נשיא בלתי-צפוי – גרמניה בולטת כאי של יציבות במים סוערים. אמנם גם היא מצויה בשנת בחירות, אך הפוליטיקה שלה מתונה יותר מזו של שכנותיה באירופה ומצבה הכלכלי האיתן ממשיך להיות מושא לקנאה בעולם כולו. עובדה זו משפיעה גם על ענף הנדל"ן והופכת את גרמניה לאבן שואבת למשקיעים מכל העולם.

בתוך גרמניה היציבה, בעלת התדמית האפרורית משהו, בולטת הבירה ברלין - שנקרעה פעם בין המערב למזרח, וכיום היא שילוב תוסס, צבעוני ומזמין של כל העולמות. העיר מושכת אליה צעירים מכל רחבי העולם - ובהם גם ישראלים רבים.

אלא שבנוסף לכל אלו - ברלין היא גם בירת הנדל"ן של אירופה. בדו"ח של פירמת רואי החשבון PwC, המסכם מגמות בנדל"ן ביבשת ב-2017, דורג הנדל"ן בברלין כמבטיח ביותר מבין עשרות ערים. העיר הגיעה למקומות הראשונים בארבע הקטגוריות שכלל הדו"ח - השקעה, פיתוח, ותחזיות לגידול בשכירות וגידול ההון. על פי מנהל קרן השקעות שצוטט בדו"ח, "ברלין היא עיר גדולה שבה נראה את רוב הצמיחה בעשר השנים הבאות". עוד נכתב בדו"ח כי "ברלין התייצבה לצד לונדון ופריז כשוק נדל"ן עצום, נזיל ברובו, שמושך תשומת לב מהעולם כולו".

השקעה בטוחה ויציבה

"כשחושבים על השקעה בנדל"ן בחו"ל, חשוב לבדוק קודם כל את רמת הסיכון", מסביר נמרוד ארלוק, יועץ ההשקעות של חברת הנדל"ן הישראלית Inspiration Group, הפועלת בברלין. "השקעות בברלין נחשבות בטוחות ויציבות, גם מאחר שהיא נמצאת בגרמניה - מדינה שהסיכון העסקי בה נמוך באופן יחסי, בין היתר הודות לרגולציה הקפדנית שלה. נכון שיש מדינות שהנכסים בהן זולים יותר - כמו יוון, ספרד או מזרח אירופה - אבל הן נחשבות מסוכנות יותר. אנשים שאין להם רקע בהשקעות נדל"ן עלולים להסתנוור מתשואות גבוהות על הנכס, אבל כשהסיכון גבוה, הם עלולים להפסיד הרבה כסף, וראינו כבר שגם במדינה גדולה כמו ארצות הברית יכול להתרחש משבר נדל"ן".

רוצים להשקיע בנדל"ן בברלין? לפרטים נוספים>>

מבחינה זו, גרמניה בכלל וברלין בפרט יציבות מאוד: הרגולציה מסודרת וברורה, הבנקים לא נותנים משכנתאות גדולות ולכן הסיכון של בועת נדל"ן נמוך, וכל עסקת נדל"ן מתבצעת באמצעות נוטריון - שמועסק על ידי המדינה.

"עבור ישראלים, יתרון נוסף של השקעה בברלין הוא הקרבה שלה לישראל - מרחק של ארבע שעות טיסה בישראל. בברלין חיים אנשים מכל העולם, זו עיר קוסמופוליטית שכמעט כל תושביה מדברים אנגלית מצוינת, ולכן קל להסתדר בה. גם שער היורו הנוכחי, הנמוך יחסית לשקל, מעודד את הישראלים להשקיע בברלין", אומר ארלוק.

ברלין
Dreamstime

בשנים האחרונות כבר נראו בברלין עליות מחירי נדל"ן, בשיעור ממוצע של 10% בשנה - לא מפתיע, לאור ההסתערות עליה מכל רחבי תבל. ואולם, עדיין מדובר במחירים נמוכים יחסית לערים גדולות אחרות בגרמניה, כמו מינכן ופרנקפורט (הנמצאות גם הן ברשימת עשר הערים המבטיחות ביותר להשקעה של PwC), וחברות המחקר הפועלות בתחום מעריכות כי עליות המחירים יימשכו גם בחמש עד שבע השנים הבאות - עד שייסגר הפער מול ערים גדולות אחרות במערב אירופה.

להתגבר על בעיית ההון העצמי

חשוב לציין שהתהליך של השקעה בנדל"ן, ובוודאי כאשר מדובר בהשקעה בחו"ל, אינו פשוט. מי שרוצה להשקיע באופן חכם ומושכל צריך להקדיש זמן רב ללימוד השוק על בוריו, להכרת התרבות המקומית ולהבנת התנאים והרגולציה. מכשול נוסף הוא גובה ההון העצמי - במקרים רבים בניינים נמכרים כיחידה אחת ולא כדירות בודדות - כך שמשקיע בודד יתקשה מאוד לרכוש בניין כזה בעצמו.

בשנים האחרונות, בניסיון להתגבר על האתגרים הללו, הוקמו קרנות השקעה - המאגדות כמה משקיעים, לרכישה משותפת של נכס. השותפים מאתרים את הנכס המתאים, מנהלים משא ומתן עם המוכרים, רוכשים את הבניין ופעמים רבות גם משפצים אותו - כדי שאפשר יהיה להשכיר למכור את הדירות במחיר גבוה יותר.

קרן כזו, לדוגמה, היא הקרן IG Premium של אינספיריישן גרופ - חברה בבעלות ישראלית המתמחה בייזום השקעות בברלין. החברה מאתרת את הנכסים המתאימים, מבצעת את כל הבדיקות הדרושות לפני הרכישה, ומטפלת ברכישה עצמה, בהשבחת הנכסים, באחזקה השוטפת, בהשכרה וכן במכירה. בנוסף, הקרן עצמה משקיעה בכל מיזם כ- 10% מעלותו - כך שיש לה אינטרס לקבל החזר נאה, בדומה לאינטרס של הלקוחות המשתתפים עמה בקרן.

לדברי ארלוק, "מדובר בהשקעה בטוחה מאוד, לטווח קצר יחסית. כמו כן, השקעה באמצעות הקרן מאפשרת למשקיע ליהנות מפיזור סיכונים גבוה יותר בהשוואה לקניית דירה בודדת, כך שפוטנציאל ההשבחה עולה".

להשתתף ברווחים - או ליהנות מהריבית

הקרן מציעה שני מסלולי השקעה. הראשון הוא מסלול ההון, שבו המשקיעים מקבלים תמורת השקעתם חלק מהבעלות על חברת הנכס, ולמעשה הופכים לשותפים של אינספיריישן בפרויקט. עם תום התהליך, הם מקבלים את חלקם ברווחים. אופציה זו מתאימה למשקיעים המחפשים תשואה גבוהה, ומעדיפים להיכנס לשותפות עם יזם שיש לו שותפות אינטרסים מלאה איתם.

האופציה השנייה היא מסלול מימון - שבו המשקיעים יכולים להלוות ליזם כסף, שיהיה חלק מהמימון החוץ-בנקאי לרכישת הפרויקט. במסלול זה, מקבלים המשקיעים ריבית שנקבעה מראש – ללא קשר לתשואה על הפרויקט. הריבית משולמת באופן רציף, אחת לתקופה, לאורך חיי הפרויקט – כך שהמשקיע נהנה מהכנסה קבועה.

"לא משנה באיזה מסלול הם בוחרים - המשקיעים יכולים לישון בשקט", אומר ארלוק. "ההשקעה נעשית בנכסים בברלין, ומדובר בעיר אטרקטיבית במיוחד להשקעה, המשלבת בין עלויות נמוכות של הנכסים לצד פוטנציאל השבחה ורמת ביטחון גבוהה. כל אלו מסבירים גם מדוע גופי מחקר מובילים מציינים את ברלין כיעד המוביל כיום בקרב משקיעי נדל"ן מכל העולם".

רוצים להשקיע בנדל"ן בברלין? לפרטים נוספים>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#