הדר הכרמל והעיר התחתית של חיפה: ההשקעה המשתלמת ביותר בנדל"ן מצפון לתל אביב

כל מי שמבקר בחיפה יוצא עם אותה השאלה: איך יתכן שעיר יפה כל כך, עם אוכלוסייה ייחודית וחזקה, מוסדות אקדמאים מובילים בקנה מידה עולמי ומוקדי תעסוקה חזקים ונחשקים, רחוקה ממימוש הפוטנציאל הנדל"ני שלה

המבקרים בחיפה אולי שואלים את עצמם את השאלות האלה אבל משקיעי הנדל"ן המנוסים מנהלים בימים אלה מצוד אחר נכסים בעיר. זאת משום שהם יודעים מה קורה עם פוטנציאל נדל"ני- סופו להתממש ובגדול.

צילומים מחיפה בעבר
הומלנד

כדי להסביר למה חיפה לא מימשה עדיין את הפוטנציאל שלה ולחזות מתי זה יקרה, צריך לחזור אחורה בזמן לשנות העשרים של המאה הקודמת. בתקופה זו חיפה היתה להבטחה הגדולה של היישוב העברי בישראל. הבריטים אהבו אותה כי היא הזכירה להם נופים אירופאים, השילוב בין הישובים החקלאים מסביב ובין האינטקטואליה של הטכניקום (לימים טכניון) גרם להם להרגיש בבית.

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

לא פלא שהם, יחד עם הנהגת הישוב היהודי, בחרו להקים בעיר נמל ולחבר אותו במסילת ברזל לשאר חלקי הארץ.

ההחלטה להקים את הנמל, את ההאנגרים מסביבו ואת מסילת הרכבת אליו התחילו תהליך שבעקבותיו העיר חיפה היא בין הערים היחידות בעולם בהן הנדל"ן לאורך החוף זול משמעותית מאשר חלקי העיר הגבוהים והרחוקים בעיר.

תמונות מחיפה בעבר

חסימת הגישה לים בלב העיר, יחד עם הקמת בתי הזיקוק בעיר על ידי הבריטים ו"עטיפת" המתחם בתעשיות שונות הביאו בסופו של דבר לניתוק העיר מהים, לחסימת האוויר והנוף ובל נשכח, לבעיית זיהום האוויר בחיפה שרק היום, שמונים שנה לאחר שנוצרה, מתחילים לפתור אותה.

אם נקפוץ 100 קילומטרים דרומה לעיר תל אביב, נוכל לזהות את אותו התהליך לחופי העיר ובניגוד לחיפה, נוכל להתחיל לראות את הפתרון: שכונות כמו שוק הפשפשים, נווה צדק, כרם התימנים, ומתחם נמל תל אביב הפכו באמצע המאה הקודמת לשכונות נטושות, עם תעשייה ומסחר קטנים. עם החלטת העירייה להחזיר להן את זוהר, הפכו השכונות למבוקשות בתל אביב והמחירים בהתאם.

דוגמא מצוינת נוספת היא נמל תל אביב: מאז נטישתו לטובת נמל אשדוד וחיפה, הפך למתחם בו שהו יבואנים ויצרנים של כלים סניטריים, ריצוף ותעשייה קטנה. רק בשנת 2004 החליטה הנהלת אוצר מפעלי ים, הבעלים של נמל תל אביב, להפוך את הנמל למתחם בילוי והפכה אותו למוקד תיירותי.

חיפה בעבר

ההחלטה וההשקעה הפכה את השכונות המקיפות, לרבות רחוב הירקון והרחובות הקטנים המקיפים את הנמל לאחד מהמתחמים היקרים ביותר בארץ למגורים, תוך שנים ספורות.

הים עובר לחזית העתיד של העיר

שנת 2003 היא לדעת רבים שנת המפנה של חיפה. באותה שנה נבחר עורך הדין יונה יהב לראשות העיר והביא איתו נחישות, פעלתנות ובנינו, רוח חדשה באמת לעיר חיפה. ב- 13 השנים מאז היבחרו, הפך את העיר לשם דבר בכל הנוגע לתעשיית ההי טק העולמית, הצליח להביא לעיר את החברות הבינלאומיות המובילות, ביצר את מעמדו של הטכניון כמוסד אקדמי בין לאומי עטור פרסים, חיזק את התיירות לעיר באמצעות שיקום המושבה הגרמנית, שיפוץ הגנים הבהאים וייסוד ארבעה(!) פסטיבלים שונים בעיר, המתרחשים מידי שנה.כל אלה הביאו לעליית מחירים בעיר, המסתכמת בין השנים 2003-2016 בלמעלה מ- 150%, באופן גורף בכל שכונות העיר.

נוף מחיפה

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

אבל מי שחושב שיונה יתעייף טועה כנראה... בשנה שעברה הופקדה תכנית המתאר העירונית של חיפה בוועדת התכנון הארצית. התכנית השאפתנית מדברת על גידול של 133 אלף תושבים בעיר, בתוספת ל- 200 אלף המתגוררים בה כיום, ביצור מעמדה כמטרופולין של הצפון והפיכתה לעיר מודרנית, המשלבת תעשייה, תיירות, איכות חיים ותרבות בילוי ופנאי.

חלק ארי מתכנית המתאר, הוא תכנית חזית הים, שכבר אושרה ב- 2012 על ידי מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה. התכנית, שהיקפה הכספי מוערך בכ- 4 מיליארד שקלים כולל את הפיכת הנמל ומבואותיו לאזור תיירותי הכולל: טיילת , בתי קפה  ומוסדות ציבור .

מטרת התכנית, כפי שנוסחה בהוראות המועצה הארצית, היא "לאפשר פיתוח חזית ים עירונית ראשית לעיר חיפה, אשר תהווה מוקד לפעילויות עירוניות דוגמת תיירות, בילוי, מסחר, פנאי ונופש, בראיית הצרכים והחזון של העיר חיפה, וכל זאת בשילוב ותוך מתן מענה הולם לגורמים סמוכים וגובלים ובכללם מערכת הביטחון והנמל."

בפועל, עם השלמת התכנית, האתגרים הגדולים ביותר שעמדו בפתחה של העיר חיפה יפתרו:

1. העיר תחובר חזרה לים ותושביה יוכלו ליהנות ממרחבים פתוחים, רצף עירוני ועולמות של בילוי ופנאי.

2.שיקוע הרכבת והזזת הנמל האזרחי והצבאי צפונה יאפשר את פתיחת העיר מערבה.

התכנית נשענת, בין השאר, על העקרונות הבאים:

1. מתן עדיפות לשטחים פתוחים לציבור הרחב, לרבות טיילת חוף רחבה ורציפה, כיכרות ורחבות המתחברות למרקם העירוני הגובל.

2. שיקום ושימוש חדש של מחסני הנמל למסחר, בילוי ושטחי ציבור ותרבות והקמת מבנים חדשים לבילוי, תעסוקה ותיירותלאורך קו המים ובניצב לו.

3.חיבור העיר לים על ידי יצירת מוקד עירוני חברתי מרכזי לבילוי ונופש, שיהווה בסיס להתחדשות עירונית. 

חיפה

כחלק מתכנית חזית הים הוחלט על שיקוע פסי הרכבת מתחת לפני הקרקע כדי לסלק את כל המכשולים שהפרידו בין העיר לים. עם השלמת השיקוע תצא לדרך תכנית בינוי שאפתנית שתכלול למעלה מ- 7000 יחידות דיור שייבנו לצד חוף הים של חיפה ויהפכו את המתחם למתחם צעיר, אופנתי ושוקק חיים בעיר.

גידי בר אוריין ממשרד בר אוריין אדריכלים האחראים על תכנון הבניין ביחד עם משרד שוורץ בסנוסוף מחיפה ומומחה להתחדשות עירונית, המוביל פרויקטים רבים בתל אביב ובמרכז אמר בהקשר זה: "חיפה נמצאת על סיפו של מהפך עירוני אמיתי. תכנית חזית הים יוצרת תהליך מרתק בו, בניגוד למה שקרה בתל אביב, ההנהגה העירונית יוזמת תהליך של התחדשות עירונית רחבת היקף שמביאה אחריה פרויקטים למגורים בהתחדשות עירונית. התהליך הזה, מרתק בפני עצמו, עשוי ליצור אלטרנטיבה אורבנית ראוייה לעיר תל אביב משום שהוא לוקח בחשבון את הצרכים והרצונות של תושבי העיר המודרנית, במאה ה- 21. הם רוצים שילוב של איכות חיים מודרנית, עם חיי תרבות, בילוי ופנאי תוססים וקריירה המביאה למיצוי אישי והכל מבלי לבלות על הכביש שעות ארוכות. אחרי הרבה שנים שרק תושבי תל אביב נהנו מהתמהיל הזה, נראה שחיפה תציג אלטרנטיבה ראויה קרוב לים, ותהפוך לברצלונה של ישראל".

חיפה
עמי שנער אדריכלים ועיריית חיפה

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

ים כחול, שמיים צלולים בחיפה

לצד תכנית חזית הים, העיר חיפה נערכת בימים אלה לתכנית הפעולה הלאומית לאזור מפרץ חיפה, יחד עם המשרד לאיכות הסביבה.

מטרת התכנית, שהיקף ההשקעה בה מוערך בכ- 330 מיליון שקלים, היא ליצור אזור אוויר נקי בחיפה, על פי מודל המיושם בלמעלה מ- 200 ערים בעולם. כך מתכננים לשפר את איכות האוויר במפרץ חיפה ולצמצם את הסיכונים הבריאותיים לסביבה.

זאת באמצעות הגברת הפיקוח והאכיפה, ניטור מזהמים, ביצוע מחקרים מתמשכים בנושא בריאות הציבור והנגשת המידע באופן שקוף וברור.

צילומים מחיפה
עמי שנער אדריכלים ועיריית חיפה

כחלק מהתכנית תיערך פעילות משולבת מול כל מקורות הזיהום: מפעלים בכל סדר גודל, בתי זיקוק, כלי רכב ושיט ותחנות תדלוק.

תכנית מתאר + תכנית חזית הים = עליה של 15% במחירי הנדל"ן בחיפה

עובדה ידועה כי תכניות מתאר מהוות הזדמנות להשקעה משום שעם אישורן חלה קפיצה משמעותית במחירי הנדל"ן, הנובעת מצמצום מימד אי הוודאות בקשר לתכנון ולפיתוח בעיר וכמובן, קביעת מספר סופי לכמות יחידות הדיור המתוכננות בעיר.

כאשר אנו מדברים על חיפה, חשוב לזכור כי חלק מתכנית המתאר כבר יצא לדרך, בדמות תכנית חזית הים שכבר זכתה לאישור המועצה הלאומית לתכנון ובנייה.

רן חקלאי, לשעבר סגן הממונה על התקציבים באוצר, שנשכר לגבש תכנית אסטרטגית למינוף העיר התחתית, העריך כי מחירי הדירות בשכונות העיר התחתית בחיפה יהיו גבוהים ב- 15% משאר הדירות בעיר, לרבות הדירות בכרמל. להערכתו, הנכסים שנמצאים בסביבת הנמל והים יושבחו בשיעור מצרפי גבוה ממיליארד שקל. במקביל נתונים שהתקבלו מפרויקטים דומים בעולם העידו שכל דולר שמושקע בפיתוח הנמל יניב תשואה של 3–6 דולרים בחזרה.מדבריו של רן חקלאי, ניתן להניח כי בתום התהליך, יגיעו מחירי הנדל"ן בעיר התחתית לרמה של 28-30 אלף שקלים למ"ר תוך חמש שנים, מחיר המגלם את שילוש המחיר, נכון להיום.

הדר הכרמל נמצאת במוקד תשומת הלב

כחלק מתכנית חזית הים, עיריית חיפה מעודדת יזמים וקבלנים להשקיע בשכונת הדר הכרמל, מתוך הבנה ברורה כי תנופת הבנייה המתחדשת באזור הינה מפתח בשיפור פניה של העיר התחתית. נפח התחבורה העובר דרך השכונה צומצם באופן מהותי והרחובות והכיכרות חודשו לחלוטין. התכנון ההיסטורי המיוחד של השכונה מהווה גורם מנצח בהצלחתו של פרויקט ההתחדשות העירונית, כמו גם התכנית העירונית להחזיר את קמפוס הטכניון לשכונה ולהמשיך לפתח את מתחמי הבילוי באמצעות שיקומם של מבנים היסטוריים הקיימים באזור.

נראה כי מאמצי העירייה נושאים פרי  ולראייה, מובילה הדר זה שנים ברציפות את טבלת מס' עסקאות הנדל"ן המתבצעות בשטחה בהשוואה לשכונות אחרות בעיר, הנהנות מיוקרה ומוניטין דוגמת דניה ואחוזה.

ומה עם המחירים? הנתונים מראים כי מחירי הנדל"ן השלימו עליה של כ- 140% מאז 2010, זאת בהשוואה לעליה של 100% ברחבי העיר ועליה של כ- 50% בשכונת אחוזה*.

פרויקט אחד העם – עיתוי, מיקום והזדמנות

היזמים המובילים בענף הנדל"ן הישראלי נוהגים לעקוב מקרוב אחרי הדבר הבא. כך מתחיל הסיפור של כך מתחיל הסיפור של חברת יוסף ואחיו- בבעלות האחים יוסף ורונן סיונוב, שחברה לחברת הבניה היוקרתית שגראווי ליבוביץ להקים פרויקט יזמי לפי חוק מכר בליווי בנק הפועלים, בפרויקט אחד העם בחיפה.

הדמייה של פרויקט אחד העם
עמי שנער אדריכלים ועיריית חיפה

יחד החליטו שתי החברות לגייס לשורותיהן את אדריכל גידי בר אוריין, מהמומחים בארץ להתחדשות עירונית ולהקים מתחם מגורים צעיר, אופנתי ויוקרתי בשכונת הדר, לאחר עשרות שנים בהם לא נבנתה אף דירה אחת בשכונה.

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

פרויקט אחד העם כולל מגדל מגורים ייחודי עם כ-158 דירות קטנות (2-3 חדרים) ומתחם חללי סטודיו המיועדים לאמנים צעירים ובעלי עסקים קטנים, וילה היסטוריות  לשימור הבנויה המשוחזרת מאבני הבניין המקוריות שנשמרו לכל אורך השנים  , וכיכר שמחברת בין המגדל לווילה ויוצרת חווית מגורים ועסקים אורבנית אמתית.

צילום של דירת לופט בחיפה
אורי קיטה

הרחוב מחבר בין הטכניון הישן, הריאלי והמדע-טק מצד אחד, לרחוב הנביאים מצדו השני. הרחוב מתהדר בשילוב ארכיטקטוני נדיר של בתי באוהאוס ובתי אבן ישנים. צמד הארכיטקטים גידי בר אוריין וגבי שורץ מגשימים את חזונם העיצובי עם פרויקט יפיפה המשתלב באורגניות במארג השכונתי.

הפרויקט מיועד לאוכלוסיה צעירה, שתאכלס את מתחם ההי טק בעיר ותעבוד במטות החברות הבינלאומיות בחיפה.

הדיירים הפוטנציאליים של המתחם מבקשים לעצמם חווית מגורים תוססת ומודרנית, המשלבת נגישות ברגל לכל מתחמי הבילוי, הפנאי, התרבות והקניות בעיר, גישה מהירה למקום העבודה והכל, עם דירה מעוצבת, יוקרתית ומפנקת.

הדמייה לפרויקט מגורים בעיר חיפה
עמי שנער אדריכלים ועיריית חיפה

בר אוריין מוסיף בהקשר זה: "הצלחת מתחמי המגורים היוקרתיים בנווה צדק, יפו, חלקו המערבי של ציר רוטשילד ומתחם החשמל בתל אביב, מחזקים בעניינו את ההערכה כי מתחם הדר הכרמל יגדיר מחדש יוקרה בתל אביב. דיירי פרויקט אחד העם יוכלו ליהנות מחוויית המגורים האורבנית המורכת לדיירי המתחמים שציינו בתל אביב".

* הנתונים המצויינים בכתבה נלקחו מאתר מדלן, האוסף ומנתח עסקאות נדל"ן כפי שדווחו ברשות המיסים.

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#