תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האיש שגילה את הדרך לעצמאות כלכלית באמצעות נדל"ן

איתי מסרנו, הבעלים של חברת MSR Investments, הבין שעצמאות כלכלית לא מגיעה ממשכורת של שכיר, גם אם היא גבוהה. ספר “שפתח לו את הראש" הפך אותו למשקיע נדל"ן המתפרנס מהכנסה פסיבית. עכשיו הוא מציע לאחרים להיעזר בו ולהתחיל את הדרך שתהפוך גם אותם לכאלו

איתי מסרנו עשה את המסלול שכל אמא הייתה שמחה שבנה יעשה: הצטיינות בבית הספר ובעתודה שירות צבאי ביחידת המודיעין היוקרתית 8200, תואר ראשון במדעי המחשב בהצטיינות ועבודה בהיי-טק בחברות מובילות דוגמת "אינטל", שבצידה משכורת נאה. הוא גם התחתן והביא ילדים לעולם.

כל סימוני ה-V על הסעיפים הנחשבים כיום למעידים על הצלחה בחיים עדיין לא גרמו למסרנו להרגיש שהוא "עשה את זה". נכון, המשכורת הייתה גבוהה, אך משמעותה הייתה לעבוד שעות ארוכות מדי יום, להגיע הביתה לאחר שקיעת החמה ובקושי לראות את הילדים הגדלים. הזמן הפנוי שנותר לו היה מועט והתחושה הייתה שגם אם המשכורת היא גבוהה מהממוצע במשק - יחסי העלות-תועלת האלו לא מאוזנים מספיק.

זמן פנוי רב לא היה לו, אך כשקיבל מחבר את הספר "אבא עשיר, אבא עני" מצא כמה שעות כדי לקרוא אותו, במה שהפך לרגע מכונן בחייו. "הספר שינה את תפיסתי הכלכלית", הוא מצהיר. "הבנתי שכל עוד אני ממיר זמן בכסף - תמיד לא יהיה לי מספיק מאחד משני הדברים האלו. למדתי שכדי לשבור את המשוואה הזאת צריך להגיע למצב בו יש לך הכנסה פאסיבית. הספר מסביר כיצד הכנסה פאסיבית מביאה חופש כלכלי ואיך כמעט כל אחד יכול להגיע אליה ללא רקע, ידע או משפחה עשירה. הכל עניין של החלטה וסדר פעולות שלוקחים לאחריה".

מסרנו הגיע למסקנה שזאת הדרך בה הוא רוצה לצעוד - להשיג את העצמאות הכלכלית שלו בעזרת השקעות פאסיביות. הרעיון להשקיע בעסק קיים התברר כמסוכן מדי (80% מהעסקים נסגרים תוך שלוש שנים מיום פתיחתם ומאלו שנותרים - נסגרים עוד 80% בתוך שנתיים נוספות). לאחר חקר שוק התברר לו שתחום הנדל"ן הוא הכיוון ההגיוני ביותר כדי לממש את שאיפותיו, בשל יתרונותיו הרבים: היכולת למינוף כספי, היציבות הגבוהה יחסית של השוק (לא משנה מה קורה - אנשים תמיד צריכים לגור איפושהו), בטווח הרחוק הערך תמיד עולה והעובדה שאפילו בתקופות בהם יש ירידות מחירים - הנכס ממשיך להניב תשואה בזכות שכר הדירה הנגבה.

את יריית הפתיחה שלו בתחום עשה מסרנו בארץ בשנת 2010. בעזרת הכסף שהצליח לחסוך בשירות הקבע ובתוספת הלוואה מהבנק שניתנה בתנאים טובים הוא רכש דירה ראשונה להשקעה, בבאר שבע. לאחר שיפוץ השכיר אותה לסטודנטים ובנה תוכנית ארוכת טווח לרכישותיו הבאות. אך אז החל השוק הישראלי להשתנות לרעה עבור משקיעים: מחירי הנכסים עלו, המימונים נחתכו ב-50%, המיסוי גדל והתשואה פחתה. "יצא שגם צריך להביא הון עצמי גדול יותר וגם מקבלים פחות תשואה. הבנתי שבישראל כבר אי אפשר לממש את התוכנית וחיפשתי דרכים אחרות בשוק הנדל"ן", הוא מספר. "התחלתי להתעניין בהשקעות נדל"ן בארצות הברית, נרשמתי לקורס בנושא וכבר תוך כדי הקורס רכשתי את הנכס הראשון שלי להשקעה שם. כיום אני מסתכל על זה כנקודת המפנה השנייה בסיפור המהפך שעשיתי משכיר לעצמאי המתפרנס מהשקעות".

אטלנטה, ארה"ב
צילום: istock

למה דווקא ארצות הברית?

"בעולם ישנם מקומות רבים להשקעה בנדל"ן, אך ארצות הברית היא אימפריה חזקה במיוחד גם כיום. גם במקרה של משבר הם יודעים להתאושש כי קיימים ברשותם משאבים רבים וניהול מרכזי. כשבאירופה היה משבר כלכלי בגלל כמה מדינות שנכנסו לחובות - שאר המדינות באיחוד האירופי לא ששו לסייע להן וזה משך את כל גוש היורו למטה. בארצות הברית הכל מוסדר ומאורגן והחקיקה ברורה. זה גם מקום שקל להתנהל בו מבחינת שפה, כי עם כל הכבוד להשקעות כמו לדוגמא בפולין - פולנית אנחנו לא יודעים ואנגלית כן. היציבות החזקה הזאת דיברה אליי וב-2014 רכשתי נכס באטלנטה, ג'ורג'יה, דרך מודעה שראיתי באינטרנט. בחרתי באטלנטה כי היא עיר מטרופולין גדולה עם נתונים כלכליים טובים. יש אליה הגירה חיובית גבוהה ויושבות בה חברות גדולות רבות. עשיתי את התהליך בעצמי: התקשרתי, שאלתי, נתתי הצעת מחיר ושלחתי חוזה. את הכסף העברתי בהעברה בנקאית לעורך דין בנאמנות - וכך הייתי מוגן מעקיצות. הפעלתי עורך דין שיבצע בדיקה משפטית וחברת ניהול מקומית באטלנטה כדי שתבדוק את הנכס ותוודא שאין בו בעיות. פתחתי חשבון בנק אמריקאי ושם הופקדו הכספים שקיבלתי משכר הדירה. הנכס עלה 27,500 דולר וקיבלתי עליו שכר דירה של 650 דולר לחודש. כמחצית מסכום זה הולך להוצאות שוטפות כמו ארנונה, ביטוח, תחזוקה וחברת הניהול, שמטפלת באיתור השוכרים, מתן מענה עבורם ותחזוקת הנכס באופן שוטף".

איש ליד רכב

להרוויח 300 ומשהו דולר בחודש לא נשמע כמו הכנסה גדולה

"צריך להסתכל על זה אחרת: מהי התשואה. במקרה הזה היא הייתה כ-14%  אחרי כל ההוצאות ולפני מס. אין הרבה השקעות סולידיות שמניבות תשואה כזאת. וכשמסתכלים לטווח הקצת יותר ארוך: אחרי שנתיים בלבד מכרתי את הנכס הזה ב-45,000 דולר וכך טבעו של שוק הנדל"ן לטווח הארוך. השקעה קטנה בנכס זול אחד לא תביא לחופש כלכלי מוחלט אבל כמה נכסים בהחלט יביאו אותך לשם. זה יקרה אחרי שתמנף את הכסף והרווחים לנכסים נוספים וכן הלאה".

עוזר למשקיעים להרוויח מניסיונו ומקשריו

מאותו השלב המשיך מסרנו לרכוש נכסים באטלנטה בקצב של בין אחד לשניים בשנה. שוויים הכפיל את עצמו תוך כשלוש שנים, אך לצד שביעות הרצון מכך המשמעות הייתה שאטלנטה הופכת ליעד השקעה פחות אטרקטיבי מבחינת התשואה. מכיוון שהמטרה הייתה רכישת נכסים במחירים נמוכים ותשואה של 8% לכל הפחות - הוא חישב מסלול מחדש, התמקד פחות באטלנטה - אבל נשאר בג'ורג'יה. היום הוא משקיע בעיקר בערי הפריפריה של ג'ורג'יה שעומדים בקריטריונים של שוק חזק ומניב, דוגמת וורנר-רובינס ומייקון. "שם אפשר לקנות כיום נכסים במחירים דומים לאלו שהיו באטלנטה ב-2014  - בין 40,000 ל-60,000 דולר ולקבל תשואות דומות", הוא אומר.

מפה
צילום: istock

העיסוק האינטנסיבי בתחום הנדל"ן בג'ורג'יה, מערכות היחסים שבנה עם המקומיים לאורך השנים והבקיאות הרבה שצבר מסרנו בגינם, הביאו אותו בצורה טבעית לסייע גם לאחרים לנהוג כמוהו ולהתחיל לבנות את התשתית לפרנסה מהכנסה פאסיבית. בהתחלה זה היה במקרה. בני משפחה וחברים ששמעו על קורותיו התעיינו גם הם. הם פנו אליו בבקשה שיסייע להם לרכוש נכסים בשיטה שלו ולו היה קל להוביל אותם במסלול שכבר היה מוכר לו היטב. סיפורי ההצלחה עברו מפה לאוזן ולמסרנו החלו להגיע גם משקיעים שאינו מכיר, שביקשו לשכור את שירותיו. כך הפך לא רק למשקיע נדל"ן אלא גם ליועץ ולמלווה בתחום וב-2014 הקים את חברת MSR Investments.

"ביצעתי עד כה כמאה עסקאות, עבורי ועבור אחרים. אני מכיר את החומר היטב, יודע לאיזה מצבים לא להיכנס ומה חשוב לבדוק. המשקיעים שמגיעים אליי נהנים מניסיוני ומקשריי ומרוויחים מכך. אני יודע בדיוק עם אילו גורמים בג'ורג'יה כדאי להם לעבוד וזה חוסך עבורם הרבה כאב ראש, זמן וכסף. יש לי רשימת תפוצה בה אני מפרסם באופן שוטף מידע על נכסים אטרקטיביים בג'ורג'יה שמגיעים אליי. משקיע שמעוניין באחד הנכסים מתחיל איתי תהליך שכולל: בדיקה של הנכס עם חברת הניהול המקומית, קבלת תמונות וסרטונים, הנפקת דו"ח ליקויים. אנחנו בוחנים ביחד אם העסקה הזאת כדאית או לא על סמך הנתונים מהשטח, מקבלים החלטה ובמידה ומתקדמים - מתחילים את החלק המשפטי, בו בודקים שאין שעבודים, עיקולים וחובות על הנכס. לאחר הבדיקה המשפטית מעבירים את הכסף לארצות הברית. בשלב הבא המשקיע הוא כבר הבעלים של הנכס, כאשר חברת הניהול היא המנהלת בפועל. זה לא שהוא צריך למצוא עכשיו שוכרים ולקבל טלפונים על נזילה בכיור. החברה אחראית על הכל: פרסום הנכס להשכרה, מציאת דיירים, התהליך מול השוכרים וכל ההתנהלות השוטפת. גם אם צריך לשפץ או לתקן - היא עושה זאת ואם יש פיגור בתשלומים - היא זו שמבצעת את ההתנהלות המשפטית מול הדייר. מה שנותר למשקיע הוא רק לקבל ממנה דיווחים ועדכונים".

אנשים מצטלמים

הצטרפו לקהילת המשקיעים של MSR Investments חינם וללא התחייבות ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>

כמה עולה השירות?

עלות הליווי של MSR Investments הינו סכום שכבר מגולם כחלק ממחיר הרכישה האטרקטיבי, הודות למו"מ המקצועי שמתנהל מול המוכר. "לאורך כל תהליך הליווי המשקיע מקבל עדכון על כל שלב ויודע תמיד באיזה שלב אנחנו נמצאים. גם אחרי הקנייה אני תמיד זמין לפניות ולהתייעצויות ושומר על קשר עם הלקוחות שלי".

ואם המשקיע הוא אדם שמתקשה להתנהל באי-מייל, או שאינו יודע אנגלית?

"עבור מקרים כאלו אני מציע שירות נוסף: עבודה שלי מול חברת הניהול עבור המשקיע. במקום לפנות אל המשקיע הם יפנו אליי - ואני אעדכן אותו. כמו כן אני מטפל בכל מה שקשור להגשת הדו"חות השנתיים ושאר עניינים אדמיניסטרטיביים".

ואם הקונה מעוניין למכור את הנכס בשלב מסוים – "גם בזה אני עוזר והרבה עסקאות נסגרות בתוך קהילת המשקיעים שלנו. כמו כן אני מקשר בינו לבין מתווכים מובחרים עמם אני עובד בג'ורג'יה.

הערך המוסף והיתרון הגדול שיש למשקיעים בעבודה מולי הוא היחס האישי לו הם זוכים ממני. עבודה ישירה מולי, שמכיר היטב את השטח ולא כדרך אנשי מכירות. הסיפוק הגדול שלי הוא לראות לקוחות מרוצים שחוזרים ואני מאמין שלקוח מרוצה הוא כרטיס הביקור הטוב ביותר".

הצטרפו לקהילת המשקיעים של MSR Investments חינם וללא התחייבות ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>

כתבות שאולי פיספסתם

*#