"אנחנו מייצרים חלופה להשקעה בנדל"ן בישראל"

יריב גולן, מנכ"ל ובעלים גולן קפיטל יזמות נדל"ן

בן 47, נשוי+3, מתגורר בכרמיאל.

• שירת בחיל האוויר כראש צוות קרקע בטייסת  F-16. 
• עסק בטיסנאות כתחביב במשך כמה שנים. 
• מגדל שני חתולים בביתו.
• אוהב טיולי קמפינג ומחנאות בטבע.

קצת לאחר גיל 30, מצא את עצמו יריב גולן, כיום מנכ"ל ובעלים של גולן קפיטל יזמות נדל"ן, בלופ האין-סופי של החיים: זוג צעיר עם שלושה ילדים, משרה בכירה בתחום המחשבים ברשת מלונאות גדולה בארץ, משכורת יפה לשני בני הזוג, ובכל זאת לא מצליחים לגמור את החודש. הוא חלם על רמת חיים קצת יותר גבוהה, עם מכונית חדשה וטיולים לחו"ל, ולנדל"ן הגיע לגמרי במקרה. 

"השתתפתי בקורס כללי של הכוונה עסקית. אחת ההרצאות בקורס עסקה ביצירת הכנסות פאסיביות מהשקעות בנדל"ן", הוא מספר. "לא ידעתי שאפשר לעשות כסף מנדל”ן, תמיד חשבתי שבית קונים רק למגורים ומשכנתה לוקחים רק פעם בחיים. זה מה שההורים שלי לימדו אותי. הבנתי שהיתרונות המרכזיים בהשקעה בנדל"ן היא בעצם העובדה שמדובר בהכנסה פאסיבית. אחרי הרכישה והכנסת הדיירים הנכס מתחיל לייצר הכנסות וההכנסה הזו לא תלויה בנו יותר. הכסף שלנו עובד בשבילנו ובמהלך הזמן גם ההלוואה משלמת את עצמה. הרעיון תפס אותי וחשבתי לעצמי - גם אני יכול לעשות את זה! אבל עכשיו צריך רק לארגן את ההון העצמי. התחלתי לחסוך בכל הוצאה מיותרת, הצטמצמתי, פתחתי תוכניות חיסכון וקרן השתלמות ובתוך שנתיים הצלחתי להגיע לסכום הראשוני שאפשר לי לרכוש את הנכס הראשון שלי - דירה בת 3.5 חדרים בכרמיאל".

הפך את הנדל"ן לעיסוק המרכזי

וכך, לאט ובעקביות, רכש גולן עשר דירות להשקעה בישראל עד שנת 2010. "אולם החל מ-2008 חל מהפך בענף הנדל”ן בארץ שטרף לו את כל הקלפים: המחירים קפצו בעשרות אחוזים והוא כבר לא יכול היה להשקיע באותה צורה. "גיליתי שבמחיר של דירה אחת בארץ אני יכול לקנות ארבעה נכסים בארה”ב ולהכפיל את ההכנסה שלי פי-שלושה ממה שהייתי עושה בארץ", משחזר גולן. "מצאתי מקום שבו אפשר לייצר 10% תשואה על הכסף שלי במקום תשואה של 3% בארץ. וכך התחלתי את המסע שלי בהשקעות בנדל"ן בארה”ב. מכרתי את הדירות בארץ ברווח יפה והתחלתי לרכוש נכסים בארה"ב". 

גולן השקיע לא מעט מרץ כדי להכיר את השוק: "עברתי קורסים באינטרנט שעלו אלפי דולרים כדי ללמוד את התחום. השקעתי זמן במחקרי שוק מעמיקים בכל אזור שבו תכננתי להשקיע, אספתי נתונים סטטיסטיים, ועשיתי עבודה יסודית ומקיפה כדי להבין את כל הנתונים מכל כיוון. ורק אחרי שכל הנתונים הסתדרו כפי שרציתי - ביצעתי את ההשקעה. רכשתי עד היום עשרות נכסים ויצרתי לעצמי הכנסה גבוהה. ברגע שההכנסה עברה את המשכורת החודשית שלי, זה אפשר לי לעזוב את העבודה ולהפוך את הנדל"ן לעיסוק המרכזי שלי. הנדל"ן הוא תחום שאהבתי תמיד, חלום מודחק שהפך למציאות".

"בוחרים כל פרויקט בפינצטה"

גולן קפיטל יזמות נדל"ן, שהוקמה יחד עם שותף אמריקאי, פועלת במודל ייחודי: היא לא רק מאתרת נכסים ראויים להשקעה בארה"ב עבור המשקיעים הישראלים, אלא משקיעה כספית יחד איתם בנכס ולמעשה הופכת לשותפה שלהם - צעד שמגביר את אמון המשקיעים בחברה. 
"אנחנו היזמים שבשטח", מסביר גולן. "אנחנו לא חברת שיווק שמוכרת נכסים. המשקיעים שלנו שותפים איתנו ואנחנו משקיעים כסף אישי שלנו בכל פרויקט יחד עם המשקיעים. לכן אנחנו בוחרים כל פרויקט בפינצטה ולא מתפזרים. סך היקף ההשקעות של החברה יחד עם המשקיעים עומד על מעל 30 מיליון דולר. עד היום ליווינו מעל 300 ישראלים ברכישת נכסים בארה"ב. בשלוש השנים האחרונות אנחנו מתמקדים בפרויקטים גדולים יותר. אנחנו רוכשים בניינים עם עשרות יחידות דיור, מתחמי עסקים ומרכזי קניות. הסניף האמריקאי של החברה ממוקם בג'קסונוויל, פלורידה". 

כיצד השפיעה הקורונה על התחום שלכם? 

"בתחום הנדל"ן, כשיש משבר אז נוצרות הזדמנויות. הסגר הקשה עליי מאוד כי אני רגיל לטוס כמה פעמים בשנה בארה"ב ונאלצתי להיות בקשר עם הצוות האמריקאי דרך האינטרנט כאשר הם אלה שעבדו בשטח. בנוסף, אני מאמין מאוד בפגישות פרונטליות עם משקיעים - כדי להסביר להם לאן הם נכנסים, מה קונים ואיך להתאים את יכולותיהם להשקעה. פגישות זום עם משקיעים חדשים לא עבדו כמו שצריך, ולמזלנו יש לנו בסיס משקיעים חזק מאוד. פנינו למאגר הלקוחות הקיים שלנו והזמנו אותם להשקיע בהשקעות חדשות שנוצרו כהזדמנות בעקבות המשבר. זכינו להיענות גדולה והשנה האחרונה הייתה השנה החזקה ביותר שלנו עד היום". 

מה הדגש החשוב להצלחה בהשקעות נדל"ן?

"אחד הדברים החשובים הוא כמובן לדעת לבחור פרויקטים איכותיים. כל פרויקט שלנו נבחן על-ידי ארבעה אנשי מקצוע: עורך דין, שמאי, אנליסט ורואה חשבון, לאחר מכן העסקה עוברת לבדיקתי ולאישור סופי שלי. בשנה האחרונה פסלנו עשרות עסקאות עד שמצאנו עסקה אחת טובה. בנוסף לכך, אנחנו שמים דגש על ליווי שוטף למשקיעים שלנו. אין תחליף לשירות לקוחות טוב. חשוב לשמור על עדכונים שוטפים בכל מצב - גם אם קורים דברים לא טובים, גם אם הפרויקטים נתקלו בבעיות. המשקיעים חייבים לדעת שאנחנו בשטח, מטפלים בכל הבעיות ומייצבים את הנכסים. הערכים שלמדתי בצבא מלווים אותי עד היום. אם זה בדיקות יסודיות לנכסים שאני קונה, אם זה מעקב אחרי צוות השטח שלנו ואם זה ביקורות שוטפות".

לאילו סוגי משקיעים אתם פונים?

"אנו מאפשרים למשקיעים להצטרף עם הון עצמי של 250 אלף שקלים ומעלה. לעיתים קרובות די בפתיחת תוכנית חיסכון עבור הסכום הזה, וזו השקעה נגישה מאוד. אנחנו מייצרים חלופה להשקעה בנדל"ן בישראל שהיא יקרה מאוד, ומאפשרים לכל אחד כמעט להיות בעל נכסים וליהנות מהכנסה פאסיבית".

בחזרה למוסף מנהלים >>