נדל"ן בדרום קליפורניה: מאיתור הנכס ועד לשורת הרווח

האזור השוקק הפך ליעד חם עבור משקיעים בתחום. אך כדי לסגור עסקה משתלמת יש מספר דברים שכדאי לקחת בחשבון, כאשר ליווי לאורך התהליך יכול לחסוך לא מעט כאב ראש

מירי ורד ואור שמואלי
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עצי דקל בדרום קליפורניה בשקיעה
מירי ורד ואור שמואלי
תוכן מקודם

מדובר באזור הנחשב למרכז כלכלי ראשי של המדינה כולה, מרוכזות בו תעשיות ענקיות של קולנוע, מוזיקה וטלוויזיה והוא הפך גם משכן תרבות של גלישת גלים. איתור נדל"ן בדרום קליפורניה וסגירת עסקה משתלמת שיכולה להניב רווח גבוה היא לא משימה פשוטה, אך רבים מנסים לצלוח אותה בכל זאת. סיכויי ההצלחה יכולים להשתפר באמצעות ליווי והכוונה של מי שמכיר את התחום והאזור מקרוב, בהם: עדי פרץ, דניאל פרץ ומורן שמואלי.

עדי פרץ

עדי פרץ, סוכן נדל"ן ב- The agency, חברת תיווך יוקרתית המייצגת לקוחות מכל העולם, ידע מגיל צעיר שהוא רוצה לעסוק בנדל"ן. תוך זמן קצר התברג פרץ בחברת התיווך העילית הנחשבת לשם דבר בארצות הברית, ודוגלת במודל עבודה שיתופי בו כל הסוכנים תורמים את הכישורים והמומחיות שלהם כדי להבטיח ללקוחות החברה, יתרון תחרותי משמעותי בשוק. פרץ המתמחה בנדל"ן יוקרה, נבחר לאחד מ-500 המתווכים הטובים ביותר בקליפורניה במגזין הנדל"ן היוקרתי של חברת REAL Trends, ונחשב לאחד הסוכנים הצעירים המובילים והמבטיחים בלוס אנג'לס.

פרץ מאתר נכסי יוקרה, אדמות או בניינים ללקוחותיו, מלווה אותם בתהליך הבנייה או השיפוץ ומוכר אותם ברווח. מעבר לתשוקה גדולה לתחום הנדל"ן ויכולת משא ומתן שמניבה תוצאות העולות על הציפיות, פרץ מדגיש ש"הכול זה יחסים". המסירות שלו ללקוחותיו והיחסים הקרובים שהוא רוקם עמם, הם אלה שהופכים אותו לשם דבר בתחום, וגורמים ללקוחות לחזור אליו. 

עדי פרץצילום: צילום פרטי

מעטפת שירותים: הכל תחת קורת גג אחת

השירותים שעדי מספק ללקוחותיו חורגים מאלו של סוכן תיווך קונבנציונלי. "אני עושה הכול בשביל הקליינטים שלי", מספר פרץ. "מאיתור נכסים אטרקטיביים, טיפול מול חברות אסקרו (Escrow) המטפלות בעסקת הרכישה, נוטריון, מלווים, סוכני ביטוח, מציאת קבלנים, אדריכלים, מעצבים, ובסוף – מכירת הנכס. לאחרונה אחד הקליינטים שאל אותי: יש משהו שאתה לא עושה? החוכמה היא לפתור לקליינט בעיות לפני שהן נוצרות. אני מבקר באתרים ובנכסים כל יומיים".

משקיעים מהארץ

פרץ עובד עם יחידים וקבוצות של משקיעים מהארץ גם בעידן הקורונה. "לקוחות רבים פונים אליי מישראל בגלל שאני יודע לאתר עסקאות טובות. אל איי זה מקום מאוד קטן, יש לי המון קשרים ושיתופי פעולה, ומגיעים אליי נכסים אטרקטיביים רבים. כשפונה אליי לקוח, קודם כול אנו עורכים תיאום ציפיות בנוגע לסכום שיש לו להשקיע, ואיך הוא רואים את ההשקעה מבחינת לוחות זמנים ותשואה. פה הניסיון שלי נכנס במיקסום העסקה. לפעמים לקוחות חושבים להשתמש במיליון במזומן כאשר אותו סכום יכול לשמש כשלושה מיליון.

"אם לא מתאפשר לקליינט להגיע לכאן, אני שולח לו תמונות וסרטונים אחרי שאני מאתר לו נכס. חשוב להבין שהדברים כאן זזים מהר. כשמאתרים נכס, צריך שיהיה כסף שמוכן להעברה. בהמשך עורכים ביחד פגישות ממוחשבות עם ארכיטקטים ושאר בעלי מקצוע. כמו כן אני שולח ללקוחות עדכונים מהשטח מדי שבוע".

התמחות בנכסים אוף מרקט

פרץ מתמחה באיתור נכסים אוף מרקט, ולדבריו "להביט בשוק זה יותר קל, למצוא את הדילים הלא קיימים – זה האמנות וזה דבר מאוד קשה שלא הרבה מתווכים עושים. אני חושב מחוץ לקופסה, שולח מכתבים, ומשכנע בעלי נכסים למכור. פעמים רבות אני מגיע לבעלי נכסים שלא מעוניינים למכור, ומגיש להם הצעה כל כך טובה עד שהם מוכרים. אני משיג ללקוחות שלי נכסים מהשורה הראשונה שלא עומדים למכירה.

נכס בשדרות סטנליצילום: One shot production

"דוגמה טובה לנכס אוף מרקט שהגעתי אליו ורכשתי אותו עבור משקיעים מישראל הוא בית בשדרות סטנלי בלוס אנג'לס. הגעתי אליו דרך קשרים וקנינו אותו ב-1.6 מיליון דולר. חיברתי בין המשקיעים לקבלן בכיר פה באל איי בשם אורן בן משה. ביקרתי בנכס מדי שבוע וניהלתי את תהליך הבנייה, השיפוץ והעיצוב כאשר סך כל עלויות הגיעו ל-1.2 מיליון דולר. הנכס לא הספיק להיות שבוע בשוק ונמכר בארבעה מיליון דולרים. הפרויקט ארך שנה והרווח עמד על 1.2 מיליון דולרים".

עדי פרץ
טלפון: 347.238.7622
לכתובת המייל >>
לפרופיל האינסטגרם >>

---------------------------------------

דניאל פרץ 

ישראלים רבים המשתעשעים עם המחשבה לעשות רילוקיישן לקליפורניה, חולמים מיד על החיים בלוס אנג'לס, שנחשבת לאחת הערים המוכרות והמבוקשות בארצות הברית. אולם בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים שכבר חיים בקליפורניה ומכירים אותה היטב, בוחרים להשתקע דווקא בערים אחרות ופחות מפורסמות.

דניאל פרץ, סוכנת נדל"ן ותיקה ומנוסה מהאזור, מספרת על מגמות מעניינות שמתרחשות בו בשנים האחרונות: "אני עובדת בכל אזור הוואלי (העמק המרכזי) בקליפורניה, ואני רואה שיותר ויותר אנשים כיום בוחרים לעבור דווקא לערים כמו הידן הילס וקלבסאס. גם לא מעט ישראלים בוחרים בערים האלו, שמאופיינות בשכונות מוגנות בשערים, בריכות שחייה, מועדוני קאנטרי ועוד".

דניאל פרץצילום: Todd Goodman - LA Light photos

דניאל מאמינה שרכישת בית באזורים האלו זו השקעה משתלמת שחבל לפספס: "הנכסים באזור תמיד שומרים על הערך שלהם – אין נפילות של מחירים וניתן ליהנות מיציבות ומביטחון שמאוד בולט כאן בכל תחומי החיים".

בנוסף, גם הקהילה היהודית והישראלית שם מאוד מפותחת: "יש כאן את כל מה שמשפחות ישראליות צריכות ורוצות – משווקים ישראליים ובתי כנסת, דרך תנועות נוער, בתי חב"ד וקהילה מאוד חמה ומגובשת". בנוסף, מדובר באזורים יוקרתיים עם איכות חיים גבוהה, בתי ספר מצוינים והמון פעילויות למשפחות.

הלקוחות הופכים לחברים ולשכנים

מי שתוהה איך אירועי השנה האחרונה השפיעו על החיים באזור, ישמח לדעת שדניאל מדגישה כי בניגוד למה שקרה במקומות אחרים, שם ההשפעה דווקא הייתה טובה. "בימי הקורונה, אנשים חיפשו את הבתים הגדולים עם הבריכות והגינות המטופחות – וזה בדיוק מה שאפשר למצוא כאן. בתקופה הזאת ראיתי לא מעט אנשים שעזבו את הבתים היקרים שלהם במרכזי הערים ובחרו לעבור דווקא לערים הקטנות יותר – כדי ליהנות מהמרחבים ומאיכות החיים הגבוהה".

"הנכסים באזור תמיד שומרים על הערך שלהם – אין נפילות של מחירים וניתן ליהנות מיציבות ומביטחון"צילום: Todd Goodman - LA Light photos

דניאל חיה עם משפחתה בקליפורניה כבר 20 שנים – בסטודיו סיטי, בין השכונות המבוקשות בעיר לוס אנג'לס. יש לה שלושה ילדים כאשר הגדולה שלה, בת 20, כבר לומדת רפואה באוניברסיטת קליפורניה והשניים האחרים – בן 17 ובת 13, לומדים במוסדות חינוך בעיר.

"אני מאוד מעורבת בקהילה– הרבה בזכות הילדים שלי שלומדים במסגרות המקומיות", היא מספרת. אז אני עובדת עם לא מעט הורים ואנשים אחרים באזור – בהם גם שחקנים וספורטאים מוכרים. אני מאוד מקפידה על יחס אישי וחם ללקוחות, שחלקם גם הופכים לחברים ולשכנים עם השנים".

להבין מתי הסיכון גדול מהתועלת

בתחום שבו דניאל עובדת, יש לא מעט סוכני נדל"ן שיעשו הכול כדי למכור, גם אם הדבר בא על חשבון האינטרסים של הלקוחות. "לכן אני ממליצה לבדוק טוב טוב עם מי עובדים ולזהות מראש את המתחזים והקומבינטורים. אני רואה לא פעם אנשים ששמו את מיטב כספם על עסקה בגלל שהם סמכו על הסוכן שליווה אותם ובסוף התאכזבו".

"גם אני כמובן עובדת בשביל לפרנס את המשפחה שלי, אבל אני תמיד שמה את הצרכים של הלקוחות שלי במקום הראשון. אני חושבת על כל עסקה כאילו אני משקיעה בה מכספי ושואלת את עצמי אם הייתי סוגרת או לא. הרבה פעמים אני מוציאה אנשים מעסקאות רעות – גם אם זה אומר לוותר על העמלה שלי. זה קורה כשאני מרגישה שהסיכון גדול מהתועלת".

באחרונה ליוותה דניאל משפחה של תכשיטנים ישראליים שרצו לבנות חיים חדשים בארצות הברית. "אני זוכרת שהבעל ניסה כמה פעמים לרכוש נכסים כאן והתאכזב. הוא הרגיש שהוא לא מוצא את עצמו וזו הייתה תקופה מורכבת מאוד".

"כשהכרנו, עזרתי לו למצוא נכס שמתאים להם, שאותו הם שיפצו ומכרו ברווח. אחרי זה איתרנו ביחד עוד הזדמנויות כלכליות ובסוף הוא אמר לי שאף אחד לא הלך איתו יד ביד כמוני. בתקופה ההיא הם התגברו על קשיים כלכליים, זוגיים ואפילו בריאותיים –  אבל בסוף הצליחו לשנות לטובה את החיים שלהם. אין הרגשה יותר טובה מלדעת שעזרת ככה לאדם – וזה גורם לי להבין שבחרתי בדרך הכי נכונה בשבילי".

דניאל פרץ 
מעבר לאתר >> 
ווטסאפ: 1-818-644-1477
לכתובת המייל >>

לחשבון האינסטגרם >>
לעמוד הפייסבוק >>
אתר נוסף >>

-----------------------------------------

מורן שמואלי

מסתמן כי ענף הנדל"ן בחלקה הדרומי של קליפורניה נמצא בשנים האחרונות בצמיחה משמעותית ומושך משקיעים מרחבי העולם. בעקבות משבר הקורונה מתקיימים כעת תנאי שוק ייחודיים, שיוצרים הזדמנויות פז להשקעות בפרויקטים קצרי-טווח בעלי תשואה גבוהה במיוחד. מורן שמואלי, סוכנת נדל"ן וותיקה המתמחה באזור, מספרת על הסוד להשקעה חכמה ועל המגמות העכשוויות באחד משווקי הנדל"ן החמים בארצות הברית.

מדוע שוק הנדל"I בדרום קליפורניה שווה השקעה?
"ערכי הנכסים בשכונות מסוימות במחוז לוס אנג'לס נמצאים בעשור האחרון בעלייה מתמדת. השקעות נדל"I של יזמים וביקוש גבוה במיוחד למגורים באזורים האלו, לצד ריביות נמוכות במיוחד כתוצאה ממשבר הקורונה הובילו לתנאים ייחודיים להשקעות שחבל לפספס".

מורן שמואליצילום: מרקו פראצ'ינה

התחום בו שמואלי מתמחה נקרא New Construction. "הכוונה היא לפרויקטים בהם קונים בתים ישנים בשכונות נחשקות ומשפצים אותם מן היסוד, ממש בונים מחדש. כמו כן, אני מתמחה גם בהשקעות שהן יותר ארוכות טווח. רוב הנכסים הם בתים צמודי קרקע שאנחנו אחר כך הופכים לווילות בסטנדרט גבוה ויוקרתי לצורך אכלוס ומכירה מחדש. השוק נמצא כרגע במצב שבו על כל בית כזה קופצים בממוצע בין 10-20 רוכשים פוטנציאליים, שמגישים בנפרד הצעות טובות במיוחד, כמעט כאילו היה מדובר במכירה פומבית".

לדברי שמואלי, החזר ההשקעה בסוג הפרויקטים האלה עומד היום על 20% ומעלה, ובפרקי זמן קצרים, בממוצע שנה וחצי בלבד מרגע רכישת הנכס על-ידי המשקיע ועד למכירה השנייה. "בתחום השקעות ארוכות טווח אני יודעת לזהות עסקאות בעלות יציבות ופוטנציאל צמיחה שיוכלו לייצר Cash Flow חודשי למשקיע, לצד הטבות מיסים".   

באילו אזורים של לוס אנג'לס נמצאים רוב הנכסים?
"האזורים החמים כרגע הם בעיקר Studio City, Sherman Oaks, Toluka Lake ו-Encino . כולן שכונות טובות עם ביקוש גבוה, בפרברים של לוס אנג'לס. אני בחרתי להתמקד בהן כי מדובר באחד מהאזורים הכי אמידים מחוץ למרכז העיר וגם כי זה האזור בו אני חיה עם משפחתי ומכירה אותו מקרוב. שמואלי מספרת שבעשור האחרון הביקוש בשכונות האלה עולה בהתמדה, וניתן לראות יותר ויותר משפחות אמידות שעוברות אליהן. "אפילו שחקנים וסלבריטאים קונים שם בתים".  

לדברי שמואלי, החזר ההשקעה בסוג הפרויקטים האלה עומד היום על 20% ומעלהצילום: מרקו פראצ'ינה

מדוע חשוב ליווי של מומחה מקומי בתהליך השקעה כזה?
"השקעת נדל"ן מחוץ לישראל, מטבע הדברים בכל מקרה דורשת תמיכה מקומית שתוכל להבטיח שהכסף שלך יעבוד בשבילך בצורה הטובה ביותר וימנע כניסה להרפתקאות מסוכנות. מבחינת הבנת מבנה השוק, הכרת האופי של השכונות השונות והיכולות לניתוח השקעה והשבחת נכס, אין תחליף לעבודה צמודה עם סוכן נדל"ן מקומי בעל ניסיון ויכולת ראייה קדימה. הרבה נכסים ועסקאות שבכלל לא יוצאות לשוק, מגיעות אליי ישירות.

"אולי לא תופתעו לדעת, שיש כבר לא מעט משקיעים ישראליים איכותיים שכבר השקיעו כאן בפרויקטים מהסוג הזה. למעשה, אפשר להגיד שהישראלים שולטים בשוק הבנייה בלוס אנג'לס כי ידעו לזהות בו את הפוטנציאל, והם מהווים את כוח הקנייה העיקרי בו".

תוכלי לתת קצת רקע על עצמך ועל הסוכנות שאיתה את עובדת?
"הגעתי לארה"ב לפני 19 שנה, ממש אחרי שהשתחררתי מהצבא. בהתחלה גרתי במיאמי, שם עשיתי תואר במנהל עסקים ב-FIU ובמקביל התחלתי לעבוד בעולם הנדל"ן. אחרי שעברתי ללוס אנג'לס הכרתי את מי שהיום הוא בעלי ויחד הקמנו חברת בנייה. העובדה שאני מכירה מקרוב את שני העולמות היא מה שאפשר לי להתמקצע בתחום ההתמחות הנוכחי שלי בענף".

שמואלי עובדת כיום עם חברת Coldwell Banker, שנחשבת לדבריה כאחת מחברות הנדל"ן הוותיקות והגדולות באמריקה, עם אמינות ומסורת של מעל ל-100 שנה, לה סניפים בכל רחבי העולם. "בנוסף לפרויקטים לא מעטים שכבר סיימנו ומכרנו בתשואה גבוהה עבור משקיעים מרוצים, אני מנהלת כרגע כמה וכמה פרויקטים שלNew Construction  במיליוני דולרים, בעיקר בעבודה עם משקיעים ישראלים", היא מסכמת.

מורן שמואלי - Coldwell Banker Realty
טלפון (גם ווטסאפ): 1-818-300-9443
לכתובת המייל >>
לעמוד האינסטגרם >>