שמאי מקרקעין |

שמאי מקרקעין: הכירו את השמאים שילוו אתכם בתהליך החשוב

מזל טוב. החלטתם לרכוש דירה. רגע לפני שאתם חותמים על העסקה הכלכלית הגדולה של חייכם, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין. הוא זה שייבחן עבורכם את שווי הנכס, אך לא פחות חשוב מזה אם אין הפתעות שעלולות לטרפד את הרכישה או להפוך אותה ללא כדאית

דניאל דותן ושרית ליבנה, תוכן מקודם
תוכן מקודם
שמאי מקרקעין - ראשית
צילום: Yunkiphotoshot

רכישת דירה הוא תהליך חשוב הנחשב לציון דרך עבור לא מעט אנשים. בין ההתרגשות לתסכולים ולאילוצים, יש חשיבות לשירותי שמאי מקרקעין פרטי, אשר יכול לבדוק את הנכס באופן מקיף ולהציף תקלות שלא תמיד ניתן לראות על פני השטח. קיימים מצבים בהם החוזה שנחתם מתגלה כבעייתי, מה שהופך את העסקה ללא משתלמת בסופו של דבר. כדי לא להגיע לנקודת האל חזור, ניתן להיעזר בליווי של אנשי שמאות מקרקעין הפועלים כיום, בהם: יעקב אשר, מוריה לאונוב, אסף אפל ופז שמאות מקרקעין.

יעקב אשריעקב אשר שמאות מקרקעין בע"מ

משרד 'יעקב אשר שמאות מקרקעין בע"מ', מספק שירותי שמאות מקרקעין ויעוץ בנדל"ן מזה שני עשורים, לאורכה ולרוחבה של מדינת ישראל לרבות באזור יהודה ושומרון. עם ניסיון עשיר בתחום, יעקב אשר וצוות משרדו מספקים ללקוחות המשרד יעוץ מקצועי, המאפשר להם לקבל החלטות מושכלות וחכמות בתהליך רכישה או מכירה של נכס מקרקעין. 

המשרד מוכר בזכות זווית הראייה הייחודית והוותק המקצועי שלו, בהערכות שווי לנכסים ובדיקות שמאות מקיפות לכל סוגי נכסי הנדל"ן. כמשרד בוטיק מומחה שלא כמו בתאגידים גדולים, משרד יעקב אשר מונה שישה שמאי מקרקעין מוסמכים ומקצועיים, המספקים שירות אישי ואותנטי לכל לקוח בסובלנות יתרה ובגובה העיניים. שמאי המשרד מתאימים את היכולות המקיפות שלהם לצרכים הספציפיים של הלקוח, ומספקים הערכות מדויקות לאחר ביצוע בדיקות מקיפות ומעמיקות.

יעקב אשר
צילום: MSC צילום

שמאי המקרקעין יעקב אשר בעל תואר ראשון בניהול, סיים לימודי שמאות מקרקעין במכללת רמת גן ועבר בהצלחה יתרה את מבחני מועצת השמאים במשרד המשפטים. אשר חבר בלשכת שמאי מקרקעין לישראל (ע"ר), וחבר בית הדין בלשכת שמאי המקרקעין. בעברו העביר הרצאות בתחומי הנדל"ן ועד היוםדואג להתעדכן באופן שוטף בדיונים מקצועיים ובעדכוני חקיקה, מיסוי ופסקי דין שנוגעים לעולם הנדל"ן.

המשרד מספק שירותי שמאות מקרקעין הן למגזר העסקי והן למגזר הפרטי והמוסדי, ללקוחות פרטיים, בנקים, חברות ביטוח, עורכי דין (חוות דעת משפטית ומיסוי), וחברות קבלניות -בעת רכישה או קבלת מימון לבניה ולרכישה, וכןשירות שמאות בתחום החקלאות. המשרד מספק שירותים במגוון רחב ומקיף של סוגי שומות בהיבטים ובממשקים שונים, כאשר השומות מפורטות וכוללות ניתוח מעמיק ויסודי.

שוחחנו עם השמאי יעקב אשר אודות מהות עבודתו של השמאי:

מדוע חשוב לשכור את שירותיו את שמאי מקרקעין לפני חתימה על הסכם הרכישה של הנכס?

"אצל אנשים רבים קיימת נטייה לוותר על שירותיו של שמאי מקרקעין פרטי, כיוון שהם יודעים שיצטרכו לשלם לשמאי המקרקעין של הבנק לצורך קבלת משכנתא והם לא רוצים לשלם פעמיים. זוהי טעות כיוון ששמאי פרטי בודק את הנכס באופן מקיף לפני החתימה על החוזה, ויכול להצביע על בעיות מהותיות לפני החתימה על החוזה 'ולהציל' את הרוכש מעסקה בעייתית".

מה השמאי הפרטי בודק לגבי הנכס?

"בראש וראשונה הוא בודק את שווי הנכס. בנוסף לשווי קיימים דברים נוספים שיש לבדוק כמו למשל היתרי בניה: על השמאי לבדוק כי הנכס תואם להיתר הבניה שהופק על ידי הוועדה המקומית ולוודא שהדיר החוקית.יש מצבים בהם אדם רוכש נכס שנראה לו כדירת מגורים, אך מבדיקה בהיתר הבניה הרלוונטי מתברר שלמעשה מדובר בחנות, ובין ההשלכות שיש לכך שמדובר בנכס מסחרי. במקרה כזה, מרבית הבנקים לא מוכנים לשעבד את הנכס במסגרת משכנתא, והנכס אף מצריך מיסוי קבוע. דוגמא נוספת היא מחסנים, חנויות וכד' שהוסבו לחלק מדירת מגורים ומהווים שטח "בלתי חוקי" בתוך הדירה, ולכן קריטי לבצע בדיקות מעמיקות לרבות בדיקת היתרי בניה מתאימים.

"כמובן שמן הראוי ואף מן החובה לבצע את הבדיקות הללו טרם החתימה על ההסכם כדי שניתן יהיה  לסגת מהעסקה. כאשר רוכש נכס מופנה על ידי הבנק לשמאי מקרקעין, זה לרוב יהיה לאחר שהעסקה נחתמה ולפני נטילת המשכנתא, ועשויות להיווצר שתי בעיות קריטיות: הראשונה, אם אכן יתברר שנרכש למשל נכס שבפועל משמש כדירה אך בהיתר הבניה מצוין כחנות, עולה הסיכון לספוג את ההשלכות המפורטות לעיל. הבעיה השנייה היא ששמאי הבנקים אינם מחויבים לבדוק את היתרי הבניה בדירות סטנדרטיות, המוגדרות כדירות בקומות אמצעיות, כך שיתכן מצב בו הקונה לא יידע שהנכס בעייתי עד היום בו ירצה למכור את הנכס לצד ג', ואז יאלץ להתמודד עם ההשלכות.

"בנוסף לכך, השמאי בודק את תשריט הבית המשותף המופקד בטאבו, המסמן בין היתר את מיקום הדירה בתשריט לצרכי זיהוי. לכל דירה שנרשמה כבית משותף יש גוש חלקה ותת חלקה לצורך זיהוי. תת חלקה הוא סימון הנכס בתשריט, כאשר אותו סימון תת חלקה חייב להיות תואם בנסח הטאבו. קיימים מקרים בהם קיימת טעות בין סימון תת החלקה בתשריט ובין הסימון בנסח הטאבו, וכך נוצר מצב שלמעשה רוכשים דירה "אחרת". מתפקידו של השמאי לבדוק לפני חתימת העסקה שתת החלקהה רשום בנסח הטאבו אכן תואם למיקום הנכס על פי תשריט הבית המשותף.

"יתרה מכך, השמאי בודק את התב"ע - תכנית בניין עיר, אשר מכוחה ניתנים זכויות הבניה וייעוד הקרקע, וכן קרקע בסביבה. ייתכן מקרה של מבנה ותיק שנבנה כחוק על פי היתר בניה והכל היה תקין, אך לאחר מספר שנים אושרה תב"ע חדשה אשר מפקיעה את שטח החלקה, וכתוצאה מכך יש להרוס את המבנה ואז למעשה קנינו נכס שמיועד להפקעה. החשיפה לכך עלתה במיוחד בשנים האחרונות בשל התקדמות התכנון והביצוע של הרכבת הקלה, המטרו והרחבת דרכים קיימות. ייתכן מקרה בו בית צמוד קרקע נבנה כחוק ועל פי היתר וקיימת הפקעה שטרם מומשה. ללא בדיקה מעמיקה של התב"ע לא ניתן לדעת על עצם קיומה של ההפקעה. מעבר לכל זה, כמובן שנעשית בדיקת שווי מקצועית שיכולה לחסוך לרוכש עשרות עד מאות אלפי שקלים. את כל הבדיקות האלו מבצע שמאי פרטי, ויש לבצען טרם הרכישה".

מה לגבי מס שבח?

"בעת מכירת נכס נדל"ן ייתכן ויחול מס שבח. קיימים פטורים למיניהן ממס זה, אך כאשר מוכרים צמוד קרקע שמהווה דירת יחיד (כשאין למוכר דירה נוספת), המוכר עשוי להניח כי הוא פטור ממס שבח, אך המצב אינו כך. עשוי להתברר כי חלק מהמכירה מתייחס לזכויות הבניה, כלומר שניתן להרחיב את המבנה הקיים או לחילופין לבנות אחר גדול יותר במקומו, ועל חלק זה אין פטור ויש לשלם מס שבח מלא. כאן, תפקידו של השמאי הוא להכין שמאות מבדלת בין שווי החלק הבנוי לבין שווי החלק שאינו בנוי (זכויות בניה), כך שרשויות מס השבח ימסו באופן נכון את החלק הלא בנוי בלבד".

מה בנושא היטל השבחה?

"היטל השבחה הינו מס אשר חל בגין אישור תב"עות משביחות (מכוחן גדלו זכויות הבניה בחלקה), והוא נגבה בדרך כלל כאשר מבוצע מימוש זכויות בנכס בדרך של בניה או מכירה, אז הועדה המקומית תפיק שומת השבחה מטעמה לנישום, אשר עליו לפנות לשמאי מקרקעין מטעמו שיכין שומת היטל השבחה נגדית (שומה אחרת) - נכון להיום בהליך של שמאי מכריע.
"למשרדינו ניסיון רב ומוכח בתחום היטלי השבחה, שימשנו גם כשמאי ועדה, ולנו אחוזי הצלחה גבוהים במיוחד בהפחתה ובאיפוס היטלי השבחה".

כיצד יש לבחור שמאי מקרקעין מקצועי ואיכותי?

"בעת בחירת שמאי מקרקעין יש לשים דגש על איכות המשרד, זמינותו וגמישות הצוות שכן לעתים יש צורך במתן מענה מהיר ללקוח מסיבותיו. ניסיון רב השנים שרכשנו הכולל מקרים מורכבים ומאתגרים בהם נתקלנו לאורך הדרך, מקנה לנו ידע רב לספק פתרונות חכמים ויצירתיים לכל בעיה, ולהתמודד עם כל מקרה ומורכבותו.חשוב שהלקוח יפנה לשמאי שנמצא ברשימות שמאי הבנקים על מנת לחסוך עלויות נוספות, וכדי שהשמאי ילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה".

משרד יעקב אשר שמאות מקרקעין בע"מ

טלפון: 077-4011620

פקס: 077-4011630

כתובת: בן צבי 2, תל אביב

קישור לאתר האיטרנט של יעקב אשר >>

---------------------------------------------

מוריה לאונובמשרד מוריה לאונוב - כלכלה ושמאות מקרקעין

מוריה לאונוב היא שמאית מקרקעין מוסמכת וחברה בלשכת שמאי המקרקעין, בעלת תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים בהצטיינות באוניברסיטת אריאל, ובעלת תואר שני במשפטים באוניברסיטת בר אילן.

לאונוב צברה את ניסיונה הרב במשרדי השמאים הגדולים והמובילים בתחום. כחלק מתפקידה טיפלה בלקוחות מהגדולים ביותר בתחום הנדל"ן בישראל, הן בהיבט הליווי הבנקאי לפרויקטים והן בהיבטי השמאות וצברה ניסיון מקצועי רחב היקף שהוביל אותה לרמת מקצועיות גבוהה, דבר המאפשר לה לתת ייעוץ איכותי, מקצועי ומעמיק ללקוחותיה ולכוון אותם לבצע עסקאות חכמות וכדאיות עבורם.

מוריה לאונוב
מוריה לאונובצילום: אדיר לוטן

לאונוב צעירה בגילה, אך בזכות הניסיון העשיר שצברה, רוח רעננה ומוטיבציה גבוהה מאוד, החליטה להגשים את חלומה ופתחה את משרדה העצמאי. כמו כן, לאונוב כותבת מאמרים על נושאים רלוונטיים מתחום השמאות ודואגת להיות מעודכנת בכל המתרחש בעולם הנדל"ן ובהתפתחויות המתרחשות בעולם זה. 

על הבחירה בקריירת שמאות המקרקעין היא אומרת: "כשהייתי ילדה, הגיע לביתנו באחד הימים שמאי מקרקעין. ראיתי כיצד הוא עובד ופשוט התאהבתי במקצוע. שאלתי אותו שאלות ורציתי לדעת מה הוא עושה, למה הוא מצלם ובעיקר התעניינתי כיצד הוא יודע להעריך את שווי הנכס. מאותו הרגע ידעתי שזה מה שאני רוצה לעשות. תחום השמאות מרתק בעיניי ואיני משתעממת בעבודתי באף רגע".

משרד 'מוריה לאונוב – כלכלה ושמאות מקרקעין' ממוקם בראשון לציון ומשרת לקוחות מכל הארץ, מהמגזר העסקי, בהם יזמים ומשקיעים ולקוחות מהמגזר הפרטי. שירותי המשרד כוללים, בין היתר: הערכות שווי לכל סוגי הנכסים: מבני מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, קרקעות, נחלות ועוד. הערכות אלו כוללות בדיקות טרום רכישה/ מכירה מומלצות לביצוע.
בדיקות כדאיות לכל סוגי הפרויקטים: בין אם למגורים, צמודי קרקע או בניה רוויה, ובין אם למשרדים, מסחר, תעשייה וכדומה. גם בפרויקטים יזמיים וגם בפרויקטים של קבוצות רכישה. 
במסגרת בדיקות הכדאיות לפרויקטים נכלל תחום ההתחדשות העירונית, פרויקטים של תמ"א 38 לסוגיה ומתחמי פינוי בינוי. הבדיקות נעשות הן עבור היזמים והן עבור בעלי הדירות.  
היטלי השבחה: אומדני היטלי השבחה צפויים בביצוע עסקה, דבר שיכול להכריע את הכף בנוגע לכדאיות עסקה ועל האדם אשר מוכר את הנכס שלו לקחת בחשבון את ההיטל שיחול עליו. כמו כן, הכנת שומות נגדיות להפחתת היטל השבחה וייצוג אצל שמאי מכריע.
תכנון ובניה: המשרד מספק ליווי שמאי וחוות דעת בתהליכי התנגדות לתוכנית.

מה כוללת עבודתך?

"העבודה כוללת ביקור בנכס וזיהוי הנכס על-פי הפרטים הרלוונטיים, כגון: גוש, חלקה, מיקום וכדומה. בדיקת המצב המשפטי - בדיקת הזכויות החלות על הנכס, בעלות פרטית או משותפת, חכירה או שנמצא בנכס דייר מוגן וכדומה. בדיקת המצב התכנוני - אילו זכויות בניה ניתנות לניצול בנכס, מהו הייעוד של הנכס. בדיקת הרישוי - האם הנכס נבנה כחוק בהתאם להיתרי בניה, האם ישנן חריגות בניה, האם ישנם טופסי 4 ותעודות גמר. בדיקת הנכס הבנוי והסביבה בה הוא ממוקם, ונתוני שווי שעל פיהם מוערך שווי הנכס. כל אלו, על רגל אחת, הם הפרמטרים הנבדקים בעבודת הערכת השווי".

כיצד ייעוץ שמאי עוזר לרוכשים בביצוע עסקה?

"הפרמטרים הנבדקים בשומה הם חשובים והכרחיים ועל כל רוכש לבדוק אותם ולקחת אותם בחשבון. מעבר לשווי הנכס, שזהו כמובן הדבר הראשון שמעניין את מרבית הרוכשים, שרוצים לדעת שהם מבצעים עסקה כדאית, יש לבדוק פרמטרים הכרחיים נוספים, כגון:
בהיתרי הבניה - האם הנכס נבנה בצורה חוקית, האם קיימות חריגות בניה או צווי הריסה, האם הייעוד של הנכס תואם ההיתר וכדומה. האם יש בעיות בזיהוי המשפטי, דבר שיכול להוות בעיה בלקיחת משכנתא, למשל כשהמוכר רשום בהערת אזהרה ולא בבעלות. 

מבחינה תכנונית - האם קיימות זכויות בניה שניתן יהיה לנצל בהמשך, האם קיימות הפקעות שהרוכש לא מודע אליהן, האם הנכס מיועד על-פי התוכנית/ היתר הבניה לייעוד בפועל (למשל נכס המשמש בפועל לדירה, אך מיועד בהיתר בניה למחסן). נקודות אלו על קצה המזלג ועוד נקודות נוספות ששמאי מקרקעין מאבחן אותן במהלך עבודתו". 
   
מדוע כדאי לפנות לשמאי עם קבלת דרישה לתשלום היטל השבחה?

"היטל השבחה הוא מס על השבחה שנוצרת בעקבות אישור תוכנית / אישור הקלה/ התרת שימוש חורג. ההיטל נקבע על ידי שמאי של הוועדה המקומית. קיימת אפשרות להגיש השגה על עצם החיוב או על גובה החיוב. ההשגה מתבצעת על-ידי שמאי הנשכר על-ידי הלקוח, הוא זה שמגיש שומה נגדית וההכרעה מתבצעת אצל שמאי מכריע. בהליך כזה ניתן להפחית את ההיטל בסכומים משמעותיים ולכן אני ממליצה לפנות אלינו בכל פעם כאשר מקבלים דרישה כזו". 

במאמר שכתבת "תמ"א 38 - מה יהיה?" ציינת לאן פנינו מועדות, מה דעתך על המשכיות התוכנית?

"לדעתי המעבר למתחמי פינוי בינוי לעומת פרויקטים של בניין יחיד, יהיו יותר אפקטיביים מבחינה תכנונית וציבורית ואני מאמינה שבסופו של דבר גם ייטיבו ברווחיות של היזמים, על אף התארכות הפרויקט, במידה והוועדות המקומיות יחייבו בהיטל השבחה חלקי ויבחנו כל פרויקט לגופו. כמובן שכל תהליך השינוי הזה מצריך איזון מהרבה מאוד כיוונים ואני מאמינה שהגורמים המוסמכים ייקחו את כל הפרמטרים בחשבון".   

מהם היתרונות בקבלת שירות ממשרד העוסק גם בכלכלה וגם בשמאות?

"היתרונות רבים ובראשם המקצועיות. מקצוע השמאות מצריך ידע רב במגוון תחומים: בפן המשפטי, התכנוני, ההנדסי, הכלכלי והעסקי. לאור כל הידע והניסיון המקצועי שצברתי בעבודתי במשרדים הגדולים, כל אלו יחד באים לידי ביטוי בסינרגיה בעבודתי וכשאני מייעצת ללקוחותיי.

"מעבר לפן המקצועי, קיים היחס האישי עליו אני שמה דגש לא פחות. התפישה שלי היא ראיית הלקוח במרכז ואני מספקת עבורו את השירות הטוב, האישי, המקצועי והמעמיק ביותר שיש. אני זמינה ללקוחותיי לכל שאלה ועניין, גם עבור שאלות שאינן קשורות באופן ישיר לשמאות אלא לכל היבטי העסקה והשוק, והיתרון החשוב הנוסף והבלתי ניתן לוויתור במשרדי, הוא הדגש על העמידה בלוחות הזמנים, עבודה יעילה ואיכותית, ללא עיכובים והשהיות.אני ממליצה לעקוב אחרינו ברשתות החברתיות או באתר האינטרנט שבהם תוכלו לראות מאמרים אותם אני כותבת בנושאים רלוונטיים ועדכונים מעולם הנדל"ן".

משרד מוריה לאונוב - כלכלה ושמאות מקרקעין

כתובת המשרד: הנגיד 5, ראשון לציון

טלפון: 054-6222992

קישור לאתר האינטרנט של מוריה לאונוב>>

קישור לעמוד הפייסבוק של מוריה לאונוב >>

---------------------------------------------

אסף אפלאסף אפל שמאי מקרקעין

משרד השמאות 'אסף אפל שמאות מקרקעין' הוא משרד בוטיק בבעלותו וניהולו של שמאי המקרקעין המומחה אסף אפל, בוגר הטכניון וחבר בלשכת שמאי המקרקעין. המשרד ממוקם בהוד השרון, משרת לקוחות בכל אזור השרון והמרכז וערוך לספק שירות בפרישה ארצית. מעבר להכשרתו כשמאי, אפל בעל תואר אקדמי במדעי החיים מאוניברסיטת תל אביב.
"שמאי מקרקעין פועל באופן עצמאי וחוות הדעת שלו מבוססת על מצב השוק ונתוני הנכס",מציין שמאי המקרקעין אסף אפל, "השמאות מורכבת מפרמטרים רבים שאת כולם יש לקחת בחשבון, בכדי לספק שומה מבוססת ומדויקת". 

אילו פרמטרים נכנסים לתמונה בעת כתיבת השומה?

"יש מגוון רחב של נושאים לבדיקה ושמאי איכותי נדרש להבין בתחומים רבים כדי להצליח בעבודתו. במהלך הכנת השומה, על השמאי לבחון בין השאר את נסח הטאבו או אישורי הזכויות של הנכס, את תשריט הבית המשותף בנכסים אשר רשומים בפנקס הבתים המשותפים, את המצב התכנוני ומצב הרישוי המאושר בנכס, את מצבו הפיזי והתחזוקתי של הנכס ועוד. בנוסף, השמאי בוחן ומאפיין את סביבת הנכס. בשלב הסופי, מבוצע סקר מקיף במאגרי המידע השונים לאיתור נתוני עלויות, מחירים ועסקאות השוואה על סמך מאפייני הנכס לצורך קביעת שוויו".

אסף אפל
אסף אפלצילום: אלון מצקין

מהם השירותים העיקריים שמשרדך מספק?

"שלושת תחומי העיסוק המרכזיים במשרד הם: הפחתת היטלי השבחה, הערכת שווי נכסים לפני קניה או מכירה והערכות שווי לנכסים במסגרת פירוק שיתוף. בנוסף אנו עוסקים בכתיבת חוות דעת מומחה לבית משפט, חוות דעת לצורך קביעת ירידות ערך ופיצויי הפקעה, שומות IFRSושומות מקרקעין לפי תקן 22 - קרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות. המומחיות שלנו בהערכות שווי ואומדן דמי שימוש של נכסים כגון דירות, בנייני מגורים, משרדים, נכסים מסחריים, חנויות ועסקים שונים, קרקעות לבניה וקרקעות חקלאיות ומבני תעשייה, נובע מהניסיון הרב וההיכרות המעמיקה שיש לנו בתחום הנדל"ן".

מה כולל השירות שלכם להפחתת היטלי השבחה?

"כשמאי מומחה בתחום היטלי השבחה, אני מלווה באופן אישי את הלקוח מרגע כניסתו למשרד ועד גמר כתיבת השומה, כאשר העבודה אינה נעשית בידי מתמחים אלא רק על ידי שמאי מוסמך. העבודה כוללת כתיבת שומה נגדית וייצוג הנישום אצל שמאי מכריע. ההצלחה בהשגת הפחתה מלאה או חלקית מהדרישה לתשלום היטל ההשבחה, טמונה בעיקר במציאת תקדימים, החלטות ופסיקות עבר רלוונטיות לכל מקרה ספציפי, והצגת הטענות באופן כזה שיוכיחו כי התקדים או הפסיקה שניתנו בעבר תואמים גם את המקרה הנוכחי. זו עבודת מחקר מעמיקה ומעניינת מאוד הדורשת שעות רבות של עבודה אינטנסיבית וסקירה מקיפה של נתונים, אשר יתמכו בטענות שיובאו לצורך הפחתת היטל ההשבחה.

"העבודה בתחום מצריכה ניסיון וידע רב, כיוון שהמקרים משתנים כתלות בסוגי הנכסים: בית פרטי, דירה, קרקע, או נכס מסחרי. כשאני כותב שומה נגדית (שומה אחרת) לצורך הערעור, אנסה להוכיח כי סכום היטל ההשבחה צריך להיות נמוך יותר ממגוון סיבות. לדוגמה, במקרים בהם השווי למטר שנקבע בשומת הוועדה היה גבוה מדי לדעתי ויש לבצע תחשיב אחר לקביעת שווי נמוך יותר, או כאשר ישנן החלטות או מדיניות של העיריה שלא מאפשרות לנצל את הזכויות בנכס ולכן הזכויות לא מעניקות את מלוא השווי, וצריך להקטין גם את גובה היטל ההשבחה".

מהם האתגרים בהערכות שווי לנכסים במסגרת פירוק שיתוף?

"שיתוף במקרקעין הוא מקרה בו לנכס מסוים יש מספר בעלים ללא חלוקה ברורה לעין. לדוגמה, אם ארבעה אנשים שותפים בדונם של קרקע, לכל אחד מהארבעה יש רבע דונם אבל הוא לא ספציפי - אין חלוקה ברורה, לכל אחד מהם למעשה יש בעלות על 25% מכלל השטח. 
"בהליך הפירוק יש לקבוע כיצד לבצע את החלוקה. האפשרות המועדפת על בית המשפט היא פירוק דרך חלוקה בעין. לדוגמא, כאשר ישנם מספר נכסים השווים בערכם, אפשר להקצות נכס לכל אחד מהשותפים, אך לא תמיד זה אפשרי. כאשר לא ניתן לבצע חלוקה פיזית או כאשר קיימת מחלוקת בין שותפים בנוגע לנכס, יש לבחור באופציה השנייה שהיא פירוק דרך מכירה, בה בית המשפט יכריע שיש למכור את הקרקע, בדרך כלל בהליך של הוצאה לפועל ואז ניתן יהיה לחלק את הכסף בין השותפים. 

"אני עובד עם משרדי עורכי דין מובילים שאחראים על הנושא המשפטי ותפקידי כשמאי, בין היתר, הוא לקבוע את שווי הנכס. שמאי מקרקעין הוא הגורם היחיד המוסמך על פי החוק להעריך שווי של נכס והוא הגורם היחיד אשר עליו יסתמך בית המשפט בבואו לקבל החלטה בנושא. כחלק ממקצועיות השמאי, הוא מחויב לאובייקטיביות מוחלטת".

מהם היתרונות שמשרדך מספק? 

"משרד 'אסף אפל שמאות מקרקעין' הוא משרד בוטיק המנוהל באופן אישי ומקצועי, בהצבת הלקוח במרכז ועבודה מולו בגובה העיניים. אנו שמים דגש על שירות ויושרה ללא פשרות. הלקוח הוא חלק בלתי נפרד ואנו מקפידים לערב אותו ולעדכן אותו בכל התקדמות ועניין, להגדלת האמון והצלחת התהליך. 

"המשרד מקפיד על עבודה יעילה ומהירה ללא עיכובים, מספק דוחות איכותיים ותואמים תוך זמן עיבוד מהיר. הידע הרב והניסיון שצברתי בתחום הנדל"ן והמקרקעין, מאפשרים לי להרחיב את השירות ולספק ללקוחותיי טיפים ומידע מקצועי שיסייעו להם בניהול הנכס גם בהמשך. מעבר לכך, אני מעורב אישית בכל השומות שנכתבות במשרד. הזמינות שלי גבוהה ולקוחותיי יודעים כי תמיד ניתן להשיג אותי גם בנייד בכל עת וצורך".

אסף אפל שמאי מקרקעין

כתובת המשרד: הוד השרון

טלפון: 054-8870003

קישור לאתר האינטרנט של אסף אפל >>

קישור לעמוד הפייסבוק של אסף אפל >>

---------------------------------------------

פז שמאות מקרקעיןפז שמאות מקרקעין

קיימת עדיפות לבחירת שמאי מקרקעין בשרון המכיר את הסביבה הגיאוגרפית, החברתית והכלכלית באזור בו נמצא נכס המקרקעין אותו יש להעריך. אמנם ישנה רציפות אורבנית בין הערים הרצלייה רעננה וכפר סבא, יחד עם זאת, לכל עיר יש את המאפיינים הייחודיים לה.

כמו כן, בכל עיר קיימים אזורים אשר נבדלים במאפייניהם וברמות המחירים מאזורים אחרים באותה העיר. וועדות התכנון נוהגות לקדם תכניות התחדשות עירונית על מנת לשפר את רמת החיים באזורים הוותיקים ו"לעורר" את האזורים המסחריים. שמאי מקרקעין בשרון נדרש למעקב מתמיד אחר השינויים הצפויים בכל עיר ועיר אשר בכוחם להשפיע על שווי נכסי המקרקעין.

פז שמאות מקרקעין
פז שמאות מקרקעיןצילום: באדיבות החברה

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצלייה?

דוגמה טובה להתחדשות האזורים הוותיקים בהרצלייה הינה תכנית הר/2029 לשכונת נווה עמל. שמאי מקרקעין בהרצלייה נדרש לשליטה מוחלטת בהוראות התכנית לשכונה התכנית מחלקת אותה למתחמי תכנון, כאשר לכל מתחם תכנון הוראות וזכויות בנייה ייחודיות.

על פי התכנית, ניתן להוסיף זכויות בנייה רבות לכל מגרש, וכן, להוסיף יחידות דיור נוספות. חשוב להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין בהרצלייה על מנת לדעת את שוויו האמתי של המגרש הכולל את כל זכויות הבנייה, מספר יחידות הדיור המותרות ואת מיסוי המקרקעין הצפוי.

היטל השבחה

היטל ההשבחה הינו מס המשולם על זכויות בנייה אשר אושרו במגרש וטרם נוצלו על ידינו מיום שרכשנו את המקרקעין או זכויות בנייה שאושרו אחרי חודש מאי שנת 1975. שמאי מקרקעין בהרצלייה נדרש להתחקות אחר השווי למטר קרקע "מבונה" ביום אישור התכנית, להצמידו למדד הנבחר ולהכפילו בשיעור המס (50% כיום).

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל

בביצוע עסקה במגרשים המוחכרים מרשות מקרקעי ישראל, בחלק מהמקרים, קיימת חבות תשלום לרשות בגין זכויות הבנייה הנוספות. במידה וגודלו של המגרש עולה על 280 מ"ר, שמאי מקרקעין בהרצלייה נדרש לבדוק מה התשלום שאותו תדרוש רשות מקרקעי ישראל בגין זכויות הבנייה אשר אושרו במקרקעין והיקפן עולה על קיבולת הבנייה בחוזה החכירה המקורי.

בנוסף, שמאי מקרקעין בהרצלייה צריך לבדוק האם הנכם זכאים לבצע הקניית בעלות במגרש. הקניית בעלות, בפועל, הינה התנתקות מרשות מקרקעי ישראל והעברת הבעלות הישירה לחוכר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה?

כפי שצויין קודם, שמאי מקרקעין ברעננה נדרש למעקב מתמיד אחר מגמות התכנון והתמורות (שינויים) הצפויות במרחב האורבני. לדברי שמאי נדל"ן, בין הגורמים המשפיעים על שווי המקרקעין הם שינויים בתוואי הדרכים, יעילות תחבורתית ונגישות לאזורי התעסוקה  וצירי התנועה במרכזיים.

שמאי מקרקעין ברעננה נדרש להכיר את תכנית רע/3000. זוהי תכנית הצופה את פני העתיד והאפשרות  כי אוכלוסיית רעננה תגדל לכדי 120,000 תושבים. בין הוראות התכנית: שימור המרקם העירוני, התחדשות העיר, חיזוק מרכז העיר (אחוזה), עיבוי המגורים, עיבוי שימושי התעסוקה, פיתוח המרחב הציבורי ושיפור מערך התחבורה הכולל.

תכנון מקומי פרטני

מעקב ייסודי של שמאי מקרקעין ברעננה אחר אישור תכניות ומתן היתרים נקודתיים יכול ללמד על מכלול זכויות הבנייה לניצול ולסייע בקביעת השווי הנכון לכל מגרש. לדוגמה, ברחוב מכבי, אושרת תכנית להריסת בניין קיים והקמת בניין חדש תוך הגדלת זכויות הבנייה מ - 120% ל - 260%. כמו כן התכנית התירה הגדלת מספר יחידות דיור מ - 7 ל - 13, הקמת מרתפי חניה ועוד. אמנם מדובר על תכנית נקודתית, יחד עם זאת, יש בה ללמד על מדיניות הוועדה המקומית ומגמות ניצול זכויות הבנייה גם במגרשים אחרים בסביבתה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא?

בעידן המודרני וועדות התכנון משקיעות רבות ב"שיתוף הציבור" במטרה להבין את כלל הצרכים החברתיים והכלכליים טרם אישורה של תכנית בניין עיר מתארית ו/או כוללנית. שמאי מקרקעין בכפר סבא נדרשים להכיר את תכנית כס/2035. התכנית הינה תכנית כוללנית ותרומתה מכרעת להתפתחותה של העיר. התכנית מחלקת את העיר למתחמי תכנון ומוסיפה זכויות בנייה בכל מתחם. על פי התכנית, במרכז העיר, יתווספו כ - 26,000 יחידות דיור. תוספת יחידות הדיור כוללת כ - 7,700 יח"ד שייבנו מכח תכניות פינוי בינוי ותמ"א 38. בנוסף, התכנית מוסיפה כ - 75,000 מ"ר שטחי מסחר כאשר הם ישולבו עם שימושי מקרקעין אחרים.

לשינויים אלה השפעות כלכליות רבות על שווי כלל הנכסים בעיר. הן דירות ובתים פרטיים והן נכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים. שמאי מקרקעין בכפר סבא בבואו להעריך שוויה של דירה, נדרש להתייחס לפוטנציאל הנובע מאפשרויות הרחבתה, הפוטנציאל להתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) והשפעות התכנון הכוללני לרבות הנגשתה לתוואי המטרו המתוכנן.

חלוקת ירושה או על חלוקת רכוש (גירושין או פירוק שיתוף)

לא תמיד שוויה של הדירה בשוק (ברוטו) מהווה את התקבול שיתקבל (נטו) במסגרת הליך של חלוקת ירושה, פירוק שיתוף עקב גירושין ועוד. במקרים רבים שמאי מקרקעין בכפר סבא נדרש לחשב את שוויה של הדירה נטו כאשר מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין או חלוקתו.

לדוגמה: זוג החליט להתגרש. ברשותם בית פרטי בשווי של 4,500,000 שקלים ודירת מגורים בשווי 2,000,000 שקלים. על פי הדוגמה, במידה והאישה תבקש להישאר עם הבית והבעל יישאר עם הדירה, היא תידרש לשלם לבעל תשלום איזון של 1,250,000 שקלים.

בכדי להימנע מטעויות יקרות ועוגמת נפש, קיימת חשיבות קריטית לפנות לשמאי מקרקעין בכפר סבא על מנת שיבצע אמדן מיסוי מקרקעין ובכך יגלה לזוג את שוויו האמתי של הבית הפרטי ואת שוויה האמתי של הדירה בהפחתת חבויות המס. במידה ולבית קיימת חבות בגין מס שבח ו/או היטל השבחה בגובה של כ - 800,000 שקלים, שוויו נטו הינו 3,700,000 בלבד ותשלומי האיזון לבעל צפויים להיות קטנים יותר.

במשרד פז שמאות מקרקעין, מציעים את שירותם של שמאי מקרקעין בעלי ניסיון של עשרות שנים  במגוון תחומי שמאות המקרקעין. למשרד הכרות עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה.  בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן מציע המשרד ייעוץ חינם בכל סוגיה.

המידע הינו כללי בלבד, אינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698*
מעבר לאתר >>