יועץ הנדל"ן הבכיר גיל ורדי: "הקורונה יצרה סדר חדש בשוק המשרדים"

מודל העבודה ההיברידי, המשלב עבודה בין המשרד לבין הבית, משנה את חוקי המשחק בענף הנדל"ן המסחרי: כיצד הוא משפיע על המשרדים החדשים, האם הבנייה המסחרית תשתנה והיכן מורגשת ירידה במחירים? גיל ורדי, מנכ"ל ובעלים של סטאטוס יועצי נדל"ן, מנתח את שוק המשרדים והנדל"ן המניב

דניאל דותן
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מגדל משרדים חדשני מבחוץ
דניאל דותן
תוכן מקודם

חברת סטאטוס יועצי נדל"ן, בבעלותו ובניהולו של גיל ורדי, מתמחה ועוסקת כבר משנות ה-90 בייעוץ, שיווק, תיווך ומכירות של נדל"ן עסקי-מסחרי בדגש על שוק המשרדים של תל אביב ואזור המרכז, עם התמחות בהשקעות נדלן מניב  באזור גוש דן.

בשיחה עם ורדי הוא מתייחס לנושאים הבוערים של הנדל"ן המסחרי, מעניק סקירה על שוק המשרדים באופן כללי ובימי הקורונה, ומסביר מהו מודל העבודה ההיברידי שמתווה את קו עיצוב ותכנון המשרדים החדשים.

"אם אנחנו מדברים על סקירת שוק המשרדים, שנת 2020 תיזכר כשנה שבה הקורונה טרפה את הקלפים ויצרה סדר כלכלי חדש", אומר גיל ורדי, מנכ"ל ובעלי חברת סטאטוס יועצי נדל"ן, ומסביר: "הקורונה יצרה דפוס התנהלות חדש בשוק המשרדים, דפוס המוגדר כ'מודל עבודה היברידי' – עבודה משולבת מהבית ומהמשרד. מדובר במודל עבודה גמיש, שמאפשר לעובדים ולהנהלת החברה לתפעל את העסק, כאשר חלק מהזמן העובדים בבית בחיבור מרחוק וחלק מהזמן העובדים נמצאים במשרדים".

"במודל העבודה ההיברידי יש קשיים שהשוק היום מתמודד איתם". גיל ורדיצילום: באדיבות חברת סטאטוס יועצי נדל"ן

אילו אתגרים מייצר המודל לעובדים ולמעסיקים?

"כאשר העובדים נמצאים בביתם, אך במתכונת של עבודה ובפגישות זום, הם מאוד נגישים וכל הזמן תחת עינו של 'האח הגדול'. זה משפיע על הרגשות והתחושות שלהם. זה עלול ליצור בעיה רגשית אצל העובדים מהבית שצריכים להיות כל הזמן זמינים לעסק וללא זמן פנוי".

ורדי מוסיף כי ההתנהלות בתוך הבית במהלך יום עבודה אינה פשוטה, ואומר: "ישנם כאלו שאין להם חדר עבודה מבודד. יש כאלה שעובדים מפינת האוכל או מהסלון, וכשהילדים ברקע, השילוב הזה מאוד לא פשוט. במודל העבודה ההיברידי יש קשיים שהשוק היום מתמודד איתם".

המודל ההיברידי: בין אבטחת מידע לשמירת טאלנטים

ורדי מציין כי אתגר נוסף שאיתו מתמודדים מעסיקים וחברות, בעקבות מודל העבודה ההיברידי, הוא כל נושא אבטחת מידע וזליגת מידע. "בתוך המשרד, חברות דואגות לפעול על פי דרישות אבטחת מידע והגנה מפני פריצות ומתקפות של האקרים, כמו גם נהלי גריסת מסמכים ושמירה על מידע מאובטח", אומר ורדי, "במודל עבודה היברידי המידע אשר צריך להיות מונגש לשליטה מרחוק לעובדים, לעיתים מאבד מההגנה שלו. עובדים יכולים להתחבר לשרת של המשרד מהמחשב הנייד שלהם או מהמחשב של הבית, ואז המידע הרגיש יכול לזלוג למקומות נוספים, כאשר לא תמיד ישנה התאמה לדרישות אבטחת המידע של הארגון".

בעיה נוספת שעליה מצביע ורדי היא הפגיעה בקשר בין העובדים למעסיקים, בעקבות העבודה מרחוק. דבר המקשה על שימור עובדים מוכשרים. "מעסיקים עושים היום רבות כדי לשמר טאלנטים, והקרבה האישית היא חלק לא קטן בשימור העובד. כאשר העובד מרוחק, קשה יותר ליצור עימו מעורבות ולשמר אותו. בעבודה מרחוק נשחק הקשר האינטימי בין העובד לארגון ומערכת היחסים הופכת להיות קרה ומנוכרת, דבר ששונה מאופי חברות ההיי טק והסטארט אפ בישראל. זה פוגע בשימור העובדים, כאשר ידוע שהמשאב העיקרי בחברות הטכנולוגיה הוא ההון האנושי".

כיצד הקורונה השפיעה על הנדל"ן המסחרי ועל שוק המשרדים?

"הקורונה משפיעה על תכנון השטחים כי התפיסה ההיברידית מושתתת, ורואים את זה בארגונים גדולים. לעובד אין למעשה משרד קבוע. הוא מגיע לעבודה עם המחשב הנייד שלו, מקבל שם משתמש וסיסמה ובוחר היכן לשבת ולעבוד. רואים את זה בפירמות הבינלאומיות של עורכי דין ורואי חשבון. המצב הזה מצריך שינוי בעיצוב החלל הפנימי, ומעבר ממשרדים אישיים למשרדי 'הוסט' – אירוח".

"בנוסף, אנו רואים תפיסה תכנונית וארגונית שונה בתכנון המשרדיים החדשים, כאשר הדגש עובר יותר לחללים המשותפים, המרכזיים: הלובי, המטבח, פינות הקפה ופחות לחדרי המשרדים עצמם".

מה קרה בפועל מאז תחילת הקורונה, בשוק המשרדים בתל אביב?

"שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות קוטבי, ומוביל קו מאוד ברור של תיעדוף בין חדש ובין ישן. אנו מרגישים מחסור בשוק משרדי היוקרה של תל אביב, כאשר השוק יודע 'לתקן את עצמו' מהרמות הנוכחיות, לרמות מחירים גבוהות יותר המאפיינות את משרדי היוקרה".

"אם אנחנו לוקחים לדוגמה את המע"ר הצפוני, ציר מנחם בגין - אזור מידטאון ורסיטל, הוא כבר מגלם ירידת מחירים של עד 30 אחוז", ממשיך ורדי, "משרדים שהשכרנו בשנה שעברה במגדל WE בתל אביב, במחיר של 95 שקל למטר הושכרו השנה ב-70 שקל למטר -  ירידה של 30 אחוז. ירידה בשיעור זהה אנחנו רואים גם במשרדים שהשכרנו במגדל מידטאון, לאחר שהמחיר למטר ירד מ-140 ל-100 שקל".

"ציר יגאל אלון שומר על יציבות, לאחר שגילם ירידת מחירים מצטברת של 25 אחוז. בשנת 2020 השכרנו משרדים במגדלי אלון ב-115 שקל למטר, והמחיר ירד ל-95 שקל - ירידה של כ-20 אחוז. כבר היום, אנו עדים לדרישות של שטחי משרדים במגדלי היוקרה, ולאור ההיצע הדליל המחירים מאמירים".

"שוק משרדים בתל אביב ממשיך להיות קוטבי". גיל ורדיצילום: באדיבות חברת סטאטוס יועצי נדל"ן

איזו דרישה אתה מזהה בשוק המשרדים בעיר?

"בשוק המשרדים הדרישה היא למגדלי המשרדים החדשים, המודרניים שספגו ירידות בשיעור של 30 אחוז במחירי השכירות, ושחקו את פערי המחירים מול משרדי CLASS B".

"ציר בית המשפט בתל אביב, לדוגמה, מתמודד עם היצעים בבניינים ישנים שפעם הושכרו במחיר של 120 שקל למטר, וכיום מושכרים במחיר של 80-90 שקל למטר. כאשר ההיצע התחרותי, לדוגמה, מתמקד באזור המע"ר הצפוני במחירים של 80-90 שקל בממוצע במגדלים החדשים, ולכן העדפה של השוק ברורה: משרד חדש מפואר ומודרני, לעומת משרדים המעוצבים לפי שנות ה-2000 ובמחיר דומה".

מה קורה בשוק המשרדים בערים סמוכות לתל אביב, למשל ברמת גן?

"שוק המשרדים של מתחם הבורסה נפגע באופן משמעותי. בהיעדר בנייה חדשה בעשור האחרון במתחם, ספגו הבניינים המובילים במתחם ירידה מצטברת של 30-40 אחוז במחירים. משרדים שהושכרו קודם לכן במגדל משה אביב במחיר של 90-85 שקל למטר, הושכרו לאחרונה ב-60 שקל. המחיר למשרדים במגדלי בית שאפ ירד מ-90 שקל למטר ל-65 שקל. חשוב לציין כי גם באותם מגדלים, משרדים שיעברו שיפוץ והתאמה עדכניים, עם חלוקות זכוכית ועיצוב תואם לשנת 2021, יזכו ויקבלו יותר".

באותו המגדל: פער של 50 אחוז במחיר 

לעיצוב ישנה משמעות רבה שבאה גם היא לידי ביטוי במחירי השכירות, מסביר ורדי. לעיתים ההבדל בעיצוב המשרדים, בין ישן לחדש, יוצר פער של 50 אחוז במחיר. גם כשמדובר במשרדים באותו המגדל ממש. ורדי נותן דוגמה שממחישה את הפער: "במגדל גיבור ספורט משרדים בפלג התחתון, הישן, מושכרים במחיר של 65-70 שקל למטר, כאשר משרדים ששודרגו וקיבלו עיצוב עדכני ומודרני, הושכרו במחיר סביב ה-90-100  שקל למטר, ובמרומי המגדל המחיר עולה. כלומר, ישנו פער מהותי גם בתוך המגדל עצמו של 50 אחוז. זה ההבדל בין חדש לישן".

מה לגבי נדל"ן מניב?

"בשוק הנדל"ן המניב אנחנו רואים למעשה יציבות עם ירידות קלות של כחמישה אחוזים במחירי המשרדים. הנדל"ן המניב של שוק המשרדים מבוקש מאוד ומשדר יציבות למשקיעים עם אופק והשבחה עתידית".

"סביבות הריבית במדינת ישראל ובעולם בכלל, נמוכות. ריבית זולה (ריבית אפסית) היא למעשה חומר בעירה דליק לשוק הנדל"ן. לכן, כל עוד הריבית הנמוכה תישמר, תהיה העדפה למשקיעים לתחום הנדל"ן המניב. אם הריבית הזולה במשק תימשך, אנו נהיה עדים לתהליך של עליית מחירים ולאורך זמן. אנו גם רואים כי המשקיעים עצמם מחפשם אי של יציבות בטלטלה הכלכלית העולמית, ולכן מחפשים פתרונות והשקעות בשוק הנדל"ן המניב ובשוק המגורים".

"בשוק הנדל"ן המניב ישנה יציבות עם ירידות קלות". גיל ורדיצילום: באדיבות חברת סטאטוס יועצי נדל"ן

"בגדול, אפשר לומר כי הנדל"ן המניב נשען על שני יסודות עיקריים הקובעים את התשואה – מחיר הריבית ורמת הסיכון. משרדים במגדלי הארבעה בתל אביב המושכרים במחירי שוק, יכולים להימכר גם סביב החמישה-שישה אחוזי תשואה, במידה שישנו חוזה ארוך טווח. זוהי השקעה במגדלים המפוארים של ישראל, וזו עסקה שיש בה יציבות עם יוקרה וסיכון אפסי. לעומת זאת, במשרדים באזורי בסר בני ברק, התשואה תהיה גבוהה יותר, אף לכיוון של שישה וחצי- שבעה אחוזים בשל מצב השוק, ועודף ההיצע המצטבר דבר שיכול להקרין על קושי יחסי וסיכון גדול יותר בהשקעה".

מהם היתרונות שאתם מספקים עבור משקיעי הנדל"ן?

"הערך אותו שאנו מייצרים למשקיעים שלנו הוא אדיר. אנו מתמקדים ביצירת ערך מוסף למשקיעים שלנו באיתור משרדים, הבנת השוק, ניתוח מגמות ואיתור ונכסים מניבים החל ממיליון שקל. אנחנו באים מתוך השוק, ומבינים את המגמות הרבה לפני כולם. זה היתרון המשמעותי שלנו על פני המתחרים ושאר המשקיעים".

"בשוק הישראלי אנו מציעים למשקיעים עסקה נהדרת, כי התשואות בתחום המגורים הן סביב השניים וחצי-שלושה אחוזים בלבד וברמת הניהול שלנו עם הניסיון, הידע והקשרים המקצועיים שצברנו, אנו מייצרים למשקיעים שלנו יותר מכפול".

"לסיכום, שוק הנדל"ן המסחרי אינו שוק פשוט, ודורש רמת התמחות והתמקצעות", אומר ורדי, "החשיפה והסיכון קיימים, ומשקיע פרטי שאינו בקיא ומנוסה, מסתכן ועלול לספוג הפסדים משמעותיים. מגפת הקורונה הראתה לכולם כי לא לעולם חוסן, ולמעשה דאגה לחלוקת קלפים מחדש. שוק הנדל"ן עובר שינויים והתאמות למצב החדש, ומי שלא יתאים עצמו למציאות ולכללי השוק החדשים – עלול להיפגע ולהפסיד את כספו".

סטאטוס יועצי נדל"ן
כתובת: החילזון 5, רמת גן
למעבר לאתר האינטרנט>>> 
טלפון: 03-5624433