"שטחים חקלאיים ובתים צמודי קרקע יהיו נדירים יותר ויותר"

עורך הדין צבי סיגל, העוסק בעסקאות נדל"ן במגזר העירוני והחקלאי, מספר על התחום המורכב וכלל הגורמים שיש לקחת בחשבון בעת התמודדות עם סוגיות הנוגעות לו - ומדגיש את החשיבות של ליווי מקצועי לטובת השגת התוצאות הרצויות

אדיר להב
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
החשיבות של ליווי מקצועי לצורך מימוש רצון הלקוח והשגת התוצאות הרצויות
אדיר להב
תוכן מקודם

הקיבוצים של היום הם לא הקיבוצים של פעם. תהליכי הפרטה אשר הבשילו בחלק גדול מהם בשנים האחרונות ועדיין מבשילים בקיבוצים אחרים לצד שינוי בן דורי והזדקנות אוכלוסיית הקיבוץ השפיעו רבות על המבנה המסורתי  ועל אופייה של הקהילה. אם בעבר נחשב הקיבוץ לישוב המתנהל בצורה קולקטיבית וסגורה ואינו מאפשר הצטרפות של חברים ומשפחות חדשות הרי שכיום שינויים אלו יצרו מגמה הפוכה בה מבקש הקיבוץ לרענן ולחדש את שורותיו באמצעות קבלתם של חברים חדשים לקהילה, אשר רוכשים את נכסי הדור הוותיק בקיבוץ והופכים לחברי קיבוץ מן המניין.

אחד הגורמים הבולטים אשר הובילו לכך הוא שינוי מבני עמוק אשר השפיע על אופן שיוך נכסי הקיבוץ והבעלות של חבריו על בתיהם. פעם היו נכסי החברים משויכים לקיבוץ ולמעשה חברי הקיבוץ היו נטולי זכויות קנייניות על בתיהם, אך שינויים אלו מאפשרים כיום לחברי הקיבוץ ליהנות מזכויות אותן ניתן להוריש ואף למכור.

לכך ניתן לצרף את הביקוש הגובר לרכישת דירות, ובפרט בתים צמודי קרקע ואת הרצון של משפחות להשתייך לקהילה מתחדשת. אליהם מצטרפת גם מגפת הקורונה שגרמה לכולנו להישאר בבית זמן ממושך והדגישה את חשיבות המרחב הפתוח בסביבת הבית, כגון מרפסת או גינה הצמודה לנכס המגורים ואת היתרונות הרבים שיש לישובים הכפריים להציע, הרי שניתן להסיק כי מגמה זו והביקוש לנכסים מסוג זה רק ילך ויגבר.

"בתקופה האחרונה ניתן לראות דרישה גוברת לנדל"ן במגזר הכפרי"

לדברי עורך הדין צבי סיגל, העוסק בעסקאות נדל"ן במגזר העירוני והחקלאי, "עסקאות מסוג זה יצרו שוק חדש שלא היה קיים לפני השינויים הפנימיים בקיבוצים. בתקופה האחרונה ניתן לראות דרישה גוברת לנדל"ן במגזר הכפרי מכיוון שבתי מגורים צמודי קרקע הופכים ליותר ויותר נדירים", הוא מדגיש.

"מאחר והבניה הרוויה תופסת תאוצה וועדות התכנון והבנייה מעודדות בניה לגובה וציפוף, ניתן להסיק כי בטווח הנראה לעין שטחים חקלאיים ובתים צמודי קרקע יהיו נדירים יותר ויותר וגם מחירם יאמיר. לכן, מי שמכיר במגמה הזו רוצה לנצל את המצב לפני שהמחירים יהיו אסטרונומיים. לדוגמה, במועצה האזורית חוף הכרמל יש יותר ביקוש מהיצע ועל כל מגרש, משק עזר או נחלה יש המון דורשים - דבר שמקפיץ את המחירים".

משרדו של עורך הדין צבי סיגל פועל בתחום המקרקעין והנדל"ן כבר מעל ל-22 שנה בהם הוא מלווה עסקאות מקרקעין מורכבות ופשוטות כאחד, מייצג מוכרים וקונים גם מול רשות מקרקעי ישראל ומטפל בכל היבטי העסקה - המשפטיים, המיסויים והקנייניים. "המשרד מתמחה במיוחד בעסקאות נדל"ן במגזר החקלאי, הכפרי והקיבוצי אשר תפסו תאוצה בשנים האחרונות והוא נחשב כיום למשרד מוביל בתחום זה". ההיכרות והניסיון הרב של עורך דין סיגל בייצוג מחד של יזמים, קבלנים, ישובים וקבוצות רוכשים, ומאידך עם המערכות והרשויות השונות כגון רמ"י, ועדות לתכנון ובניה ורשות המיסים מאפשרות לו לזהות את הקשיים הרבים שעלולים להתגלות במהלך העסקה ולמצוא פתרונות אשר יענו על דרישות החוק והתקנות לצורך התנעת והשלמת התהליך על הצד הטוב ביותר עבור כל הצדדים המעורבים בה.

ליווי משלב הרעיון והתנהלות מול מספר גורמים במקביל

עורך הדין סיגל מפרט כי בעסקאות מכר של נחלות, משקי עזר ובתים בקיבוצים, על-ידי יורשים, יש לתת דגש רב לתכנון העסקה ולאופן המימוש שלה, כיוון שהיא כוללת מספר שלבים והתנהלות מול גורמים רבים, לעיתים במקביל. זוהי סיטואציה המחייבת ליווי צמוד של איש מקצוע הבקיא בכל אחד ואחד מהתחומים הללו עוד משלב הרעיון בלבד. "קיבוצים רבים נמצאים בשנים האחרונות בתהליכי הפרטה. לאחרונה חלק מהקיבוצים הגיעו למצב שהיורשים והחברים הגיעו להבנות לגבי הזכויות שלהם בנכסים והקיבוץ יודע להגדיר את זכויות החברים באופן שמאפשר לחברים או יורשיהם לממש זכויות אלו.

מייצג מוכרים וקונים גם מול רשות מקרקעי ישראל ומטפל בכל היבטי העסקה - המשפטיים, המיסויים והקנייניים. עו"ד צבי סיגלצילום: מור קרן-סיגל

"אני עד למגמה חזקה של עסקאות יד שניה בקיבוצים – מכירת נכסים בקיבוצים על-ידי חברים או יורשים לרוכשים מבחוץ. אם עד לאחרונה היורשים לא נהנו מהזכויות בנכסי הוריהם הרי ששיוך הנכסים בקיבוצים הגדיר את הנכסים ואופן מימושם וכעת יכולים היורשים להיפגש בעת מימוש של הנכסים עם הכסף, או באמצעות מכירה לצד ג' או באמצעות הקניית זכויות למי מהיורשים.

"מכיוון שעסקאות אלו כוללות בתוכן בנוסף לעסקת נדל"ן גם התקשרויות מול הישוב, רשויות התכנון, רשות המיסים, רמ"י בנקים ועוד נדרש ליווי וייעוץ משפטי מקדים על-ידי עורך דין מומחה בתחום שיודע לצפות את הבעיות והמגמות בכל אחד מהגופים הנ"ל ולייעץ מהי הדרך הנכונה והמתאימה ביותר, בכל מקרה ומקרה, לקיים את העסקה. ללא ייעוץ נכון העסקה עלולה להיכשל או להפוך לבלתי כלכלית. הניואנסים הרבים המאפיינים עסקה מסוג זה והצורך להתנהל במקביל מול מספר גופים מחייבים את הרוכשים והקונים לבצע את העסקה בזהירות מרבית, לברר באפן יסודי את ההשלכות של מהלכים שונים, גם שנים קדימה, ולוודא כי העסקה ברת קיום. עורך דין נדל"ן המתמחה בעסקאות כאלה מלווה את העסקה מראשיתה, החל משלב הבדיקות של סטטוס הזכויות והנכס, יכולת מימון העסקה והאופן בו ניתן לממש את פוטנציאל זכויות הבנייה, ליווי הפן הפיננסי של העסקה, ההיטלים והאגרות וכו'".

לדבריו, "אחד הדברים החשובים בעסקה כזו הוא המימון הבנקאי – ראשית יש לבדוק האם הרוכשים יכולים לממן את העסקה. חשוב להבין שעסקאות כאלו אינן מתממשות דרך משכנתה רגילה אלא באמצעות הלוואה מסחרית שתנאיה שונים בתכלית. אני מלווה את המשפחה מול הבנק ליצירת חליפת מימון מותאמת לעסקה. דרישות הבנק והיקף המימון תלויים באופן ביצוע העסקה מול היורשים או החברים היוצאים וחשוב לבצע תכנון קפדני טרום העסקה כדי לממש אותה באופן יעיל. בכל קיבוץ התהליך שונה ומושפע מהחלטות הקיבוץ ומהגדרת היום הקובע לשיוך נכסים המגדיר מיהם בעלי הזכויות שייהנו משיוך הנכסים, הקניית הזכויות המהוונות מול רמ"י ומה יהיה היקף ההיוון. יש עסקאות שהמימוש שלהן יהיה בעוד עשור וחשוב שהרוכשים יידעו כבר היום אילו תשלומים צפויים בגמר התהליך כדי לקחת גם אותם בחשבון. בנוסף, גם התנאים והזכויות שהיו למורישים עשויים להשפיע על אופי העסקה מכיוון שרמ"י נותן משקל לוותק של המוריש וממנו נגזרות הזכויות".

אזורים נחשקים לצד מרחבים ירוקים

"אם בעבר נכס שהיה שייך ליורשים הושכר על-ידי הקיבוץ לטובת רווח כלכלי, הרי שכיום הקיבוץ ייהנה ממשפחה חדשה שתהיה חברת קיבוץ ומהון אנושי איכותי שישתלב בקהילה. גם חידוש ושיפוץ הנכסים ושיפור נראותם ופני הקיבוץ יהפכו אותו לישוב של חברים. בעלי הנכסים (החברים או היורשים) מצידם יכולים לממש את זכויותיהם בנכסים ולמעשה 'להיפגש עם הכסף' דרך מכירת הנכס ועבור משפחות וזוגות צעירים נפתחת הזדמנות לרכישת נכס צמוד קרקע באזורים נחשקים לצד מרחבים וסביבה ירוקה וכמובן הצטרפות לקהילה חברתית תוססת ומתחדשת. אלו עסקאות מורכבות ומאחר ועדיין ישנן מגבלות רבות במימוש זכויות הבניה עורך הדין חייב לקחת זאת בחשבון כבר בשלב תכנון העסקה".

עורך דין סיגל מספר על מקרה בו משפחה צעירה מקיבוץ במרכז הארץ שגרה בשכירות כמה שנים ורצתה להשתלב כחברים בקיבוץ הצליחה לעשות זאת באמצעות עסקה מול יורשים. "ליוויתי את שני הצדדים בתהליך כך שהובטח ליורשים תגמול רב עבור הנכס ולמשפחה הצעירה לבנות בית חדש וגדול למרות המגבלות לבניה חדשה מצד רמ"י. נכון שלחלק מהקיבוצים קיים הסדר ביניים מול רמ"י לקבל היתרי בניה בקיבוצים, אך הסדר זה מסתיים בסוף 2021 ויש כרגע אי ודאות גדולה לגבי המשך הקיום שלו מה שהוביל לריבוי בקשות להיתרי בניה במטרה לנצל את ההסדר הקיים.

"אמנם יש ציפייה שהסדר הביניים בין הקיבוצים ורמ"י יוארך אך לא ניתן להתחייב על כך ומי שיינצל את חלון ההזדמנויות הקיים עד סוף 2021 ירוויח ובגדול. ליוויתי עסקאות כאלה בהרבה קיבוצים שהגיעו לשלב הזה, בהם היו אלה העסקאות הראשונות ממש, ולמעשה אני משתף את הניסיון שלי בקיבוצים אלה בהן יש רצון ויכולת של מימוש רצון היורשים או החברים למכור את זכויותיהם במגרשים או בתים שלהם בקיבוצים, ומוביל את כל הצדדים לעסקה באופן כזה שהן הקיבוץ, הן היורשים והן הרוכשים יזכו לתמורה מלאה תוך הגנה מלאה על הזכויות והכספים שלהם".                                             

פרטי המשרד
עו"ד צבי סיגל הינו בעל תואר LLB במשפטים מאוניברסיטת אוקספורד (OXFORD BROOKS) אנגליה. היה בעבר שותף במשרד מוביל בייצוג אגודות שיתופיות ומאז סוף 2014 הינו בעל משרד עצמאי המתמחה בעסקאות נדל"ן ובין היתר ייצוג יזמים, קבלנים ומשפחות בפרויקטים של קליטה ובניה בישובים קהילתיים, מושבים וקיבוצים.

פרטי התקשרות
כתובת: אנדריי סחרוב 9 , פארק מ.ת.מ, חיפה
טלפון:   077-5444771
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>