גליה היפש
תוכן מקודם

ישראלים רבים שכבר רכשו לעצמם דירת מגורים, היו שמחים להשקיע בדירה נוספת– בין אם לעצמם, כביטחון לתקופת הפנסיה או כירושה בעתיד לילדים. נדל"ן הוא תחום אטרקטיבי להשקעה ולצבירת הון עתידי ונחשב השקעה בטוחה יחסית בישראל, אך רבים מוותרים על החלום הזה מכיוון שאין להם הון עצמי ראשוני להשקיע בנכס חדש. כאן נכנס לתמונה איש הפיננסים מקסים וייצמן, המייסד והבעלים של "וייצמן ייעוץ משכנתאות" ומסביר כיצד ניתן בכל זאת להשקיע בנדל"ן גם כשאין כסף נזיל לסכום ראשוני באמצעות נטילת משכנתא למשקיעים.

"וייצמן ייעוץ משכנתאות" הוא משרד בוטיק, אישי ומתקדם, עם ותק מצטבר של מעל עשור, לייעוץ משכנתאות וייעוץ פיננסי בתחום הנדל"ן. ייחודיות המשרד היא בכך שהוא פועל במתכונת אחרת, מתקדמת ושונה על פי מודל ייחודי שיושם מתוך הבנת צרכי הלקוחות נוטלי המשכנתאות ולאור שנים של ניסיון מקצועי בעולם הנדל"ן.

"אין כיום מודעות בציבור לכך שניתן לקבל משכנתא על חשבון הנכס הקיים וכך משיגים מימון ראשוני להשקעה בנכס הבא", מסביר מקסים וייצמן, "ואז יוצאים לדרך על-ידי קבלת משכנתא נוספת להמשך ההשקעה בנכס הבא. למשל, בעלים של דירת מגורים בשווי מיליון שקלים, אך ללא כסף נזיל להשקעות נוספות, יכול לקבל משכנתא על הנכס הקיים שלו, למשל כחצי מיליון שקלים, והיא תהפוך להיות ההון העצמי כסכום ראשוני להשקעה בנכס הבא. על הנכס הבא מקבלים משכנתא נוספת, שהיא המשכנתא הרגילה לרכישת דירה. כמובן שהכל נעשה על פי כללי הרגולציה ויכולת ההחזר של אותו אדם. ניתן לגייס כך 100% מימון לנכס החדש. כיום אנשים עדיין מנסים לחסוך כסף במשך שנים כדי שיהיה לכם סכום ראשוני להשקעות בנדל"ן ואנחנו כאן מחדשים ואומרים: לא חייבים לחכות – יש דרכים אחרות לגיוס מימון".

מה ההבדל בין סוגי המשכנתאות להשקעה? 

"ההשקעה מחולקת לשני סוגי משכנתאות: משכנתא על נכס קיים לגיוס הון עצמי ומשכנתא נוספת לנכס הנרכש. בעזרת הנכס הקיים שלך אתה מייצר נכס עתידי. חשוב לזכור שכאשר לוקחים את המשכנתא על הנכס הנרכש – השכירות מממנת את רוב גובה התשלומים החודשיים של החזר המשכנתא ולאחר עשרים שנה המשקיע מקבל נכס נקי משעבודים, כולו בבעלותו".

לאילו סוגי השקעות בנדל"ן ניתן לקבל מימון?

"השקעות בנדל"ן הן לא רק נכס למגורים. ניתן לרכוש קרקע חקלאית אטרקטיבית, נכס מסחרי או נכסים בחו"ל. כיום ניתן לרכוש נכסים להשקעה בחו"ל גם במאה אלף שקלים, וזה בהחלט סכום בר השגה. הגופים המממנים בישראל כן ימשכנו נכס כאשר הם יודעים שמטרת המשכון היא רכישת נכס בחו"ל – לכן קיימות אפשרויות רבות להשקעה".

מקסים וייצמןצילום: אלכס פרידמן

למי מתאימה השקעה באמצעות משכנתא למשקיעים?

"זו לא השקעה שמתאימה לכל אחד, צריך לבדוק כל מקרה לגופו. אבל כיום יש מודעות לכך שגם אדם ללא הון עצמי, שאינו מוגדר כמשקיע, יכול להשקיע בנדל"ן, גם אם אינו חי את העולם הזה. הגופים המממנים מבינים את הביקוש ויודעים לתת לכך מענה. כאשר מגיע אלינו לקוח, במידה והוא אינו מתאים לעולם המשכנתא למשקיעים, אנחנו נאמר לו זאת מיד בפגישה הראשונה. אם הוא כן נמצא כמתאים, אנו בונים לו תיק שלם עם תוכנית עסקית ברורה כולל כל היתרונות לכניסה למהלך מסוג זה. בסופו של דבר הלקוח הפרטי רוצה להסתכל על התמונה בצורה פשוטה: אני קונה נכס, כמה אני משלם מדי חודש, כמה אני מקבל, ומה יישאר לי בעתיד?".

מלווים את הלקוח בכל הדרך לרכישת הנכס להשקעה

ב"וייצמן ייעוץ משכנתאות" מכינים ללקוח תוכנית עסקית מפורטת הכוללת את ניתוח אזור ההשקעה המיועד, רמות המחירים ואפשרויות ההשקעה באזור, ותשואה עתידית מהכנס. כמו כן, התוכנית כוללת ניתוח מפורט של מצבו הכלכלי של המשקיע, כולל יכולת ההחזר שלו. "יש אנשים שנכון להם לרכוש דירה, כי יש להם יכולת רכישה, אך הם חייבים להכניס כסף משכירות כי אין להם יכולת החזר חודשית גדולה", אומר וייצמן. "לעומת זאת, ישנם אנשים שיכולים לקנות קרקע חקלאית אטרקטיבית שלא מכניסה שכירות כרגע, אך יש להם מספיק הכנסה פנויה להחזרי המשכנתא והקרקע הזו תניב להם כסף רב בהמשך, לאחר הרבה שנים. אנחנו יודעים להציע למשקיע את סוג ההשקעה הנדל"נית המתאימה לו לפי הניתוח שאנו עורכים. התוכנית העסקית שלנו מבהירה ללקוח מהו הערך הכלכלי בהשקעה מסוג זה".

עד כמה אתם מלווים את הלקוח במהלך ההשקעה?

"אנו מלווים אותו מקצה לקצה בכל הליך גיוס המימון, לפי בחירתו כמובן. אנחנו מנהלים עבורו מו"מ מול הגוף המממן ובונים עבורו תמהיל משכנתא המתאים לו אישית, תוך התייחסות להכנסותיו, קרנות השתלמות והפנסיה שלו. הלקוח נפגש פעם אחת עם הגוף המממן כדי לחתום, כל השאר לפני ואחרי נעשה על ידינו, כשאנו עובדים מול הלקוח במסכי עבודה דיגיטליים להגשת מסמכים, בטלפון ובמחשב. בנוסף, אנחנו מסייעים לו בכל הקשור לרכישת הנכס להשקעה ויודעים לחבר אותו לגופים הנכונים: למשרדי תיווך איתם אנו משתפים פעולה, למשרדי שיווק נדל"ן בארץ ובחו"ל ולקבוצות רכישה".

תוכל לתת דוגמה ללקוח שסייעתם לו בהשקעה מסוג זה?

"פנה אלינו לקוח שרצה לבנות קומה שנייה לבית המגורים שלו והיה זקוק למשכנתא לטובת הבנייה. בשיחת הייעוץ הראינו לו, על סמך יכולת ההחזר שלו ושווי הבית, שהוא יכולת לקחת משכנתא גדולה יותר, גם עבור הבנייה וגם עבור השקעה נוספת, שהוא בכלל לא היה מודע שהוא מסוגל לעשות. במקום לקחת משכנתא של 200 אלף שקלים לבנייה, הוא יכול היה לבקש משכנתא של חצי מיליון שקלים, ואת 300 אלף השקלים הנותרים להשקיע כהון ראשוני לנכס נוסף".

עד כמה השקעה בנדל"ן מחליפה אפיקי חסכונות אחרים כיום?

"הכל תלוי בנקודת ההתבוננות של האדם על נושא הפנסיה שלו והחסכונות. כאמור, השקעה בנדל"ן לא מתאימה לכל אחד. יחד עם זאת, פגשתי לקוחות שסגרו את החסכונות לילדים וכעצמאים הקטינו למינימום הפרשות לפנסיה, ועם הכספים שהתפנו התחייבו למשכנתא וקנו נכסים נוספים להשקעה – כאופציה חלופית לפנסיה וחסכונות. אותם אנשים יהיו בעתיד בעלי נכסים, ללא התחייבויות, בשווי גבוה הרבה יותר מהפנסיה שלהם".

לסיום, טיפ ללקוחות חדשים שרוצים להשקיע בנדל"ן?

"אל תמהרו לפדות קרן השתלמות כדי להכין סכום ראשוני להשקעה. במקום זאת, קחו על חשבונה הלוואה. הגופים המממנים, כולל קרן ההשתלמות עצמה, נותנים הלוואות על חשבון הכסף הנזיל בקרן ההשתלמות בריביות אטרקטיביות מאוד. כך הכסף עובד עבורכם פעמיים: פעם אחת הוא נותן לכם תשואה בקרן ההשתלמות עצמה, ופעם שנייה הוא מאפשר לכם להגיע לתשואה מנכס נדל"ני. זו רק עוד דוגמה ליצירתיות עסקית שאנו מגלים כאשר אנחנו בונים תיק עבור לקוח".

וייצמן ייעוץ משכנתאות
מעבר לאתר >>
טלפון: 074-7406666
לעמוד הפייסבוק >>