מצטרפים למאה ה-21

בענף הנדל"ן החלו לאמץ, גם אם לעתים מחוסר ברירה, טכנולוגיות מתקדמות שמייעלות תהליכים ומשפרות את המוצר

אלעד צור
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מערכת Bimmatch
אלעד צור
תוכן מקודם

ענף הנדל"ן נתפס, לא תמיד בצדק, כענף בעל שיטות בניה וניהול מסורתיות, שמפגר שנות אור לאחר מגזרים אחרים – בראשם כמובן ענף ההייטק. אבל, בשנים האחרונות אפשר לראות את האבולוציה בענף ושילוב שיטות עבודה וניהול מתקדמות שמצעידות את הענף לתוך המאה ה-21.

המורכבות גדלה

כך, האדריכלים ערן שקד וערן לשם, בעלי משרד CityBee, אומרים כי "השוק עבר לפאזה אחרת בנוגע למה זה התוצר שנקרא פרויקט נדל"ן. משרדי אדריכלות צריכים להיות כיום יותר קרובים להייטק, ונדרשים להתייחס למערכות מאוד מורכבות שלא נדרשו להם בעבר. הצפיפות גורמת לצורך בתכנון הרבה יותר מורכב, יש המון דאטה ואין שום דבר שהוא מקרי. יש צורך בפרויקטים גדולים ומורכבים יותר, ובניין עם 200 דיירים מחייב דברים אחרים מאשר בניין עם 40 דיירים".

בין הנושאים שכיום מצריכים תכנון מדוקדק מציינים לשם ושקד את הפריקה והטעינה, שינוע אשפה ותכנון הקרקע. לדבריהם, "הקרקע היא משאב מאוד יקר ואין דבר כזה שנשארת בפרויקט קרקע לא מנוצלת ומחליטים לגביה אחר כך. בעבר למשל פריקה וטעינה נעשו על הקרקע, היו חצרות אחוריות ששימשו לפונקציות שונות, כיום זה לא קיים. שינוע אשפה לדוגמה, אין דבר כזה היום לרדת במדרגות עם שקית זבל. יש שינוע אנכי ושינוע אופקי, והכל מתוכנן מראש".

לדבריהם, תוכנות שמטרתן להציע תוכניות שונות ומודלים כבר נמצאות בשימוש בענף, ובעתיד הן צפויות ללכת ולתפוס מקום יותר ויותר משמעותי: "כבר כיום חלק מהפרויקטים והאדריכלים עובדים עם תוכנות מידול שונות כמו Revit ותוכנות BIM אחרות, אשר מאפשרות להציג דגם תלת ממדי של הבניין. תוכנות מסוג זה מאפשרות דברים שבעבר נשמעו דמיוניים כמו לדעת את כמות חומרי הבניין הנדרשת ברמה מדויקת עד למספר האריחים, וברמה התכנונית לאפשר לבחון חלופות עיצוביות. על הדגם התלת ממדי ניתן 'להלביש' את כל המערכות הנוספות כמו אינסטלציה וקונסטרוקציה, ולייצר תוכניות עבודה מדויקות שמונעות טעויות בעבודה ואוטומציה של תהליכים תכנוניים.

"השלב הבא של תוכנות אלה הוא תכנון פרמטרי, תוכנות כמו Grasshopper ו-Dynamo שמאפשרות לנו לתכנת שורה של פרמטרים שנקבעו מראש שבעזרתן ניתן לעצב אלמנטים אשר משתלבים במבנה, מתוך מבחר רב האופציות שהמחשב מציע על כל שינוי בפרמטר, בוחר המתכנן את התוצאה הרצויה ואותה בהמשך מפתחים עד לתכנון והעיצוב הסופיים". השלב הבא והעתידי של תוכנות מידול יכלול לא רק את הבניין הבודד אלא יתפשט לשכונה כולה על השטחים הציבוריים שלה, האזורים הירוקים ועוד".

חדירת ה-BIM

אחת החברות שעושות שימוש במערכת ה-BIM היא קבוצת רם אדרת. החברה מקימה את פרויקט בית שולמית בעפולה – מרכז לחקר וטיפול במחלת הסרטן. מורן פליקס, מנהל אזור בחברת ומי שממונה על פרויקט בית שולמית מסביר על מערכת BIM, שבה משתמשים בבניית הפרויקט: "מערכת BIM היא מערכת חכמה, בעזרתה בונים מודל תלת מימדי, שכולל את כל המערכות בתהליך הבניה: קונסטרוקציה, אינסטלציה, חשמל, מיזוג אוויר ועוד. במערכת שולט יועץ BIM ולפעמים גם שני יועצים. כדאי להשתמש ב- BIM בעיקר בפרויקטים עתירי מערכות".
בניית מודל BIM נעשית על סמך התכנון האדריכלי ובסנכרון עם יועצי המערכות השונות של הפרויקט. ככל שהמודל יהיה מפורט יותר, כך יהיה ניתן להפיק ממנו יותר תועלת. לדברי פליקס, "שתי הסיבות העיקריות לשימוש במערכת BIM הן: הראשונה - למצוא קלאשים, כלומר התנגשויות, בין המערכות השונות; והשנייה - מערכת BIM מתריעה על כל החדירות לשלד בזמן אמת, כלומר לפני שזה מאוחר מידי".

ומה העלות ליזם?
"העלות של מערכת BIM תלויה בשני גורמים – עד כמה מורכב המודל הראשוני שצריך לבנות ועד כמה נדרשת תחזוקה ועדכונים שוטפים של המודל. בפרויקט כמו בית שולמית, עלות ההקמה של המערכת היא סביב 300,000-400,000 שקל ויש לנו יועץ BIM שמעדכן את המערכת אחת לשבוע, כך שהעלות השוטפת היא כ-15,000-20,000 שקל בחודש. ההשקעה במערכת משתלמת ומחזירה את עצמה במהירות. BIM חוסכת כסף הן לקבלנים והן למזמיני הפרויקט".

מציאות מדומה

חברות הבניה עושות שימוש בטכנולוגיה גם לכדי להעשיר את חווית הלקוח. רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר מקבוצת אשטרום: "אנחנו משתמשים בכלי של מציאות מדומה (VR) בכדי לערוך סיורים וירטואליים בדירות שלנו. הכל הזה כל הזמן משתכלל, ובשנתיים האחרונות, השימוש בו תפס תאוצה בקרב הרוכשים וכן בקרב משווקי הדירות שנעזרים בו עם כל לקוח ולקוח שנכנס למשרד המכירות. אנחנו מספקים המחשה של תכנית דירה ברמה גבוהה וקרובה למציאות ככל הניתן מהסיבה שרבים לא יודעים לקרוא תכניות או שקשה להם להבין את החלל עצמו והם מתקשים לאמוד את שטח החדר הממשי. הסיור הווירטואלי גורם להם לחוש שהם ממש מסיירים בתוך הבית עצמו. יתרון נוסף הוא שהלקוחות יכולים להבין איך לארגן ולסדר את החלל עם החפצים שלהם, ומסדר להם את המחשבות כשיש גורם שנתפס בעיניהם כמפריע, כגון עמוד בחדר או כוך בקיר. הם יכולים לראות איך אפשר לסדר את החלל נכון". 

לדבריה, "אנחנו גם מקפידים לחבר את מעצב הפנים שמלווה את הפרויקט, וחשוב לנו שהוא ישב עם חברת ה- VR בפגישה כדי שייתן את הטון בכל הקשור לעיצוב הדירה והחללים המשותפים. אנחנו מפנים לנושא משאבים רבים כשלעיתים זה אפילו בא על חשבון הוצאות שיווק אחרות כגון פרסום במדיה, שכן המכשיר הזה הוא כלי מכירה רציני שחשוב לנו להשקיע בו. 

"לרוב אנחנו מייצרים סיור וירטואלי כשיש לנו דירות יוקרתיות או דירות שאנחנו רוצים לשווק ללקוחות מעבר לים וכן במקרה של ריבוי טיפוסי דירות. יחד עם זאת, באחד מפרויקטי החברה, בו אנחנו בונים את כל השכונה, בת מאה יחידות דיור על קרקע שהיא בתולית, הגדלנו לעשות, ובנינו סיור וירטואלי לשכונה כולה. בדיור ניתן לראות את כל הסביבה, לגשת למוסדות החינוך, ולפארקים, ולבניינים וללובאים וכמובן לכל דירה ודירה בפרויקט. אנשי המכירות נעזרים בכלי הזה ומראים את הסיור לכל לקוח שנכנס ובוחרים איתו את הבניין הספציפי ואת הדירה הספציפית שהוא רוצה לראות. במקרה זה ההוצאה היתה גדולה מאוד".

חידושים בענף המעליות

איציק אדרי, סמנכ"ל השירות של שינדלר ישראל  מספר כי "שינדלר הטמיעה מערכת הרכבה שנקראת INEX – שיטות הרכבה ללא פיגום. פעם היה צריך לשנע את הציוד לקומה העליונה של הבניין עם מנופים והיום מתחילים לבנות את המעלית בקומה התחתונה ומטפסים איתה למעלה בשיטה מיוחדת. זה מקצר את זמני ההרכבה, משפר את הבטיחות וגם איכות המוצר משתפרת".

"עוד פטנט של שינדלר הוא הרובוט – מערכת ייחודית, בעיקר למגדלים, בעזרתה מבצעים קידוחים והרכבת עוגנים לחיזוקי הפסים והמשקופים. המערכת יודעת להכנס לפיר, לסרוק היכן ברזלי הבניין, טוענים במחסניות של העוגנים והיא מתקינה את העוגנים בקירות. זה כמובן מגביר מהירות, יעילות ודיוק. צריך לזכור שעבודה הקידוחים היא העבודה היותר מסוכנת וגם יותר מלוכלכת בהקמת המעלית. אדם אחד משגיח על העבודה מבחוץ. המערכת פעילה בחו"ל וכנראה שתשולב כבר בשנה הקרובה בפרויקטים שלנו בארץ".

קהילה טכנולוגית

קונטק ConTech – היא קהילה טכנולוגית שנולדה בשיתוף פעולה בין התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל, משרד הבינוי והשיכון ומשרד הכלכלה להביא לגידול במספר הסטארט אפים מכל תחומי הבנייה והנדל"ן. קונטק מלווה את הסטארטאפים בקהילה על ידי גיוס משקיעים, ארגון אירועים, האקתונים, מיט אפים, שולחנות עגולים, אירועים בינלאומיים, דמודייז ועוד. בין החברות שצמחו דרך קונטק ניתן למצוא את בימטק ואת סטרקצ'ר פאל:

Bimmatch

מנכ״לית ומייסדת שותפה: חלי וסרמן
חברת Bimmatch היא מערכת מבוססת AI המתאימה חומרי ומוצרי בניה לפרוייקטים, בדגש על חיסכון בתקציבי רכש  ותכנון מבנים ברי קיימא. 
כיום, תהליך האיפיון והרכש של חומרי הבנייה נעשה באופן מבוזר, ארוך ורצוף טעויות בשלביו השונים ובשיטות עבודה המסורתיות (טלפונים, אקסלים), כך ש-90% מהם חורגים מהתקציב, וכן אחראים לבזבוז ממוצע של כ-4 שעות עבודה ביום למציאת מידע על חומרים חלופיים ושווי ערך, המתאימים לפרוייקט.

Bimmatch מאפשרת למנהל/ת הפרויקט או לאדריכלים, לקשר בפשטות את הפרויקט שלהם למערכת ולקבל באופן מיידי ואוטומטי סט הצעות של חומרי ומוצרי בניה המתאימים ביותר עבור דרישות הפרוייקט כדי שיעמוד בתקציב ובסטנדרט הבניה הנקבע. הטמעת המידע וקבלת כתב הכמויות המדוייק מתקבל בקליק אחד, מוכן למכרז. בנוסף Bimmatch מאפשרת למתכננים ולמבצעים בפרוייקטים ללמוד מנסיונות העבר שלהם ושל קולגות למקצוע בנוגע לשימוש בחומרי ומוצרי בניה וההשפעות על רווחיות ואיכות הפרוייקט.
בין לקוחות החברה טמבור, קליל אלומיניום, חברות ניהול פרוייקטים ותשתיות, חברות יזמות וביצוע, משרדים אדריכלים מובילים. 

 Structure Pal

מנכ״ל ומייסד: יונתן לזובסקי
חברת Structure Pal פיתחה כלי מבוסס בינה מלאכותית המאפשר אוטומציה ואופטימיזציה בסביבת BIM. הכלי מסיר ממהנדס השלד את הצורך בתכנון חלופות סיזיפי בשלבים המוקדמים של התכנון, ובמקום זאת מהנדס השלד מאפיין את התכנון בעזרת תפריט פשוט ומסמן למערכת היכן ניתן להתערב מבחינת התכנון האדריכלי, מזין פרוגרמת עומסים, סוגי בטון קבילים, שיטת ביצוע השלד, עלויות בטון, עלויות ברזל זיון, עלויות ביצוע, תקנים ותנאי סף תכנוניים.

מכאן ישנו מנגנון בינתי (למידת מכונה מחוזקת – reinforcement learning) אשר מאחד את כל הנתונים ומתחיל לתכנן את הפרויקט באופן איטרטיבי ברקע, תוך כדי התחשבות מלאה בעלות הביצוע ועמידה במגבלות אותן הגדיר המהנדס, וכך המנגנון לומד כיצד לשפר את התכנון עד הגעה לתוצאה האופטימלית ביותר במובן הכלכלי, החומרי ובעל דריסת הרגל הפחמנית הנמוך ביותר.

בסוף התהליך, מתקבל אצל המהנדס המודל האופטימלי היישר אל תוך תוכנת ה-BIM ואל תוכנת ה-FEM אותה מפעיל המהנדס. בנוסף על כך מתקבל דו"ח המכיל את הפירוט המלא על כל האלמנטים, מחירים וכן אינפורמציה רבה אשר תעזור במעבר אל שלב התכנון המפורט.
בדרך זו ניתן לחסוך עד 50% מזמן התכנון, עד 15% מכמות הבטון המזוין, עד 15% מעלות הביצוע ועד 25% מכמות פליטות פחמן. החברה בשלבי מסחור ראשונים עם חברות הבניה הגדולות ביותר בשוק הישראלי וכן עם מספר קבוצות בצפון אמריקה.

קונסטרקשן טק – המהפכה הבאה בענף הבניין

כשאנו חושבים על אתר בנייה, התמונה שעולה מול עינינו מורכבת מהרבה אבק, רעש ופועלים שונים שמתרוצצים בשטח. אותם פועלים מבצעים את אותן הפעולות שהשתנו מעט מאוד ב-150 השנים האחרונות.

בעוד שמרבית ענפי המשק ביצעו זינוק טכנולוגי ומערכתי אדיר בשנים האחרונות, ענף הבנייה נוטה להגיב באיחור ובהססנות ניכרת. מדדים מקצועיים הבוחנים פריון ויעילות ענפית, מציגים תמונה עגומה לפיה ענף הבניין נמצא באופן עקבי קרוב לתחתית.

מבנה המשרדים החדש של קבוצת שטרן שנעשה בו שימוש באלמנטים מתקדמים

אל הוואקום הזה נכנסים בקצב גובר והולך יזמים ישראלים יצירתיים אשר גילו את היקף הפוטנציאל וכעת נחושים להביא מגוון בשורות ייחודיות לענף. תחומים כמו רובוטיקה בבנייה, שימוש בביג דאטה ובבינה מלאכותית, שימוש ברחפנים, או למידה עמוקה בתחום תכנון הבנייה, נועדו להזריק היי-טק לענף ולייעל באופן ניכר את התהליכים המורכבים הכרוכים בו.

פתרונות חדשניים בתחומים מגוונים כמו בנייה ירוקה, תכנון חללים ומשרדים, בתים חכמים, אחזקה חכמה של מבנים, פתרונות אנרגיה ועוד, מפותחים בימים אלו במספר עולה של חברות הזנק ישראליות.

אין ספק כי בתוך הטרנד העולמי המתגבר, ישראל תופסת נתח משמעותי בהיקף החדשנות ומובילה שורה של מיזמים בעלי פוטנציאל לשיפור תהליכי עבודה קריטיים בבנייה. בניגוד לשלבי היוזמה והתכנון, שנהנים כבר היום מדיגיטציה ומתוכנות מתקדמות, שלבי הביצוע והפיקוח הם הפחות מתקדמים בענף הבנייה וגם מרכזים את האתגרים המרכזיים שלו, ובראשם בעיות הבטיחות, אחוזי הרווח הנמוכים והשימוש בתהליכי עבודה מיושנים ולא יעילים.

כך,חיישנים זעירים מוטמעים בתהליך יציקת הבטון ומשדרים מידע בנוגע לחוזקו ולמרכיביו השונים. רחפנים שבעבר היוו אטרקציה בקרב עובדי האתר, הפכו למראה שכיח שנעשה בו שימוש ע"י חברות הפיקוח והקבלנים השונים. חברת ALTA למשל יודעת להעביר מידע בשידור חי ומזוויות שונות המאפשר מעקב אונליין אחר העבודה בשטח ומונע טעויות יקרות ובזבוז משאבים.

במגה פרויקטים הכוללים מאות יח"ד או מבני תעשייה ענקיים נעשה שימוש גובר בתוכנות שליטה ובקרה חדשניות כמו "סמנטו" אשר מוטמעות בסמארטפונים ומאפשרות לכל עובד באתר להעלות תמונות ומידע רלוונטי.

הנושא מטפס בקצב גובר בסולם העדיפויות של משרדי הממשלה, עם תכניות חדשנות בבנייה המובלות בין היתר ע"י משרד הבינוי והשיכון ורשות החדשנות אשר מתקצבים מענקים לחברות הזנק בתחום. לתחום נכנסות לאחרונה מספר חברות בנייה פרטיות וביניהן קבוצת יצחק שטרן ושות' בבעלות האחים אסף ואמנון שטרן, כאשר מטרת העל של תכניות אלו הינה להגדיל את הפיתוח והשימוש בשיטות וטכנולוגיות בנייה מתקדמות ועתירות ידע.

קבוצת שטרן פתחה לאחרונה תכנית האצה לחברות הזנק בתחום הבנייה, כששטרן מציעה ליזמים הנבחרים מעטפת מלאה לפיתוח רעיונותיהם. התכנית כוללת ייעוץ מקיף ע"י מומחים בעלי שם בתחומי ההנדסה, הכספים, הרכש, הבדק וכו', דרך BETA SITE באחד מעשרות אתרי הבנייה של הקבוצה הפרושים ברחבי הארץ ועד להשקעה כספית בחברות נבחרות. התכנית מנוהלת בשיתוף חברת אופן וואלי יקנעם בה שטרן שותפה.

כבר במהלך החודשים הקרובים מבקרים באחד מאתרי חברת שטרן יוכלו לטעות ולחשוב שנכנסו לסט של צילומי סרט עתידני כאשר בקומות החניון רובוטים ניסיוניים פרי פיתוחה של אחת מהחברות שהתקבלו לתכנית יחליפו יד אנושית בצביעת הקירות הארוכים בזמן הקצר בחצי מזה שיקח לצבעי בשר ודם..

אין כל ספק כי העתיד הקרוב טומן בחובו שינויים מרחיקי לכת בענף. ההזדמנויות קוראות ליזמים ונראה כי זה רק מתבקש שמדינת ה-START UP NATION תוביל את המגמה העולמית המתפתחת בקצב מסחרר.

קונסטרקשן טק – המהפכה הבאה בענף הבניין

כשאנו חושבים על אתר בנייה, התמונה שעולה מול עינינו מורכבת מהרבה אבק, רעש ופועלים שונים שמתרוצצים בשטח. אותם פועלים מבצעים את אותן הפעולות שהשתנו מעט מאוד ב-150 השנים האחרונות.

בעוד שמרבית ענפי המשק ביצעו זינוק טכנולוגי ומערכתי אדיר בשנים האחרונות, ענף הבנייה נוטה להגיב באיחור ובהססנות ניכרת. מדדים מקצועיים הבוחנים פריון ויעילות ענפית, מציגים תמונה עגומה לפיה ענף הבניין נמצא באופן עקבי קרוב לתחתית.

אל הוואקום הזה נכנסים בקצב גובר והולך יזמים ישראלים יצירתיים אשר גילו את היקף הפוטנציאל וכעת נחושים להביא מגוון בשורות ייחודיות לענף. תחומים כמו רובוטיקה בבנייה, שימוש בביג דאטה ובבינה מלאכותית, שימוש ברחפנים, או למידה עמוקה בתחום תכנון הבנייה, נועדו להזריק היי-טק לענף ולייעל באופן ניכר את התהליכים המורכבים הכרוכים בו. 
פתרונות חדשניים בתחומים מגוונים כמו בנייה ירוקה, תכנון חללים ומשרדים, בתים חכמים, אחזקה חכמה של מבנים, פתרונות אנרגיה ועוד, מפותחים בימים אלו במספר עולה של חברות הזנק ישראליות.

אין ספק כי בתוך הטרנד העולמי המתגבר, ישראל תופסת נתח משמעותי בהיקף החדשנות ומובילה שורה של מיזמים בעלי פוטנציאל לשיפור תהליכי עבודה קריטיים בבנייה. בניגוד לשלבי היוזמה והתכנון, שנהנים כבר היום מדיגיטציה ומתוכנות מתקדמות, שלבי הביצוע והפיקוח הם הפחות מתקדמים בענף הבנייה וגם מרכזים את האתגרים המרכזיים שלו, ובראשם בעיות הבטיחות, אחוזי הרווח הנמוכים והשימוש בתהליכי עבודה מיושנים ולא יעילים.
כך,חיישנים זעירים מוטמעים בתהליך יציקת הבטון ומשדרים מידע בנוגע לחוזקו ולמרכיביו השונים. רחפנים שבעבר היוו אטרקציה בקרב עובדי האתר, הפכו למראה שכיח שנעשה בו שימוש ע"י חברות הפיקוח והקבלנים השונים. חברת ALTA למשל יודעת להעביר מידע בשידור חי ומזוויות שונות המאפשר מעקב אונליין אחר העבודה בשטח ומונע טעויות יקרות ובזבוז משאבים.

במגה פרויקטים הכוללים מאות יח"ד או מבני תעשייה ענקיים נעשה שימוש גובר בתוכנות שליטה ובקרה חדשניות כמו "סמנטו" אשר מוטמעות בסמארטפונים ומאפשרות לכל עובד באתר להעלות תמונות ומידע רלוונטי.

הנושא מטפס בקצב גובר בסולם העדיפויות של משרדי הממשלה, עם תכניות חדשנות בבנייה המובלות בין היתר ע"י משרד הבינוי והשיכון ורשות החדשנות אשר מתקצבים מענקים לחברות הזנק בתחום. לתחום נכנסות לאחרונה מספר חברות בנייה פרטיות וביניהן קבוצת יצחק שטרן ושות' בבעלות האחים אסף ואמנון שטרן, כאשר מטרת העל של תכניות אלו הינה להגדיל את הפיתוח והשימוש בשיטות וטכנולוגיות בנייה מתקדמות ועתירות ידע. 

קבוצת שטרן פתחה לאחרונה תכנית האצה לחברות הזנק בתחום הבנייה, כששטרן מציעה ליזמים הנבחרים מעטפת מלאה לפיתוח רעיונותיהם. התכנית כוללת ייעוץ מקיף ע"י מומחים בעלי שם בתחומי ההנדסה, הכספים, הרכש, הבדק וכו', דרך BETA SITE באחד מעשרות אתרי הבנייה של הקבוצה הפרושים ברחבי הארץ ועד להשקעה כספית בחברות נבחרות. התכנית מנוהלת בשיתוף חברת אופן וואלי יקנעם בה שטרן שותפה.

כבר במהלך החודשים הקרובים מבקרים באחד מאתרי חברת שטרן יוכלו לטעות ולחשוב שנכנסו לסט של צילומי סרט עתידני כאשר בקומות החניון רובוטים ניסיוניים פרי פיתוחה של אחת מהחברות שהתקבלו לתכנית יחליפו יד אנושית בצביעת הקירות הארוכים בזמן הקצר בחצי מזה שיקח לצבעי בשר ודם.

אין כל ספק כי העתיד הקרוב טומן בחובו שינויים מרחיקי לכת בענף. ההזדמנויות קוראות ליזמים ונראה כי זה רק מתבקש שמדינת ה-START UP NATION תוביל את המגמה העולמית המתפתחת בקצב מסחרר.  

עו"ד אורן שטרן, מנהל החדשנות והפיתוח העסקי בקבוצת שטרן