תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חלון ההזדמנות בשוק האמריקאי מסרב להסגר - מהם הגורמים המובילים לכך?

שוק הנדל"ן בארה"ב מייצר עניין רב בקרב משקיעים מן העולם כולו בעשור האחרון. מחירי הנכסים נמצאים בעלייה מתמדת ובאזורים רבים ניתן להבחין כי מחירי הנכסים טרם הדביקו את אלו שהיו נהוגים טרם המשבר של 2008

חוסנו של השוק האמריקני ותכניות החילוץ רחבות ההיקף אותן הנהיג ממשל אובמה ובכללן שיעורי ריבית נמוכים שחלחלו לשווקים הפיננסיים בעולם כולו, סייעו בהתאוששות הדרגתית של שוק הנדל"ן המקומי והפכו את ההשקעה בו למשתלמת במיוחד.
משקיעים ישראלים הבוחנים את שוק הנדל"ן האמריקאי מופתעים לא אחת ממחירי הנכסים הנמוכים ביחס לאלו הנהוגים בישראל. בתים פרטיים רחבי ידיים, הנמצאים בסמוך לאזורי הביקוש המובילים, נמכרים במחירים של דירות בנות שניים ושלושה חדרים אצלנו. לתופעה זו שתי סיבות מרכזיות; ראשית, רכיב הקרקע אינו יקר כמו אצלנו ואינו מהווה חלק משמעותי במחיר הקנייה. שנית, תהליכי הבנייה עצמם זולים באופן ניכר מאלו הנהוגים אצלנו.

השילוב של מחיר קנייה נמוך יחסית לצד מגמה יציבה של עלייה במחירי הנכסים, הופכת את שוק הנדל"ן האמריקאי ליעד השקעה מוביל בקרב משקיעים בעולם כולו. ביחס ישר לרמת העניין הכללית, ישראלים רבים מצטרפים למעגל ההשקעה ומגוונים את תיק הנכסים שלהם באמצעות קניית נכסים מסוגים שונים בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

pedestrian-road-traffic-street-city-cityscape-
pxhere.com

הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo חינם וללא התחייבות ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>

שוק הדיור האמריקאי - תמונת מצב 

כידוע, הסיבה המרכזית שהובילה להיווצרותו של המשבר בשנת 2008 נעוצה הייתה במדיניות האשראי המתירנית אותה הנהיג הבנק המרכזי בארה"ב. כיום, נדמה כי הרגולטור האמריקאי למד את הלקח הראוי ונקט בשורה של צעדים שמטרתם הימנעות ממצב דומה בעתיד. בדומה למדיניות האשראי בישראל, מגבילים כיום המוסדות הפיננסיים בארה"ב את שיעורי ההלוואה ודורשים מקדמות של עשרות אחוזים מערכו של הנכסים אותם מבקשים הלקוחות לרכוש. במקביל, נבדקת לעומק גם יכולת ההחזר של הלווים והופסק לחלוטין השימוש במסחר במכשירים פיננסיים רעילים. צעדים אלו מגבירים את יכולתו של הרגולטור לשלוט במגמות המחיר בשוק ולוודא כי גם אם תחול ירידת מחירים חדה בענף לא ישנה מקרה בו יעדיפו הלווים להחזיר את הנכס ולא את ההלוואה שלקחו.

מנקודת מבטו של המשקיע, מדובר בבשורות חיוביות ביותר. מגמת ההתאוששות של השוק האמריקאי, שהציג בתקופה שלאחר המשבר מחירי נכסים שהיו נמוכים מערכם הריאלי, מגובה כעת ברגולציה קפדנית מאי פעם, כזו המשמרת מצב עניינים יציב ומייצרת סביבת השקעה בטוחה מתמיד.

כמו כן, גודלו הפיזי של השוק מניח לפתחו של המשקיע אפשרויות השקעה רבות ומגוונות ומחקרי שוק הנערכים בתחום מבליטים את העובדה כי לצד אזורים חדשים הנמצאים במגמת התפתחות מרשימה קיימים גם כאלו שטרם החזירו את מלוא ערכם טרם המשבר. כמו כן, קיימים סקטורים שלמים שנותרו יציבים גם בעתות המשבר אך בשל חסמים גבוהים מעולם לא היו נגישים למשקיע הפרטי, כגון: דיור סטודנטים, מקבצי דיור ועוד. איתור הזדמנויות ההשקעה שעוד נותרו בשוק מחייבת היכרות מעמיקה עם השוק המקומי כמו גם ידע מקצועי במגוון תחומים המשיקים לנדל"ן וניסיון בפועל.

מהן המגמות שיעצבו את פניו של שוק הנדל"ן האמריקאי בזמן הקרוב?

אשראי שוב משוחרר לשווקים - לאחר תקופה ממושכת בה הידקו הרשויות את מדיניות מתן האשראי שלהן, ניכרת הקלה הדרגתית במתן אשראי ללקוחות המוכיחים חוסן כלכלי ראוי. הקלה משמעותית נרשמת לרוכשי בתים ראשונים, יוזמה בה החל ממשל אובמה ב-2015 ובמקביל נרשמים תנאי אשראי משופרים בחזית מגורי היוקרה. צעדים אלו מסייעים משמעותית בהמשך ההתאוששות בשוק הנדל"ן המקומי ותומכים במגמת ההתאוששות הנרשמת במחירי הנכסים.

בנייה מואצת - הביקוש המתגבר עושה את שלו והקבלנים והיזמים ממשיכים להגביר את קצב הבנייה. נקודות נוספות לציון המעודדות את העוסקים במלאכה להגביר את קצב הבנייה הוא חוסנו היחסי של המשק האמריקאי, עובדה הבאה לידי ביטוי בעלייה מתונה ויציבה במשכורות של הציבור האמריקאי לצד מדיניות אשראי קשוחה פחות, כפי שצוין בסעיף הקודם.

architecture-window-glass-building-city-skyscraper-
pxhere.com

המשך הצמיחה בערים בסדר גודל בינוני (קרא עוד על ערי 18 השעות) - הביקוש הקשיח למגורים נשמר בערים הגדולות בארה"ב הודות לאפשרויות התעסוקה הרבות בהן והמשכורות היחסית גבוהות אשר משולמות בהן. עובדה זו תרמה לעליית מחירי הנדל"ן בהן וסייעה רבות להתאוששות הכלכלה האמריקאית. במקביל יש לזכור כי אפשרויות הבנייה מוגבלות בערים אלו עקב אילוצים גאוגרפיים ורגולציה מקומית הנוגעת למדיניות הבנייה. כתוצאה מכך נרשמת מגמה עקבית של צעירים ומשפחות בתחילת דרכן לעבר ערים קטנות יותר שאמנם מציעות אפשרויות מקצועיות מצומצמות יותר אך נהנות מרמת מחירים נמוכה יחסית המאפשרת דיור זול יותר. תופעה זו מוכרת לנו גם מישראל, עת מחירי נדל"ן גבוהים במרכז גורמים במישרין להתפתחות הפריפריה ותורמים לחוסנו של המשק באופן כללי.

השקעות מן החוץ ממשיכות לזרום לשוק הנדל"ן האמריקאי - שוק הנדל"ן האמריקאי נתפס ע"י משקיעים כיעד אטרקטיבי להשקעה לאור מגמות המחיר החיוביות הנרשמות בו.

landscape-architecture-villa-floor-interior-building
pxhere.com

ריבית נמוכה - בדצמבר 2016 העלה הבנק המרכזי את שיעור הריבית במשק האמריקאי רק בפעם השנייה מאז 2006, הריבית כבר אינה אפסית, אך עדיין מאוד נמוכה. צעד זה אמנם מעלה את שיעורי הריבית על המשכנתאות, אך על פי הערכות המומחים העלאות הריבית אינן צפויות לפגוע באטרקטיביות של שוק הנדל"ן הממשיך להציג מגמות חיובית לצד הזדמנויות חדשות.

קצת על סיכונים ונדל"ן

קניית נדל"ן אמנם נחשבת לאפיק השקעה ראוי ונחשק עם אפשרות לרווחיות נאה, אך בדומה לכל אפיק השקעה, גם כאן מתקיימים סיכוני שוק שעל המשקיע להביא בחשבון במערך השיקולים הכללי. את הסיכונים ניתן לחלק לשני סוגים מרכזיים: סיכונים ברמת המאקרו, הנוגעים להתרחשות כללית בשוק וסיכוני מיקרו, הנוגעים לנכס עצמו או ליזם. סיכוני מאקרו הינם סיכונים דוגמת פגעי טבע כסופות והצפות ואילו סיכוני מיקרו נוגעים יותר לסוגיות דוגמת מצבו הפיסי של הנכסף טיב העסקה או טיב היזם.

iintoo רותמת את ניסיונה הרב ובוחנת כל השקעה באופן קפדני ומעמיק במטרה לגדר את הסיכון, ככל הניתן, עבור המשקיע. עם כל יזם מבוססת היכרות אישית ולרוב שותפות אסטרטגית ארוכת טווח. בנוסף, בדיקות הנאותות כוללות ביקור פיסי בנכס ובנכסים דומים באזור ההשקעה לצורך השוואה. מעבר לכך, בכל עסקה מתקיים משא ומתן קשוח עם היזם שמטרתו להתוות תנאים עסקיים המגדרים את הסיכון בשלושת פרמטרים עיקריים - הכנסות, הוצאות ורווחיות - ובעיקר שומרים על אינטרס המשקיע. כל השקעה נבחנת גם ברמת היתכנות עסקית, כאשר רק עסקאות שהתכנית העסקית שלהם אושרה ע"י וועדת ההשקעות של iintoo יוצאות לדרך. זאת ועוד, iintoo משתמשת בתוכנות מקצועיות לבחינת הנכסים והן נעזרת בשותפתה האסטרטגית, ענקית הנדל"ן האמריקאית Meridian Capital, אשר לה מידע שהצטבר ב 30 שנות פועלה בתחום. גישת ההשקעה ב iintoo היא מלכתחילה שמרנית, כאשר כל נכס נבחן גם היסטורית, לרבות תקופות משבר. התחשבות בגורמי הסיכון הינה חלק בלתי נפרד ממתודולוגיית ההשקעה של iintoo, אך כאמור, לא ניתן לגדר את הסיכון במלואו.

לסיכום, ניתן לומר כי הכלכלה האמריקאית מראה סימנים ברורים של חוזק והמשך צמיחה הבאים לידי ביטוי הן ברמת התעסוקה, הן בהיבטים רגולטוריים בריאים והן בתמריצים המוענקים לשחקנים בתחום הנדל"ן. עם תחילת כהונתו של הדונלד אמנם עלו חששות הנוגעות ליכולת הממשל בהנהגתו להציב משנה סדורה ועקבית הנוגעת לשוק הנדל"ן המקומי, אך ככל שנוקפים הימים ניתן להבחין כי טראמפ, יזם ואיש עסקים מחונן, מבין את חשיבותו של הנושא היטב ותורם להמשך צמיחה יציב ושפוי, אינדיקציה ברורה בנוגע לקצב העלייה של מחירי הנדל"ן. אמנם קשה לנבא אך אווירה של אופטימיות מגובה בעשייה נכונה מנשבת מכיוון מערב.

הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo חינם וללא התחייבות ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>

בחזרה למדור >>