ייעוץ למימון ולמשכנתאות: משלב הרכישה ועד לסיום הפרויקט

עודד איתן מלווה קבלנים, יזמים וגם רוכשי דירות בדרכם למימוש החלום. "בין אם אתה יזם ותיק או טירון, או זוג המבקש לרכוש את דירתו הראשונה - נצל את היועץ שלך למימון ולמשכנתאות", הוא אומר

נטלי שרון, בשיתוף עודד איתן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
זוג אנשים לוחץ ידיים
עודד איתן – יועץ אישי לגיוס ליווי פיננסי סגור לבנייהצילום: shutterstock
נטלי שרון, בשיתוף עודד איתן
תוכן שיווקי

עודד איתן עוסק בייעוץ למימון ולמשכנתאות שנים רבות, 28 מהן בתפקידי ניהול בכירים בבנק טפחות. הידע הרב שצבר משרת אותו כיום בייצוג ובליווי לקוחותיו בדרכם אל הבנק. זה יותר מ-25 שנה משמש איתן כיועץ עצמאי, ומסייע ללקוחותיו בגיוס מימון בנקאי או חוץ בנקאי, הדרוש להם לבניית בית, לרכישת דירה או לכל מטרה אחרת. כמו כן הוא מציע ייעוץ וטיפול בגיוס ליווי פיננסי סגור לבנייה, עבור יזמים, קבלנים ובעלי קרקע בתחום הבנייה למגורים, למשרדים ולעסקים.

איתן מתמקד בשירותי ייעוץ ובטיפול בגיוס מימון, בנקאי בעיקרו, במסגרת תחום הליווי הפיננסי הסגור לבנייה, לשם הקמת בנייני מגורים משותפים, בתים צמודי קרקע ופרויקטים מסחריים. השירות מתחיל בשלב המוקדם של רכישת הקרקע ותכנון הפרויקט ונמשך עד לסיום בנייתו וקבלת טופס 4.

מתחילים מהיסוד

לאחרונה ליווה איתן תהליך גיוס מימון להקמת פרויקט באחת מערי החוף של ישראל. כפי שקורה ברבים מהמקרים, היזם ירש חלקת קרקע פרטית שיעודה שונָה למגורים ביוזמתו, על ידי רשויות התכנון. בשיתוף הרשות המקומית בוצע תכנון וחלוקה מחדש של הקרקע לכמה חלקות, כאשר חלק מאלה המיועדות לבנייה צמודת קרקע נמכרו, והתמורה שימשה כמקור להון העצמי הנדרש לבניית הפרויקט המתוכנן. הלקוח ביקש ייעוץ פיננסי ושירותי גיוס מימון לבניית הפרויקט. המימון גויס על ידי איתן מאחד הבנקים הגדולים בארץ, שגם נתן במהלך הבנייה ערבויות לרוכשי הדירות בפרויקט, בהתאם לחוק המכר (דירות).

"הוסכם ביני לבין היזם על הבנק המממן, ונבנה תיק בקשה למימון המכיל את פרטי הפרויקט המתוכנן, פרטים אישיים על היזם, ו'דוח אפס' שכלל את תקציב הבנייה. הוצגו מסמכים המעידים על שיעור ההון העצמי העומד לרשות הלקוח ומקורותיו. במקביל הושלם תכנון הפרויקט, שכלל גם מפרט טכני ששיקף את איכות הבנייה ורמתה, כמתחייב מחוק המכר (דירות). הוסכם בין היזם וביני לבין הבנק, כי ההון העצמי הוא שיועמד תחילה למימון הבנייה. נבחר מפקח על הבנייה שאושר על ידי הבנק, עליו הוטל להמציא לידי הבנק במהלך הבנייה אישורים על סיומו של כל שלב בבניית הפרויקט. נקבעו תנאי המימון והליכי שחרורו בשלבים, בהתאם להתקדמות הבנייה ואישורי המפקח.

"אי אפשר כיום להתעלם מהשוק החוץ בנקאי, המגיש פתרונות מימון חוץ בנקאיים"צילום: shutterstock

במקביל הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכניות הפרויקט לאישור. התוכניות אושרו לבנייה וצורפה לאישור רשימה ארוכה של התניות לפני מתן היתר הבנייה. "פרק הזמן שנדרש למילוי כל התנאים נמשך כשמונה חודשים מיום החלטת הוועדה לאשר את התוכניות ועד לקבלת היתר הבנייה. פורסם 'מכרז סגור' למספר קבלנים שהומלצו בפני היזם ונבחר קבלן מתאים לביצוע הבנייה, לאחר שנבחן ניסיונו והוצג רשיונו כקבלן בניין ברמה מתאימה לפרויקט על ידי היזם והבנק".

עלויות טרום בנייה

לקראת הוצאת ההיתר שילם היזם מהונו העצמי את עלויות התכנון, את היטל ההשבחה ואת אגרות ההיתר והיטלי הפיתוח והחיבור לתשתיות העירוניות. "הליווי הפיננסי הבנקאי לבנייה סגור כיום ותנועותיו מפוקחות בהקפדה על ידי הבנק", אומר איתן. "'סגור' משמעו – הכספים שעומדים לרשות היזם ישמשו אך ורק למימון הפרויקט. אני בחרתי להציע ללקוחותיי להעדיף את המערכת הבנקאית, המנוסה ביותר ומהזולות בין הגופים המממנים בארץ. נראה לי שהיזמים מרוצים – וגם הבנקים".

לדבריו, הקמת פרויקט בנייה, פשוט ככל שהוא נראה תחילה, היא לרוב מורכבת ומחייבת ידע וניסיון. קבלת שירותי ייעוץ פיננסי לגיוס ההון וליווי צמוד של היועץ לכל אורך הקמת הפרויקט ועד לסילוקו המלא לאחר תום הבנייה – חוסכים ליזמים כסף ומאפשרים להם לבצע עסקאות תחת ייעוץ ובקרה.

"לא תמיד היזמים פועלים לבדם: חלקם בוחרים להקים את הפרויקט ב'עסקת קומבינציה', במסגרתה מוכר היזם או בעל הקרקע חלק מוסכם מהקרקע לקבלן, ובתמורה בונה הקבלן על החלק שנותר בידי היזם את דירותיו. זו מעין עסקת חליפין. במקרה כזה, נוסח הסכם הקומבינציה שנחתם בין הקבלן לבין בעל הקרקע צריך להיות מקובל גם הוא על ידי הבנק", אומר איתן. "קבלת ייעוץ מקצועי לצורך גיוס מימון במסגרת ליווי פיננסי סגור לבנייה מתבקש במיוחד בתהליכים מורכבים מסוג זה".

"כל הכספים הנכנסים והיוצאים עוברים דרך חשבון הפרויקט בבנק והתנועות בחשבון מתנהלות בפיקוחו"צילום: shutterstock

איתן מסביר שתפקידו של היועץ בגמר הבנייה הוא לדאוג לפירעון הליווי, אם מתוך התמורות שהצטברו ממכירת הדירות שבנה היזם בבניין, או במסגרת פריסת החוב או חלקו לתקופה מוסכמת עם הבנק, בדרך של קבלת הלוואה מגובת משכנתה – כנגד שעבוד הדירות שנותרו בידי היזם. דירות אלה תושכרנה ותשמשנה מקור מימון לתשלומים החודשיים על חשבון פירעון הלוואה זו. "בכל צורות היזמות והבנייה, עומד היועץ למימון ולמשכנתאות לרשות רוכשי הדירות החפצים בכך, לצורך מתן שירותי ייעוץ וטיפול בגיוס משכנתה, שתגשר בין הונם העצמי המיועד לרכישת הדירה, לבין מחיר הדירה.

הפתרונות הקיימים כיום לליווי פיננסי לבנייה מגוונים ומאפשרים ליזמים מימון זמין, לרבות השלמת הון עצמי. "לצד העדפתי את המערכת הבנקאית, אי אפשר להתעלם מפתרונות מימון חוץ בנקאיים", אומר איתן. "נכון להיום, המימון המוצע על ידו בדרך כלל יקר יותר בהשוואה למימון הבנקאי. עם זאת, לעתים הוא מתאים ליזמים המתקשים לקבל את הסכום הדרוש להם מהמערכת הבנקאית, ולאלה שחסר להם חלק מההון העצמי.

"כבר נאמר כי התחרות מסייעת לצרכנים לבחור את המוצר הטוב ביותר מבחינתם. אין הבדל עקרוני בעניין זה בין יזם המבקש ליווי פיננסי לבנייה לבין רוכשי דירות. אדרבה – בין אם אתה יזם ותיק או טירון, או זוג צעיר המבקש לרכוש את דירתו הראשונה, נצל את היועץ שלך למימון ולמשכנתאות. חזקה עליו שייטיב לעשות למען לקוחותיו ויציג להם סקר שוק אמין – לבחירתם".

077-3447623
0522631957
מייל
מעבר לאתר