רכישה ומכירה של נחלות: ליווי בכל שלבי העסקה

עסקת מקרקעין במגזר החקלאי כוללת יתרונות רבים, אך דורשת התייחסות להיבטים מורכבים כבר מראשיתה. על מנת לצלוח אותה על הצד הטוב ביותר, ניתן להיעזר בגורמים המכירים את הסוגיה מקרוב

אדיר להב ומירי ורד
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
נוף בקיבוץ
אדיר להב ומירי ורד
תוכן מקודם

לא מעט אנשים חולמים לרכוש נחלה במושב, אך לא מודעים לכך שמדובר בעסקה מורכבת ושונה מעסקת נדל"ן רגילה – כך גם בכל הנוגע לתהליך המכירה. יש להיות בתקשורת שוטפת עם מספר רב של גורמים, להתמודד עם בירוקרטיה לא פשוטה ולקחת בחשבון שתכנון מקצועי מוקדם יכול למנוע תקלות ועיכובים. ליווי של עו"ד לאורך התהליך יסייע במענה על השאלות החשובות מציאת פתרונות במקרה הצורך. בין עורכי הדין הפועלים בתחום: עו"ד הראל לפידותעו"ד צבי סיגלעו"ד רגב אלקיים, עו"ד מנחמי דקל ועו"ד צביקה גלזר.

משרד עורכי דין לפידות את לפידות

"תחום קנייה ומכירה של נחלות במושבים דורש מומחיות בכל ההיבטים ובפרט בתכנון מס שיכול לחסוך עד מאות אלפי שקלים. מדובר בתחום נישה שמעטים הם עורכי הדין שמבינים בו, המצריך הבנה במגמות המשתנות של מנהל מקרקעי ישראל, בתחום של הסדרים משפחתיים, ורגישות גבוהה ליחסים בתוך המשפחה", מספר עורך הדין הראל לפידות, בוגר אוניברסיטת תל אביב ודור שני של עורכי דין. הוא מייצג בעשרים השנים האחרונות קונים ומוכרים בהליכי קנייה ומכירה של נחלות ובעריכת הסדרים משפחתיים על מנת למנוע סכסוכים בתחום הנחלות.

צוות המשרד מונה עשרה עורכי דין ומשפטנים אשר מתייחסים לכל תיק בחרדת קודש, במקצוענות וביסודיות הראויה. "כל עסקת מכירה או קנייה של נחלה וכן כל הסדר משפחתי, מתחילים בביקור שלנו בנחלה", מספר עורך הדין לפידות. "אנו מגיעים לשטח, מתרשמים מהפוטנציאל ומהסכסוך ולומדים איך ניתן למקסם את העסקה ולבנות אותה בצורה החכמה ביותר".

צמצום שיעור המס בעסקאות מכירה וקנייה של נחלות

אחד האתגרים בקנייה ומכירה של נחלות הוא הקושי להעריך כמה כסף יישאר למוכר לאחר תשלומי המיסים הגבוהים. "המיסים הכרוכים במכירת נחלות הם גבוהים מאוד ויכולים להגיע עד ל-55 אחוזי מס. נוצר פער גדול שהיקפו המדויק אינו ידוע (שכן הוא תלוי בהערכות שמאי המינהל, הוועדה וכו') , בין המחיר שהקונה משלם לבין הכסף שמגיע בסופו של דבר למוכר. עסקאות רבות לא יוצאות לפועל בגלל חוסר הוודאות הזה. כדי להתגבר על טריז המס, אנו פועלים לצמצום המס ולהגעה לאופטימיזציה וודאות כמה שיותר גדולים באשר לתשלומי המס".

לדברי עו"ד לפידות, צוות המשרד עורך עסקאות נטו בהן המוכר יודע בדיוק כמה כסף הוא מקבל עבור הנחלה, והקונה יכול להעריך בצורה קרובה לוודאות כמה הוא ישלם. "אנו מביאים רמת ודאות גבוהה שמקנה יתרון גדול מאוד הן למוכר והן לקונה. אנו עובדים בשיתוף פעולה עם שמאים ופועלים מול מנהל מקרקעי ישראל, הוועדה לתכנון ובנייה, מס שבח וכל החזיתות האפשריות כדי לצמצם את שיעור המס שחל על העסקה, ולהגדיל ככל הניתן את הפטורים הניתנים. אני מאמין שהסיבה שהתוצאות שלנו כה טובות היא העובדה שאנו מתייחסים לכל עסקה כאילו היא עסקה אישית שלנו. הלקוחות יודעים שאכפת לנו מהם באמת, וזו הסיבה שהם מגיעים אלינו מעוטף עזה ועד רמת הגולן".

העברה בין דורית: הסדרים משפחתיים שמונעים סכסוכים עתידיים

אחת הסוגיות הכואבות המעסיקות בעלי נחלות היא סוגיית ההורשה. מאחר שנחלה יכולה להירשם על שם יורש אחד בלבד, בעלי הנחלה נאלצים להחליט מי מילדיהם יירש את הנחלה. המשרד מלווה משפחות בעריכת הסדרים משפחתיים אשר מסדירים את סוגיית ההורשה מבעוד מועד ומונעים סכסוכים עתידיים והתדיינויות משפטיות ארוכות שנים, ומאידך מאפשרים ניצול הנחלה בעוד ההורים בין החיים, קרי, בנייה בפועל בשטח הנחלה ללא החשש של 'מה יקרה אחרי 120', דבר המונע לעיתים שימוש בנחלה.

"אנו רואים מאות משפחות מסוכסכות שלא השכילו להסדיר מראש את הזכויות על הנחלה. לעתים ההורים נותנים רשות בנייה לילד אחד ללא עיגון זכויותיו, וכאשר הם נפטרים, מתחילות הצרות: משפחות נקרעות, והסכסוכים עוברים לדור הבא. היתרון הגדול בעריכת הסכמים כשההורים בחיים הוא היכולת לנהל שיח בין ההורים והילדים. הדיון וההצפה של הנושא עוזרים למשפחה לברר את הדברים ולהסדירם והילדים יוכלו לכלכל את צעדיהם בהתאם להסכמות. מדובר בהליך מורכב, מעבר לרגישות המשפחתית, עריכת ההסכמים דורשת הבנה עמוקה של תחום המושבים ושל המגמות במנהל מקרקעי ישראל, ובדרך כלל אורכת כחודשיים-שלושה. יום שבו משפחה חותמת על הסדר כזה הוא יום חג עבורנו – יום שבו הצלחנו למנוע סכסוך משפחתי ועזרנו למשפחה להמשיך לתפקד כמשפחה".

המשרד עוסק גם בתחום החוזים ובתחום במסחרי. "אנחנו מחלוצי תחום הפינוי בינוי ומלווים בהצלחה פרויקטים רבים ברחבי הארץ", מסכם עו"ד לפידות.

לפידות את לפידות
לעמוד הפייסבוק >>
מעבר לאתר >>

----------------------------------

עו"ד צבי סיגל

נראה כי בשנים האחרונות צצות יותר ויותר שכונות חדשות במושבים, ישובים קהילתיים וקיבוצים. מגמה זו היא תוצאה של שינויים בשוק הנדל"ן במגזר החקלאי, שיווק קרקעות על-ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאפשרו מכירת מגרשים, נחלות ומשקי עזר לצורך בנייה למגורים והרחבת הישוב הקיים. על פניו, מסתמן שכל הצדדים המעורבים מרוויחים מכך – בעלי הנכסים מקבלים תמורה גבוהה לנכס שבבעלותם, הרוכשים נהנים מנכס פרטי באזורים כפריים, הישוב מתרחב באמצעות בניית שכונה חדשה ואילו המדינה נהנית מגידול בהיצע הדירות וכמובן מתשלומי המיסים הנכללים בעסקה.

לצד היתרונות הרבים חשוב לדעת כי עסקת מקרקעין במגזר החקלאי דורשת התייחסות להיבטים רבים כבר משלב הרעיון לבצוע העסקה. לדברי צבי סיגל, עורך דין בעל ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין במגזר החקלאי, פרויקט מסוג זה הוא "מורכב וארוך וכולל ערוצים מול גופים רבים ביניהם ועדות התכנון, רמ"י, הישוב, רשות המיסים וגורמים טכניים נוספים כגון מודד, שמאי, אדריכל וכו'. התהליך מצריך ניסיון וידע מקצועי בתחום על מנת להשלים בהצלחה את העסקה, עם מינימום הוצאות ומקסימום זכויות".

ליווי עסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות

משרד עורך הדין צבי סיגל עוסק בתחומי המשפט המסחרי-אזרחי ובליווי עסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות. המשרד מתמחה בביצוע עסקאות מקרקעין במגזר החקלאי כגון מכר נחלות ומשקי עזר, הרחבת ישובים ובניית שכונות חדשות בקיבוצים וישובים כפריים, ומעניק ייעוץ בנוגע למכרזים המפורסמים ע"י רמ"י.

מייצג מוכרים וקונים גם מול רשות מקרקעי ישראל ומטפל בכל היבטי העסקה - המשפטיים, המיסויים והקנייניים. עו"ד צבי סיגלצילום: מור קרן-סיגל

למשרד ניסיון רב בביצוע עסקאות מקרקעין במגזר החקלאי תוך ליווי מלא של כל שלבי הפרויקט, החל מבדיקת ההיתכנות ועד להוצאת הפרויקט אל הפועל.

מה מייחד את תפקידו של עורך דין המלווה עסקת מקרקעין במגזר החקלאי?  
"בעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי הסיכון לטעות הוא גבוה, ולרוב יש ליצור זכויות יש מאין ועל כן נדרשת הבנה מעמיקה בתחום ותכנון מוקדם. איש מקצוע המכיר את כל השלבים והמהמורות בדרך ואת דרישות הרשויות ייצור תמהיל נכון עבור הלקוח שיאפשר להתגבר על הקשיים שבדרך ולחסוך בתשלומים ובסחבת מיותרת. זה חיוני לא רק להצלחת הפרויקט אלא גם להבטחת כספי הרוכשים. טיפול לא נכון מול רמ"י עלול להביא לתשלומי יתר מצד המוכרים והקונים ולפגיעה בזכויותיהם".

עו"ד סיגל מדגיש כי תפקיד עורך הדין הוא לסנכרן בין התהליכים התכנוניים והמשפטיים ובין אנשי המקצוע, הלקוחות והרשויות. כל זאת על מנת שהפרויקט יצא לפועל בצורה אופטימלית עם מינימום הוצאות ותשלומי ומיסים ללקוח ועם מקסימום זכויות תכנוניות למימוש. "בנוסף להיותו איש מקצוע בתחום, עורך הדין הוא גם הפרויקטור של העסקה, ומוודא שתכנון העסקה מתקיים על-פי תוכנית, ורצון הלקוח מתקיים במלואו. כעורך דין אשר מכיר את תאי השטח השונים אני יודע להביא לכל תא שטח את אנשי המקצוע המתאימים לו ביותר על מנת למקסם את הזכויות בנחלה ואת המימוש הנדל"ני וזהו הערך המוסף שלי".

תוכל לתת דוגמאות לתהליכים מורכבים שליוויתם?
"בישובים חקלאיים במרכז הארץ נוצר מצב שלא מעט פרויקטים נתקעו במשך שנים רבות עקב ליווי משפטי שגוי ושחיקה בירוקרטית של בעלי הזכויות. בעזרת ליווי אקטיבי ורצוף של המשרד הפרויקט יצא אל הפועל בזמן קצר יחסית - תוך התגברות על מכשולים משפטיים וביורוקרטיים. אם לא היינו מטפלים בתהליך בצורה נכונה ובזמן קצר, זכויות הבעלים במגרש היו נפגעות, עד כדי פקיעת תוקף הזכויות".

דוגמא נוספת, בפרויקט בניית שכונה חדשה ששווק ע"י רמ"י. "מרבית הרוכשים היו משקיעים שלא היו צפויים לגור בשכונה והחשש שלי היה כי שירותי הקהילה יהיו מצומצמים. עורך דין המעורה בתחום יידע להדגיש בפני הרוכשים את היתרונות והחסרונות בעסקה, ולמוכרים הפוטנציאליים לזהות את מגבלות הסחרות בקרקע בכל שלב ושלב. כמי שחי ונושם עסקאות כאלה אני יכול לזהות את הניואנסים הייחודיים לכל פרויקט ולהתאים את העסקה ללקוח הרלוונטי".

פרטי התקשרות
כתובת: אנדריי סחרוב 9, פארק מ.ת.מ, חיפה
טלפון:   077-5444771
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>

----------------------------

עורך הדין רגב אלקיים

"עסקת מכירה או רכישה של נחלה שונה מהותית מעסקאות מכירה ורכישה של נכסים אחרים. לכן, יש חשיבות גדולה לפנייה לעורך דין בעל ידע וניסיון בדיני אגודות שיתופיות כדי למנוע תסבוכות עתידיות מיותרות", מספר עורך הדין רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות' העוסק בשלל סוגיות בתחום האגודות השיתופיות לרבות ליווי לקוחות בקנייה ומכירה של נחלות, מינוי בן ממשיך, עריכת הסכמים משפחתיים וצוואות, ייצוג בבתי המשפט ועוד.  

"עסקת קנייה ומכירה של נחלות טומנת בחובה אתגרים ייחודיים"

אלקיים, עורך דין ותיק העוסק בתחום שנים רבות, מסביר כי עסקת קנייה ומכירה של נחלות טומנת בחובה אתגרים ייחודיים. "הדינים המשפטיים בכל הנוגע לאגודות שיתופיות, שונים מהדין הכללי. לדוגמה, משק חקלאי הוא נכס חוץ עזבוני, כלומר נכס שלכאורה אינו עובר בירושה וההעברה שלו מתבצעת בהתאם לנוהלי רשות מקרקעי ישראל. זכויות בעלי הנחלות במושבים הינן זכויות בר רשות ולא זכויות של בעלות או חכירה. המשמעות רלבנטית הן לעניין מכירה או רכישה של משקים חקלאיים, הן לעניין אפשרות ניצול המשק החקלאי על ידי הרוכש המיועד, והן לעניין הורשת הזכויות בנחלה".

עו"ד רגב אלקיים צילום: באדיבות המשרד

לדברי עו"ד אלקיים, חוסר הידיעה של ההוראות השונות המתייחסות למכירה ורכישה של משק חקלאי עלול להפיל את הצדדים למלכודות מס בלתי צפויות שעשויות לפגום בכדאיות העסקה כולה. "חשיבות הפנייה לעורך דין הבקיא בדיני מושבים היא אקוטית גם במכירה או העברה של הזכויות בנחלה בין בני המשפחה ואף במקרה של ירושת המשק החקלאי והסדרים בין היורשים, שכן נושא פיצוי היורשים נושא בחובו שאלות מיסויות. מכירת משק חקלאי אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת מכירת דירה, חנות, מגרש וכדומה, אלא מדובר בעסקה בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות הגבוהות באופן ניכר מהמיסוי החל על עסקאות נדל"ן אחרות".

במכירה של נחלה, להבדיל ממכירת נכסי נדל"ן אחרים, היקף התשלומים לרשויות מגיע עד לכ-50% משווי המכירה – דמי רכישה לרמ"י, מס רכישה למיסוי מקרקעין בגין הרכישה מרמ"י, דמי הסכמה לרמ"י (עבור מכירה השטח החקלאי) מס שבח מקרקעין ועוד. "תכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם המכירה, וכן ליווי משפטי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המס באופן ניכר, כך שהתמורה שתיוותר בידיו של המוכר תגדל בסופו של יום".

עו"ד אלקיים מדגיש שמכירה של נחלה היא עסקה על תנאי מתלה שהאגודה תקבל את רוכש הנחלה כחבר אגודה. "ללא קבלת אישור האגודה, לא ניתן להעביר את הזכויות בנחלה ברמ"י (למעט במקרים חריגים). כמו כן חשוב לבדוק שאין למוכרים חובות במנהלה להסדרים חקלאיים או בסוכנות היהודית".

עו"ד איתי שרףצילום: באדיבות המשרד

הסדרת השימושים בנחלה

"רבים מן המשקים החקלאיים בארץ מכילים מבנים או מחסנים שאינם בעלי היתר בניה ו/או נבנו בחריגות בנייה. אישור רמ"י להעברת הזכויות יינתן רק לאחר הסדרת השימושים במשק החקלאי ו/או הריסת המבנים הלא חוקיים. מכירת משק חקלאי מחייבת את בעל הזכויות להסדיר את כל השימושים במשק ו/או להרוס את כל המבנים הלא חוקיים, דבר שמלבד ההשקעה הכספית בהריסת המבנים, עשוי לגרום לירידת ערך המשק מאחר ונגרעות מהמשק הכנסות", מסביר עו"ד אלקיים.

יתר על כן, בעל המשק החקלאי חשוף לתביעת רמ"י בגין דמי שימוש ראויים לשנים עברו בסכומים שעשויים להגיע למאות אלפי שקלים ואף למיליונים, וזאת מלבד חשיפת בעל הזכויות להליכים פליליים מצד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. "מכירת נחלה ללא ליווי עורך דין המתמחה במושבים בכל שלבי העסקה (החל משלב המו"מ) עשויה לחשוף את הצדדים לעיכוב ניכר בביצועה ובהעברת הזכויות, וכן לקנסות כבדים ולהליכים משפטיים מול הרשויות".

סוד ההצלחה של המשרד לדעת עורך הדין רגב אלקיים, נעוץ בהבנה שכל לקוח הוא עולם ומלואו. "כל לקוח מגיע עם המחשבות שלו, הרצונות שלו והאמונה שלו, ואנו מתאימים את הליווי לצרכים הייחודיים של כל לקוח. משרדנו נגיש וזמין ללקוחותינו בכל עת".

משרד עורכי דין שרף אלקיים ושות'
דרך מנחם בגין 132 תל אביב, מרכז עזריאלי 5, מגדל מרובע קומה 26
טל': 03-6122772  נייד: 050-5647143
מעבר לאתר >>
לעמוד הפייסבוק >>

---------------------------------

מנחמי דקל - משרד עו"ד ומגשרים

"תחום האגודות השיתופיות הוא מרתק והאנשים שאנו פוגשים הם מלח הארץ, אנשים איכותיים וערכיים שהתיישבו באזורים שהיו שכוחי אל, ואנו שמחים על הזכות לסייע להם ולשרת אותם", מספר עורך הדין והמגשר דקל מנחמי, מייסד משרד מנחמי דקל – עורכי דין ומגשרים.

עורך הדין מנחמי דקל, יליד קיבוץ איילת השחר וכיום חבר קיבוץ אפיקים, מכיר לעומקם את דיני האגודות השיתופיות ואת ההווי ואורחות החיים בהן. כמוהו, גם רוב חברי צוות המשרד משתייכים לתנועה ההתיישבותית. נוסף על כך, עברו כאיש עסקים וכמנכ"ל של חברות בינלאומיות מקנה למשרד יתרון בתחום העסקי, הוא מעניק שירותים רחבים בהם ייעוץ, שירותי גבייה, הסכמים קיבוציים, ייצוג מול המנהל, נזיקין ועוד.

המשרד רואה בייצוג חברי המושבים והקיבוצים לא פחות משליחות. "אנו רואים חשיבות גדולה בדאגה לאינטרסים של החקלאים ובעלי הנחלות בתהליך העברת הזכויות בנחלה. מדובר באנשים שרוצים להתחבר לאדמה, ומבחינתנו זו ציונות". הקשר שנוצר בין חברי המשרד ללקוחות הוא ארוך טווח ובלתי אמצעי. "אנחנו חיים עם הלקוחות שלנו באותם הקיבוצים, ומנהלים עימם קשר רציף של שנים רבות. אנחנו בונים איתם תוכניות לעתיד, מטפלים להם בצוואות ובכל צורך שעולה".

בודקים כל נכס ונכס ביחס לאזור

לדברי עורך הדין מנחמי אשר חבר בוועד של לשכת עורכי הדין בתחום התכנון והבנייה והאגודות השיתופיות, יש חשיבות גדולה לבחירת עורך דין בעל ניסיון בתחום הקיבוצים והמושבים שמכיר לעומק את היישוב המדובר. "חשוב לפנות לעורך דין שמכיר את היישוב, שמבין בתנאי הקבלה, בצביון, באורח החיים ויכול לוודא את ההתאמה של האדם ליישוב. מעבר לעסקה הפרטית, אנו מסתכלים על ההקשר של היישוב, על הפן הערכי ועל מארג האוכלוסייה. אחר-כך אנשים חיים זה לצד זה, חקלאי עוזר לחקלאי, וגם זה נלקח בחשבון".

עו"ד מנחמי דקלצילום: רון שלף

להבדיל מעסקאות נדל"ן בעיר, עסקאות בתחום החקלאי הן מורכבות ומצריכות ידע מעמיק בדינים רבים. "אלו עסקאות שצריך לגשת אליהן 'בדחילו ורחימו'. יש לערוך בדיקה ייחודית לכל נכס ונכס וביחס לאזור, ולשם כך אנחנו עובדים עם שמאים, מודדים ועוד אנשי מקצוע. כבר קרה שהגענו למזכירות אגודה בנוגע לשטח מסוים ונאמר לנו שהמזכירות נשרפה לפני 50 שנה ואין זכר למפות. באחד התיקים הגענו לבית המשפט המחוזי ולמדנו שלמדינה אין מידע על שטח מסוים. אלו ואחרות הן מהמורות שעורכי דין שבאו מהשטח יודעים להתגבר עליהן".

"אדם יכול למכור נחלה ב-5.7 מיליון, ולהישאר ביד עם 1.4 מיליון"

גם המיסוי הייחודי לאגודות השיתופית ושטחי נחלות מערים קושי על מי שרוצה למכור את הנחלה. "כיום משפחה שרוצה למכור נחלה, צריכה לשלם מסי עתק שלפעמים עומדים על כ-60, 65 אחוזים. כך יוצא שאדם יכול למכור נחלה באזור ירושלים ב-5.7 מיליון שקלים ולהישאר ביד עם 1.4 מיליון, סכום שלא מספיק בימינו לקניית דירה במרבית הערים. אני רואה תלונות רבות של בעלי נחלות שעורכי הדין שליוו אותם בעסקה, לא ידעו להסביר להם כמה כסף יישאר בידם בסופו של דבר, ונגרמה להם עוגמת נפש גדולה".

עורך דין מנחמי לא חוסך ביקורת מהמדינה שלעתים מעכבת שלא לצורך תהליכי העברה של נחלות, ובכך מקשה על המצב. לדידו יש צורך לפשט את התהליך וכן לתת את הדעת בסוגיות נוספות שנותרו ללא מענה. "מה עושים חקלאים בגיל מבוגר שצריכים להיכנס לבית אבות? הרי אסור להם להשכיר את בית המגורים בנחלה או את הקרקע וזאת על-פי חוק ההתיישבות החקלאית. גם חברי אגודה חקלאית שלא מצליחים להתפרנס מחקלאות, מוצאים את עצמם משכירים דירות במושבים שלא כחוק ובניגוד לחוזי החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל. המדינה מתנגדת לכך ובצדק, אך יש למצוא פתרונות. משכך יש צורך בפנייה לאנשי מקצוע ולבחינה של כל תיק ותיק בצורה יסודית ומקיפה. בסופו של יום הלקוח רוצה ובצדק להשאיר בכיסו כמה שיותר מכספי המכירה. תפקידנו להיות חוט האריאדנה – ולהביא את הלקוחות לתוצאה הרצויה".

מנחמי דקל - משרד עו"ד ומגשרים
לעמוד הפייסבוק >>

-------------------------------------------

עו"ד צביקה גלזר: מכירה ורכישה של נחלות ומשקי עזר

רכישה או מכירה של נחלה או משק עזר במושבים  אינם דומים לכל עסקת נדל"ן אחרת. בעסקאות מסוג זה, חשוב להיעזר בעו"ד המתמחה בתחום המושבים שיידע לבחון את המיסוי שיחול בעסקה כזו, את זכויות הבנייה הקיימות, את השימושים השונים המותרים בנחלה הנרכשת ואת התנאים לקבלה במושב.

עו"ד צביקה גלזר, המתגורר בעצמו במושב חמד, מכיר את התחום על בוריו, לא רק מתוך חייו במושב אלא גם כעורך דין שפועל כבר כעשרים שנים בתחום סבוך זה. "בכל מה שקשור למושבים ונחלות, יש בישראל כללים ספציפיים וייחודיים", הוא מספר. "לא רק בקנייה או במכירה של נכסי נדל"ן, אלא גם בשכירות או אפילו בדיני הורשה. להבדיל, כמו שאדם לא ילך לרופא הלב הטוב ביותר כדי לבצע ניתוח ברגל, גם כאן יש חשיבות רבה לבחירת עורך הדין הנכון הבקיא בתחום המושבים שיבצע את כל ההליכים הקשורים בביצוע העסקה, החל משלב הבדיקות המקדימות, ניהול המו"מ לכריתת החוזה, החתימה על ההסכם, הדיווחים לרשויות השונות לצורך תשלום המיסים השונים והעברת הזכויות בפועל".

המצב המשפטי בנחלות

עו"ד גלזר מסביר שנחלה יכולה להירשם רק על שם בני זוג ממשפחה אחת ולא ניתן לבצע חלוקה של הנחלה למספר חלקים. הפרדת מגרש מנחלה זה משהו שכן ניתן לבצע, ולעיתים אנשים יכולים בדרך זו לרכוש נחלה יחד, דבר שיוזיל את עלויות הרכישה. בנחלות יש גם כללים מיוחדים שמכוחם לא ניתן להשכיר שטחים לצד ג' וכן יש כללי הורשה ייחודיים".

עו"ד צביקה גלזרצילום: צילום עצמי

כדי להמחיש את המורכבות שבתחום זה, עו"ד גלזר משתף אותנו בסיפור של תיק שליווה באחרונה. "לא מזמן השלמתי עסקה של מכר נחלה שהייתה מאתגרת מכמה בחינות. הלקוחות שלי הם זוג שהתחתן בפעם השנייה, כשלכל אחד מהם יש ילדים משלו, שניהלו בפועל את העסקה. בשני הצדדים יש ילדים שרוצים כמובן לדאוג לאינטרסים של ההורים, אבל ייאמר לזכותם שהם די מאוחדים תחת המטרה המשותפת שבמכירת הנכס".

עם זאת, הוא מסביר, האתגרים סביב העסקה היו רבים ומגוונים –  התנהלות מול אנשים ששכרו חלקים מהנכס, שכללה גם התנהלות בבית משפט מול אחד השוכרים על מנת לפנות אותם,  שיחות זום אל תוך הלילה עם הילדים של בני הזוג שאחד מהם מתגורר בחו"ל והסברים תכופים ומרובים של פרטי העסקה והמרכיבים השונים בה לקונים, למוכרים ובני משפחותיהם המעורבים בה.

"עסקאות כאלו הן כאמור מורכבות ומלאות גם בפרטים קטנים שנחשבים מאתגרים מבחינה חוקית", מדגיש עו"ד גלזר. "אבל חשוב שכל זה לא יבריח את הקונים הפוטנציאליים ולכן הניווט בין כל הצדדים המעורבים כאן צריך להתבצע ברגישות ובמקצועיות, תוך היכרות מלאה עם כל החוקים. רק כך באמת ניתן להרגיע את החששות של הרוכשים. שמחתי מאוד שלפני כמה שבועות חתמנו על העסקה בצורה שהבטיחה שכל הצדדים יצאו מרוצים".

עו"ד גלזר כאמור עובד בתחום כבר כעשרים שנים, אבל החליט לפתוח משרד משלו לפני כשנתיים, כדי להקדיש את כל הזמן והאנרגיות ללקוחות שלו. "הלקוחות שלי מרגישים שאני זמין להם בכל שעה. לכולם יש את הטלפון הנייד שלי והם יודעים שהם יכולים לפנות אליי עם כל בעיה, מתי שירצו. אני מצידי מבטיח תמיד לשקף להם את המציאות כמו שהיא, כלומר לא להגיד את מה שהם אולי רוצים לשמוע, אלא את מה שיעזור להם להבין עם מה הם מתמודדים, לטוב ולרע. אני תמיד אעשה את המקסימום כדי לשרת את האינטרסים שלהם, עם כל המורכבויות שיכולות להיות מעורבות בכך".

עו"ד צביקה גלזר
מעבר לאתר >>