תביעות ליקויי בנייה: הכירו את ההתנהלות המשפטית הנכונה והיעילה

חוויתם איחור במסירת דירה מקבלן? נקלעתם לתביעות ליקויי בנייה? זה הזמן להכיר את עורכי הדין בתחום

דניאל דותן, לידור יעקב
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
תביעות ליקויי בנייהצילום: Shutterstock - giggsy25
דניאל דותן, לידור יעקב
תוכן מקודם

תחום הבנייה מביא עמו חלקים אפורים שלעיתים קשה לצאת מהם בהקשר המשפטי. למשל מקרה של איחור במסירת דירה מקבלן. הקבלן או היזם מבטיחים מועדים מוסכמים מראש ופעמים רבות לא עומדים במבחן התוצאה. במקרים כאלו בפרט ובכלל במקרי תביעות בתחום הבנייה, חשוב להיוועץ בעורכי דין בתחום כדי להכיר את האותיות הקטנות ולדעת שאתם בידיים נכונות ובדרך לפתרון התאים לכם: עו"ד אופיר קלייןעו"ד מיכאל מלכהעו"ד משה יונאי ועו"ד רונן יפה.

עו"ד אופיר קליין

עו"ד אופיר קליין, בעל מומחיות וניסיון רב בליווי וייצוג של רוכשי דירות בנושא ליקויי בניה ואיחור במסירת דירות כנגד קבלנים. משרדו מספק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בתיקים אזרחיים ומסחריים, בתיקי נזיקין, ליקויי ובניה, איחורים במסירה, תביעות בין יחידים כנגד חברות, ליטיגציה ועוד.

מזה כעשור שעו"ד קליין מייצג נאמנה רוכשי דירות אשר קיבלו את דירותיהם באיחור, אך מבלי שפוצו על כך על ידי הקבלן ממנו נרכשה הדירה. כמו כן, עו"ד קליין מלווה ומייצג רוכשי דירות בהן התגלו ליקויי בניה תוך הכרה והבנת התחום, סוגי הליקויים, החוק וחובתם של הקבלנים בראי בית המשפט.

מהן הסיבות לאיחורי המסירה?
"כמו בכל תחום, גם בתחום הבניה ישנם לא מעט קבלנים ויזמים שמקצועיותם ויושרם מוטלים בספק, ולזה יש לצרף גם כן את הניסיון להוזלת עלויות", אומר עו"ד קליין, "היו מקרים בהם ייצגתי קבוצות של רוכשים בפרויקטים מסוימים, כאשר במהלך הפרויקט החברה הקבלנית נקלעה לקשיים כספיים או שניתבה את האנרגיות שלה לטובת פרויקט 'משתלם' יותר ועבדה 'בחצי כוח', ומכאן הדרך לאיחור במסירת הדירה קצרה מאוד, אך לצערם של רוכשי הדירות אותם קבלנים אינם פועלים כפי שהם מחויבים על פי החוק, ולא משלמים לרוכשים פיצוי חודשי בהתאם לחוק.

עו"ד אופיר קלייןצילום: צילום: יח"צ

"מקרים נפוצים אחרים הם כאשר הקבלן או היזם מתחייבים למסירת הדירות במועדים וזמנים שאינם ריאליים, ואין ספק שלא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם, אך כאקט שיווקי ובניסיון למשוך רוכשים, הם מבטיחים זמני מסירת דירות קצרים ומפתים". 

מה הפתרון לכך?
"ייצוג משפטי והכוונה בשלב המשא ומתן עם הקבלן, עשויים לפתור בעיות רבות בהמשך. יש לתת את הדעת בחוזה (טרם חתימתו) בצורה ברורה מאוד למקרים של איחור במסירת הדירה, משמעותם של עריכת שינויים ותוספות בדירה ואופן הטיפול בליקויי בניה לפני ואחרי מסירת הדירה. ישנה חשיבות עצומה להשקיע את תשומת הלב הראויה בניסוח המשפטי ובהבנת הסעיפים בהסכם רכישת הדירה הנוגעים בנושאים אלו.

"מעבר לכך, ומרגע שמועד מסירת הדירה מתקרב והרוכשים לא מקבלים שום 'איתות' מהקבלן בעניין מועד מסירת הדירה להם, יש לפעול במהירות ובנחרצות אל מול הקבלן בסיועו של עו"ד מיומן שמכיר היטב את התחום, ובמקרים רבים פניה שכזו מביאה לכך שהקבלן "מתיישר" ופועל בהתאם להסכם והחוק".

מה במקרה של ליקויי בניה?
"במקרים של ליקויי בניה, חשוב מאוד לפעול במהירות ובמקצועיות כאשר מתגלים ליקויים, אחרת עשויים רוכשי הדירות למצוא עצמם בסיפור שאינו נגמר ובנזקים לדירתם. כמובן שישנם ליקויי בניה שאפשר לחיות איתם לפרקי זמן קצרים והם סבילים (תיקוני צבע בודדים וכד') החוק מתיר לקבלן לבצע תיקונים שכאלה בצורה מרוכזת במספר דירות, ולכן לעיתים פעולות שכאלה נעשות תקופה מסוימת לאחר מסירת הדירה.

"אבל כשיישנם ליקויים קשים בדירה כגון נזילות, רטיבויות, ריצוף שבור, תקלות במערכת האינסטלציה או החשמל, בניקוז מי גשמים ממרפסות השכנים או הגג וכו' המובילים למצבים בהם בלתי אפשרי לחיות בדירה (כתוצאה מרטיבות, דירה עשויה להפוך מהר מאוד לבעלת ריחות רעים, עובש מסוכן לבריאות, וחלילה לבעיות הנובעות ממגע של חוטי חשמל עם מים בתוך הקירות) יש לפעול משפטית אל מול הקבלן במהירות ובצורה מקצועית".

מה תפקיד עורך הדין במקרים של ליקויי בניה?
"עורך דין טוב ומנוסה יודע לעשות שימוש בחוק ובפסיקה ולהביא את הקבלן לפעול במהירות ובמקצועיות להסרת הליקויים. כמובן, שככל שהקבלן אינו פועל להסרת הליקויים, יש לפעול במהירות ובמיומנות ולהגיש תביעה מתאימה אשר תביא למצב שבו הליקויים יתוקנו במקצועיות, הרוכשים יפוצו ואחריותו של הקבלן כלפי הרוכשים ודירתם לא תפקע".

משרד עו"ד אופיר קליין
יצחק שדה 17, תל אביב
טלפון: 03-6919588

------------------------------------------

מיכאל מלכה משרד עורכי דין - ליקויי בניה, תביעות יזם/ קבלן וסכסוכי שכנים

"התזמון בכל הקשור בתביעות של ליקויי בניה הוא קריטי להצלחת התיק, ברגע שיש השתהות מצד התביעה, הלקוח מאבד את המומנטום ביחס לדחיפות תיקון הליקוי – דבר הפוגם ביכולת של אכיפת התיקונים על-ידי צווי עשה (צו המחייב באופן מידי את היזם/קבלן לתקן את הליקוי) ובכך להימנע מניהול הליך משפטי שלם שבמהלכו הנזק שנגרם מהליקוי רק מעצים", מציין עורך דין מיכאל מלכה המתמחה ועוסק מזה כ-11 שנים בתחום ליקויי הבניה ובעל משרד עורכי דין בוטיק ונישתי המתמקצע בתחום באופן אבסולוטי. המשרד מייצג את לקוחותיו כנגד קבלנים, יזמים, חברות ביטוח ותביעות בין שכנים בגין ליקויי בניה שונים.

עו"ד מיכאל מלכה בקיא בכל הקשור בתחום הנדל"ן בארץ, ניסיונו העשיר וההכשרות הרבות יצרו קרקע פורייה לעיסוק בלעדי בתחום הדורש התמקצעות פרטנית – שאת תוצאותיה ניתן להרגיש מיד עם תחילת הליווי המשפטי. כמו כן, עו"ד מיכאל הוא בעל הסמכה של מאתר ליקויי בניה וכמפקח בניה ביכולתו להתמודד עם צמצום הנזקים באופן מידי, יתרון המבטיח הצלחה עבור לקוחותיו.

ליקוי רטיבות, ריצוף וחיפוי, תביעות קבלן, איטום חדרים, גג ומרפסות, ליקויים בשלד של הבנייה, ליקויי בטיחות, ליקויי צנרת, ליקויים במפרט ובתוכנית או אי התאמה למפרט ולתוכניות - הם רק חלק מהתביעות אותן מייצג עו"ד מלכה לרוכשי דירות חדשות, בעלי דירות יד שנייה ועד לסכסוכי שכנים בגין עבודות שיפוץ רשלניות שגרמו נזק לדירת התובע, כל זאת ועוד זוכים לייצוג מלא מטעם המשרד הפועל במרץ עד לפיתרון הבעיה בפועל ולא רק בסיום התיק בהצלחה. 

כיצד נוצרים הליקויים הללו?
"באופן כללי מקור ליקוי הבניה לרוב נעוץ בטיב ואיכות בניה ירודה ולא מקצועית מצד הקבלן. פרויקטים רבים מתנהלים בצורה רשלנית, העבודה עוברת מקבלן אחד לשני ואין בעל מקצוע אחד שנמצא בזמן הבניה מתחילתה ועד סופה. קבלן הקצה בשטח לא בקיא בתקנים הישראלים, לא בתקנים המומלצים ולא בתקנים מחייבים ובוודאי שלא בתקנות של חוק התכנון והבניה - ומכאן נוצרים ליקויים המתורגמים לנזקים גדולים ובמקרים רבים אף לירידת ערך בשווי הנכס. בדירות יד שנייה הליקויים יכולים להיווצר מדירות של שכנים שאינם מתחזקים את דירותיהם או שלקחו אנשי מקצוע שלא ביצעו את העבודה כראוי ואינם מוכנים לשאת באחריות".

מעבר לתביעות בגין ליקוי בנייה, במה עוד המשרד עוסק?
"ניתן למצוא תביעות בעלות גוון של איחור במסירת דירה על-ידי הקבלן ובתביעות בגין ירידות ערך בשווי הדירה. לרוב איחור במסירת הדירה, מעיד על התנהלותו הלא תקינה של הקבלן שהתחייב למסור את הדירה בזמן מסוים ואם קיים איחור מעל הזמן 'גרייס' של חודשיים מתאריך החוזי למסירת הדירה, מקנה לרוכש את הזכות לתבוע את היזם/קבלן ולדרוש ממנו את הפיצוי הקבוע בחוק שהינו פי 1.5 משווי דמי שכירות ראויים בגין הדירה – כאשר דמי שכירות הראויים נקבעים ע"י שמאי מקרקעין מוסמך".

עורך הדין מיכאל מלכה צילום: אדל מלכה

אתה יכול לתת דוגמא לתיק שהמשרד ייצג?
"לאחרונה קרו שני אירועים הנחשבים לנדירים, בעולם ליקוי הבניה. האחד – ביצענו פריצה בחסות משטרת ישראל לדירת השכן, והמשטרה ליוותה את הקבלן מטעמנו עד שתיקן את כל נזקי הרטיבות שגרמו לנזקים ולהתפוררות הטיח מתקרת דירתו ללקוחותינו. השני; הצלחנו לקבל ביקור של שופט בבניין על מנת להמחיש לו את לב המחלוקות שעיקרם בניה לא חוקית, ליקוי בניה ופגיעה הזכויות בניה".

לסיכום, מציין עו"ד מיכאל כי "קיימת טעות יסודית אצל בעלי דירות ביחס לתקופת הבדק החלה על הקבלן/יזם. תקופת הבדק איננה שנה כפי שנהוג לחשוב, אלא מוגדרת בתוספת לחוק המכר ומשתנה בהתאם לליקוי הקיים. על תקופת הבדק יש להוסיף עוד שלוש שנים של אחריות, לדוגמה: ליקוי באיטום הגג או הקיר החיצוני היזם/קבלן מחוייב לארבע שנות בדק ועוד שלוש שנים של אחריות".

משרד עו"ד מיכאל מלכה
טלפון: 09-7426020
הראשונים 7, הרצליה
מעבר לאתר >>

-------------------------------------

עו"ד משה יונאי

מזה 35 שנה שמשרד 'רולוף & יונאי, עורכי דין ונוטריונים' מייצג רוכשי דירות וקבלנים בתיקי ליקויי בניה, ואף רשם לזכותו הלכות ותקדימים בתחום זה, לרבות הלכות שיצאו מבית המשפט העליון.

'רולוף & יונאי' הוא אחד ממשרדי עורכי הדין הוותיקים והמובילים בחיפה, המספק ללקוחותיו מעטפת מקצועית של שירותים משפטיים בסטנדרטים הגבוהים ביותר שיש.

המשרד נמצא בחוד החנית של העשייה המשפטית בארץ ומדורג כאחד ממאה מהמשרדים המובילים בתחום ההתחדשות עירונית במדד "Dun's 100" ובדירוג BDI. המשרד מתמחה בתחום הנדל"ן על כל היבטיו, ליווה ומלווה הקמת שכונות מגורים חדשות ומעניק ייעוץ וייצוג משפטי לדיירים רבים, אשר נאלצים לבקש את עזרת בתי המשפט כדי שהליקויים בבתיהם יתוקנו.  

מנגד, המשרד מייצג קבלנים כנגד דיירים אשר מפריזים בתביעותיהם ודרישותיהם. לדברי עו"ד משה יונאי, מייסד משרד 'רולוף & יונאי, עורכי דין ונוטריונים', "האינטרסים של הקבלן ושל הדיירים הם אינטרסים משותפים, על אף המחלוקות שעלולות להיווצר בתהליך בניית הבניין שבו ממוקמת הדירה".

מדוע האינטרסים שלהם משותפים?
"שני הצדדים מעוניינים שהפרויקט יצליח לשביעות רצון הצדדים ויסתיים במועד. אף לא אחד מהצדדים מעוניין להיכנס למחלוקות ולהיגרר לתביעות משפטיות ולכן פעמים רבות חשוב לעצור לרגע, לקחת אוויר ולבחון אם באמת ישנה בעיה במבנה אשר נבנה או שמא מדובר בחששות העולים באופן טבעי אצל דיירים, כשמדובר לרוב בנכס היקר ביותר שלהם.

"בתפיסה שלי, חשוב שהקבלן והדייר יתייחסו לפרויקט הבניה כאל פרויקט משותף. כאשר הדייר בוחן את הנכס היקר שלו, יש והוא יראה דברים שנעלמו מעיני הקבלן המבצע, ובכך יכול הדייר להאיר את עיני הקבלן ולמנוע בעיה שעלולה להתעורר בהמשך.

"חשוב מצד אחד שהקבלנים יאפשרו לרוכשי הדירות להיכנס לבניינים גם טרם השלמתם ויקשיבו להם, ומהצד השני, על הדיירים להשכיל ולהעיר לגבי בעיות קרדינליות ולא 'להציק' לקבלנים ו'לחפש' אותם, וכך דבריהם יתקבלו בהבנה ובנכונות לתקן את הכשלים המתגלים".

מהן הבעיות העיקריות בניהול הפרויקט שעלולות להוביל לליקויי בניה?
"אחת הבעיות העיקריות בענף בניה נוצרת במקרים בהם מפקח הבניה מבצע גם את תפקיד מנהל הפרויקט. ניהול ופיקוח בניה הם שני תפקידים שונים המצריכים התעמקות יסודית, וכשאדם אחד מבצע את שניהם מתחילות לצוץ בעיות.

עו"ד משה יונאיצילום: דורון גולן

"בפרויקטי בניה חשוב מאוד להקפיד על הנהלים ועל העבודה הנכונה. דוגמה לתביעה בה טיפלתי היתה כאשר הקבלן חיבר צינור מים מתחת לריצוף הכולל חימום תת רצפתי ולא בדק את חיבורי הצנרת. רק לאחר שהצנרת כוסתה, נפרשה הרשת העדינה של החימום התת רצפתי ומעליה בוצע הריצוף, העובדים בדקו את צנרת המים.

"היתה שם הצפה מאסיבית שניתן היה לאבחנה מיד לאחר הנחת הצנרת, אך כעת הקבלן נאלץ לפרק את כל שנעשה ולהתקין הכל מחדש. זה עלה לו בחומרי עבודה, בשעות עבודה, בעיכוב הבניה ולא פחות חשוב – באובדן האמינות בעיני הדייר. כל זאת יכול היה להיחסך לו הקפיד הקבלן על עבודה נכונה בהתאם לנהלי עבודה.

"בעיות רבות נגרמות מהחלפת בעלי מקצוע במהלך הפרויקט. הקבלנים מחליפים לעתים אנשי מקצוע ללא העברת מידע סדורה מהאחד לשני ואז כשיש שינוי בתכניות, העובד לעתים בונה באופן שאינו תואם את התכניות העדכניות".

ספר על מקרה תביעת ליקויי בניה בו טיפלת לאחרונה
"משפחה רכשה דירה 'על הנייר' וליוותה את מהלך הבניה. לאכזבתם גילו כי החברה לקחה קבלן ביצוע ברמה נמוכה אשר כשל בביצוע הפרויקט במידה כזו שגם מפקח הבניה לא הצליח להצילו מהשגיאות והכשלים.

"הבניה נעשתה באיכות ירודה עם ליקויי בניה רבים בדירות וגם בשטחים הציבוריים ותאריך מסירת הדירות נדחה שוב ושוב. בתביעה שהגשנו נגד החברה ביקשנו את ביטול חוזה הרכישה החזר מלוא התשלום שבוצע בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, וכן פיצוי בגין הפרת החוזה. כל אלו יכלו להימנע לו החברה היתה שוכרת אנשי מקצוע איכותיים ומנוסים שהיו עובדים על פי נהלי עבודה סדורים וברורים".

עו"ד ליקויי בניה משה יונאי – משרד 'רולוף & יונאי, עורכי דין ונוטריונים'
רד"ק 11, חיפה
טלפון: 04-8539111
מעבר לאתר >>

--------------------------------------------------

עו"ד רונן יפה

 "תחום הבנייה מכיל בתוכו עולם ומלואו, כאשר הקונה הסביר אינו מכיר את החוקים, התקנים ואופן הביצוע בהם נדרשים קבלנים לעמוד בעבודתם בעת הבנייה. חוסר הידע הזה הוא שמוביל לא פעם את רוכשי הדירות למצב של חוסר אונים, כאשר הם אינם מבינים את זכויותיהם מול הקבלנים ואנשי המקצוע השונים", כך מסביר עו"ד רונן יפה, בעל הכרות רבת שנים עם תחום הנדל"ן בכלל וליקויי בנייה בפרט.

בעברו שימש עו"ד יפה כמנהל שיווק למגורים, מסחר ומשרדים בחברות המובילות את המשק הישראלי בתחום המגורים. בשנים האחרונות הוא מעניק ייעוץ וליווי משפטי בתחומים האזרחי והמסחרי, ליטיגציה ועסקאות מכר וכן בתחום ליקויי הבנייה. זאת, כאשר הידע הרב שצבר בתחום ליקויי הבנייה והתכנון והבנייה מאפשר לו להעניק שירות מקצועי מלא ללקוחותיו.

טיפול בליקויי בניה שהתגלו בנכס

עו"ד יפה מסביר כי חוק המכר (דירות), קובע כי על הקבלן  חלה אחריות על תיקוני ליקויי בנייה שהתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה. זאת כאשר משך האחריות מתחלקת לשני זמנים: תקופת הבדק – מתחילה עם קבלת החזקה ונמשכת בין שנה לשבע שנים על פי מהות הליקוי ותקופת האחריות – מתחילה בסיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.

לאחר שתי תקופות אלה, חלה אחריות לקבלן רק במקרים מסוימים כמו קונסטרוקציית המבנה, ליקוי נסתר שלא ניתן היה לגלותו מוקדם יותר (בשנים הראשונות) ועוד.

"מכאן אנו למדים כי מומלץ בתום ביצוע העבודות בדירה וקבלת המפתח, שבעל הדירה יבצע בדיקה באמצעות מהנדס, לאיתור ליקויים גלויים ונסתרים", מסביר עו"ד יפה, "את דו"ח המהנדס יש להגיש לקבלן, לתיקון הליקויים שנמצאו".

עו"ד רונן יפהצילום: דני קריית אונו

לדבריו של עו"ד יפה, לא פעם הליקויים מתגלים רק לאחר שהדיירים החלו להתגורר בדירה. בהתאם לחוק במהלך תקופת הבדק המתחילה עם מסירת קבלת החזקה בדירה, עומדת החובה לקבלן לתקן את הליקויים, אלא אם הקבלן הוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הדייר או הקונה.

"לא פעם קורה כי הקבלן אינו מוכן לתקן ליקויים בדירה מסיבה כזו או אחרת ובכך נפגעות זכויותיו של הקונה", מוסיף עו"ד יפה, "לכן, קורה לא אחת כי הקבלן אינו מגיע לבצע את התיקון הנדרש, או לחילופין מבצע תיקון 'קוסמטי' שאינו פותר את מקור הבעיה. 

במקרים אלו מומלץ לפנות לייעוץ משפטי, שיבחן את המקרה הספציפי  את התחייבויות הקבלן אל מול ההפרות שבוצעו, וימליץ אם קיים מקום להתערבות משפטית".

באילו מקרים נוספים דרוש ליווי משפטי?
"ייעוץ וליווי משפטי רלוונטי גם כאשר הקבלן אינו עמד בהתחייבויותיו החוזיות מול הרוכש, כמו למשל כאשר חל איחור במסירת הנכס. החוק מעניק לקבלן חודשיים מעבר לתאריך המוסכם בין הצדדים לקבלת החזקה, ולאחריהם במידה שעדיין לא נמסרה החזקה בדירה עליו לפצות את הרוכש בהתאם למנגנון המוזכר בחוק, אך גם כאן חשוב להביא לבחינת עו"ד את ההסכם על נספחיו".

מקרים נוספים המטופלים במשרדו של עו"ד רונן יפה הם בתחום חריגות הבנייה מההיתר או התוכנית שאושרו. כדוגמה מביא עו"ד יפה מקרה שהוא מלווה, בו הדייר ביצע שינוי בחזית הבניין בניגוד להיתר הבנייה שהוצא על ידי הקבלן, עוד לפני רישומו של הבניין כבית משותף. לדבריי עו"ד יפה, מקרים מסוג זה נפוצים בקרב דיירים שאינם מודעים למגבלות ההיתר ולחוק התכנון והבנייה ונאלצים להתמודד מול הרשות והקבלן לתיקון הליקוי.

"אני ממליץ לפנות לייעוץ משפטי לעו"ד העוסק בנדל"ן עוד בטרם החתימה על חוזה רכישת הנכס או הדירה מהקבלן או היזם , פנייה כזו תמעיט את הסיכוי ואת הסיכון לתביעות הדדיות בין הרוכש והקבלן", מסכם עו"ד יפה.

משרד עורך דין רונן יפה
כתובת: רוטשילד 79, פתח תקווה
טלפון: 073-7322233
למעבר לאתר >>