השקעות נדל"ן באטלנטה: כל מה שרציתם לדעת על ההשקעה הבאה שלכם

מציין יהונתן ליבנת, סוכן נדל"ן והבעלים של Atlanta Expert, מסביר מדוע כדאי להשקיע דווקא בבירת ג'ורג'יה, מה צריך לדעת לפני, איזה סכום כסף יתאים להשקעה ראשונית ולמה דווקא עכשיו?

לירון גולן
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
בית על שפת אגם
לירון גולן
תוכן מקודם

"בשנת 2016 הגיעה אלי משקיעה שקנתה בית להשקעה בסכום של כ-247 אלף דולר, כיום הבית שווה בין 325-330 אלף דולר", מציין יהונתן ליבנת, סוכן נדל"ן והבעלים של Atlanta Expert הממוקמת באטלנטה בירת ג'ורג'יה. יהונתן ליבנת מתגורר עם משפחתו באטלנטה כבר מעל לעשור ומאז הוא מתמחה ועוסק בתחום הנדל"ן למגורים ומסחר, הן עבור תושבי המקום והן עבור משקיעים מהארץ ומהעולם.

"דוגמה נוספת, משקיע שרכש דירה בשנת 2013 בסכום של כ- 267 אלף דולר, כיום שווי של הבית מוערך בכ- 410 אלף דולר. ההיכרות המעמיקה עם השוק המקומי, זיהוי האזורים הטובים ואפשרויות הצמיחה מעניקות לי את היכולת לצפות את עליית ערך הדירה בעתיד ובכך לספק ללקוחות שלי שנים של אחוזי תשואה גבוהה. אני מפנה את הלקוחות לאזורים בהם אני הייתי קונה נכס ומחפש עבורם את המקומות שבהם נמצא הכסף הגדול".

למה דווקא להשקיע ולקנות נכס באטלנטה?
"ראשית, אני גר וחי כאן משנת 2010, זה השוק בו אני מתמצא ושוחה הכי טוב שיש, אני לא יכול לעשות השוואה לשווקים אחרים. אבל אני כן יכול להצביע על מגמה, ההשקעה באטלנטה כדאית כי השוק נכנס למערבולות של חוסר היצע משווא, לא ראינו כזה דבר שנים ארוכות, 60 אחוז מהאוכלוסייה באטלנטה גרה בשכירות, אנשים צריכים לגור איפשהו ולכן כל עוד אתה קונה נכס במקום מרכזי ואטרקטיבי הוא יושכר, או יימכר.

לדברי ליבנת, שוק הבתים באטלנטה הוא מאוד חזק, בין אם מדובר בבתים למשפחות, זוגות או רווקים. "כל מדינה בארה"ב מתנהגת באופן שונה לחלוטין ולכל שוק יש צורת עסקאות שונות, באטלנטה הסוכן עושה 99 אחוז מהעבודה לעומת ניו יורק, למשל. הסוכן נחשב כאן שחקן מרכזי בעסקה, וזה עוד אחד מהדברים שצריכים להבין לפני שמגיעים לסוג כזו של השקעה. כמו כן, הניסיון שלי והתהליך המשותף שאני מוביל יחד עם המשקיעים מאפשר לי לראות את התוצאה הסופית, בכמה יעלה ערך הבית בעוד מספר שנים ומה יהיה הרווח הסופי עבור המשקיע, כולל התשואה בעת השכרת הדירה.

יהונתן ליבנתצילום: באדיבות המצולם

"בנוסף, כאזרח שסופג את התרבות המקומית אני יודע בוודאות אילו דירות יושכרו מהר, איזה סגנון של שיפוץ מועדף על המקומיים וכיצד לתפעל ביעילות את כל עניין השיפוץ עם מינימום עלויות ומקסימום רווח. יש אזורים שהם יותר פרודוקטיביים ונמכרים מהר ויש שפחות. לרוב האנשים או המשקיעים הזרים שמגיעים הנה אין באמת מושג או היכולת לתרגם את השוק למספרים. ראיתי בשנות העבודה שלי בתים שהצבעתי עליהם כבתים עם פוטנציאל, למשל דירת שני חדרים עם שתי מקלחות שנמכרה לפני כשנתיים ב-30 אלף דולר והיום נמכרת בין 140-150 אלף דולר. התפקיד שלי כסוכן הוא לאתר את הנכס המתאים ולדעת לזהות את המקומות העסיסיים והריווחים ביותר".

אתה יכול לתת דוגמ לנכסים שמצאת למשקיעים מהארץ או מהעולם?
"כאמור וכפי שציינתי הדוגמאות הן רבות, ובכל זאת אפרט על משקיע שהגיע מאירופה אחרי עסקה לא מוצלחת שהייתה לו באטלנטה. המשקיע יצר איתי קשר ומשם התגלגלו המון עסקאות, החל מאיתור הבתים ועד להשכרת הנכסים. בשלב הראשוני הם הגיעו לכאן לפגישה, ישבנו יחד ואפיינו את הצרכים שלהם ולאחר מכן הכל נעשה אונליין, ובסופו של הליווי הם רכשו 15 בתים באזורים שונים כאשר הרווח הנמוך ביותר שהם עשו במכירת הבתים לאחר מספר שנים עמד על כ-120 אלף דולר. חשוב לזכור, גם בשנים בהן הבתים הושכרו הם הכניסו להם הכנסה משמעותית שסיפקה אותם, כל הנכסים הושבחו והעלו את הערך בצורה משמעותית ומשם הגיע הכסף הגדול".

כמה כסף צריך להשקעה ראשונית?
"התקציב הוא שונה ומשתנה בהתאם למשקיע, כל אחד ויכולתו הכלכלית ורצונו האישי. המטרה שלי היא לחפש ולאתר לכל משקיע את הנכס שתואם לתקציב שלו. גם אם מדובר בתקציב של 100 אלף דולר אפשר למצוא בסיס אופציונלי להשקעה. כמו כן, יש אפשרות לישראליים לקחת הלוואה גם אם הם לא ישראלים אמריקאים.

"תושב ישראל שהוא לא תושב ארה"ב ולא מתגורר כאן יכול לקחת הלוואה בתנאים מדהימים כאן בארה"ב, כאשר התנאי המרכזי הוא שיהיה ברשותו חשבון בנק אמריקאי. יש נכסים בסכומים של 300-400 אלף דולר שיכולים להגיע לשכירות של כ-2000 דולר בחודש, מדובר בבתים שהולכים ומשבחים את עצמם. יש אפשרות לרכישת נכס בשווי של כחצי מיליון דולר עבור Airbnb באזורים אטרקטיביים עם הכנסה חודשית בין 5,000-6,000 דולר. יש עסקאות בתקציבים גדולים של מיליונים ורכישת מגרשים לבנייה, האפשרויות הן רבות ומחכות למשקיעים הנכונים".  

דירה עם תצפית על midtown. נקנתה ב-2016 ב-267,000 ונמכרת בימים אלו ב-405,000צילום: יהונתן ליבנת

מהי התשואה הצפויה?
"התשואה משתנה מאזור לאזור, יהיו אזורים עם תשואה של כ- 5 אחוזים, אזורים של פחות ואף יותר. כאשר יוצאים קצת מהאזור המרכזי של אטלנטה לרצועות הרחוקות (מהעיר) לעיר התשואה היא בין 7-10 אחוזים. מצד שני, אני תמיד מנחה את המשקיעים להסתכל מעבר לתשואה החודשית, להביט קדימה. כאשר אני בוחר נכס אני לא מתסכל רק על התשואה, אני צופה כמה הנכס ימכור את עצמו בעוד מספר שנים, ברוב הפעמים אני צודק ואף מופתע לטובה מעליית הערך. העסקאות הטובות שאני רואה הן שהשכירות מכסה את המשכנתה או ההלוואה ואחרי מספר שנים מוכרים את הנכס ומרווחים בין  150-200 אלף דולרים, שם הכסף הגדול נמצא".  

מה כולל הליווי?
"
הליווי כולל פגישה ראשונית שיכולה להתקיים אונליין וכמובן שאשמח גם לארח כאן אצלנו, אך האפשרות היום לעבוד מול הזום הוכיחה את עצמה כמוצלחת לא פחות. אחרי קביעת התקציב אני יוצא לדרך ומאתר את הנכס המתאים לתקציב שנקבע ולרצון המשקיע, בין אם נכס חדש, או נכס שמיועד להריסה, נכסים שזקוקים לשיפוץ ועוד. אחרי איתור הנכס אנחנו פונים לשלב השלישי והוא שיפוץ במידה ויש צורך, השבחת הנכס היא קריטית והכרחית לפעמים להשכרה במחיר גבוה יותר מהשוק. לאחר מכן, בשלב הרביעי, מציאת השוכרים וחתימת חוזה. כמו כן, על מנת לנהל את הנכס מרחוק אני עוזר למשקיעים למצוא חברת ניהול או הנדי מן שמגיע בקריאה. חשוב לציין שאני כאן ולא הולך לשום מקום, במקרים דחופים אני תמיד יכול להגיע לכל מקום ובכל מצב. בשלב האחרון אנחנו נפגשים שוב בעוד מספר שנים, מוכרים את הנכס וממשיכים לעסקה הבאה יחד".

למה דווקא עכשיו?
"אני לא מוצא סיבה למה לא לעשות את זה עכשיו. מה שרואים בארץ מבחינת הקורונה לא קיים כאן, העסקים כמעט כרגיל, מרכזי קניות פועלים כרגיל. מבחינת שוק הנדל"ן יש מחסור בדירות, אין הרבה חברות בנייה וחסרים בתים בשוק, אני צופה כי הנכסים ימשיכו להשתבח ולצבור ערך כי השוק בעלייה".

ולסיום?
"אני מחפש משקיעים שיש להם חזון, שהם יסמכו עלי בעיניים עצומות ויראו יחד איתי את האופק הכלכלי. צריך חזון ואמונה שהדברים הולכים לכיוון מסוים ולהרגיש את ההשקעות הטובות מהבטן. ההשתפשפות בתחום והראייה מפרספקטיבה רחבה מאפשרת לי להרגיש כבר ממבט ראשון ואפיון הסביבה הקרובה האם כדאי לבצע את ההשקעה או לא. אני לא אמכור למשקיעים שלי שום עסקה שלא הייתי קונה בעצמי, אני רואה אותנו כשותפים לאורך הדרך ומחכה לרגע המכירה בעוד מספר שנים לראות את הניצוץ בעיניים של המשקיעים שמבינים שהם עשו את הבחירה הנכונה".

מעבר לאתר >>
טלפון: 1-404-539-6426