"בתל אביב ככל שיש יותר נוסטלגיה - יש יותר בעיות"

במשרד אלטשולר גור ניהול נכסים ושמאות מקרקעין, מסבירים איך להימנע מהפתעות בדרך לעסקת נדל"ן, כיצד הפכו היטלי ההשבחה לנושא החם ביותר ומי יוכל לקבל פיצויים בעקבות פרויקט הרכבת הקלה

אבי יופה
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אלטשולר
"למשרד ניסיון של למעלה מ30 שנים בניהול בתים משותפים"צילום: Shutterstock
אבי יופה
תוכן שיווקי

תל אביב נחשבת בעיני רבים למדינה בפני עצמה. מדינה עם חוקים משלה, מחירים, מדיניות, ערכי שווי משלה, לצד מגוון של שכונות ותושבים מכל הקשת החברתית-כלכלית.

בעיר שכזאת, עם מאפיינים ייחודיים, רק בעלי מקצוע עם ניסיון, ידע ובקיאות רבה בכל הפרטים הקטנים והגדולים, יכולים לספק את השירות הנכון, הראוי והאיכותי לכל דורש. על ההגדרות האלה ועוד עונה משרד אלטשולר גור שמאות מקרקעין, שמספק מגוון רחב של שירותי נדל"ן ברחבי המדינה, עם התמחות ייחודית בתל אביב.

אז מה מיוחד מבחינה שמאית בתל אביב?
"ככלל, הערכת שווי למקרקעין כוללת שלושה רכיבים: זכויות משפטיות, זכויות תכנוניות ונתוני שוק", מסביר קובי גור, מבעלי המשרד. "תל אביב היא עיר ישנה שנוסדה טרם הקמת המדינה. בניינים שלמים בעיר רשומים מבחינה משפטית, בשיטות שונות וישנות, בנייני 'גוש חלקה', בניינים שרשומים על שם חברות כשהזכויות בדירות רשומות בחכירה וישנם סוגים רבים ושונים של רישומי זכויות. מגיעים אלינו לקוחות רבים שכל מבוקשם הוא לקנות או למכור דירה, והם פשוט לא מצליחים. למשרדנו הידע והניסיון לפתור בעיות משפטיות אלו ולקדם עבור הלקוח את העסקה.

"גם מבחינה תכנונית יש לעיר היסטוריה מרשימה", ממשיך קובי, "העיר הלבנה, אונסק"ו, מבני שימור. ככל שיש יותר נוסטלגיה כך ישנן יותר בעיות. הגיעו אליי לקוחות שביקשו שמאות לבניין שרצו לקנות. רק בדיקה מעמיקה גילתה שלמרות שהתב"ע מייצרת סל זכויות גדול ומנופח (שלכאורה הצדיק את מחיר הדרישה), בסופו של יום מסמכי המדיניות בעיר, אזורי החלוקה ותוכניות שקודמו בסמיכות למקרקעין המבוקש ומאפייני החלקה, ביטלו את אפשרויות המימוש בפועל. הלקוח חזר בו מביצוע העסקה והודה לי על השירות".

איך מתמודדים עם היטלי ההשבחה?

מלבד כל אלה, ישנו גם טיפול מתבקש בהיטלי השבחה, אותו מס שחל על כל מוכר מקרקעין על פי חוק ומשולם לקופת הוועדה לתכנון ולבנייה כתנאי להעברת הזכויות לקונה או למימוש הבנייה. גם כאן יש לקובי פתרון ללקוחות שמגיעים אליו.

"יש לנו את הידע והניסיון כדי לקדם עבור הלקוח את העסקה" קובי גורצילום: משרד אלטשולר גור שמאות מקרקעין

"תל אביב מחולקת לרובעים", הוא מסביר, "תוכניות רובע 3 ו-4 (החלות בצפון הישן ובמרכז העיר) אושרו זה מכבר ואחד התחומים המעניינים היום, שלא לומר אחד הנושאים ה'סקסיים', הוא תחום דרישות היטלי ההשבחה החלות בגינן. על כל אחד ממרכיבי דרישת הוועדה לתשלום לרבות הסכומים, שיטות החישוב, המהות, המועדים ועוד – כדאי לדעת שניתן לערער. רק בקיאות בהוראות החוק, ידיעת הפטורים והיכרות מעמיקה עם ההכרעות השונות שנקבעו במקרקעין דומים בעיר, מאפשרות הגשת השגה מקצועית ומפורטת המובילה לחיסכון מהותי בהוצאות העסקה והשגת רווחים משמעותיים למבצעה-ללקוח. במקרים רבים שבהם טיפלנו השגנו הפחתה משמעותית בדרישת התשלום הראשונית עד כדי איפוס מלא. תוכניות רובע 5 ו-6 החלות מרחוב בוגרשוב בצפון, עד אחד העם בדרום וממנחם בגין ממזרח והירקון ממערב, עתידות להיות מאושרות בקרוב וגל נוסף של היטלי השבחה יחל. היכונו. אנחנו כאן עם כל הידע והניסיון שצברנו עד כה בחלקה הצפון מרכזי של העיר כדי להתמודד עם אזוריה הדרומים".

כיצד פרויקט הרכבת והקלה והמטרו משפיע על שוק הנדל"ן בעיר?
"לפני כחודש, בעודי בודק תיק של בניין בתל אביב לשם כתיבת חוות דעת, מצאתי פיסת היסטוריה: הודעת עיריית תל אביב שפורסמה בעיתונות, ובה מכרז לאיתור קבלן מבצע להקמת הרכבת התחתית בעיר 'לעבודה מיידית'. מדובר בפרסום מלפני כ-20 שנה והיום רואים ניצנים. הבנייה החלה. השינויים בתקני החנייה והחמרתם מוצאים ביטוי במסמכי המדיניות ובתוכניות החדשות, ונראה שהעיר מתחילה לרוקן את עצמה לקראת העשור הבא מכלי רכב ומרעלים. יש מי שמתחבר לרעיון ויש מי שלא. כך או כך אי אפשר להתעלם מההשפעות ומההשלכות על שווי המקרקעין בעיר היום, מחר ובעוד עשור. לאור ניסיון עשיר בתביעות לפיצויים, בגין ירידת ערך ופיצויי הפקעה, למשרדנו הכלים והידע לסייע לכל מי שמקרקעיו סמוכים לאזורי הקמת התחנות ומסילות מערכת הסעת ההמונים הזו".

"בסוף אנחנו אנשים"

בניצוחו ובזכותו של יוסי אלטשולר, מתווך ומנהל בתים מהוותיקים בעיר, למשרד גם ניסיון של למעלה מ-30 שנים בניהול בתים משותפים אשר מעבר לחיסכון הכלכלי והמשמעותי לקופת הבית לצד תחזוקה ומניעת תקלות - מאפשר גם יצירת קהילה.

ניסיון של יותר מ-30 שנה בניהול בתים. יוסי אלטשולר.צילום: משרד אלטשולר גור שמאות מקרקעין

ואיך כל זה קשור לשמאות מקרקעין? קובי מסביר: "בסוף אנחנו אנשים. בין אם אנחנו גרים בדירה ובין אם הדיירים הם שוכרים שלנו, ניהול בתים נכון מייצר גם אחווה שמביאה לשותפות, להתפתחות ולהשבחה. גם כשיש סכסוכי שכנים או מחלוקות, ניהול בתים נכון יודע להתמודד ולגשר על הפערים. בניינים שניהלנו והתחילו בחוסר היכרות מוחלט, התגבשו יחדיו ובמשותף לקידום בניית מרפסות. למשל, החליטו בהצעתנו ובליווי שלנו לקדם פרויקטים של תמ"א 38 לחיזוק מבנים והקמת אזורים מוגנים, קיבלו הצעה שלנו להקים מועדון דיירים או להשכיר חניות או שטחים משותפים אחרים בבניין ולמלא את קופת הוועד. לצד ההישגיות הכלכלית, דיירים הבינו שלא פחות חשוב, ואולי הכי חשוב, זה לגור בשכנות טובה ומפרה. נהלו את הבניין בחכמה!".

כל בעל זכויות במקרקעין, או בעצם כל לקוח שפונה למשרד אלטשולר גור עם כל סוג של עסקה ולכל צורך לרבות: בדיקה כלכלית, ניתוח זכויות, ליווי תכנוני, הערכות שווי, תביעות פיצויים, עריכת IFRS לחברות בורסאיות, ייצוג משפטי, יעוץ מיסויי, ניהול בתים ועוד, מקבל יחס אישי וקשב רב. כי בסופה של כל עסקה, מה שנשאר, מעבר לידע המקצועי ולניסיון, זה האדם שמולך, ולדברי קובי אין דבר מספק יותר מלקוח שהופך לחבר.

אלטשולר גור שמאות מקרקעין
כתובת: וילסון 6, תל אביב-יפו
טלפון: 050-3505028
למעבר לאתר>>>
לפנייה בדוא"ל>>>