המזרח הקרוב

המחירים הנוחים יחסית, הנגישות למרכז העיר ותוכניות הפיתוח הופכים את יד אליהו ונחלת יצחק להזדמנויות הנדל"ניות הכמעט אחרונות בתל אביב. מדריך לגדה המזרחית המתעוררת של איילון

מירית משיח
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פארק וולפסון
מירית משיח
תוכן מקודם

בעולם הנדל"ן נהוג לומר ששלושה נתונים קובעים את איכות הנכס: לוקיישן, לוקיישן ולוקיישן. ברור שיש מרכיבים חשובים נוספים בעת בחירת נכס, אך אין ספק שהמיקום הוא אכן מהחשובים ביותר שבהם - אם לא החשוב ביותר. שכונת יד אליהו ושכונת נחלת יצחק מרוחקות זו מזו מרחק של קילומטרים ספורים, ועם זאת, יד אליהו נחשבה עד לא מזמן לחלק מדרום העיר, ואילו נחלת יצחק נחשבת לשכונה מרכזית יותר.

לשתי השכונות גישה ישירה לנתיבי איילון דרך המחלפים הרלוונטיים, ואף על פי שתוכנית קווי המטרו עדיין לא אושרה סופית, עם אישור התוכנית וקידום הבנייה, שתי השכונות ירוויחו ובגדול: קו M1 יעבור בשתי השכונות ויתחבר הן לרכבת ישראל והן לשלושת הקווים של הרכבת הקלה. כך, השילוב בין המיקום המעולה ובין תשתיות התחבורה הציבורית יאפשרו לתושבי שתי השכונות להשתחרר מכבלי הרכב הפרטי, תחנות הדלק והחניה, וחשוב מכך – יצמצמו את הפער בין מזרח העיר ומערבה.

כיום נראה כי הנגישות לנחלת יצחק טובה יותר: בעוד שליד אליהו אין גישה מיידית לאמצעי תחבורה ציבורית מלבד אוטובוס, הרי שלתושבי נחלת יצחק יש את שתי תחנות הרכבת – השלום וסבידור – הממוקמות בשתי קצוות השכונה. על פי התכנונים, בשנת 2022 תושבי בשכונה יהיו במרחק חמש דקות לכל היותר מתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. גם לתושבי יד אליהו יש תקווה באופק בדמות הקו הסגול, הנמצא בימים אלה בתהליכי בנייה ויושלם ככל הנראה בשנת 2026.

הפערים מצטמצמים

אין זה מפתיע לגלות שהשכונות המזרחיות של תל אביב זולות יותר מאשר אלה המערביות. לפי נתוני אתר מדלן, המחיר הממוצע למ"ר בתל אביב עומד על כ-43 אלף שקל, בעוד שהמחיר הממוצע בלב העיר עומד על כ-54 אלף שקל. אך בשתי השכונות האמורות, מדובר על מחירים נמוכים משמעותית: המחיר הממוצע ביד אליהו עומד על כ-34 אלף שקל למ"ר; ובנחלת יצחק הוא כ-37 אלף שקל למ"ר.

כדי להבין טוב יותר את הפוטנציאל של שתי השכונות צריך לבדוק מה קרה במחירי הנכסים בעשור האחרון ולראות כי בעוד שפער המחירים בין נחלת יצחק ובין מרכז העיר נשמר על רמה של 15%‏-18%, הרי שהפער בין יד אליהו ובין לב העיר הצטמצם בכ-40%.

אוהד דנוס, מומחה נדל"ן ונשיא לשכת השמאים לשעבר, מסביר: "נחלת יצחק שמרה על צביון מאוד מוגדר במהלך העשור האחרון. היא היתה ועודנה שכונה המועדפת על משפחות, עם אופי קהילתי מובהק. ביד אליהו מדובר על סיטואציה שונה, שמזכירה יותר את מה שקרה בפלורנטין: בשנים האחרונות היא הפכה להיות מוקד למשקיעים שמחפשים הזדמנות ליהנות מתשואה על המחיר וכמובן, מתשואה על שכירות הנובעת מהביקוש הקשיח לדירות שכורות לצעירים. לכן הפער בין לב תל אביב ויד אליהו נמצא בתהליך של צמצום.

"יש שלוש תוכניות משמעותיות באזור שישפיעו על שתי השכונות: ביד אליהו מדובר במהלכי ההתחדשות העירונית שמשתרעים על רחובות ומתחמים שלמים, נחלת יצחק תהיה כנראה המרוויחה העיקרית מהתוכנית לקירוי איילון ושתי השכונות ירוויחו ובגדול מהרכבת הקלה ובהמשך מהמטרו. לכן, סביר להניח שהפערים ימשיכו להצטמצם ככל שנתקדם, ועם זאת, גם לאחר עשור יישמר עדיין פער של 15% לפחות בין המחירים בעבר הירקון המערבי והמזרחי".

יד אליהו - מגרש משחקים למשקיעים

כדי להבין מי קונה ואיפה, כדאי לחזור ולדבר על האופי השונה של כל אחת מהשכונות: נחלת יצחק נחשבה תמיד ל"גבעתיים של תל אביב". לכן הפכה השכונה בשנים האחרונות לאזור המועדף על משפחות צעירות רבות שהתחילו את דרכן במרכז תל אביב ועברו לנחלת יצחק בזכות האינטימיות, הקהילתיות וכמובן המחיר. יד אליהו, לעומת זאת, נמצאת בעיצומו של תהליך שינוי משמעותי: צעירים רבים מגיעים לשכונה בחיפוש אחר דירות זולות, לאחר שפלורנטין כבר הפכה ליקרה מדי עבורם. גם הפרויקטים החדשים שנבנים כעת בשכונה מרחיבים באופן משמעותי את היצע הדירות הקטנות במטרה לענות על הצורך הזה. חלקם אף מציעים שירותי ניהול לרוכשים, כאלה שיאפשרו להם לנהל את הנכס ואת מערכת היחסים עם השוכרים מרחוק.

אין דרך לדעת כמה מהדירות בשתי השכונות נרכשו כהשקעה וכמה נרכשו למגורים, אולם בחינה של נתוני המכירות באתר מדלן מראה כי במהלך 2020 נמכרו ביד אליהו כ-110 דירות 3 חדרים וכ-60 דירות 2 חדרים, בעוד שבנחלת יצחק נמכרו באותה התקופה כ-50 דירות 3 חדרים וכ- 20 דירות 2 חדרים.

אכן היצע הדירות הקטנות ביד אליהו גבוה משמעותית, אולם מנתוני ניתוח שוק שבוצע באמצעות מערכת הבינה yzer מבית yad2 בנובמבר 2020, עולה כי במהלך השנה החולפת התבצעו כ-88 אלף חיפושי דירות ביד אליהו, כאשר 48% מהם היו עבור דירות ‏2‏-3 חדרים, דבר שיכול להעיד על פעילות אינטנסיבית של משקיעים בשכונה.

רווקים דרומה, משפחות צפונה

אז מה בעצם מוצאים המשקיעים ביד אליהו שאין בנחלת יצחק? דנוס מסביר: "יד אליהו מזכירה באופן מסוים את פלורנטין. סביר להניח כי מי שיאכלס את כל הפרויקטים החדשים ביד אליהו יהיו רווקים או זוגות צעירים שמחפשים דירות קטנות במחיר נוח יותר ממה שימצאו במרכז העיר. נחלת יצחק, לעומתה, מזכירה יותר את שכונת בבלי באופייה – מדובר בשכונה סולידית ושקטה יותר, שמהווה אבן שואבת למשפחות בזכות האופי הקהילתי שלה.

"מבחינתם של המשקיעים, הדירות הקטנות אטרקטיביות בשל שלוש סיבות: המחיר, התשואה למ"ר בשכירות וכמובן הביקוש לדירות הקטנות. לכן הם מתמקדים בשכונה הזאת. סביר להניח כי בנחלת יצחק פעילות המשקיעים היא ברמה נמוכה יותר, הן בשל מלאי הדירות הקטנות הנמוך בהשוואה ליד אליהו, והן בשל העובדה כי במקביל אליהם יש פעילות של משפחות צעירות שרוכשות בה דירות למגורים וממתנות את המשקיעים".

עירוב שימושים על מלא

מבט בפרויקטים המשווקים בשתי השכונות מעלה שוב ושוב את הביטוי "עירוב שימושים" שאת משמעותו רובכם כבר מכירים: מתחם מגורים הכולל גם פתרונות למסחר, תעסוקה ובילוי. בחלק לא מבוטל בפרויקטים החדשים הנבנים ביד אליהו ניתן לראות שילוב בין מגורים ומסחר, בעוד שבנחלת יצחק ניתן לראות את השלב הבא: שילוב של מגורים, מסחר ומשרדים - באותו המתחם. המתכונת המשלבת בין כל אלה הוכחה כבר כמוצלחת בחלקה המערבי של תל אביב במתחמים דוגמת מידטאון, שרונה והחשמונאים. נראה כי בנחלת יצחק היא עשויה להגיע למימוש ביתר שאת, משום שהיא תחבר בין הפרויקטים הגדולים בשכונה ובין מגדל TOHA ולאחר מכן תזרום הלאה לקירוי האיילון, שאמור לייצר לעיר הלבנה מתחם חדש לפנאי ובילוי.

מה לגבי ג'נטריפיקציה?

המתנגדים הגדולים לתהליך ההתחדשות העירונית שעוברת יד אליהו בשנים האחרונות מעלים שוב ושוב את נושא הג'נטריפיקציה – תהליך המדיר את תושבי השכונות הוותיקות מהן, לטובת בעלי ממון המסוגלים להרשות לעצמם לקנות דירות חדשות בשכונות. אכן מדובר בסכנה אפשרית למרקם הקהילתי בשכונות האלה, אולם גם כאן חשוב לזכור כי בעלי הדירות הוותיקים מקבלים פיצוי הולם ולעתים אף יותר מזה במסגרת הפרויקטים להתחדשות עירונית. לצד זאת, הם נהנים, לאורך מספר שנים לא מבוטל, מהטבות והקלות בארנונה ובתשלומי הניהול בפרויקטים האלה.

בהקשר זה ראוי לציין שבנחלת יצחק השפעת הג'נטריפיקציה עשויה להיות שולית, משום ששלושה מתוך שמונה הפרויקטים בהתחדשות עירונית בשכונה נבנים על קרקעות ששימשו בעבר לתעשייה ותעסוקה, ואילו שאר הפרויקטים ממוקדים בבניין אחד.

את השפעות שנת הקורונה והיעדר היציבות השלטונית בישראל ניתן לראות היטב במחירי הדירות העולים. כך, בין שמדובר ביד אליהו ובין שמדובר בנחלת יצחק, ההזדמנות להרוויח היום מעליות מחירים אינה בגדר ספקולציה.

לצד התשואה הרוחבית בשוק, כדאי לזכור כי בשני המקרים מדובר בשכונות שהפכו להיות היעד החם לצעירי העיר. סביר להניח שהם יהפכו אותן לקליידוסקופ אורבני מרתק, כפי שכבר קרה בדרום העיר, כמו גם בשכונת ביצרון המפרידה בין נחלת יצחק ובין יד אליהו. הקהילות שייווצרו או יתעצמו בשכונות האלה, יחד עם תשתיות התחבורה וחיבורן עם מרכז העיר, עשויות להביא באופן אורגני לעליות מחירים נוספות.