לראשונה בישראל: קרן מולטיפמילי מפוזרת למשקיעים פרטיים

אמרה ידועה טוענת שלא כדאי לשמור את כל הביצים בסל אחד. קרן ההשקעות "פאסיל 4" שמנוהלת על ידי IKGAI בית השקעות, מציעה קרן נגישה למשקיעים בודדים במתחמי Multifamily, המפוזרת על פני מספר פרויקטים ואזורים גאוגרפיים שונים

טלי ציפורי, בשיתוף IKGAI בית השקעות
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
טלי ציפורי, בשיתוף IKGAI בית השקעות
תוכן שיווקי

על רקע סביבת הריבית הנמוכה ועל אף הצפי לעלייתה, בארץ ובארצות הברית, פורחות האפשרויות של השקעות אלטרנטיביות: השקעות שברובן אינן תלויות בביצועי שוקי ההון ובחלקן הניכר הן השקעות בנדל"ן. לא מעט ישראלים משקיעים בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בארה"ב - חלקם כמשקיעים כשירים וחלקם כאחד האדם.

עו"ד יואב הולצר, מנכ"ל בית ההשקעות IKGAI

שוק הנדל"ן בארה"ב הוא מהגדולים ומהמשוכללים בעולם, ומשכך הוא מציע אפשרויות השקעה מגוונות למשקיע הישראלי, אך לא תמיד כולן אטרקטיביות כפי שהן מוצגות (דהיינו מגלמות תשואה אטרקטיבית) ורובן אינן מקיימות יחסי סיכון - סיכוי הולמים.

עיקר הסיכון, כפי שמסביר עו"ד יואב הולצר, מנכ"ל בית ההשקעות IKGAI, טמון בבחירה להשקיע בנכס בודד אחד או בנכסים קטנים מעטים. בחירה זו מאלצת את המשקיע להיות אקטיבי ולא פאסיבי, כלומר להבין כיצד להשביח את הנכס, כיצד לבחור חברת ניהול טובה וכיצד לנהל את מכלול האתגרים האלו מרחוק. "במצב כזה, ההשקעה הופכת לעבודה ולא להשקעה", אומר הולצר. בחירה אחרת, היא השתתפות ברכישת נכס מולטיפמלי קטן (כמה עשרות דירות בלבד), שבמהותו איננו מספק פיזור סיכונים מספיק, עם יזם שאיננו בעל ניסיון מתאים.

בית ההשקעות IKGAI, שמפעיל גם Family Office, מנגיש מגוון רחב של פתרונות איכותיים וידע רחב בשלושה עולמות השקעה: השקעות אלטרנטיביות, נדל"ן ושוק ההון. הפירמה נותנת ללקוחותיה מענה הוליסטי בתחומי ניהול העושר, השקעות בחו"ל, פרישה ומיסוי פרישה, העברה בין דורית, מיסוי ישראלי ובינלאומי, יחסי ממון ועוד.

הולצר, מייסד בית ההשקעות, טוען כי "השקעה בנכס בודד היא, בהגדרה, הרבה יותר מסוכנת מהשקעה בקרן שמשקיעה במספר נכסים. קרן מאפשרת פיזור סיכונים - אלמנט בסיסי בכל קטגוריית השקעה באשר היא. אף פעם לא כדאי לשים את הביצים בסל אחד. הפיזור הוא המהלך החשוב ביותר בבניית תיק השקעות איתן".

תחום אטרקטיבי למשקיעים
ה-Multifamily אינו פתרון דיור חדש בארה"ב. מזה למעלה מחצי מאה, הממשל בארה"ב מעודד חברות פרטיות להחזיק בנכסים שמיועדים אך ורק לשכירות, וכך נוצר מצב שבו כרבע מאוכלוסיית ארה"ב (שמונה כ-330 מיליון איש) מתגוררת בפתרונות דיור כאלו שהפכו לשכונות בפני עצמן. להבדיל מהמקובל לחשוב, במקרים רבים, מדובר בשכונות איכותיות, שכוללות בין היתר בריכת שחיה, חדר כושר ואבטחה מסביב להן, והן מיועדות לבני מעמד הביניים.

נכון לרבעון השלישי של 2021, שוק זה שבר שיא חדש, הן בהיקף ההשקעות בו והן בביקוש ליחידות דיור: במהלך רבעון זה הושקעו בשוק 78.7 מיליארד דולר, גידול 31% לעומת הרבעון השני של השנה. מתחילת 2021 ועד תום הרבעון השלישי הושקעו בשוק זה 179 מיליארד דולר, נתוני שיא של ממש.

"שוק זה מושך משקיעים רבים בגלל הפיזור הגבוה, התפוסה הגבוהה ולא פחות חשוב - רגישות נמוכה, יחסית, למשברים כלכליים דוגמת המשבר שנוצר עקב מגפת הקורונה", מסביר הולצר. "לא פחות חשובה היא התשואה הממוצעת בשוק ה- Multifamily ולפי הדו"ח הרבעוני האחרון של CBRE מדובר על עליה בשכר דירה בשיעור של 8.4%, וזאת מבלי לקחת בחשבון את הרווח שנוצר ממכירת הנכס. היסטורית, שוק עסקאות ההשבחה בעולם ה- Multifamily מייצר למשקיעים בו תשואה שנתית גבוההה ומשמעותית, וזו נובעת הן מעליית שכר הדירה והן מרווח שנוצר אגב מכירת הנכס".

השקעה נגישה

מכיוון שמחירו של נכס Multifamily איכותי בודד (שבו יותר מ 100 יחידות דיור) יהיה כמה עשרות מיליוני דולרים, קיים הצורך והמקום לאגד משקיעים בגופי השקעה ייעודיים, שמאפשרים רכישה משותפת של נכס אחד. אך לדברי הולצר, השקעה בנכס אחד, גם אם איכותי, איננה מהווה פתרון לבעיית פיזור הסיכון ולכן עדיף באופן מובהק להשקיע בקרן Multifamily, שמשקיעה במספר רב של נכסים ופרויקטים.

בישראל פועלות מעט מאוד פירמות שמציעות קרנות מפזרות על פני מספר נכסים. הטובות שבהן נגישות רק למשקיעים כשירים (לפי הגדרות רשות ני"ע), ולא למשקיע הרגיל שכן רוצה להיפתח לסוג זה של השקעות איכותיות בפיזור.

כיצד איפא יכול אותו משקיע קטן לקבל גישה להשקעה בשוק ה- Multifamily האיכותי שמציע גם פיזור בין מספר נכסים? הולצר מביא כדוגמה את קרן "פאסיל 4", קרן המנוהלת על ידי בית ההשקעות שייסד, שכבר צבר ניסיון משמעותי בהשקעות בשוק זה.

"היתרון הבולט ביותר של הקרן הוא הפיזור על פני מספר פרויקטים של Multifamily באזורים נבחרים בארה"ב, דוגמת מדינות החוף המזרחי. הפיזור של הקרן בא לידי ביטוי בשני אופנים: הראשון, פיזור על פני מספר פרויקטים, כאשר כל פרויקט כולל מספר רב של יחידות דיור. השני, פיזור גיאוגרפי כך שאם אזור אחד נפגע ממשבר כזה או אחר, אזורים אחרים שלא נפגעו, יפצו על ההפסד או על הירידה ברווחיות של הפרויקט באזור שנפגע. בסוף דבר כל משקיע מפזר השקעות באלפי דירות".

עוד מסביר הולצר כי לקרן "פאסיל 4" יש יתרונות נוספים: "ראשית, הקרן משקיעה בנכסים גדולים המוגדרים כנכסים בדרג מוסדי, דהיינו נכס שהוא רלוונטי להשקעה על ידי גופים מוסדיים ומשרדי Family Offices, ולכן יש לו שוק גדול וחזק יותר. שנית, נכסים גדולים מאפשרים הפחתת עלויות תפעול וכפועל יוצא, הגדלת התשואה המתקבלת מהם. שלישית, הקרן משקיעה רק בנכסי מדרג B ומעלה, בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי, דהיינו נוצר כאן יתרון של יצירת ערך גבוה פוטנציאלי למשקיעים בהם. קרן 'פאסיל 4' מאפשרת לעד 35 משקיעים להשקיע עד 100 אלף דולר כל אחד, והכל כמובן בכפוף לחוק"

בית ההשקעות IKGAI, שמפעיל גם Family Office, מנגיש מגוון רחב של פתרונות איכותיים וידע רחב בשלושה עולמות השקעה: השקעות אלטרנטיביות, נדל"ן ושוק ההון. בית ההשקעות מתמחה בבניית פתרונות פרישה ע"י השקעות אלטרנטיביות. IKGAI, מנגיש קרנות השקעה בתחומים מגוונים. בנוסף, IKGAI מייצר "פידרים" לקרנות גדולות וסלקטיביות שאינן נגישות לרוב קהל המשקיעים.

האמור אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם ואינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני ו/או הצעה לרכישת ו/או ביצוע השקעות או פעולות כלשהן. אין באמור משום הבטחת תשואה או רווח.

לאתר IKGAI בית השקעות

בשיתוף IKGAI בית השקעות