יש לכם מיליון שקלים ואתם רוצים להשקיע בנדל"ן? הנה מה שיש לשוק להציע

הנה 3 אמיתות בנוגע להשקעות בנדל"ן (נכון ל- 2016):

1. ההשקעה בנדל"ן נותרה אטרקטיבית בקרב הישראלים, למרות העלאת מס הרכישה על ידי הממשלה הנוכחית.

2. הציבור הישראלי מאבד אמון ביכולתה הממשלה להוריד המחירים ובוחר להמשיך ולקנות, בהיעדר אלטרנטיבות ראויות הן למגורים והן להשקעה.

3. היזמים בענף הנדל"ן אינם יושבים על הגדר. בידיעה כי זהו המסלול היחידי המניב תשואה ראויה, התפתחו באופן טבעי מס' אפיקי השקעה שלא הכרנו בעבר.

הדמייה של פרויקט אחד העם

לקחנו, שלושה אפיקי השקעה פופולריים והדגשנו את מה שחשוב באמת לדעת. באפיק האחרון אותו בדקנו, אפשרויות השקעה בדירה מיד ראשונה ושנייה בארץ, ניתחנו מס' דוגמאות מייצגות במטרה להעניק תמונה רחבה ככל הניתן באופן ממוקד ובהיר.

רכישת קרקע חקלאית– החל מ 350,000 שקלים

הרשת מוצפת בהצעות להשקעה בקרקע חקלאית עם דגש על שני ערכים שיווקיים: מחיר התחלתי נמוך לרכישת הקרקע (מ- 80 עד 300 אלף שקלים) ותשואה שנתית דו ספרתית.

בפועל מדובר במסלול ספקולנטי במיוחד בו מספר הנעלמים עצום: מתן אישורים לבנייה למגורים על ידי ועדות התכנון, דרך סוגיית הפקעות הקרקע וכלה במועד המסחור של הקרקע. יתר על כן, מחיר הקרקע אינו כולל עלויות מס גבוהות במיוחד.

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

ומה עם המימון? מכיוון שגם הבנקים מכירים באי הוודאות הכרוכה בהשקעה בקרקע חקלאית, הם אינם מעניקים מימון לרכישות אלה. יש לגייס את כל הסכום במזומן בעת הרכישה.

העדויות מהשטח מעורבות: לצד משקיעים שקיבלו את ההיתר לעלות על הקרקע ומדווחים על תשואות פנטסטיות קיימים גם אלו שאינם רואים את האופק.

למי אפיק ההשקעה הזה מתאים? ובכן, סביר להניח כי אפיק זה מתאים בעיקר למשקיעים בעלי תיק השקעות מגוון, המעוניינים לשלב בתיק מסלול ספקולנטי שיניב תשואות בטווח הרחוק, קרי 10-20 שנה מרגע ההשקעה.

רכישת דירה בחו"ל– החל מ 70,000$

התפתחות התקשורת, ירידת מחירי הטיסות והאווירה הקוסמופוליטית בישראל פתחה את השער לרכישת דירה בחו"ל.

היזמים המשווקים את הפרויקטים הללו מבטיחים לנו רמת מחירים נמוכה ותשואה גבוהה משכירות. למי זה באמת מתאים ומה יש להביא בחשבון?

1. קשה מאוד לבצע השקעה משתלמת ללא ידיעה של השפה, שליטה ברזי הבירוקרטיה והכרה מעמיקה של מנגנון המיסוי וחוקיו, אופי האוכלוסייה והעדפותיה בנוגע למגורים והכרה של הכלכלה המקומית.  כל אלה מתלווים לצורך בהכרותמעמיקה של שוק הנדל"ן במקום בו שקלתם לרכוש. מכאן, מתקיימת תלות כמעט מוחלטת ביזם.

2. טיפול בנכס, לרבות התקשרות עם השוכרים, תשלום מיסים וטיפול בתקלות מצריך ביקורים תכופים בחו"ל, לתקופות זמן משתנות ולעיתים, ללא תכנון מוקדם מראש.

3. התשלומים לחברות הניהול של נכסים אלה, האמורות לתת מענה לשיווק הדירה, טיפול בשוכרים ובסוגיות בירוקרטיות וטיפול בדירה עצמה מצמצמים את התשואה משכירות באחוזים ניכרים.

4. מימון? גם כאן, מדובר במסלול בו לא ניתן לקבל מימון מהבנקים בישראל.

לסיכום, ניתן לעשות עסקאות נדל"ן משתלמות במספר יעדים בעולם אך במקביל יש לבדוק היטב את הנכס בו אתם מתעניינים בידיעה שהמידע זמין פחות מאשר בקניית נכסים בארץ.

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

מתי כן כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל? בהשקעה זו יש חשיבות להיקפים: ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הופכת כדאית כאשר מדובר ברכישה וניהול השקעה של ארבעה נכסים ומעלה, הסמוכים אחד לשני.

הדמייה של פרויקט אחד העם
עמי שנער אדריכלים ועיריית חיפה

רכישת דירות חדשות ומיד שנייה בשוק המקומי – מקרי בוחן:

1. שכונת הדר והעיר התחתית חיפה – אפיק השקעה סולידי עם פוטנציאל השבחה גבוה

משהו טוב קורה בחיפה. גם ההתייחסות למשבר זיהום האוויר בעיר ממחיש את הרוח העירונית החדשה: לא מטאטאים את האתגרים מתחת לפני השטח, מגייסים את כל משרדי הממשלה הרלוונטיים ועושים הכל כדי להביא לטיפול פרקטי ומהיר.

בשנים האחרונות עיריית חיפה מקדמת תכנית מתאר מקיפה הנסמכת על העיקרון לפיו אוכלוסיית העיר תגדל מ- 270 אלף כיום ל- 330 אלף עד ל- 2025. במסגרת התכנית העירייה מתכוונת לתקן עיוות נדל"ני הייחודי לחיפה: חיפה היא אחת הערים היחידות בעולם בהן מחירי הנדל"ן עולים ככל שמתרחקים מקו החוף. המצב כיום הוא שהמחירים בעיר התחתית ושכונת הדר נמוכים משמעותית מהמחירים בכרמל ובשכונת אחוזה.

כיצד יתוקן העיוות? פרויקט חזית הים של העירייה מתעתד להפוך את נמל חיפה למרכז תרבות ופנאי רחב ידיים ולאפשר לאוכלוסייה שגרה באזור ליהנות מאיכות חיים אורבנית עילית, המשלבת מגורים עם מקומות בילוי, פנאי וקניות.

הניסיון התל אביבי מראה כי מדובר במשימה אפשרית וכדאית במיוחד: מספיק לציין את נווה צדק, שוק הפשפשים ביפו ואת החלק המערבי של שדרות רוטשילד שהפכו למוקדי נדל"ן נחשקים בעקבות פיתוח עירוני.

אז מה קרה בחיפה מבחינת שוק הנדל"ן? דירה ממוצעת בעיר עולה כיום 961 אלף שקלים ואילו לפני עשור המחיר עמד על 536 אלף שקלים, עליה של כ- 80%. זאת בהשוואה לעליית מחירים ממוצעת בישראל בעשור האחרון, המוערכת בכ- 100%.

כאשר משווים את עליות המחירים בחיפה לאלה בבאר שבע ובכלל הארץ, ניתן להבין בבירור כי העיר רחוקה ממימוש הפוטנציאל הנדל"ני שלה.

כיום יש שתי חלופות להשקעה נדל"נית בעיר: הראשונה היא השקעה בדירה חדשה והשנייה, השקעה בדירה יד שניה.

דירה חדשה בפרויקט אחד העם, מגורים במגדל יוקרה המביט לים–השילוב בין תשואה להשבחה– החל מ 890,000 שקלים

פרויקט אחד העם בתכנונם של האדריכלים גידי בר אוריין – ממבשרי ההתחדשות העירונית בישראל בשיתוף עם משרד האדריכלים שוורץ בסננוף ובביצוען של חברת יוסף ואחיו – בבעלות האחים יוסף ורונן סיונוב, שחברה לחברת הבניה היוקרתית שגראווי ליבוביץ, פרויקט אחד העם בחיפה. מציג הזדמנות ייחודית להשקעה בעיר חיפה: המתחם כולל מגדל יוקרתי המשקיף לים והר הכרמל  ובו קומת מסחר ובה מרכז בילוי , מרכז סדנאות אמן ו 158 דירות 2/3/4 חדרים ווילה לשימור שתהווה את שער הכניסה למתחם. מחירי הדירות בפרויקט מתחילים ב- 890,000 אלף שקלים לדירת שני חדרים.

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

זהו הפרויקט הראשון שנבנה בהדר הכרמל, לאחר חמישים שנה בהן לא נבנתה אפילו דירה אחת במתחם ובנייתו מהווה חלק מתהליך ההתחדשות העירונית העובר על המתחם. המגדל נמצא בקצה המזרחי של חזית הים בחיפה ומיועד לאוכלוסייה הצעירה והחזקה שתצטרף לעיר עם השלמת פארק מדעי החיים ומת"מ, המאכלס כבר היום חברות בינלאומיות דוגמת גוגל, אמזון, יאהו, אפל ועוד.

נהירת המשקיעים לפרויקט מתבססת על מספר יתרונות ייחודיים הבאים בו לידי ביטוי: הראשון והחשוב מבניהם הוא פוטנציאל התשואה בדירה "על הנייר". הדרך הטובה ביותר להסביר השקעה בדירה חדשה היא להשוות אותה לפיקדון קצר מועד, בן 2-3 שנים. ההבדל בין השקעה בדירה חדשה ובין קופת חסכון היא בתשואות:המשקיעים המנוסים יודעים כי דירה חדשה הנקנית בשלבי השיווק הראשונים, משיאה ערך של 15-25% עם השלמת הבניה.

הדמייה של פרויקט אחד העם

על פי הערכתו של רן חקלאי, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, העיוות הבא לידי ביטוי בהפרשים בין חלקה התחתון של העיר לזה העליון יתוקן בשנים הקרובות. בעקבות התיקון מחירי הנכסים הקרובים לרצועת החוף יעלו משמעותית. להערכתו, תכנית הנמל בחיפה תביא למצב שבו מחירי הדירות בעיר התחתית יהיו גבוהים ב-15% לפחות מאלו הנמצאות באזור הכרמל.

דירה יד שניה בחיפה: מחיר נמוך, תשואה נמוכה– החל מ 590,000 שקלים

היתרון המהותי של דירה יד שניה הוא ללא ספק המחיר: כיום, ניתן למצוא בעיר דירת שני חדרים בת 40 במחיר של כ- 590 אלף שקלים. אך אליה וקוץ בה: דירות אלה, שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, זקוקות לרוב לשיפוץ כללי, לרבות חשמל, אינסטלציה, תשתית וכו'. שיפוצים במחירים אלה מוערכים ב- 2000 שקלים למ"ר. חישוב מהיר מראה כי בדירה בשטח של 50 מ"ר נצטרך להשקיע כ- 100 אלף שקלים נוספים בשיפוץ, וזאת מבלי להתייחס לבלת"מים בשיפוץ ולמצב הכללי של הבניין, שבמרבית המקרים ירתיע שוכרים שידם משגת. במקביל, יש לזכור כי דירות אלו אינן מצוידות בממ"ד ואינן כוללות חנייה מוסדרת המהווה מצרך מבוקש באזור.

מה עם פוטנציאל ההשבחה? מכיוון שמדובר בדירה יד שניה ברב המקרים אנו נהנה מתשואה חודשית מידית שתבוא על חשבון פוטנציאל השבחת הנכס.

והמימון? גם כאן, מדובר בסיטואציה בה יש להגיע עם מימון גבוה יחסית, של 50% ממחיר הדירה, כ-350,000 שקלים,וליטול משכנתא, שתשחק את התשואה החודשית. למשקיעים שבינינו אסור לשכוח, כמובן, את מס הרכישה הגבוה המתלווה לרכישה.

נוף של בניינים מלמעלה

בשיקולי הסיכון יש להביא בחשבון כי דירות אלו משמשות לרוב אוכלוסיה מחתך סוציואקונומי נמוך ולכן מתקיימת סבירות כי תשלומי השכירות עלולים שלא להגיע במועדם.

רכישת דירת סטודנטים בבאר שבע– התשואה בבירת הנגב נשחקת– החל מ 730,000 שקלים

הנתונים של 2015 מצביעים על היקפי שיא ברכישת דירות להשקעה בבאר שבע. עליות המחירים במרכז, כמו גם הסיקור התקשורתי החיובי על בעיר, הקמתה של עיר הבה"דים וכמובן – הסטודנטים, הפכו את העיר לאטרקציה למשקיעים. אז כמה עולה לקנות בבאר שבע? המחיר הממוצע לדירה עומד על 941 אלף שקלים, פי שלושה מהמחיר לפני עשור!

נתון זה עומד במרכז ניתוח ההשקעה בעיר.עליות מחירי הקניה לא התלוו לעליות במחירי ההשכרה: למרות עליית מחירי הדירות בעיר, הרי שמחירי השכירות נותרו בעינם, סביב 1000-1200 שקלים לחדר בדירה. הסיבה העיקרית ליציבות במחירי השכירות נובעת מכך שיכולת התשלום של הסטודנטים לא השתנתה בשנים האחרונות עקב הקפיאה הכמעט מוחלטת בשכר במשק ומכאן כי האפשרות להעלות את שכר הדירה בעתיד הקרוב כמעט ואינה קיימת.

השילוב בין עליית מחירי הדירות בקנייה ובין יציבות מחירי השכירות הביאו לשחיקה של התשואה החודשית עד לרמה של 2.8%. תופעה זו מביאה בימים אלה לחזרתם של רוכשי דירות למגורים, על חשבונם של המשקיעים שעוזבים את באר שבע, בחיפוש אחר השקעות מניבות יותר.

לכל אלה חשוב להוסיף את העובדה כי במסגרת הסכמי הגג שנחתמו בשנת 2015, יוקמו בעיר עוד 20 אלף דירות, דבר שעשוי להביא להצפה של השוק ולהורדת המחירים.

נראה כי באר שבע הפכה בשנים האחרונות יעד איכותי למגורים אך נראה כי בשלב זה כבר אינה מהווה אופציה משובחת להשקעה כבעבר.

חריש – העיר החדשה מעוררת עניין במשפחות צעירות

חריש הפכה לאחד ממוקדי העניין של הזוגות הטריים והמשפחות הצעירות בישראל ומאפשרת לרכוש דירה גדולה במיליון שקלים.

כדי להבין מה פוטנציאל ההשקעה בנדל"ן בחריש, חשוב להתייחס לכמה עובדות:

1. הדיירים החדשים של חריש מורכבים רובם ככולם ממשפחות צעירות שרכשו דירה למגורים. ההערכות הן כי לא יהיו דורשים לדירות שכורות בעיר ומשקיעים רבים ימצאו עצמם עם נכסים ריקים.

2. רב הדירות הנבנות ומשווקות בעיר הן דירות גדולות: 4 חדרים ויותר. דירות אלה מגלמות תשואה נמוכה משמעותית ואינן זוכות להתעניינות ממשקיעים בשל כך.

3. חריש השלימה עליה של כ- 50% במחיר בשלוש שנים. ממחיר ממוצע של 612 אלף שקלים לדירת ארבעה חדרים בשנת 2013 למחיר ממוצע של 982 אלף שקלים ב- 2016.

איך נראה העתיד של חריש? ובכן, מעט מעורפל. מכרזי מחיר למשתכן ברחבי הארץ מסירים את חינה של העיר בפני אותם זוגות צעירים, שעתה יכולים, לרכוש דירה דומה במכרזים בהרצליה, ראש העין או ראשון לציון. דבר העלול להביא לקיפאון במחירי הנדל"ן בעיר עד אשר תתבהר התמונה.

לקבלת פרטים נוספים אודות פרויקט אחד העם>>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#