משרד טור סיני לשמאות מקרקעין: ניתן לשלם פחות עבור היטלי ההשבחה

הכירו את משרד טור סיני לשמאות מקרקעין: מומחים בהפחתת תשלומי מס, חיובים והיטלים שונים על בעלי נכסים וקרקעות, עם הרבה ניסיון ולא מעט תחושת שליחות

בשיתוף משרד טור סיני
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עודד טור סיני תמונה ראשית
משרד טור סיני לשמאות מקרקעין: הפחתות היטלי השבחה בסכומים של מאות שקליםצילום: shutterstock
בשיתוף משרד טור סיני
תוכן שיווקי

זה 35 שנה שמשרד טור סיני שמאות מקרקעין בע"מ מעניק שירותים בתחומי הנדל"ן ושמאות מקרקעין, במגוון תחומים ובכל רחבי הארץ.

את המשרד הקים ומנהל השמאי עודד טור סיני, אחד מהשמאים הראשונים במדינת ישראל. עודד, בעל תואר שני בכלכלה ומנהל עסקים מטעם האוניברסיטה העברית, הוא בכיר בענף השמאות והמקרקעין בישראל, לאחר צבר רקע וניסיון רב בתפקידים בכירים במנהל מקרקעי ישראל ובמערכת השמאות הממשלתית. במסגרת העבודה במשרדו, מוביל עודד את הצוות למתן שירות לאזרח מול הרשויות, מתוך הבנה רחבה ומקצועית בהיבטי המקרקעין השונים, ראייה כוללת ומעמיקה והיכרות עם הגופים המרכזיים במשק העוסקים בנדל"ן.

הודות לידע מקצועי מקיף, ניסיון רב שנים ובעיקר תחושת השליחות שמלווה את עודד ואת הצוות, מתמקד המשרד בייצוג האזרח בהתמודדות מול דרישות התשלום וחיובים של הרשויות המקומיות והארציות. זאת באמצעות הגשת השגות, ערעורים וחוות דעת נגדיות. בין לקוחותיו של המשרד נמנים אזרחים, יזמים, בנקים, עמותות, מושבים, קיבוצים, חברות וארגונים, במגזר העירוני והכפרי.

בנוסף, משרד טור סיני שמאות והשבחת מקרקעין, עוסק גם בסוגיות של השבחת מקרקעין וליווי יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. זאת, כאשר ניתן לקבוע פגישת ייעוץ ראשונה ללא עלות.

התשלומים שמטילות הרשויות המקומיות והארציות על האזרח

ההתמחות הייחודית של המשרד היא בהפחתת חיובים שונים מקרקעין, המוטלים על האזרחים במגזר העירוני והכפרי על ידי הרשויות המקומיות והארציות, שעלולים במקרים רבים להגיע לסכומים גבוהים מאוד. במשרד טור סיני מומחים מציינים כי הם בעלי ניסיון רב בטיפול בהפחתת היטלי מקרקעין המוטלים על האזרח הקטן על ידי הרשויות.

"הרשויות שמטילות תשלומי מס על האזרח הן העיריות או הרשויות המקומיות, רשות מקרקעי ישראל ברמה הארצית ורשות המיסים", מסביר אריאל זאבי, מנהל תחום מחלקת שמאות במשרד. "כל גוף מחייב באופן שונה, כך שסגנון הגבייה של הרשויות השונות הינו שונה בהתאם לסוג התחשיב המקובל בחוק או בתקנות או בהחלטות. כל רשות מחייבת וגובה תשלומים בנפרד, ללא חפיפה, תאום או סנכרון ולכן בין היתר המומחיות בתחום חשובה מאוד".

"כל רשות מחייבת וגובה תשלומים בנפרד, ללא חפיפה, תאום או סנכרון"צילום: באדיבות חוות טור סיני

זאבי מוסיף כי היטל השבחה הוא תשלום שאותו דורשת הרשות המקומית על חוכר או הבעלים בגין השבחה שחלה על המקרקעין. גובה ההיטל הוא כמחצית מעליית ערכו של המקרקעין בגין שימוש חורג, אישור הקלה או אישור תוכנית בניין עיר, שמובילים לעלייה בשווי הנכס. את ההיטל יש לשלם לרשות ביום המכר או המימוש, המוקדם מביניהם.

"על פי החוק ניתן לערער על גובה או על עצם חיוב היטל ההשבחה", אומר זאבי, "כאשר מתגלה מחלוקת על גובה החיוב, האזרח רשאי לפנות לשמאי מכריע או לחילופין לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. באשר לעצם החיוב בלבד, משמע לא חלה השבחה לדעתו של האזרח, ניתן לפנות לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. הליך הערעור מתבצע על ידי שמאי מקרקעין, אשר מכין חוות דעת נגדית (שומה אחרת) ומייצג את הנישום בפני שמאי מכריע או ועדת ערר.

זאבי מוסיף כי גובה החיוב הנקבע על ידי שמאי מטעם הוועדה הוא "בתחום אפור" מבחינת גובה המס המוטל. זאת, כאשר במרוצת השנים נוספו סיבות והחלטות שבאו לידי ביטוי בפסקי דין, החלטות ועדות ותיקונים בחוק התכנון והבנייה, שיצרו רבדים ושינויים בהיטלי התשלום, כמו פטורים הניתנים לשכונות שיקום, פטור בגין תוספת ממ"ד, תוכנית מוגבלת בזמן, זכויות אשר לא ניתן לנצלם עקב מגלבה תכנונית, דירות גג וגן, התייחסות לרכיב המע"מ ועוד.

כיצד אתם מסייעים לאזרח להפחית ואף לבטל את היטל ההשבחה?
"הודות להכרות מעמיקה עם נבכי החוק וניסיון רב שנים של משרדנו, אנו מצליחים במרבית המקרים, לסייע ללקוחותינו להפחית ואף לבטל את היטל ההשבחה שקיבלו. לדוגמה, היה מקרה של לקוח בעל מבנה תעשייה במרכז הארץ. בעת ביצוע עסקת המכר נדרש הלקוח לתשלום היטל השבחה בסכום של 188,360 שקל, לאור זכויות בנייה נוספות בהתאם לתוכניות בניין עיר. בעקבות שומה נגדית שהוגשה על ידי משרדנו, נקבע על ידי שמאי מכריע כי היטל ההשבחה יופחת לסכום של 77,520 שקל. בכך הצלחנו לחסוך ללקוח יותר מ-41 אחוז מסכום ההיטל המקורי".

במקרה אחר, ייצג המשרד בעלת דירת מגורים. בעת ביצוע עסקת המכר היא לשלם היטל השבחה בסכום של 137,703 שקל, לאור זכויות בנייה נוספות בהתאם לתכניות בניין עיר מאושרות. אלא בעקבות שומה נגדית שהוגשה על ידי המשרד, קבע שמאי מכריע כי היטל ההשבחה יבוטל לגמרי והיא לא תשלם דבר.

מה לגבי היטלי רשות מנהל מקרקעי ישראל?
"היטלי רשות מקרקעי ישראל ניתנים הן במגזר העירוני והן במגזר הכפרי - בשניהם אנו מתמחים ומכירים לעומק את הפסיקה ואת קובץ תקנות רשות מקרקעי ישראל, הנדרשות לצורך ערעור והפחתת גובה החיוב. תשלומים שדורשת רמ"י שבגינם ניתן לערר הם בגין: דמי שימוש, דמי היתר, דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי שינוי ייעוד וניצול ודמי העברת בעלות".

כיצד ניתן לערער על שומת רשות מקרקעי ישראל ולהפחית את גובה ההיטל?
"שמאות אינה מדע מדויק, אלא תחום אפור התלוי בנתוני השוואה ואופן ניתוחם והתאמתם לתחשיב, הבאת מקדמים שונים, פסיקות וכדומה. המקדמים השונים יכולים להיות: סוג השטח וטופוגרפיה, עלויות פיתוח גבוהות, נגישות, נוף, פרטיות, גודל או צורת החלקה, סמיכות לכביש ראשי, ועוד. כל אלו יוצרים שינוי בשווי הכולל, המוביל לשווי קטן יותר ביחס לגובה החיוב.

"לצורך ערעור על שומת רמ"י, נדרשת היכרות מעמיקה עם הפסיקה הרלוונטית, קובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל והתקנות והקווים המנחים של מועצת שמאי המקרקעין, המתעדכנת כל הזמן. כמו כן, נדרשים ניסיון, הבנה מעמיקה, ומקצועיות בתחום שמאות המקרקעין בכלל ובתחום הפחתת ההיטלים בפרט, המאפשרים לבנות דוח מקצועי להפחתת ההיטלים".

"לצורך ערעור על שומה נדרשת היכרות מעמיקה"צילום: באדיבות חוות טור סיני

לדוגמה מספר זאבי על לקוח, בעל מבנה מגורים, שביצע חריגת בנייה בתחום שטח החלקה מעבר למאושר בחוזה החכירה. סכום דמי השימוש שהוטל עליו עמד על 832,003 שקל. בעקבות שומה נגדית שהוגשה על ידי המשרד, קבע שמאי מאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים סכום של 600,000 שקל, ובכך נחסך ללקוח סכום של 232,003 שקל.

כיצד ההיכרות עם הפסיקה העדכנית מאפשרת למשרדכם להעניק סיוע ללקוחות?
"היא משפיעה על האופן שבו ניתן לסייע לאזרח לערער על החלטת הרשויות ולהפחית את גובה ההיטלים. למשל, בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שעסק בוועדה מקומית לתכנון ובנייה תל אביב, השאלה שבמחלוקת עוסקת בפטור מהיטל השבחה הקבוע לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. הפטור קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל בגין השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.

"באותו התיק נדונו מספר נכסים המצויים בשכונת התקווה בהם בוצעו עסקאות מכר בנכסים בנויים. הוועדה המקומית טענה כי אין מקום להחיל את הפטור מהיטל השבחה על שכונת שיקום. בית המשפט החליט לקבל את פסיקת החלטת ועדת ערר שקבעה על פי לשון הפטור, כי הוא אינו מגדיר את עצמו למצבים של מתן היתר בנייה בלבד, וכי אין בלשון החוק כל עיגון לכך שהפטור לא חל בעת מימוש בדרך של מכר. זאת, בניגוד להוראות פטור אחרות אשר תחולתן נקבעה מפורשות רק בסיטואציה של בניה או מתן היתר בנייה. משמעות הדבר שניתן להחיל את הפטור גם על מימוש הנכס בדרך של מכר, לרבות קבלת היתר בניה להריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו".

זאבי מציין כי גם בתחום רשות מקרקעי ישראל חלו שינויים משמעותיים בעת האחרונה. "מועצת מקרקעי ישראל אישרה בנובמבר 2020 כי מעתה ואילך תשלום על זכויות עתידיות בקרקע בעת הקצאה בפטור ממכרז. בהתאם למדניות החדשה, הקצאת הקרקע תכלול שומה שתקיף את הזכויות הקיימות והעתידיות, הניתנות למימוש בתוכנית הקיימת והעתידית. כמו כן, בהקשר להיטל השבחה בחוק התכנון והבנייה, ישנו חריג בהתאם לחוק במקרה בו הוחכרה קרקע לשימוש חקלאי לחוכר לדורות, אך הוא איננו יכול להנות משינוי ייעוד ככל שנוצר, כיוון שמדובר על קרקע חקלאית המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. החבות בהיטל השבחה תהיה על רשות מקרקעי ישראל בהתאם לנוהל חלף היטל השבחה".

טור סיני - שמאות והשבחת מקרקעין
כתובת: רחוב זאב טור סיני 1, עמק הארזים בירושלים
טלפונים: 054-5777900, 050-5271345
למעבר לאתר >>