כך הפכה החברה מדרום תל אביב לבית של ניהול הנכסים

דירות להשכרה, נכסי נופש ושיכון עובדי קבלן: חברת חומי ניהול נכסים ויזמות היא כיום מובילה בתחומה, עם מותג פרטי ומאות דירות שמנוהלות אחרת לגמרי מכל מה שאתם מכירים בישראל - החל מהשיפוץ ועד השיווק והאחזקה

אבי יופה
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
דלת נפתחת לדירה ריקה
אבי יופה
תוכן מקודם

אחרי שכבר הטביע את חותמו בעולם ניהול הנכסים והנדל"ן, החליט מאיר שדה בשנת 2007 לפתוח את חברת חומי ניהול נכסים ויזמות בע"מ. אז ישבה החברה הקטנה במשרד קטן, בגודל של 57 מטר, בתחנה המרכזית בתל אביב, כשהעובדים התחרו ביניהם על הכיסא הפנוי הראשון שראו.

אלא שמהר מאוד החברה גדלה ומאיר החליט להמר על מעבר למקום גדול יותר. הוא בחר להתמקם בלב שכונת התקווה בתל אביב, ומאז השאר היסטוריה. חומי ניהול נכסים ויזמות הלכה וגדלה, והפכה לחברת ניהול שונה מכל מה שאתם אולי מכירים, המציעה דירות להשכרה לתשואות, נכסי נופש, רשת של משרדי תיווך, שיפוצים, שיכון עובדי קבלן ועוד.

החברה היא one stop shop עבור מגוון של שירותים הכוללים גם ניהול שוטף של נכסי יוקרה לתיירות ולהשכרה, שיכון עובדי קבלן בענף הבנייה, המלונאות, התעשייה, השכרת דירות לעובדים זרים ומציאת דירות לעובדים בענפים אלה. כל אלה לצד רילוקשיין לכל חברה בפריסה ארצית עבור עובדים שמקבלים דירה הכוללת את כל הציוד הנדרש.

"המטרה שלנו היא שהלקוח לא יתעסק בבעיות בכלל". חומי ניהול נכסיםצילום: shutterstock

השכונה בדרום תל אביב שהפכה לאטרקטיבית

בכל הקשור לדירות נופש, מציעים בחומי ניהול נכסים ויזמות דירות שמתאימות למשפחות או לזוגות, במיקומים שונים, דוגמת חוף הים או שווקים צבעוניים. כל הנכסים זוכים לניהול תחזוקתי שוטף, ומושכרים בשכירות משנה או מנוהלים במקצועיות בידי עובדי החברה.

במסגרת הדירות המוצעות לחברות כוח אדם שמביאות עובדים לישראל, מציעים בחברה התאמת דירות בתוך זמן קצר בהתאם לתקנות המדינה, הובלות של ציוד, התאמות קיר, מערכות חימום, ניהול, השכרה ואחזקה ולבסוף גם קיפול של הדירה והחזרתה לבעל הנכס. הכל מתבצע בהתאם לתקנות עובדים זרים (איסור העסקה שלא כדין והבטחת תנאים הוגנים. מגורים הולמים) תש"ס 2000.

ענף נוסף שבו חומי ניהול נכסים נחשבת למובילה בתחומה, הוא ניהול נכסי נופש. ענף זה עמד על אחוזי תפוסה גבוהים ביותר גם במהלך תקופת הקורונה, בין היתר בזכות עשרות דירות Airbnb שבבעלות החברה הפועלות תחת המותג הפרטי שלה Airtlv.

"אני לא בטוח שקיימת עוד חברה דומה בישראל לנכסי נופש ותיירות", אומר מאיר. "אנחנו נוגעים בהרבה מאוד תחומים שאין שני להם בארץ. העבודה שלנו שונה מכל ארגון אחר בתחום שאנשים אולי מכירים".

גם במסגרת הענף לדירות נופש מציעים בחומי ניהול נכסים one stop shop, או במילים אחרות שרות מקיר לקיר תרתי משמע: ניהול תשואות, תחזוקה וניקיון כולל כביסה, שירות לקוחות ושימור לקוחות, שיווק בכל הערוצים האפשריים דוגמת בוקינג, Airbnb ופייסבוק וגם את מלון לוינסקי 113 – אי של שקט בתוך ים של כאוס שפועל בנווה שאנן. המקום פועל עבור תרמילאים וקבוצות ומציע חוויה שונה בדרום תל אביב.

"בעלי הדירה מקבלים העברה לחשבון הבנק בכל חודש. בלי פספוסים". חומי ניהול נכסיםצילום: shutterstock

"אצלנו הלקוח מקבל הכל", מבהיר מאיר. "יכול להיכנס אלינו למשרד משקיע ולקנות נכס. אנחנו נשפץ אותו עבורו, נשכיר אותו, ננהל אותו וגם נמכור אותו ברגע שהוא ירצה בכך. כשאתה נוגע בנכס אצלנו, זה כולל את כל השירותים. הלקוח שם את הכסף, משגר ושוכח עד שהוא מקבל אליו לחשבון הבנק את התשואות הגבוהות. ומחיר ההשכרה פה בשכונת התקווה הוא גבוה יותר מכל מקום אחר בתל אביב. מדובר במקום מיוחד להשקעות בזכות המחיר והמיקום, ופוטנציאל ההשבחה העתידי".

התבוננות אסטרטגית בהתאם למציאות ולמיקום

בחומי ניהול נכסים ויזמות למדו להסתגל לכל השינויים שעבר שוק הנדל"ן ב-20 השנים האחרונות, ופנו לכיוון שאליו צפו שהלקוחות ילכו כדי לענות על הצרכים שלהם. כך נולד גם שירות התיווך שהחברה מציעה לצד מתן פתרונות למגורים עבור חברות כוח אדם ושגרירויות למשל, הכוללים טיפול שוטף בנכס 24 שעות ביממה שבעה ימים בשבוע.

"אנחנו מוצאים את העסקה המתאימה ללקוח, בין אם מדובר בדירה לנופש או להשכרה, או לכח אדם", אומר מאיר, "עושים סקר שוק, מלווים את הלקוח, דואגים לו לעו"ד, לשמאי, לטפסים מהעירייה. אנחנו מבצעים גם שיפוץ בכל רמות המחיר, ויודעים לשפר באופן משמעותי את ההכנסה. בנוסף, אנחנו מאבזרים את הנכס, מוצאים לקוחות מתאימים ומביאים למיקסום תשואות. בסוף חודש הלקוח מקבל דוח מסודר, ואין לו אפילו צורך לטפל בתקלות מול בעלי המקצוע השונים כי גם בזה אנחנו מטפלים".

"החברה שלנו דינאמית", מדגיש מאיר. "כשהפליטים הגיעו לתל אביב השתנינו, כשהפליטים התמסדו גם הגיע שינוי אצלנו. ואז כשבאו משקיעים ידענו לקלוט גם אותם, וכשהקורונה הגיעה השתנינו. כל הזמן דאגנו להשתנות בהתאם להתבוננות האסטרטגית של מה נכון לעשות פה באזור שבו אנחנו פועלים. אם משהו משתנה בשוק, אנחנו נדע לספק אותו".

מתכננים ומנהלים את הנכס לתשואה מקסימלית

דוגמה מוצלחת להבנה הנכונה של חומי ניהול נכסים ויזמות את השוק, אפשר לראות בבחירה לפתח ולהפעיל דירות Airbnb באזור הבתולי של דרום תל אביב. ב-2019 הוקמו הדירות הראשונות ברמת אבזור מהגבוהות שאפשר למצוא היום בשוק, והתפוסה הייתה כמעט עד אפס מקום.

זמן קצר אחר כך הבניין שבו שכנו הדירות שופץ, וכך נוספו עוד כמה יחידות. ואז נחתה בישראל הקורונה והפכה את הדירות האלו לענף מצליח אחר – דירות למבודדים. "אנחנו מחזיקים בבעלות על מאות דירות שאפשר להסב ל-Airbnb, מה שבסוף מוציא את המשקיעים שלנו עם רווח", מספר מאיר.

"אנחנו עושים את כל העבודה החל מעיצוב הפנים, דרך השיפוץ, האבזור, התכנון, ניהול ההזמנות ועד לשיווק. אם משקיע שואל למה להיכנס לחומי ניהול נכסים ולא למשרד אחר זו התשובה: אנחנו מספקים לו חליפה מלאה לכל צורך בהתאם לסיכון שהוא אוהב לקחת, ולכיווני ההשקעה".

יש חלוקת עבודה מסודרת במשרד, מי אחראי על כל תחום?

"כל עובד במשרד שלנו אחראי על פרויקט. יש לנו גם מחלקת אחזקה שמסתמכת על עובדים פנימיים ועל ספקים חיצוניים. יש פקידות שאחראיות לוודא שהכל דופק כמו שעון, ושפועלים לפי נוהל קליטת לקוח מסודר. אנחנו מתכננים את הנכס עבור לקוח כדי שהוא יקבל תשואה מקסימלית, מנהלים אותו, מוצאים את השוכרים המתאימים, גובים את הכסף, פותרים בעיות במידת הצורך וגם משלמים את החשבונות. בסוף החודש הלקוח מקבל דוח מסודר של הכנסות פחות הוצאות וכסף בחשבון הבנק".

"אנחנו מוצאים את העסקה המתאימה ללקוח, בין אם מדובר בדירה לנופש או להשכרה, או לכח אדם". חומי ניהול נכסיםצילום: shutterstock

עבור אותם משקיעים מפעילים בחומי ניהול נכסים יותר מ-400 דירות בדרום תל אביב, לצד כ-200 נכסים בפריסה ארצית שבהם הם מחזיקים בזכויות משנה. המטרה היא לאפשר שיכון עובדים לחברות גדולות שצריכות להביא ארצה בעלי מקצוע בתחומים שונים, שיקבלו בתוך זמן קצר דירה מאובזרת במחיר קבוע. כל מה שהם יצטרכו לעשות זה להיכנס עם המזוודה ולסגור אחריהם את הדלת.

"בשנה האחרונה החזרנו לעבודה את משרד התיווך שלנו שמורכב היום מעשרה מתווכים, שדואגים לכך שדירות בניהול המשרד לא יעמדו ריקות", אומר מאיר. "הם משכירים אותן במהירות וביעילות, בזכות הכלים שהם מקבלים מאיתנו בדמות הרצאות, חניכה וידע, תוכנה מיוחדת למתווכים, תוכנות שיווק, מנהלת מדיה שמשווקת בכל הפלטפורמות הקיימות ועוד. כבר בתוך זמן קצר הם הצליחו לעמוד ביעדים ולהביא תוצאות. עכשיו הרעיון הוא להתרחב לשכונת לוינסקי, שם גם פועל הוסטל לוינסקי 113 שחלקו נמצא בבעלות החברה, ולגייס גם לשם מתווכים".

כמה משקיעים מחזיקים אצלכם דירות היום?

"יש לנו במשרד כ-120 בעלי נכסים, שברגע שהם נכנסו אלינו הם לא יוצאים. אין להם סיבה. יש דירות שקיבלתי לניהול לפני 15 שנה, ומאז לא ראיתי את בעל הבית. הוא מקבל ממני העברה לחשבון הבנק בכל חודש בלי פספוסים, מה שמשאיר אותו בראש שקט. אנחנו מנהלים במידת הצורך שיחות עם בעלי הנכסים, התכתבויות ואישורים בוואטסאפ ובאפליקציה ייעודית. אנחנו עזרנו להם לגדול בזכות תשואות יוצאות דופן במחירי השכירות שאין להשיג במקום אחר. אפשר להשיג בהשקעה כאן באזור מעל ל-10 אחוזי תשואה, כשהמינימום הוא בין חמישה לשבעה אחוזים בטווח הנמוך של המדרג".

היתרון המובהק של חומי ניהול נכסים ויזמות בע"מ, הוא לדעת להשתמש בכל המחלקות של החברה כדי לייצר גיוון ולהציע ללקוחות תוצאות שאי אפשר להשיג במקום אחר בתל אביב ומחוצה לה, ולא משנה התקופה שבה אנחנו נמצאים. זאת, לצד היכרות של 20 שנה עם השוק המקומי, ותק וניסיון והרבה מאוד בעלי מקצוע וספקים שעובדים איתם על מלאי הנכסים הרחב שלהם.

"אצלנו המשקיעים יקבלו דירה בתכנון כזה, שתכניס לו פי 1.5 יותר בתשלום דמי השכירות לעומת המקרה שהיה מקבל אם היה רוכש את הדירה בכוחות עצמו", מסכם מאיר. "אנחנו יודעים להכין נכס חדש להשכרה חדשה, ולהביא אותו למצב שיהיה אטרקטיבי שוב כשלפעמים אפילו בעל הנכס לא יודע שהדיירים התחלפו.

"המטרה שלנו היא שהלקוח, וגם חברות כוח אדם שמביאות לישראל עובדים זרים בענפים שונים כמו הבנייה, הסיעוד, המלונאות והתעשייה והיי טק, לא יתעסקו בבעיות בכלל. יש חברות שהמנכ"לים פונים אלינו ישירות בטלפון ומודיעים לנו שיש צפי הגעה לעובדים, והוא מקבל בתוך זמן קצר דירה קרובה למקום העבודה. אנחנו מכינים את הדירה, שוכרים בעבורם לתקופה שביקשו. העובדים רק צריכים להגיע לישראל ולהיכנס פנימה עם החפצים שלהם".

חומי ניהול נכסים ויזמות בע"מ
כתובת: אצ"ל 25 תל אביב
טלפון: 03-5375255
לפנייה בדוא"ל>>> 
לדף עבור העובדים הזרים>>>
למעבר לעמוד הפייסבוק>>>

למעבר לאתר Airtlv>>>