תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עורך דין לדיני מקרקעין: יש מי שידאג לכל הזכויות שלכם

קיימת חשיבות רבה בהבנת המורכבות ואופי החוזים בעולם המקרקעין. מה צריך לכלול הסכם שיפוצים או הסכם בקבוצת רכישה? למה צריך לשים לב ברכישת פוליסת ביטוח לביצוע עבודות? עורך דין לדיני מקרקעין עם הטיפים שחשוב להכיר

עורך דין לענייני מקרקעין
PhuShutter - Shutterstock

התחום המשפטי של דיני מקרקעין מורכב ודורש ידע נרחב, במיוחד מכיוון שהוא נוגע לרוב לעסקאות הגדולות ביותר שעורכים במהלך החיים. רכישות דירה, הצטרפות לקבוצת רכישה, רישום בית משותף ופתרונות סכסוך בין דיירים הם רק חלק מהתרחישים המצריכים ליווי מקצועי של עורך דין לדיני מקרקעין, זאת על מנת למנוע הפסדים, עיכובים וטעויות שעלולות לעלות בביטול עסקאות. בין עורכי הדין העוסקים בתחום: משרד עורכי דין ירון אילון, עו"ד שמעון האן ועו"ד משה אמסלם.

משרד עורכי דין ירון אילון

עו"ד ירון אילון, מייסד משרד הבוטיק "עורכי דין ירון אילון", מתמחה בתחום המקרקעין, חדלות פירעון, מסחרי-אזרחי ובעל מומחיות ייחודית בתחום החוזים. משרד עורכי דין ירון אילון צבר מוניטין וותק מקצועי ב- 12 שנות פעילות המשרד, ופועלים בו שלושה עורכי דין מומחים בתחומם. בתחום המקרקעין, המשרד מייצג רוכשים ומוכרים בתחום הנדל"ן הפרטי והמסחרי, קבלנים ויזמים, מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית- תמ"א 38, ומתמחה בעריכת הסכמים מורכבים.

עו"ד ירון אילון בעל ידע משפטי רב שנים בתחומי הליטיגציה המסחרית, עסקאות מורכבות ופשוטות, דיני מקרקעין בתים משותפים, ניהול מבנים והתדיינות במקרים שונים. לאורך השנים, המשרד צבר וממשיך לצבור רצף של הצלחות ומוכר ביכולתו יוצאת הדופן בניהול הסכמי פשרות וכן בבתי המשפט. עורך דין ירון אילון, מסביר בנושא מורכבות וחשיבות הבנת אופי החוזים בעולם המקרקעין.

עורן הדין ירון אילון
עו"ד ירון אילון

הסכם שיפוצים

"מטרת הסכם שיפוצים אפקטיבי, היא להגדיר את מערכת היחסים בין קבלן השיפוצים ובין הלקוח ועליו לרדת עד לפרטי פרטים", אומר עו"ד איילון, "ההסכם צריך לכלול את כל פרטי עבודת השיפוץ: ציון מועד התחלה וסיום העבודה, מספר העובדים שיהיו באתר השיפוץ (נתון זה מסייע לאמוד את מספר העובדים בהתאם להיקף העבודה, כדי לוודא עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו), סוגי החומרים שישמשו לעבודות וכמות החומרים כולל התייחסות לתוספות אם תהיינה ומאיזה מחירון ילקחו.

"יש לכלול בהסכם מסלול תשלומים מסודר לפי שלבים, שיאפשר הן לקבלן להמשיך להתנהל ולשלם לעובדים שלו, והן ללקוח - כלי המאפשר לדעת אשר מקבל את התמורה על אותו שלב. בכדי להתוות מסלול תשלומים רלוונטי, מומלץ להיעזר בעורך דין ובאדריכל מקצועי ש'חי את העולם הזה' על מנת לסייע במסלול התשלומים בהתאם להתקדמות העבודה".

פוליסת ביטוח לביצוע העבודות

"באשר לפוליסת הביטוח, הקבלן חייב לבטח את עצמו ואת העובדים שלו באתר העבודה כשהביטוח משלב גם את המזמין - בעל הנכס בפוליסת הביטוח ומי מטעמו כמוטבים בפוליסת הבטוח. כלומר, מעבר לביטוח שהקבלן מבצע, על המזמין לבטח את עצמו בהיקף נמוך יותר המאזן בין הביטוח של הקבלן לביטוח שלו עצמו. ישנה חשיבות גדולה לבחון את הערכים של היקף הביטוח. דהיינו, סכום לתקופה וסכום למקרה. ההקפדה על פוליסת ביטוח נכונה ומותאמת היא בעלת חשיבות גדולה ביותר בפרט בפוליסות ביטוח לאתרי בנייה ו/או שיפוצים.

"לצורך המחשה ו/או דוגמה - קבלן מבטח מספר אתרי עבודות בסך של 5 מיליון ואצל המזמין היה אירוע בערך של 6 מיליון , השלמת הביטוח של המזמין תוכל לכסות את ההפרש. או אם לקבלן היו כמה אירועים במספר אתרי בניה וסכום הביטוח שנקבע בפוליסה לא יספיק בכדי לכסות את כלל האירועים הנזיקיים, הביטוח של המזמינים יסייע ויגן עליהם במקרה זה.

"המלצתי לפני התחלת עבודות בניה או שיפוץ, לפנות ליועצי ביטוח שמתמחים בענף הנדל"ן לקבלת מידע והצעת מחיר ובפרט לבחון את פוליסת הביטוח של הקבלן או השיפוצניק. החשיבות בביטוח בענף הנדל"ן היא משמעותית מאין כמוה, כיוון שענף הבניה מרובה תקלות ונזקים שעלולים לבוא לידי ביטוי גם בנזקי גוף, ואם הביטוח של הקבלן לא יכסה, התביעה תהיה כנגד בעל הנכס מכוח הזכות הקניינית שלו וחובתו לדאוג לכל באי הנכס שלו".

הסכם בקבוצת רכישה

"בהסכמים של קבוצות רכישה, לפני הכל יש לדעת מי הוא היזם ומה החוסן הכלכלי שלו. יש לבדוק את זכויות קבוצת הרכישה מול בעלי הנכס שעליו מוקם הפרויקט הרלוונטי; יש לבדוק את הסכם הקומבינציה ככל וקיים כזה (במרבית המקרים קיים) ושישנו ליווי בנקאי או ערבויות בנקאיות (מנגנון הגנה על כספי הרוכש) ;יש לכלול הקפדה על מסלול תשלומים בהתאם להתקדמות הפרויקט; דרישה לקבלת דוח ראשוני על היתכנות הפרויקט (דוח אפס) מהיזמים; יש לשים לב לנקודות של הצמתים בהסכם: מי הם הגורמים המשמשים כוועד קבוצת הרכישה, קבלת החלטות בשם הקבוצה, הסכמים עם קבלנים האמורים לבנות את הפרויקט, ועוד. חשוב ואף קריטי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום אשר יודע לקרוא ולהבין את שלל הסעיפים וההסתייגויות בהסכם עב הכרס הזה".

איזה שירות אתם מספקים ללקוח בעת רכישת דירה?

לוגו
עו"ד ירון אילון

"בעסקה המורכבת לרכישת דירה, אנו מספקים ליווי משפטי צמוד ללקוחותינו לכל אורך התהליך.  השירות האדיב והמקצועי שלנו כולל למידת היכולות הכספיות, דרכי המימון ומועדי התשלומים. לעתים אנו פונים לרשות המקומית לצורך לימוד מעמיק של התיק – במיוחד במקרים של בתים צמודי קרקע ופנטהאוזים, בהם יתכנו חריגות בניה. אנו בוחנים את הנכס הרלוונטי, מכל ההיבטים המשפטיים האפשריים ככול הניתן, בכדי לוודא תקינות ונאותות העסקה.  אני מבקש לראות היתרים ותכניות בניה ועובר עליהם עם הלקוחות לעומק. חשוב גם לבדוק את נושא הרישומי שהנו - בעלות שרשומה על הנכס, שעבודים, עיקולים, וכד'.

"במקרים של חריגות בניה, אנו דורשים מהמוכר להכשיר את החריגות או לחילופין התחייבות לטפל בהן לפני מועד המסירה. לצורך כך, נדאג שיהיו כספים בנאמנות והתחייבויות של המוכר עד לטיפול אשר סוכם ונחתם ולאחר הטיפול אף נבחן את התכניות שהוגשו למחלקת הנדסה של הרשות המקומית, כדי לוודא את ותקינות הדברים. המשרד נעזר בשלל בעלי מקצוע לצורך סיוע בסוגיות שונות, כגון: שמאי מקרקעין, אדריכל, מהנדס ועוד".

משרד עורכי דין ירון אילון
כתובת: ז'בוטינסקי 16, ראשון לציון.
טלפון: 03-7161515
מעבר לאתר >>
מעבר לפייסבוק >>

--------------------------------------------------------

עו"ד מקרקעין שמעון האן  

משרד עורכי דין "שמעון האן" בירושלים, מתמחה בתחום המקרקעין בכל היבטיו: ליווי רוכשים ומוכרים נכסי נדל"ן,  בדיקת נכסים, תביעות מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, ליטיגציה ועוד. כמו כן, המשרד מספק שירותים משפטיים מקצועיים בתחומי: דיני בנקאות, דיני חברות, מיזוגים ורכישות, חוזים, תביעות אזרחיות, דיני ירושה וצוואה, ייצוג בהוצאה לפועל, פירוקים כינוסים, תביעות לשון הרע, ליטיגציה ודיני עבודה.

עורכי הדין במשרד מטפלים במגוון רחב של סוגיות מקרקעין, מהפשוטות ועד למורכבות והסבוכות ביותר, רותמים את הניסיון והידע הנצבר שלהם לכל מקרה ותיק. עו"ד שמעון האן עוסק בתחום המקרקעין למעלה מעשור. בתקופה זו צבר ידע וניסיון רב, ושורה של הצלחות מוכחות. הוא מייצג  בעלי נכסים, חברות ניהול, קונים, מוכרים וגורמים אחרים הקשורים לעסקאות נדל"ן והתדיינות משפטית.

מהי המורכבות העיקרית בעסקת נדל"ן?

עו"ד שמעון האן
נמרוד האן

"המורכבות בתחום המקרקעין ככלל, נובעת, לפני הכל, מן העובדה שמדובר בעסקה בסכומי כסף גדולים מאוד. עבור מרבית האנשים, רכישת דירה היא העסקה היקרה ביותר שיעשו במהלך חייהם. נוסיף לכך את כל הפרצות האפשריות ותרגילי עוקץ שנעשים לעיתים בעסקאות אלו. תפקידי כעורך דין שהתמקצע בתחום המקרקעין ומלווה את הקונה מרגע ההחלטה בדבר רכישת הדירה ועד לרישומה בפועל ברשם המקרקעין, לבדוק כל פרט ופרט בעסקה ובנכס, בכדי לוודא שהעסקה תקינה, חוקית, ובעיקר – הטובה ביותר עבור לקוחותיי", מדגיש האן.

"על הלקוחות להבין שכרוכה מורכבות רבה הן בעסקת מקרקעין עצמה והן בעבודת עורך הדין המלווה את העסקה. כמה בדיקות יש לבצע, עד לאילו רזולוציות יש להעמיק במהלך הבדיקות, ומול כמה גורמים אנחנו עובדים, בכדי לאשר את תקינות העסקה.

"דוגמה קלאסית הנם חוזי השכירות המוכנים שניתן היום להוריד מהאינטרנט - חינם.   עשרות לקוחות הגיעו אליי במהלך השנים בשל בעיות הרסניות שנוצרו להם כתוצאה מהחוזים הללו. בעיות שהיו יכולות להיחסך מהם, לו היו עורכים את חוזה השכירות אצל עורך דין מקצועי ומוסמך".

מה כולל תהליך הליווי שאתה מספק לרוכש הדירה?

"כשאדם מעוניין לרכוש דירה, יש לברר מגוון פרטים. יש לבדוק אם המוכר אכן רשום כבעל הדירה בטאבו ולבדוק מהן הזכויות שלו בדירה. יש נכסים שעדיין לא רשומים בטאבו אלא בחברה משכנת. אם מדובר בדירה חדשה מקבלן לדוגמה, ייתכן ועדיין לא נרשמה פרצלציה בטאבו (חלוקה לפי חלקה ותת חלקה) ועדיין לא נרשם ברשות. צריך לוודא שמוכר הנכס, מוכר את מה שרשום על שמו.  לדוגמא:   אם הדירה שלו רשומה בטאבו כראשונה מצד ימין, לוודא שזו הדירה המדוברת.

כעורך דין אחראי ומנוסה, שליווה וייצג במאות עסקאות נדל"ן, אני בודק את כל הרישומים של הנכס ושל בעליו. אם מדובר בדירה יד שניה, היא רשומה גם בטאבו ובנוסף יש לה תיק בעירייה, ואבדוק בשניהם. לאחר מכן, יש לבדוק אם ישנם עיקולים או שעבודים על הנכס, אם יש בניה לא חוקית, אם קיים היטל השבחה – מס המשולם לצורך השבחת הנכס בעת אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס".

ספר על מקרים מורכבים בעסקאות נדל"ן, בהם ייצגת

"ייצגתי שני לקוחות בתביעה נגד עורך הדין שלהם - שלא טרח ובדק היטל השבחה ולכן הם נדרשו לשלם עשרות אלפי שקלים ולשמחתם ניצחנו בתביעה. על עורך דין לבדוק עסקת מקרקעין לפרטי פרטים. זוהי הדרך היחידה להבטיח ב-99% הימנעות מנוכלים. עורך דין שאינו מתמחה בתחום  המקרקעין - לא יידע מה לחפש בכדי להבטיח את בטחונו של הקליינט שלו. יש מקרים בהם אני מייצג את שני הצדדים בעסקה – את המוכר ואת הקונה, והייצוג שלי תמיד הוגן עבור שניהם. אם לדוגמה, הקונה מבקש לקבל מפתח לנכס טרם התשלום על הדירה, לעולם לא אאשר זאת. כיוון שהיום אדם יכול להיכנס לדירה, להכניס רהיטים וציוד וגם לגור בה מבלי ששילם עליה, וקשה לפנותו.

בעסקאות נדל"ן חשוב להבין, כי במרבית הפעמים אין באמת בעיות, אבל אם ישנה בעיה זה עשוי לגרום להפסדים של מיליונים, ולכן חשוב מאוד שעורך דין לדיני מקרקעין, מקצועי ומנוסה בתחום יהיה זה שילווה את העסקה מהתחלה ועד הסוף. הליווי שלי מתחיל מרגע שהלקוח פונה אליי ועד היום בו הוא מקבל את המפתח. אני עומד לרשות לקוחותיי בכל שלב ושלב, בכל שאלה ועניין לאורך הדרך עד לסיומה המוצלח של העסקה".

עו"ד מקרקעין שמעון האן
כתובת: הילל 18, ירושלים
טלפון: 02-5025544

מעבר לאתר >>
לעמוד מכירה ורכישת נכס >>
לעמוד היטל השבחה >>

--------------------------------------------------------

עו"ד משה אמסלם

משרד 'עורכי דין משה אמסלם' הינו משרד בוטיק הממוקם בהרצליה פיתוח ומתמחה בתחום המקרקעין על כל היבטיו. עורכי הדין במשרד נשענים על ניסיון רב, ידע ומומחיות בתחומי המקרקעין השונים ומספקים ייעוץ משפטי מקיף, עדכני ומותאם לסוג העסקה במעטפת שירותים רחבה וביצירתיות ברמה מקצועית גבוהה ביותר, תוך הענקת יחס אישי ללקוח, אמינות וזמינות גבוהה.

תחומי עיסוק המשרד הם ליווי וייצוג משפטי מקיף ומגוון בעסקאות מקרקעין על כל סוגיהן -מרכישות של בתי יוקרה, עסקאות רכישה של בתים מיד שניה ומקבלן, ליווי של פרויקטים ויזמויות נדל"ן, פרויקטים של התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, שכירויות של נכסים מסחריים ובתי יוקרה, הסכמי שיתוף במקרקעין, וכן ייצוג בהליכים משפטים בתחום האזרחי-מסחרי, עם התמקדות בסכסוכים בתחום הנדל"ן, בכל הערכאות.

מה תפקיד עורך הדין בליווי עסקת נדל"ן?

"לעורך הדין תפקיד מרכזי בשמירת האינטרסים של הלקוח בכל עסקת נדל"ן. בשלב המקדמי, אנחנו בודקים את היתכנות העסקה מבחינת רישום הזכויות, קיומם של שעבודים, עיקולים, זכויות צדדים שלישיים, צווי הריסה וכיו"ב, וכן בודקים את הכדאיות הכלכלית של העסקה מבחינת שיקולי מיסוי, היטלים ותשלומים צפויים נוספים שעשויים להשפיע על החלטתו של הלקוח האם או באילו תנאים להתקשר בעסקה.

עו"ד משה אמסלם
ניצן זוהר

"בהתאם לממצאי הבדיקות המוקדמות, אנחנו מקפידים לנסח חוזה שיכלול תנאים ומנגנונים מתאימים להבטחת זכויותיו של הלקוח ובאופן שיאפשר את הגשמת מטרותיו".

מה לגבי עסקת נדל"ן לצורך מגורים?

"רכישת נדל"ן לצורכי מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שעושה אדם בחייו. ההקפדה על ביצוע כלל הבדיקות באופן יסודי ומקצועי והניסיון והידע של עוה"ד לזהות סיכונים בעסקה, מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר ברכישת נכס למגורים. לכן, יש חשיבות עליונה בבחירת עו"ד מנוסה ומיומן המתמחה בתחום המקרקעין, הן על מנת למזער חשיפה לסיבוכים ונזקים ללקוח והן על מנת לנסח חוזה הכולל תנאים מיטביים לביצוע העסקה".

מהי פעילות המשרד בתחום ההתחדשות העירונית?

"בפרויקטים של התחדשות עירונית אנחנו מעניקים מגוון רחב של שירותים משפטיים, החל מייצוג יזמים, ייצוג בעלי דירות ובעלי נכסים אחרים בבניין וייצוג של קבלני ביצוע ראשיים. היתרון בדבר הוא שאנחנו מכירים היטב את המטריה המשפטית והמסחרית מכל פוזיציה אפשרית. בפרויקטים מסוג זה נדרשת עבודה של בעל מומחיות בתחום, הוא חייב להיות בקיא היטב בחוקים ובדינים הרלבנטיים, להכיר את הפרקטיקה ולהכיר את הסיכונים על מנת להבטיח את קיומם של המנגנונים המשפטיים והביטחונות המתאימים".

אילו שירותי ליטיגציה אתם מספקים בתחום המקרקעין?

"המשרד מתמחה בייצוג במאבקים משפטיים בכל הערכאות וכן וועדות ערר בתחום מיסוי המקרקעין, ועדות תכנון ובניה, הליכים בתחום המיסוי המוניציפאלי (היטלי פיתוח וארנונות) וכד'. במשרד יש צוות עורכי דין מקצועי ביותר שמתמחה בניתוח סוגיות משפטיות סבוכות ובניית אסטרטגיות יצירתיות לייצוג בהליכים באופן שישרת את טובת הלקוח בצורה מיטבית".

ציינת שמשרדך מתעסק בהיטלי פיתוח. על מה מדובר?

"משרדנו הינו אחד מהמשרדים הבודדים בארץ אשר עוסקים בתחום היטלי הפיתוח. מדובר בהיטלים שהרשות המקומית מטילה על בעלי נכסים (פרטיים ומסחריים) אד הוק, בשל עבודות פיתוח מסוימות שהרשות ביצעה. דרישות תשלום, גם כאלה המגיעות מרשויות מקומיות, אינן בבחינת "ראה וקדש" ועו"ד המתמחה בתחום עשוי להביא לחיסכון כספי משמעותי ללקוח.

"באמצעות עבודה משפטית מקיפה ומאומצת, הצלחנו לחסוך ללקוחותינו מיליוני שקלים, לעיתים אף ללא כל נקיטה בהליך משפטי." 

מה מייחד את משרדכם?

"משרדינו מתאפיין לפני הכל בשירות ברמות הגבוהות ביותר שיש. בזמינות ללקוח, הבנה של צרכיו וניתוח המקרים המטופלים במקצועיות ובמקצוענות רבה מאוד. המשרד מתאפיין בין היתר בכך שהוא יודע לתת מעטפת שירותים משפטיים ללקוח בתחום הנדל"ן, החל מליווי וייצוג בעסקת היסוד וכל הכרוך בכך ועד וכולל ייצוג בהליכים משפטיים או מנהליים בקשר לעסקה, ככל שמתעורר בכך צורך".

עו"ד משה אמסלם
כתובת המשרד: דוד המלך 1, הרצליה פיתוח
מעבר לאתר
מעבר לפייסבוק
טלפון: 09-8763080
אימייל

כתבות שאולי פיספסתם

*#